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日前，从刚刚拉下帷幕的2011博鳌房地产论坛传出令人欣喜的信息：当开发商与严控政策僵持对峙之时，地产私募基金恰如天使一般粉墨登场，给扑朔迷离的房地产市场注入了新鲜活力。
（一）应运而生
眼下，中国房地产市场呈现四大特点：一是开发商仍在顽强地对抗着房产新政，中小房企虽说半死不活，甚至有“跳楼”的迹象，但资金实力雄厚的大企业却死扛着，楼市仍在晃荡徘徊；二是国家银根抽紧，房地产以往的融资渠道诸如信贷、IPO、发债、信托等在严厉监管之下纷纷受阻，银行不再是开发商的提款机；三是炒房团和其他游资在政策挤压之下，风险加大，纷纷撤出楼市，数万亿规模民间资本在信贷紧缩和房地产调控的大背景之下，正在寻找新的出口；四是在二三线限购5大标准出台的压力下，房价有所回落，但随着城市化进程的加快，购房刚性需求依然存在，市民持币待购的欲望还很强烈，房价仍有攀升的势头。
在此情势下，地产私募基金应运而生。
对于中国来说，地产私募基金是一个新生事物，它是民间资本、个人投资人、机构投资人以有限合伙制这种组织架构形成的新的资本运作模式。来自清科研究中心的数据显示，地产私募基金在2010年年内共有10只基金募集到位18.59亿美元。2011年仅第一季度，就有5只地产私募基金募集到位9.59亿美元。随着地产私募基金运作模式更加成熟，地产私募基金将会呈现爆发性增长，而未来中国房地产业的王者之师，或许就是那些建立了私募融资渠道的房地产企业。
（二）天使和魔鬼的双重角色
一直以来，地产私募基金总是被认为是与开发商合谋或者穿同一条裤子的。其实，地产私募基金可以发展成为开发商融资渠道，但是人们更希望其成为普通民众的一个投资窗口。
传统的民间资本急功近利，注重眼前利益，主要投资房地产需求端，即直接购买已开发的房地产物业，如住宅、写字楼和商铺等。但在房地产调控之后，由于限购，民间资本已经无法随心所欲的购买房产。伴随民间资本投资房地产规模不断扩大，其目光越来越远大，投资形式也呈现多样化趋势，并逐步从需求端转向供应端，如直接投资房地产项目。地产私募基金能够整合各方投机性游资，进行有理性的战略转移，即从炒房的短期行为向投资房地产项目的长期行为转移，增加房地产市场有效供给，平抑市场刚性需求与有限房源的矛盾，符合国家对民间资金的政策导向，符合房地产新政的召唤，因而必定是大有作为的。住建部政研中心最新发布的“民间资本调研报告”指出，超万亿山西民间资本正悄然转向房地产基金。
日前，国内首支商业地产基金高和投资“闪电式”收购了约1万m2的商业地产，其客户对象恰恰是资金保值类客户。事实上，自2010年底以来，高和投资的并购金额已达20亿至30亿元人民币。种种迹象都显示住宅投资性资金已经转向，通过商业地产保值大受青睐。但是，由于受到私募基金的劣根性的影响，如果对地产私募基金不加规制，不予引导，天使也会变成魔鬼。风险和利润比肩而立，私募基金是个追逐高利润金融巨兽，因而其风险也很大。
地产私募基金的融资渠道相当一部分是民间资本，过高的融资成本成了地产私募基金发展的隐患。而时下的行情是钱好找，好项目难找，地产私募基金的投资门槛越来越高。由于基金本身具有相对固定投资期限的特性，圈到钱花不出去，实际上是个大问题。而贸然操作，一旦项目砸锅，动辄上亿元的资金被套住。这是个两难的选择。也有打着地产私募基金的幌子，浑水摸鱼，骗钱捞钱，将数千万元资金收入囊中而潜逃的不乏其人。投资者讨债无门，只好向政府求救，群情激愤，又会酿成社会动荡，地产私募基金成了危害社会的定时炸弹。
（三）自律和监管
有鉴于此，8月18日，在2011博鳌房地产论坛上，高和投资、盛世神州、顶峰地产投资基金、河山资本和安泰盘实基金等五家基金联盟发起单位，代表即将正式挂牌的全国房地产投资基金联盟（目前已有20多家基金加入房地产基金联盟，附属于全国工商联房地产商会）发布了一份行业自律宣言。其主要目的是希望房地产基金行业，运作规范，避免鱼龙混杂，泥沙俱下的现象。宣言约定，促进行业的健康发展；依法设立，合法经营；提高专业素养，加强风险控制意识；促进房地产行业模式优化；风险在先，回报在后；尊重契约精神和公平交易原则；倡导房地产基金行业团结协作，共同发展。这也可以视为第一份房地产基金的“行业规范”。
而要减少风险，地产私募基金决策层必须通过治理结构参与、董事会参与，来控制所有可能影响投资期内收益的风险点，包括预决算、开发计划、招标制度、财务审批制度、销售方案、定价方案、向股东的资金拆借、分红方案等等，这些都得管。而如何运营、选择退出机制，也是地产私募基金需要面对的关键问题。由于地产私募基金本身所固有的高风险，很难保持长期的高速成长，要想获得最高的回报就必须在投资项目结束高速成长前退出投资，以获得高额资本收益。一旦投资项目失败，不仅不能使资本得到增值，连收回本金也很难。因此一个便捷畅通的退出机制将帮助地产私募基金最大程度地避免损失。
从政府层面来说，一方面要承认包括地产在内的私募基金的合法性，将其从地下请到地上，公开守法经营。政府在不断出台政策打击房产投机的同时，应该出台向中、小房地产商输血，供应资本的政策，而支持以有限合伙制为代表的私募房地产基金的稳步健康发展，会形成向中小房地产项目供应资本的良性发展机制。让中小房地产商成为房地产市场的主流供应者，才是维持房价稳定的根本。另一方面，也要对私募基金严加看管，勿使其有变身魔鬼的冲动和机会。
有一种论调认为：“私募基金就是有钱的人和缺钱的人私下达成的协议，是自由的行为，用不着监管。”我们可以设想一下，如果没有监管机制，地产私募基金就会张开血盆大口，满世界地圈钱，投资者把钱交给地产私募基金虽说是个人行为，但出了乱子，影响社会安定，政府还是要“兜”着。与其出了乱子再收拾残局，不如早日“进场”看管。
（一）应运而生
眼下，中国房地产市场呈现四大特点：一是开发商仍在顽强地对抗着房产新政，中小房企虽说半死不活，甚至有“跳楼”的迹象，但资金实力雄厚的大企业却死扛着，楼市仍在晃荡徘徊；二是国家银根抽紧，房地产以往的融资渠道诸如信贷、IPO、发债、信托等在严厉监管之下纷纷受阻，银行不再是开发商的提款机；三是炒房团和其他游资在政策挤压之下，风险加大，纷纷撤出楼市，数万亿规模民间资本在信贷紧缩和房地产调控的大背景之下，正在寻找新的出口；四是在二三线限购5大标准出台的压力下，房价有所回落，但随着城市化进程的加快，购房刚性需求依然存在，市民持币待购的欲望还很强烈，房价仍有攀升的势头。
在此情势下，地产私募基金应运而生。
对于中国来说，地产私募基金是一个新生事物，它是民间资本、个人投资人、机构投资人以有限合伙制这种组织架构形成的新的资本运作模式。来自清科研究中心的数据显示，地产私募基金在2010年年内共有10只基金募集到位18.59亿美元。2011年仅第一季度，就有5只地产私募基金募集到位9.59亿美元。随着地产私募基金运作模式更加成熟，地产私募基金将会呈现爆发性增长，而未来中国房地产业的王者之师，或许就是那些建立了私募融资渠道的房地产企业。
（二）天使和魔鬼的双重角色
一直以来，地产私募基金总是被认为是与开发商合谋或者穿同一条裤子的。其实，地产私募基金可以发展成为开发商融资渠道，但是人们更希望其成为普通民众的一个投资窗口。
传统的民间资本急功近利，注重眼前利益，主要投资房地产需求端，即直接购买已开发的房地产物业，如住宅、写字楼和商铺等。但在房地产调控之后，由于限购，民间资本已经无法随心所欲的购买房产。伴随民间资本投资房地产规模不断扩大，其目光越来越远大，投资形式也呈现多样化趋势，并逐步从需求端转向供应端，如直接投资房地产项目。地产私募基金能够整合各方投机性游资，进行有理性的战略转移，即从炒房的短期行为向投资房地产项目的长期行为转移，增加房地产市场有效供给，平抑市场刚性需求与有限房源的矛盾，符合国家对民间资金的政策导向，符合房地产新政的召唤，因而必定是大有作为的。住建部政研中心最新发布的“民间资本调研报告”指出，超万亿山西民间资本正悄然转向房地产基金。
日前，国内首支商业地产基金高和投资“闪电式”收购了约1万m2的商业地产，其客户对象恰恰是资金保值类客户。事实上，自2010年底以来，高和投资的并购金额已达20亿至30亿元人民币。种种迹象都显示住宅投资性资金已经转向，通过商业地产保值大受青睐。但是，由于受到私募基金的劣根性的影响，如果对地产私募基金不加规制，不予引导，天使也会变成魔鬼。风险和利润比肩而立，私募基金是个追逐高利润金融巨兽，因而其风险也很大。
地产私募基金的融资渠道相当一部分是民间资本，过高的融资成本成了地产私募基金发展的隐患。而时下的行情是钱好找，好项目难找，地产私募基金的投资门槛越来越高。由于基金本身具有相对固定投资期限的特性，圈到钱花不出去，实际上是个大问题。而贸然操作，一旦项目砸锅，动辄上亿元的资金被套住。这是个两难的选择。也有打着地产私募基金的幌子，浑水摸鱼，骗钱捞钱，将数千万元资金收入囊中而潜逃的不乏其人。投资者讨债无门，只好向政府求救，群情激愤，又会酿成社会动荡，地产私募基金成了危害社会的定时炸弹。
（三）自律和监管
有鉴于此，8月18日，在2011博鳌房地产论坛上，高和投资、盛世神州、顶峰地产投资基金、河山资本和安泰盘实基金等五家基金联盟发起单位，代表即将正式挂牌的全国房地产投资基金联盟（目前已有20多家基金加入房地产基金联盟，附属于全国工商联房地产商会）发布了一份行业自律宣言。其主要目的是希望房地产基金行业，运作规范，避免鱼龙混杂，泥沙俱下的现象。宣言约定，促进行业的健康发展；依法设立，合法经营；提高专业素养，加强风险控制意识；促进房地产行业模式优化；风险在先，回报在后；尊重契约精神和公平交易原则；倡导房地产基金行业团结协作，共同发展。这也可以视为第一份房地产基金的“行业规范”。
而要减少风险，地产私募基金决策层必须通过治理结构参与、董事会参与，来控制所有可能影响投资期内收益的风险点，包括预决算、开发计划、招标制度、财务审批制度、销售方案、定价方案、向股东的资金拆借、分红方案等等，这些都得管。而如何运营、选择退出机制，也是地产私募基金需要面对的关键问题。由于地产私募基金本身所固有的高风险，很难保持长期的高速成长，要想获得最高的回报就必须在投资项目结束高速成长前退出投资，以获得高额资本收益。一旦投资项目失败，不仅不能使资本得到增值，连收回本金也很难。因此一个便捷畅通的退出机制将帮助地产私募基金最大程度地避免损失。
从政府层面来说，一方面要承认包括地产在内的私募基金的合法性，将其从地下请到地上，公开守法经营。政府在不断出台政策打击房产投机的同时，应该出台向中、小房地产商输血，供应资本的政策，而支持以有限合伙制为代表的私募房地产基金的稳步健康发展，会形成向中小房地产项目供应资本的良性发展机制。让中小房地产商成为房地产市场的主流供应者，才是维持房价稳定的根本。另一方面，也要对私募基金严加看管，勿使其有变身魔鬼的冲动和机会。
有一种论调认为：“私募基金就是有钱的人和缺钱的人私下达成的协议，是自由的行为，用不着监管。”我们可以设想一下，如果没有监管机制，地产私募基金就会张开血盆大口，满世界地圈钱，投资者把钱交给地产私募基金虽说是个人行为，但出了乱子，影响社会安定，政府还是要“兜”着。与其出了乱子再收拾残局，不如早日“进场”看管。