论文部分内容阅读
【摘 要】在房地产开发的过程中，成本管理是一项非常重要的内容，在房地产整个开发过程中，它都发挥着十分关键的作用，房地产企业要想在市场经济的大环境下有的更大的发展空间，就必须要采取有力的措施，降低成本。本文主要分析了房地产开发项目中成本的管理对策，以供参考和借鉴。
【关键词】房地产；成本控制；房地产项目
在我国经济的发展中，房地产行业起到了非常重要的支撑作用，它在发展的过程中会受到我国经济发展水平的影响，同时其在实际的应用中也起到了基础性的作用，所以房地产开发企业又会对我国经济的发展起到非常重要的促进作用，此外，因为房地产开发企业在工程建设的过程中需要非常大的经济投入，同时一个建筑工程需要非常长的时间去建设，有很多因素都会对其产生重要的影响，所以成本管理对企业经济效益的实现就显得更加的重要。
1.房地产开发项目成本构成
研究房地产企业的成本费用控制，必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产企业开发成本费用是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成，经历前期策划、规划、设计、施工、销售五个阶段。房地产作为商品的开发经营与其他商品的开发经营不同，其商品成本构成有它的特殊性。房地产成本由开发成本和经营成本两大部分构成，其中房地产的开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等；房地产的经营成本包括销售费用、管理费用、税收，行政性费用等。目前，在我国城镇商品房价格构成中，房地产的开发成本一般占总成本75%左右，有些地区的开发商通过拍卖取得土地以后，开发成本已达到总成本的80%-90%。
2.房地产开发项目成本控制上存在的问题
2.1缺乏严肃性
由于具体确定房地产开发企业分项建设成本难度大，加上行业管理水平和会计人员水平有限等原因，往往不重视建设过程的成本管理和控制，致使财务指标缩水，成本反映不真实，造成企业财务状况及经营成本无从考核。一是工程成本核算的依据无法及时取得正式发票进行成本核算，导致成本核算缺乏真实性，给企业经营决策造成影响。二是工程的实物工作量与财务的账面成本结转不一致。三是成本核算对象的设立随意性大。按理成本核算对象应根据成本项目的核算内容来设置。否则，所提供的成本资料就缺乏真实性和科学性，导致经营决策失去了可靠依据。四是成本不进行分摊或随意分摊。成本费用分摊的随意性，造成工程成本的核算脱离企业经营的实际，无法及时提供真实完整的成本资料。
2.2缺乏必要的科学性
很多的房地产开发企业在管理的过程中都对成本控制不是非常的重视，通常在开发项目结束之后才对整个成本进行核算，这种方式在财务统计上能够体现出非常好的作用，但是对于动态过程来说，它不能很好的体现出企业在管理过程中存在的诸多问题，在这方面对于那些滚动式开发的大企业而言有着非常明显的影响，无法很好的展现出企业在项目开发过程中体现出的真正情况，因此在成本资料的核对方面也存在着很大的障碍。
2.3不具备良好的全面性
在一些房地产开发企业当中，很多企业的管理者都将项目后成本费用当做对单项成本费用的控制工作，这样就会出现在某一方面的成本控制的很好，但是在项目的规划设计以及定位等工作中存在着很大的问题，这些问题会在施工和销售的过程中不断出现，成本管理就变成了一种纯粹的成本控制，企业也不能用填堵成本漏洞的方式进行相应的管理工作，应该将成本控制工作和成本管理工作充分的融合在一起。
3.房地产开发项目加强成本控制的措施
3.1树立全面成本控制概念，完善成本控制体系
成本控制在整个开发过程中都是非常重要的一项工作，控制从某种角度上来说，是从宏观到微观的一种变化，由粗放管理到细致管理的一个过程，它是根据项目建设不同阶段的性价比具体情况进行综合的对比和评选过程，成本控制工作并不是简单的审查和核算，它和整个工程承的经营都有着非常密切的联系，房地产企业在发展的过程中也必须要从这个维度上进行成本控制工作，还要和技术人员形成合力，在很多方面都采取有效的措施，同时还要对其进行有效的控制，只有不断的发挥人才的力量，才能更好的对成本进行有效的控制，从而也帮助企业更好的实现整体的控制目标。
3.2房地产开发项目立项阶段，应做好项目的可行性研究、投资预算
在项目确立的阶段，企业首先应该对市场的具体情况进行详细的调查和分析，同时还要不断的收集一些有用的市场信息，房地产价格会受到很多因素的影响，其中比较重要的就是其所处的位置、配套设施建设的具体情况和户型等等。另外，企业还应该将政府最近一段时间内推出的一些价格政策变化和金融机构的政策变化考虑到项目的可行性当中，在目标定位和计算方面也应该考虑到各项因素对其产生的重大影响，同时还要根据市场价格的相应变化对目标成本进行有效的控制，再将目标成本的总额分解成几个部分这样才能使得整个成本具有一定的可预见性和可控制性。
3.3房地产开发阶段，加强项目现场管理，引入市场竞争机制，压低材料成本
在项施工的过程中要对项目出现的变动进行严格的管理。在已经获得了现场签证的时候应该保证付款到账之后再进行落实，在对每一个签证进行办理之前一定要对工程具体施工量的变化进行合理化分析，将工程成本控制工作在施工之前就能够有效的控制住，还要在实际的工作中指定一些有责任心的，有较高职业素养的人员展开相应的工作，同时还要充分的引入竞争机制，选择更有优势的单位，同时还要根据相关文件的要求选择一些好的单位，这样才能在施工阶段对整个造价进行有效的控制，从而也帮助企业获得更高的经济效益。
4.结束语
综上所述，房地产成本费用是决定房地产价格的重要因素，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平；从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分；从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。然而影响房地产开发经营成本因素众多，关系经济社会的方方面面，控制房地产的开发经营成本，需要适应不同时期、不同经济社会环境的要求。因此，加强成本控制，降低企业经营成本无疑是房地产企业走出困境的有效途径，对促进房地产企业集约经营，繁荣我围房地产市场的有着重大意义。
【参考文献】
[1]王玉红.房地产开发企业会计[M].大连：东北财经大学出版社，2003.
[2]林立强.房地产经营管理的七大误区[M].北京：北京大学音像出版杜，2006.
[3]杨涵，丁红军.房地产企业的成本管理与控制[J].中国乡镇企业会计，2005，6.
【关键词】房地产；成本控制；房地产项目
在我国经济的发展中，房地产行业起到了非常重要的支撑作用，它在发展的过程中会受到我国经济发展水平的影响，同时其在实际的应用中也起到了基础性的作用，所以房地产开发企业又会对我国经济的发展起到非常重要的促进作用，此外，因为房地产开发企业在工程建设的过程中需要非常大的经济投入，同时一个建筑工程需要非常长的时间去建设，有很多因素都会对其产生重要的影响，所以成本管理对企业经济效益的实现就显得更加的重要。
1.房地产开发项目成本构成
研究房地产企业的成本费用控制，必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产企业开发成本费用是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成，经历前期策划、规划、设计、施工、销售五个阶段。房地产作为商品的开发经营与其他商品的开发经营不同，其商品成本构成有它的特殊性。房地产成本由开发成本和经营成本两大部分构成，其中房地产的开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等；房地产的经营成本包括销售费用、管理费用、税收，行政性费用等。目前，在我国城镇商品房价格构成中，房地产的开发成本一般占总成本75%左右，有些地区的开发商通过拍卖取得土地以后，开发成本已达到总成本的80%-90%。
2.房地产开发项目成本控制上存在的问题
2.1缺乏严肃性
由于具体确定房地产开发企业分项建设成本难度大，加上行业管理水平和会计人员水平有限等原因，往往不重视建设过程的成本管理和控制，致使财务指标缩水，成本反映不真实，造成企业财务状况及经营成本无从考核。一是工程成本核算的依据无法及时取得正式发票进行成本核算，导致成本核算缺乏真实性，给企业经营决策造成影响。二是工程的实物工作量与财务的账面成本结转不一致。三是成本核算对象的设立随意性大。按理成本核算对象应根据成本项目的核算内容来设置。否则，所提供的成本资料就缺乏真实性和科学性，导致经营决策失去了可靠依据。四是成本不进行分摊或随意分摊。成本费用分摊的随意性，造成工程成本的核算脱离企业经营的实际，无法及时提供真实完整的成本资料。
2.2缺乏必要的科学性
很多的房地产开发企业在管理的过程中都对成本控制不是非常的重视，通常在开发项目结束之后才对整个成本进行核算，这种方式在财务统计上能够体现出非常好的作用，但是对于动态过程来说，它不能很好的体现出企业在管理过程中存在的诸多问题，在这方面对于那些滚动式开发的大企业而言有着非常明显的影响，无法很好的展现出企业在项目开发过程中体现出的真正情况，因此在成本资料的核对方面也存在着很大的障碍。
2.3不具备良好的全面性
在一些房地产开发企业当中，很多企业的管理者都将项目后成本费用当做对单项成本费用的控制工作，这样就会出现在某一方面的成本控制的很好，但是在项目的规划设计以及定位等工作中存在着很大的问题，这些问题会在施工和销售的过程中不断出现，成本管理就变成了一种纯粹的成本控制，企业也不能用填堵成本漏洞的方式进行相应的管理工作，应该将成本控制工作和成本管理工作充分的融合在一起。
3.房地产开发项目加强成本控制的措施
3.1树立全面成本控制概念，完善成本控制体系
成本控制在整个开发过程中都是非常重要的一项工作，控制从某种角度上来说，是从宏观到微观的一种变化，由粗放管理到细致管理的一个过程，它是根据项目建设不同阶段的性价比具体情况进行综合的对比和评选过程，成本控制工作并不是简单的审查和核算，它和整个工程承的经营都有着非常密切的联系，房地产企业在发展的过程中也必须要从这个维度上进行成本控制工作，还要和技术人员形成合力，在很多方面都采取有效的措施，同时还要对其进行有效的控制，只有不断的发挥人才的力量，才能更好的对成本进行有效的控制，从而也帮助企业更好的实现整体的控制目标。
3.2房地产开发项目立项阶段，应做好项目的可行性研究、投资预算
在项目确立的阶段，企业首先应该对市场的具体情况进行详细的调查和分析，同时还要不断的收集一些有用的市场信息，房地产价格会受到很多因素的影响，其中比较重要的就是其所处的位置、配套设施建设的具体情况和户型等等。另外，企业还应该将政府最近一段时间内推出的一些价格政策变化和金融机构的政策变化考虑到项目的可行性当中，在目标定位和计算方面也应该考虑到各项因素对其产生的重大影响，同时还要根据市场价格的相应变化对目标成本进行有效的控制，再将目标成本的总额分解成几个部分这样才能使得整个成本具有一定的可预见性和可控制性。
3.3房地产开发阶段，加强项目现场管理，引入市场竞争机制，压低材料成本
在项施工的过程中要对项目出现的变动进行严格的管理。在已经获得了现场签证的时候应该保证付款到账之后再进行落实，在对每一个签证进行办理之前一定要对工程具体施工量的变化进行合理化分析，将工程成本控制工作在施工之前就能够有效的控制住，还要在实际的工作中指定一些有责任心的，有较高职业素养的人员展开相应的工作，同时还要充分的引入竞争机制，选择更有优势的单位，同时还要根据相关文件的要求选择一些好的单位，这样才能在施工阶段对整个造价进行有效的控制，从而也帮助企业获得更高的经济效益。
4.结束语
综上所述，房地产成本费用是决定房地产价格的重要因素，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平；从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分；从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。然而影响房地产开发经营成本因素众多，关系经济社会的方方面面，控制房地产的开发经营成本，需要适应不同时期、不同经济社会环境的要求。因此，加强成本控制，降低企业经营成本无疑是房地产企业走出困境的有效途径，对促进房地产企业集约经营，繁荣我围房地产市场的有着重大意义。
【参考文献】
[1]王玉红.房地产开发企业会计[M].大连：东北财经大学出版社，2003.
[2]林立强.房地产经营管理的七大误区[M].北京：北京大学音像出版杜，2006.
[3]杨涵，丁红军.房地产企业的成本管理与控制[J].中国乡镇企业会计，2005，6.