近日，上海“五个新城”建设广受关注。3月初，上海市人民政府印发《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》（以下简称《意见》），支持嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城规划建设，明确到2035年，五个新城各集聚100万左右常住人口，基本建成长三角地区具有辐射带动作用的综合性节点城市。文件中最引人注意的，就是“探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策”。
　　“这意味着，五个新城未来极有可能会形成独立的购房政策和房地产模式。”沪上知名财经评论人孙金华告诉《瞭望东方周刊》。
　　1月27日，上海市长龚正在记者招待会上提到，要加快形成“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”空间新格局。其中，“新城发力”是重中之重。
　　2月18日，上海市委书记李强实地调研“五个新城”建设并主持召开座谈会，指出推进“五个新城”建设是上海面向未来的重大战略选择，要加快落地落实。
　　“这是一次前所未有的新城建设。”孙金华说。

不再是配套居住地

　　摊开上海地图，嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五大新城宛如一串珍珠，环绕在上海中心城区周边。新城通过轨道交通与主城区相连，又能辐射更为广阔的长三角腹地。
　　事实上，上海的新城规划一直在动态调整中。
　　1959年，上海处在大力发展工业化城市的阶段，当时的城市规划编制了闵行、吴泾、安亭、嘉定、松江五个卫星城的具体规划。
　　2001年1月，上海市出台《关于上海市促进城镇发展的试点意见》，明确提出松江新城、朱家角、安亭等九个中心镇的建设。同年，《上海市城市总体规划》确定上海市域中心城区、新城、中心镇、一般镇的四级城镇体系。
　　2004年11月，上海市政府发表《关于切实推进“三个集中”加快上海郊区发展的规划纲要》，临港新城、嘉定新城含安亭成为城镇体系中的二级城镇。
　　进入“十二五”期间，上海新城规划调整为建设七个郊区新城，分别为嘉定新城、松江新城、浦东临港新城、青浦新城、奉贤南桥新城、金山新城和崇明城桥新城。
　　最新的《意見》提出，五个新城是上海推动城市组团式发展，形成多中心、多层级、多节点的网络型城市群结构的重要战略空间。
　　“这次新城建设与以前郊区新城有很大区别，传统的新城往往是‘睡城’，也就是人口在城市中心区工作，在郊区居住，但‘十四五’期间上海的五个新城，其定位是独立城市，要实现职住平衡。”复旦大学社会发展与公共政策学院教授任远说。
　　这就意味着，“五个新城不再是上海市中心的配套居住地，而是跳出‘上海郊区’的名头，和长三角城市群其余40多个城市一起参与城市合作与竞争。”孙金华说。

精准式吸引

　　目前，嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇的常住人口在228万左右。根据规划，到2025年，五个新城常住人口总规模达到360万左右，新城所在区的GDP总量达到1.1万亿元;到2035年，5个新城各集聚100万左右常住人口。“增量空间巨大”，孙金华说。
　　这样的背景下，五个新城的快速发展势必需要更多人才引进。
　　人才政策，正是此轮新城政策最大的亮点之一。通过缩短新城“居转户”年限、应届生落户优先、上海居住证专项加分等精准措施，降低门槛，导入对口人才。与外环车牌类似，五个新城刚好都在外环外，降低落户门槛后的户口也被坊间戏称为“沪C户口”。
　　“针对定向产业降低落户门槛，五大新城在招揽人才方面诚意十足。”孙金华分析，“可以看出，五大新城对长三角人才的吸引力会很大。”
　　也有人担心，五个新城的门槛放宽，会不会“吸血”长三角区域其他城市？
　　“这种担心大可不必。”孙金华说，“五个新城吸引人才的政策是非常灵活的，一方面要看职业和新城的匹配程度;另一方面政策余度比较大，如果来的人太多，自然可以通过提升门槛来调整。”
　　五大新城各有产业发展重点，“定位不同，产业不同，岗位不同，人才政策也不同，”孙金华说，“这就叫精准吸引”。

　　新城规划中，产城融合是基本要求，职住平衡是重要考量。

或形成独立的购房模式

　　比起精准定位的人才政策，更多人关心的是，新政中提到的“差异化的购房资格”到底会怎么调整？
　　对此，多位沪上房地产业内人士的共识是，“目前具体政策还没有明确，但极有可能会参考临港新片区的做法。”
　　临港新片区的“三年一倍”社保等于其他地区的“三年两倍”社保，这一措施被坊间戏称为“半价落户”。另外，临港上海自贸区新片区非本市户籍人才购房资格由居民家庭调整为个人，使得过去外地单身不能买房的禁令在上海自贸区新片区有所松动，且社保缴纳年限由5年缩至3年。
　　这意味着，“婚姻状态和社保年限，这两个严格的资格限制，在临港新片区都得到了释放。”孙金华说。
　　从这个意义上，沪上房地产界普遍认为，临港新片区很可能是五大新城房地产政策的“先行示范区”。
　　“值得注意的是，未来五个新城购房资格的放松一定是建立在工作和社保必须在五个新城内，其他地区的人想要钻空子很难。”孙金华说。“未来上海市中心，基本没有太多可开发的土地资源了，接下来的10到20年，主要的经济增长点都会在浦东‘金色中环发展带’和五个新城中。”孙金华分析。
　　上海整体的土地供应是呈收缩状态的，但五大新城未来的土地供应量，则在一定时期内呈现增加趋势。
　　2021年初，上海市住建委、上海市房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，文件提到上海将完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。
　　“土地供应多了，五个新城的住房供求关系会相对比较均衡，房子的价值绝对是有，但不会大涨，否则就丢了建设新城的初心。”孙金华分析。
　　“新城规划中，产城融合是基本要求，职住平衡是重要考量。相对中心城区，五个新城需要更好的公共服务资源、营商环境，以更好的幸福感体验来吸引人口。”上海交通大学中国城市治理研究院教授陈杰分析。
　　“一旦五大新城能够拥有差异化的购房政策，包括落户，购房资格，土地供应，那它们离独立城市，其实已经不远了。”孙金华说。