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【摘 要】随着房地产业市场竞争的激烈化，加之国家对房地产市场调控的加强，房地产业正经历着市场调节和政策调控的磨砺。房地产企业如何发展，发展中主要解决什么问题，这成为急需研究的问题。
【关键词】房地产业；开发成本；成本控制
已经过去的2011年，对房地产业来讲，是极不平凡的一年。这一年，房地产业经历了有史以来最为严厉的调控政策打压，限购、限贷、限价等强有力的措施多管齐下。在政策严格执行近一年之后，房地产市场部分指标开始出现下行迹象，景气指数也步入不景气区间。受房地产市场调控政策的影响，2011年以来，全国的土地市场成交持续低迷，流拍不断，房企拿地策略也较往年谨慎。据CRIC研究中心研究显示，2011年，30个重点城市中有六成以上城市的土地成金额、出让面积同比均出现下滑。从土地成交均价来看，也有四成左右的城市同比下滑，其中，一线城市的土地成交均价降幅明显，土地价格在持续调控下开始下滑。从建筑面积的增长情况来看，据CRIC研究中心研究显示，2011年30城市土地成交面积的增幅相对2010年明显放缓，可见，2011年三轮宏观调控对土地市场的影响也较明显，TOP10城市中，有60%的城市土地成交建面同比都出现下跌；一线城市中，北京的土地成交建面跌幅最大，同比下滑30%。这都表明房地产业已经面临着十分严峻的形势。但是，我国房地产业的发展存在着不平衡现象，如一线城市房地产行业起步较早，发展实力比较雄厚，论单个项目的销售金额，一线城市的先发优势依然不可动摇。而二、三线城市以及重点的四线城市，其房地产市场发展总体来说起步较晚，但其本身的发展需求却非常大，愿望也较为迫切，同时，在项目销售规模上可挖掘空间也非常大，这对于二、三线城市以及重点的四線城市的房地产企业来说，在房地产调控趋于常态化的形势下，努力拓展自己的生存和发展空间，以扎实的脚步前进，也是一个很好的机遇。抓住这一机遇的有效手段之一就是要大力控制房地产开发成本。
一、明确开发成本的构成要素，科学合理地规划成本合成，做好成本控制
以下笔者从房地产开发成本构成的角度，谈一些控制开发成本的措施。
房地产开发成本的构成要素主要包含土地、土建、设备费用， 配套及其他收费支出和管理费用等几个方面，对此要进行严格控制，科学规划。
（一）土地、土建、设备费用
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。 其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产 开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费 用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣 金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计 的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发 的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。
（二）配套及其他收费支出
主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10—15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
（三）管理费用和筹资成本
房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。
二、分解开发项目的成本因素，实行分阶段成本控制
根据房地产开发项目成本控制的阶段性特点，对每个阶段都实行成本控制是比较有效的成本管理手段。下面分别加以阐述。
（一）认真做好项目开发成本的分析预测
成本预测是项目开发效益预测的重要内容，是企业对其经济活动实现事前控制的重要手段，成本预测对于企业经营决策起着决定性的作用。从时间上划分，成本预测可分为先期成本预测和期中成本预测。先期成本预测，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般说来，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目决策前的成本预测，主要是为项目决策和开发方案的选择提供承要依据其；二是新项目确定后，对计划期成本水平的测算，这种测算过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。
（二）做好设计阶段的成本控制
设计环节成本控制。根据有关资料分析，在初步设计阶段，影响工程造价的程度为65%，施工图设计阶段，影响工程造价的程度为25%～35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%～12%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点：
（1）提高设计人员素质，加强设计人员经济意识。
（2）引入竞争机制，实行设计方案招标、方案竞赛，可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较，并应用价值工程最优方案。优秀的设计方案一般需要的投资较多，但是其实施过程中的效益一般也比较好。投资回收期越短的设计方案越好。某项目，总建筑面积约537万m2，预计提供近10万人口居住生活，采用架空平台（盖板）的设计理念，解决了用地与湘江之间高差和景观、交通等的问题。设计方案有有如下方法：
方法1：高层低密度。在有限成本控制的前提下，降低建筑密度，增加建筑高度，提高容积率。低覆盖率能够提升居住舒适度增加可售价值，同时节约土地成本。高度提升带来了景观价值及可售价格的提升，特别是对于滨江住宅类型的项目而言（表1） 方法2：优化户型配度。精简户型种类，集中布置大、小户型，突出各类户型的优势。设计将140m2以上的大户型和90m2以下小户型各自独立、分区布局，从而避免了不同购买人群之间的不同生活习惯的相互干扰。这样既能够使大户型相对安静和私密，保障其高档的居住品质，又打造了高效、时尚的年轻人公寓。此外，户型种类的精简，也带来了管理成本的降低。
方法3：建筑的体表比与结构设计的简化。住宅类型全部改为板武建筑，剪力墙规整布置。与塔楼等其他类型住宅相比，板楼外表规整，周长减小，建筑表面积减少，相应减少建筑建造成本。经过计算，同等户型面积下，板楼比塔楼建筑外表面积大约减小约10%。此外，这种规则的平面便于剪力墙的规整布置，简化结构计算。
方法4：优化住宅下的盖板设计。小区配套公共建筑板上板下布置的选择，以幼儿园为例.对于幼儿园板下布重而言，有如下优势：①独立柱基，减少基础施工成本；②减少士方开挖量；③局部盖板取消，④减少材料和施工成本； 减少板下不可售的建筑面积，提高建筑利用率。经测算，幼儿园（按占地2000m2估算）板下布置相对板上布置共节约成本约482.6万元人民币（图1）。
方法5：建筑空间的综合利用，提高建筑使用率。小区出入口位置的G层房间，由于靠近住户，不适合用作嘈杂的商业和设备用房。但是，这些房间具有良好的通风和采光，完全满足城市物业管理条例的要求，可用作物业管理用房。这种对地下辅助空间的综合利用，大大提高了建筑综合成本的使用率（图2）。
（3）引入目标成本理论，推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更，保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。
（4）运用价值工程的原理，进行多方案的技术经济分析和比较，推行工程造价和设计方案相结合的设计招标，在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。
（5）提高设计质量，减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
（6）推行产品标准化，以此减少开发新产品的研发等投入成本。
（三）施工阶段的成本控制
首先要确保整个施工过程符合规范性要求，包括招标、评标、定标、签订合同、工程施工和工程监理等。其次要建立工程项目概预算控制制度，对概预算的编制、审核等作出规定，保证正确核算工程项目的成本，按预算控制费用支出；加强对概预算编制的审核，审查编制依据、项目内容、工程量计算、定额套用等是否真实、完整、正确；因工程变更等原因造成价款支付方式及金额发生变动的，应有完整的书面文件和其他相关资料，并经财会部门审核后方可付款。再次要制定工程项目业务流程，明确项目决策、概预算编制、价款支付、竣工决算等环节的控制要求。最后要制定切实可行的资金使用汁划，既要能保证工程建设的需要，又要尽可能减少资金的占用，以减少利息支出，减少资金筹措。
值得一提的是工程监理问题，质量控制、工期控制、成本控制是监理单位的三大任务。但目前的监理公司素质参差不齐，部分工作是停留在质量控制这个层面上，因而成本控制还是由建设单位决定。因此，若要做好施工阶段的成本控制，就必须做到事前控制。而事前控制最主要的就是加强图纸会审工作。图纸会审，是指在施工之前对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、 程造价上的经济性进行审核，将工程变更尽量控制在施工之前。如在某商品房的施工中，由于施工之前没有详细地审查施工图纸，使建筑结构出现一道斜梁并末及时更改，既给建设单位带米了额外的经济损失，又增加了施工单位的技术难度，同时还降低了房屋使用的舒适度。
未来房地产市场如何发展，离不开今年宏观经济政策和房地产调控政策的走向。在宏观经济政策由抗通胀为主转向稳增长为主的契机下，国家对房地产业调控的表态是依然坚持不放松。除了保障房外，今年国家将继续实行抑制房价过快上涨政策，坚持房地产调控不动摇。回顾2008年底的历史经验，当时十大产业振兴规划中也没有涉及房地产，可事实是房地产对保增长起到了至关重要的拉动作用。因此，只要是在稳增长为主的新形势下，房地产业就有望迎来一个相对宽松的环境，企业需要的是少说多做、埋头精干，积极寻找应对之策，做好成本控制。成本控制贯穿于工程建设的全过程，是整个公司降低成本，争取利润最大化的核心工作。其能否顺利推进，需要房地产公司领导层的高度重视及参与项目员工的共同参与。每一个部门、每一个参与项目开发人员都应视其为己任，充分认识到成本领先的重要性和必要性，并且在日常工作中自觉地贯彻落实。只要本着精益求精的态度、科学的方法，一定可以把成本控制在较低的水平，真正实现成本控制给企业带来的效益。
参考文献：
[1]覃晓艳，王玉红，何耀菊，吴立平；目标成本管理在房地產开发企业中的应用[J]；长春大学学报；2005年03期.
[2]张丽，李启明；基于供应链管理的房地产开发企业成本控制研究[J]；建筑管理现代化；2004年06期.
[3]韩小非；；房地产开发过程中的成本控制[J]；现代营销（学苑版）；2011年06期.
【关键词】房地产业；开发成本；成本控制
已经过去的2011年，对房地产业来讲，是极不平凡的一年。这一年，房地产业经历了有史以来最为严厉的调控政策打压，限购、限贷、限价等强有力的措施多管齐下。在政策严格执行近一年之后，房地产市场部分指标开始出现下行迹象，景气指数也步入不景气区间。受房地产市场调控政策的影响，2011年以来，全国的土地市场成交持续低迷，流拍不断，房企拿地策略也较往年谨慎。据CRIC研究中心研究显示，2011年，30个重点城市中有六成以上城市的土地成金额、出让面积同比均出现下滑。从土地成交均价来看，也有四成左右的城市同比下滑，其中，一线城市的土地成交均价降幅明显，土地价格在持续调控下开始下滑。从建筑面积的增长情况来看，据CRIC研究中心研究显示，2011年30城市土地成交面积的增幅相对2010年明显放缓，可见，2011年三轮宏观调控对土地市场的影响也较明显，TOP10城市中，有60%的城市土地成交建面同比都出现下跌；一线城市中，北京的土地成交建面跌幅最大，同比下滑30%。这都表明房地产业已经面临着十分严峻的形势。但是，我国房地产业的发展存在着不平衡现象，如一线城市房地产行业起步较早，发展实力比较雄厚，论单个项目的销售金额，一线城市的先发优势依然不可动摇。而二、三线城市以及重点的四线城市，其房地产市场发展总体来说起步较晚，但其本身的发展需求却非常大，愿望也较为迫切，同时，在项目销售规模上可挖掘空间也非常大，这对于二、三线城市以及重点的四線城市的房地产企业来说，在房地产调控趋于常态化的形势下，努力拓展自己的生存和发展空间，以扎实的脚步前进，也是一个很好的机遇。抓住这一机遇的有效手段之一就是要大力控制房地产开发成本。
一、明确开发成本的构成要素，科学合理地规划成本合成，做好成本控制
以下笔者从房地产开发成本构成的角度，谈一些控制开发成本的措施。
房地产开发成本的构成要素主要包含土地、土建、设备费用， 配套及其他收费支出和管理费用等几个方面，对此要进行严格控制，科学规划。
（一）土地、土建、设备费用
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。 其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产 开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费 用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣 金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计 的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发 的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。
（二）配套及其他收费支出
主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10—15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
（三）管理费用和筹资成本
房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。
二、分解开发项目的成本因素，实行分阶段成本控制
根据房地产开发项目成本控制的阶段性特点，对每个阶段都实行成本控制是比较有效的成本管理手段。下面分别加以阐述。
（一）认真做好项目开发成本的分析预测
成本预测是项目开发效益预测的重要内容，是企业对其经济活动实现事前控制的重要手段，成本预测对于企业经营决策起着决定性的作用。从时间上划分，成本预测可分为先期成本预测和期中成本预测。先期成本预测，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般说来，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目决策前的成本预测，主要是为项目决策和开发方案的选择提供承要依据其；二是新项目确定后，对计划期成本水平的测算，这种测算过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。
（二）做好设计阶段的成本控制
设计环节成本控制。根据有关资料分析，在初步设计阶段，影响工程造价的程度为65%，施工图设计阶段，影响工程造价的程度为25%～35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%～12%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点：
（1）提高设计人员素质，加强设计人员经济意识。
（2）引入竞争机制，实行设计方案招标、方案竞赛，可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较，并应用价值工程最优方案。优秀的设计方案一般需要的投资较多，但是其实施过程中的效益一般也比较好。投资回收期越短的设计方案越好。某项目，总建筑面积约537万m2，预计提供近10万人口居住生活，采用架空平台（盖板）的设计理念，解决了用地与湘江之间高差和景观、交通等的问题。设计方案有有如下方法：
方法1：高层低密度。在有限成本控制的前提下，降低建筑密度，增加建筑高度，提高容积率。低覆盖率能够提升居住舒适度增加可售价值，同时节约土地成本。高度提升带来了景观价值及可售价格的提升，特别是对于滨江住宅类型的项目而言（表1） 方法2：优化户型配度。精简户型种类，集中布置大、小户型，突出各类户型的优势。设计将140m2以上的大户型和90m2以下小户型各自独立、分区布局，从而避免了不同购买人群之间的不同生活习惯的相互干扰。这样既能够使大户型相对安静和私密，保障其高档的居住品质，又打造了高效、时尚的年轻人公寓。此外，户型种类的精简，也带来了管理成本的降低。
方法3：建筑的体表比与结构设计的简化。住宅类型全部改为板武建筑，剪力墙规整布置。与塔楼等其他类型住宅相比，板楼外表规整，周长减小，建筑表面积减少，相应减少建筑建造成本。经过计算，同等户型面积下，板楼比塔楼建筑外表面积大约减小约10%。此外，这种规则的平面便于剪力墙的规整布置，简化结构计算。
方法4：优化住宅下的盖板设计。小区配套公共建筑板上板下布置的选择，以幼儿园为例.对于幼儿园板下布重而言，有如下优势：①独立柱基，减少基础施工成本；②减少士方开挖量；③局部盖板取消，④减少材料和施工成本； 减少板下不可售的建筑面积，提高建筑利用率。经测算，幼儿园（按占地2000m2估算）板下布置相对板上布置共节约成本约482.6万元人民币（图1）。
方法5：建筑空间的综合利用，提高建筑使用率。小区出入口位置的G层房间，由于靠近住户，不适合用作嘈杂的商业和设备用房。但是，这些房间具有良好的通风和采光，完全满足城市物业管理条例的要求，可用作物业管理用房。这种对地下辅助空间的综合利用，大大提高了建筑综合成本的使用率（图2）。
（3）引入目标成本理论，推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更，保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。
（4）运用价值工程的原理，进行多方案的技术经济分析和比较，推行工程造价和设计方案相结合的设计招标，在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。
（5）提高设计质量，减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
（6）推行产品标准化，以此减少开发新产品的研发等投入成本。
（三）施工阶段的成本控制
首先要确保整个施工过程符合规范性要求，包括招标、评标、定标、签订合同、工程施工和工程监理等。其次要建立工程项目概预算控制制度，对概预算的编制、审核等作出规定，保证正确核算工程项目的成本，按预算控制费用支出；加强对概预算编制的审核，审查编制依据、项目内容、工程量计算、定额套用等是否真实、完整、正确；因工程变更等原因造成价款支付方式及金额发生变动的，应有完整的书面文件和其他相关资料，并经财会部门审核后方可付款。再次要制定工程项目业务流程，明确项目决策、概预算编制、价款支付、竣工决算等环节的控制要求。最后要制定切实可行的资金使用汁划，既要能保证工程建设的需要，又要尽可能减少资金的占用，以减少利息支出，减少资金筹措。
值得一提的是工程监理问题，质量控制、工期控制、成本控制是监理单位的三大任务。但目前的监理公司素质参差不齐，部分工作是停留在质量控制这个层面上，因而成本控制还是由建设单位决定。因此，若要做好施工阶段的成本控制，就必须做到事前控制。而事前控制最主要的就是加强图纸会审工作。图纸会审，是指在施工之前对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、 程造价上的经济性进行审核，将工程变更尽量控制在施工之前。如在某商品房的施工中，由于施工之前没有详细地审查施工图纸，使建筑结构出现一道斜梁并末及时更改，既给建设单位带米了额外的经济损失，又增加了施工单位的技术难度，同时还降低了房屋使用的舒适度。
未来房地产市场如何发展，离不开今年宏观经济政策和房地产调控政策的走向。在宏观经济政策由抗通胀为主转向稳增长为主的契机下，国家对房地产业调控的表态是依然坚持不放松。除了保障房外，今年国家将继续实行抑制房价过快上涨政策，坚持房地产调控不动摇。回顾2008年底的历史经验，当时十大产业振兴规划中也没有涉及房地产，可事实是房地产对保增长起到了至关重要的拉动作用。因此，只要是在稳增长为主的新形势下，房地产业就有望迎来一个相对宽松的环境，企业需要的是少说多做、埋头精干，积极寻找应对之策，做好成本控制。成本控制贯穿于工程建设的全过程，是整个公司降低成本，争取利润最大化的核心工作。其能否顺利推进，需要房地产公司领导层的高度重视及参与项目员工的共同参与。每一个部门、每一个参与项目开发人员都应视其为己任，充分认识到成本领先的重要性和必要性，并且在日常工作中自觉地贯彻落实。只要本着精益求精的态度、科学的方法，一定可以把成本控制在较低的水平，真正实现成本控制给企业带来的效益。
参考文献：
[1]覃晓艳，王玉红，何耀菊，吴立平；目标成本管理在房地產开发企业中的应用[J]；长春大学学报；2005年03期.
[2]张丽，李启明；基于供应链管理的房地产开发企业成本控制研究[J]；建筑管理现代化；2004年06期.
[3]韩小非；；房地产开发过程中的成本控制[J]；现代营销（学苑版）；2011年06期.