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摘要：建设项目全过程工程造价管理的提法是在原国家计划委员会计标(1988)30号文件中就提出的一个工程造价领域的全新思想，此后国内外工程造价管理界开始了对于这方面的研究。经过这些年的研究，虽然建设项目全过程造价管理的基本理念已经建立起来了，但是由于相应的建设项目全过程造价管理的具体理论和方法仍然存在很多问题，因此这一管理法还未得到广泛推广使用。房地产开发项目属于盈利性的建设项目，搞好工程造价管理尤为重要。
关键词：房地产开发；项目造价；影响因素；成本控制；解决对策
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
房地产业作为国民经济的支柱产业，对GDP的拉动作用日益明显。近几年来，随着归家宏观调控政策的不断深入，房地产市场越来越规范，竞争逐步加剧，专业化水平越来越高，房地产业将逐步告别暴利时代，利润率终将逐步回归社会正常利润率水平。要实现开发项目的最大经济效益，就必须对项目开发成本进行有效的管理和控制，实现集约效益型开发，从而真正实现开发利润的最大化。许多综合实力较强的房地产开发企业都把搞好企业成本控制作为提升自身竞争力的重要手段，成本控制能力是企业核心竞争能力的重要组成部分。
1.全面造价管理基本理论与方法
建设项目全面造价管理的思想和方法是美国项目管理协会在20世纪90年代提出的，虽然20世纪70年代末期就有人使用了“全面成本管理”的名词与概念，但是建设项目的全面造价管理方法的研究和推广只是在20世纪90年代才开始。在这一过程中安永公司的影响是很重要的，他们不但提出了基于活动的成本管理方法，而且提出了一整套基于活动的管理理论和方法。它们关于全面成本管理的定义是：“全面成本管理是一种管理资源和资源消耗活动的经营管理哲理。”这些定义和说法以及这种工程造价管理方法的不足分述如下：(1)它是对所有尚未发生的成本进行全面管理的方法；(2)它是现有各种工程造价科学管理方法的大成；(3)它应该包含尽可能全面的管理对象和内容
这种全面管理包括四个方面：其一是项目全团队成员都参加开发项目造价的管理，而不是像传统開项目造价管理那样只是某个项目相关利益主体(业主或承包商)单独参加开发项目造价的管理；其二是要从项目全要素管理的角度出发去管理项目的造价，而不是像传统开发项目造价管理那样只考虑狭义的节约造价而不顾项目工期、质量等其他要素受项目造价的影响；其三是要做项目全过程和全寿命周期的造价管理，而不是像传统开发项目造价管理那样只做项目实施周期的造价管理；其四是要做包括项目风险造价管理在内的项目全部造价管理，而不是像传统造价管理那样只开展确定性项目造价的管理。
这一模式实际上是现有开发项目造价管理思想和方法的全面集成，是一种对于开发项目造价开展全面集成管理的思想和方法。当然，这种模式也存在一些具体的问题，最主要的是它的方法论和技术方法还有待完善，因此这一模式现在在具体应用上也有一定的局限性和存在一些问题。
2.我国房地产开发项目造价控制与管理存在的主要问题
房地产开发企业最近几年赚钱后盲目扩张，战线拉得太长，缺乏战略性发展规划，没有及时实施企业的规范化、制度化建设，以至于有些开发项目在成本控制的运行过程中产生了失控现象。
(1)公司在项目决策阶段存在项目前期组织人力资源配备不完善，缺少经验丰富的专业技术人员；项目建议书及项目可行性研究报告质量不高，投资决策委员会所需要的专业信息不足；项目审查与批准不严谨，多年以来，公司众多房地产项目皆由老板一个人拍板决定，潜在风险较大。
(2)设计与计划阶段存在公司对开发项目的设计阶段重视不够，在工程设计阶段没有正确处理好技术与经济的对立统一关系，不注重设计方案的经济合理性。搞规划设计的只管设计出图，很少去管设计在经济上是否合理，有的项目设计过于保守。有的项目为了赶进度，各专业设计图纸不配套或出现矛盾的现象，其结果是到了施工阶段，施工现场的治商、变更等现象屡见不鲜。
(3)项目实施阶段成本控制中，在目前的施工过程中，质量监督、进度控制机制已经较为完善，但招投标管理以及施工过程中的成本控制反而成为施工管理中的薄弱环节。由于成本控制工作的欠缺，工程只能按期保质完成，但工程竣工决算后，有的项目未能达到预期的收益。
(4)完工与交付阶段成本控制中，公司合同预算部门的工程师审查竣工结算资料时发现，施工单位报送的图纸、变更单、签证单、结算书资料的常常存在不真实性、不完整的情况，另外承包商虚报工程量及高套单价的现象也很严重。
3.我国房地产开发项目造价控制与管理的措施与对策
(1)公司在项目决策阶段的措施与对策，项目建设应该要坚持经济、适用、适应发展的原则，完善人力资源管理方面，做到责任到人，项目的法人应该对项目建设的全过程负责，对违反决策程序、造成严重经济损失的，要依法追究主要决策者的责任，做到谁决策谁负责，真正提高投资效益，保证资源的合理利用；做好可行性研究，增加科学的投资决策方法，准确估算工程项目投资；在决策阶段，应该要根据原则，制定可行性研究，使项目的投资决策建立在科学合理的基础之上，减少和避免投资决策失误，提高项目投资的经济效益。
(2)设计与计划阶段解决对策，加强公司设计部门的设计管理制度；认识公司设计部门对设计阶段成本控制的重要性，推行限额设计；掌控和重视公司对设计标准，设计人员全面考虑设计方案的美观、功能配套，经济和技术相结合；考虑由此而导致的经济成本的增加；加强审图工作管理，调查资料要详尽，优化设计方案，保证设计质量，提高工程质量，减少重复劳动，加快设计速度；提高劳动生产率，加快建设进度；节约建设材料，降低工程造价，以提高经济效益。
(3)项目实施阶段成本控制中增加严格的工程招投标制度，公开招标和邀请招标，公司许多大工程施工总承包队伍的选择，基本上由公司老总指定，小工程则多由以前与公司合作过的施工单位承包。由于缺少了竞争，因而工程成本从一开始就比计划高。所以要加强竞争以达到减少造价的目的；合理安排施工组织，减少由此造成施工人力、物力、财力的浪费；加强监理力度，严格现场签证管理；加强设计深度及广度，重视施工图纸的会审交底工作，加强设计变更的审查，减少施工过程中设计变更，设计变更对工程造价的影响非常大，设计变更发生得越早损失就越小；尽可能把变更控制在设计初期，即使变更可能在技术上是最合理的，也应该考虑变更后所产生的效益与变更后增加的费用，权衡轻重后再做决定。
(4)完工与交付阶段成本控制中，公司项目部对竣工资料的审核要严格按程序办事，加强员工责任意识；由于公司项目较多，结算人员有限，结算工作须加强互相监督及多级审核，保证结算书的审核质量。把好结算审查关，结算是控制工程造价的最后一关，在确定工程造价时，结算审核人员应该要严格按照合同办事，根据建设方提供的资料进行阶段，同时也需要深入现场，审查施工单位是否按照图纸和合同规定完成全部工作。
随着建设工程施工技术方法与水平和管理技术方法与水平的提高，特别是随着房地产开发市场竞争的日益激励所造成的企业技术创新的发展，传统的建设项目概预算定额管理的造价管理方法已经难以适应房地产开发项目工程造价的确定与控制。
参考文献：
[1]朱振艳;;浅析房地产企业如何有效实施工程造价的控制与管理[J];民营科技;2011年05期
[2]李欢迪;毛喜玲;;房地产项目开发全过程成本管理浅析[J];科技致富向导;2011年27期
[3]李玲;杜艳丽;;路桥工程施工阶段造价控制与管理[J];经营管理者;2011年17期
[4]徐虹飞;;房地产开发项目全过程工程造价控制[J];中小企业管理与科技(上旬刊);2010年03期
[5]罗艺君;;浅谈工程施工阶段的造价管理[J];中小企业管理与科技(上半月);2008年05期
杨潇（1991—），男，汉族，宁夏固原人，现为华中科技大学文华学院城建学部09级土木工程专业 房建3班学生，研究方向：房建方向
关键词：房地产开发；项目造价；影响因素；成本控制；解决对策
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
房地产业作为国民经济的支柱产业，对GDP的拉动作用日益明显。近几年来，随着归家宏观调控政策的不断深入，房地产市场越来越规范，竞争逐步加剧，专业化水平越来越高，房地产业将逐步告别暴利时代，利润率终将逐步回归社会正常利润率水平。要实现开发项目的最大经济效益，就必须对项目开发成本进行有效的管理和控制，实现集约效益型开发，从而真正实现开发利润的最大化。许多综合实力较强的房地产开发企业都把搞好企业成本控制作为提升自身竞争力的重要手段，成本控制能力是企业核心竞争能力的重要组成部分。
1.全面造价管理基本理论与方法
建设项目全面造价管理的思想和方法是美国项目管理协会在20世纪90年代提出的，虽然20世纪70年代末期就有人使用了“全面成本管理”的名词与概念，但是建设项目的全面造价管理方法的研究和推广只是在20世纪90年代才开始。在这一过程中安永公司的影响是很重要的，他们不但提出了基于活动的成本管理方法，而且提出了一整套基于活动的管理理论和方法。它们关于全面成本管理的定义是：“全面成本管理是一种管理资源和资源消耗活动的经营管理哲理。”这些定义和说法以及这种工程造价管理方法的不足分述如下：(1)它是对所有尚未发生的成本进行全面管理的方法；(2)它是现有各种工程造价科学管理方法的大成；(3)它应该包含尽可能全面的管理对象和内容
这种全面管理包括四个方面：其一是项目全团队成员都参加开发项目造价的管理，而不是像传统開项目造价管理那样只是某个项目相关利益主体(业主或承包商)单独参加开发项目造价的管理；其二是要从项目全要素管理的角度出发去管理项目的造价，而不是像传统开发项目造价管理那样只考虑狭义的节约造价而不顾项目工期、质量等其他要素受项目造价的影响；其三是要做项目全过程和全寿命周期的造价管理，而不是像传统开发项目造价管理那样只做项目实施周期的造价管理；其四是要做包括项目风险造价管理在内的项目全部造价管理，而不是像传统造价管理那样只开展确定性项目造价的管理。
这一模式实际上是现有开发项目造价管理思想和方法的全面集成，是一种对于开发项目造价开展全面集成管理的思想和方法。当然，这种模式也存在一些具体的问题，最主要的是它的方法论和技术方法还有待完善，因此这一模式现在在具体应用上也有一定的局限性和存在一些问题。
2.我国房地产开发项目造价控制与管理存在的主要问题
房地产开发企业最近几年赚钱后盲目扩张，战线拉得太长，缺乏战略性发展规划，没有及时实施企业的规范化、制度化建设，以至于有些开发项目在成本控制的运行过程中产生了失控现象。
(1)公司在项目决策阶段存在项目前期组织人力资源配备不完善，缺少经验丰富的专业技术人员；项目建议书及项目可行性研究报告质量不高，投资决策委员会所需要的专业信息不足；项目审查与批准不严谨，多年以来，公司众多房地产项目皆由老板一个人拍板决定，潜在风险较大。
(2)设计与计划阶段存在公司对开发项目的设计阶段重视不够，在工程设计阶段没有正确处理好技术与经济的对立统一关系，不注重设计方案的经济合理性。搞规划设计的只管设计出图，很少去管设计在经济上是否合理，有的项目设计过于保守。有的项目为了赶进度，各专业设计图纸不配套或出现矛盾的现象，其结果是到了施工阶段，施工现场的治商、变更等现象屡见不鲜。
(3)项目实施阶段成本控制中，在目前的施工过程中，质量监督、进度控制机制已经较为完善，但招投标管理以及施工过程中的成本控制反而成为施工管理中的薄弱环节。由于成本控制工作的欠缺，工程只能按期保质完成，但工程竣工决算后，有的项目未能达到预期的收益。
(4)完工与交付阶段成本控制中，公司合同预算部门的工程师审查竣工结算资料时发现，施工单位报送的图纸、变更单、签证单、结算书资料的常常存在不真实性、不完整的情况，另外承包商虚报工程量及高套单价的现象也很严重。
3.我国房地产开发项目造价控制与管理的措施与对策
(1)公司在项目决策阶段的措施与对策，项目建设应该要坚持经济、适用、适应发展的原则，完善人力资源管理方面，做到责任到人，项目的法人应该对项目建设的全过程负责，对违反决策程序、造成严重经济损失的，要依法追究主要决策者的责任，做到谁决策谁负责，真正提高投资效益，保证资源的合理利用；做好可行性研究，增加科学的投资决策方法，准确估算工程项目投资；在决策阶段，应该要根据原则，制定可行性研究，使项目的投资决策建立在科学合理的基础之上，减少和避免投资决策失误，提高项目投资的经济效益。
(2)设计与计划阶段解决对策，加强公司设计部门的设计管理制度；认识公司设计部门对设计阶段成本控制的重要性，推行限额设计；掌控和重视公司对设计标准，设计人员全面考虑设计方案的美观、功能配套，经济和技术相结合；考虑由此而导致的经济成本的增加；加强审图工作管理，调查资料要详尽，优化设计方案，保证设计质量，提高工程质量，减少重复劳动，加快设计速度；提高劳动生产率，加快建设进度；节约建设材料，降低工程造价，以提高经济效益。
(3)项目实施阶段成本控制中增加严格的工程招投标制度，公开招标和邀请招标，公司许多大工程施工总承包队伍的选择，基本上由公司老总指定，小工程则多由以前与公司合作过的施工单位承包。由于缺少了竞争，因而工程成本从一开始就比计划高。所以要加强竞争以达到减少造价的目的；合理安排施工组织，减少由此造成施工人力、物力、财力的浪费；加强监理力度，严格现场签证管理；加强设计深度及广度，重视施工图纸的会审交底工作，加强设计变更的审查，减少施工过程中设计变更，设计变更对工程造价的影响非常大，设计变更发生得越早损失就越小；尽可能把变更控制在设计初期，即使变更可能在技术上是最合理的，也应该考虑变更后所产生的效益与变更后增加的费用，权衡轻重后再做决定。
(4)完工与交付阶段成本控制中，公司项目部对竣工资料的审核要严格按程序办事，加强员工责任意识；由于公司项目较多，结算人员有限，结算工作须加强互相监督及多级审核，保证结算书的审核质量。把好结算审查关，结算是控制工程造价的最后一关，在确定工程造价时，结算审核人员应该要严格按照合同办事，根据建设方提供的资料进行阶段，同时也需要深入现场，审查施工单位是否按照图纸和合同规定完成全部工作。
随着建设工程施工技术方法与水平和管理技术方法与水平的提高，特别是随着房地产开发市场竞争的日益激励所造成的企业技术创新的发展，传统的建设项目概预算定额管理的造价管理方法已经难以适应房地产开发项目工程造价的确定与控制。
参考文献：
[1]朱振艳;;浅析房地产企业如何有效实施工程造价的控制与管理[J];民营科技;2011年05期
[2]李欢迪;毛喜玲;;房地产项目开发全过程成本管理浅析[J];科技致富向导;2011年27期
[3]李玲;杜艳丽;;路桥工程施工阶段造价控制与管理[J];经营管理者;2011年17期
[4]徐虹飞;;房地产开发项目全过程工程造价控制[J];中小企业管理与科技(上旬刊);2010年03期
[5]罗艺君;;浅谈工程施工阶段的造价管理[J];中小企业管理与科技(上半月);2008年05期
杨潇（1991—），男，汉族，宁夏固原人，现为华中科技大学文华学院城建学部09级土木工程专业 房建3班学生，研究方向：房建方向