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摘 要：近年来，我国经济社会迅猛发展，综合实力也在不断提高，随着时代的进步，居民小区在不同的地方得到了发展和进步，以往相对老式的住宅设施和落后的旧式住宅物业管理模式已不能跟上经济社会发展的步伐，因此，迫切需要建立一套智能化、现代化、社会化的发展格局。
本文深入分析了南京万达华府小区物业管理方面存在的较为突出的问题及原因，进而积极探索南京万达华府小区物业管理的新办法。
关键词：城市；居民小区；物业管理；现状；问题研究
一、南京万达华府小区物业管理存在问题
1. 小区维修服务质量差
万达华府小区的物业在公共设施的维修方面存在很大问题，没有对公共设施进行合理的日常维修，因此，无法保障人们对公共设施的日常正常使用，当公共设施出现损坏情况，业主报修以后，物业并未能够给予及时的解决，同时物业进行维修以后，不能保证维修的质量，给业主后续使用公共设施造成了诸多隐患。
2. 物业费用收支合理性、公开性较差
南京万达华府小区作为中高档的城市居民小区，物业管理收费较周边其他小区明显高，但是，小区物业并没有提供与之相匹配的物业管理和服务，比如前述公共设施的维修存在不及时维修和维修质量低的问题等，由此可见，小区物业的服务质量与其收费应达到的水准存在一定差距，与业主的实际要求也存在较大不符，小区物业费用收支合理性欠缺。另一方面，小区收取各项物业管理费用以后的公示工作相对不完善，没有做到各项收支和费用定期向小区业主公开，业主缺乏了解，因此对物业缺乏足够的信任。
3. 车辆管理缺乏规范
小区车辆管理的不完善，首先表现为小区车辆的准入问题，小区对外来车辆的准入缺乏明确的禁止，一些配送外卖的机动车和非机动车、具有宣传营销目的的机动车等随意进出小区 ，造成了小区内交通的拥堵和混乱，外来车辆短时的随意停放也影响小区的整洁性，给小区业主也造成一定的安全隐患；其次，人们对机动车的持有量与日俱增，因此导致了小区车位不足的现象，究其根本原因，还是小区停车位和停车场的建设不到位，长此以往，小区内部停放车辆会更加拥堵和混乱，不仅给物业的管理进一步造成困难，更是会影响业主居住和生活的舒适感。
4. 社区文化不够丰富
良好的社区文化底蕴有助于促进居民小区的业主和谐相处，增强业主的凝聚力，并且能使社区生活更加丰富多彩，在中高档小区，社区文化显得尤为重要。然而，万达华府小区在社区文化建设方面却显得明显不足，社区的文化建设相对匮乏，文化氛围因此略显淡薄，这根本上归咎于小区物业管理的不到位，物业关于社区文化方面缺少规划和安排。
二、南京万达华府小区物业管理问题原因分析
1.小区物业管理法制建设不健全
虽然我国在城市居民小区物业管理的法制建设工作方面也在努力，旨在规范物业管理的行为，为小区业主提供更便捷更高质量的物业管理与服务，但是所颁布的物业管理法律法规，具有宽泛性和指导性的特点，缺乏具体针对细节情况所制定的具体法规和政策，未能做到因地制宜，对症下药，所以导致实施起来存在诸多问题和不便。
2.小区管理和服务机制不完善
对于公共设施的维修服务不及时，并且维修质量差，从这一方面来看，可以充分反映出小区物业管理和服务的机制还很不完善，既没有在日常的管理和服务中发挥到充分的作用，也未能在出现问题时及时提供解决，更甚，在解决问题滞后的情况下，解决质量还不高，体现了小区物业企业及物业管理人员并未真正与业主想在一起，干在一起，相关从业人员的专业性和服务性都有待提高。
3.小区缺乏文化建设意识
小区居民对认为于在社区文化建设此方面的工作情况相对较差，小区在日常的物业管理与服务中，未能将文化宣传工作于物业其他工作很好的融为一体，缺乏文化建设的小区也就缺少了文化交流碰撞的乐趣，同时也使小区整体文化氛围较差，不利于社区的全面发展。
三、建议对策
1.加強安全管理的力度
保安的巡逻、公共财产的严加看管、小区车辆的准入和安全停放、监控的无死角等方方面面的工作都要落到实处，同时，要让小区的安全管理有法可依，有章可循，加大管理和惩治的力度，将任何安全的隐患都降到最低。物业部门应加强对于小区内业主车辆的及时统计，根据相关数据来调整和规划小区的相关基础设施建设，满足业主日益增长的需求。同时，业主也应当加强安全意识，配合小区物业的安全管理工作，提高小区安全管理的水平。
2.明晰费用收支
物业管理部门要想让业主感觉到物业的“质价相符”，只有不断提高自身管理与服务质量，业主对于物业各项指标的满意度才会有所提高，也有利于物业管理部门进一步开展工作和延伸各项服务。物业管理部门应该依照签订的合同内容的要求对各项费用收支定期向业主进行公开，使业主全面完整的了解物业管理费用的收取情况和支出明细。
3.改进维修服务
物业管理部门应当加强管理维修服务工作，要制定严格的物业维修工作标准，包括维修时间的及时性以及维修质量的保障，并严格按照所制定的工作程序执行每一次的维修任务，另外对维修工作成果的后续检查工作也应当引起足够的重视，要针对负责维修工作的人员制定出严格并强硬的奖惩措施，完善责任追究制度，以此来提高维修服务的质量，保障维修工作的高效开展。物业管理部门更要自觉对小区内部的公共设施和各种公共设备进行定期维护和检查。
4.加强社区文化建设
第一，加强社区文化阵地建设，从现有的社区文化设施着眼，灵活运用，让现有的文化设施发挥最大效用，实现社会效益的最大化；第二，尽可能过大社区文化范围，扩充社区文化的形式和内容，从社区的实际出发，开展丰富多彩的社区文化活动。另外，要扩大社区文化的宣传，为社区文化注入新鲜旺盛的生命力，满足不同居民不同层次的社区文化需求。
四、总结
随着城市化的推进，城市建设飞速发展，也极大地带动了城市居民小区的发展壮大，相信城市居民小区物业管理行业的发展前景更加广阔，发展契机也更加丰富。在物业部门以及小区业主等多方努力之下，建设美好城市，建设和谐社区将不再是梦 。
作者简介：
申方园，女，1995年3月6日，汉，山西省平遥县人，硕士研究生在读，研究方向：法学
本文深入分析了南京万达华府小区物业管理方面存在的较为突出的问题及原因，进而积极探索南京万达华府小区物业管理的新办法。
关键词：城市；居民小区；物业管理；现状；问题研究
一、南京万达华府小区物业管理存在问题
1. 小区维修服务质量差
万达华府小区的物业在公共设施的维修方面存在很大问题，没有对公共设施进行合理的日常维修，因此，无法保障人们对公共设施的日常正常使用，当公共设施出现损坏情况，业主报修以后，物业并未能够给予及时的解决，同时物业进行维修以后，不能保证维修的质量，给业主后续使用公共设施造成了诸多隐患。
2. 物业费用收支合理性、公开性较差
南京万达华府小区作为中高档的城市居民小区，物业管理收费较周边其他小区明显高，但是，小区物业并没有提供与之相匹配的物业管理和服务，比如前述公共设施的维修存在不及时维修和维修质量低的问题等，由此可见，小区物业的服务质量与其收费应达到的水准存在一定差距，与业主的实际要求也存在较大不符，小区物业费用收支合理性欠缺。另一方面，小区收取各项物业管理费用以后的公示工作相对不完善，没有做到各项收支和费用定期向小区业主公开，业主缺乏了解，因此对物业缺乏足够的信任。
3. 车辆管理缺乏规范
小区车辆管理的不完善，首先表现为小区车辆的准入问题，小区对外来车辆的准入缺乏明确的禁止，一些配送外卖的机动车和非机动车、具有宣传营销目的的机动车等随意进出小区 ，造成了小区内交通的拥堵和混乱，外来车辆短时的随意停放也影响小区的整洁性，给小区业主也造成一定的安全隐患；其次，人们对机动车的持有量与日俱增，因此导致了小区车位不足的现象，究其根本原因，还是小区停车位和停车场的建设不到位，长此以往，小区内部停放车辆会更加拥堵和混乱，不仅给物业的管理进一步造成困难，更是会影响业主居住和生活的舒适感。
4. 社区文化不够丰富
良好的社区文化底蕴有助于促进居民小区的业主和谐相处，增强业主的凝聚力，并且能使社区生活更加丰富多彩，在中高档小区，社区文化显得尤为重要。然而，万达华府小区在社区文化建设方面却显得明显不足，社区的文化建设相对匮乏，文化氛围因此略显淡薄，这根本上归咎于小区物业管理的不到位，物业关于社区文化方面缺少规划和安排。
二、南京万达华府小区物业管理问题原因分析
1.小区物业管理法制建设不健全
虽然我国在城市居民小区物业管理的法制建设工作方面也在努力，旨在规范物业管理的行为，为小区业主提供更便捷更高质量的物业管理与服务，但是所颁布的物业管理法律法规，具有宽泛性和指导性的特点，缺乏具体针对细节情况所制定的具体法规和政策，未能做到因地制宜，对症下药，所以导致实施起来存在诸多问题和不便。
2.小区管理和服务机制不完善
对于公共设施的维修服务不及时，并且维修质量差，从这一方面来看，可以充分反映出小区物业管理和服务的机制还很不完善，既没有在日常的管理和服务中发挥到充分的作用，也未能在出现问题时及时提供解决，更甚，在解决问题滞后的情况下，解决质量还不高，体现了小区物业企业及物业管理人员并未真正与业主想在一起，干在一起，相关从业人员的专业性和服务性都有待提高。
3.小区缺乏文化建设意识
小区居民对认为于在社区文化建设此方面的工作情况相对较差，小区在日常的物业管理与服务中，未能将文化宣传工作于物业其他工作很好的融为一体，缺乏文化建设的小区也就缺少了文化交流碰撞的乐趣，同时也使小区整体文化氛围较差，不利于社区的全面发展。
三、建议对策
1.加強安全管理的力度
保安的巡逻、公共财产的严加看管、小区车辆的准入和安全停放、监控的无死角等方方面面的工作都要落到实处，同时，要让小区的安全管理有法可依，有章可循，加大管理和惩治的力度，将任何安全的隐患都降到最低。物业部门应加强对于小区内业主车辆的及时统计，根据相关数据来调整和规划小区的相关基础设施建设，满足业主日益增长的需求。同时，业主也应当加强安全意识，配合小区物业的安全管理工作，提高小区安全管理的水平。
2.明晰费用收支
物业管理部门要想让业主感觉到物业的“质价相符”，只有不断提高自身管理与服务质量，业主对于物业各项指标的满意度才会有所提高，也有利于物业管理部门进一步开展工作和延伸各项服务。物业管理部门应该依照签订的合同内容的要求对各项费用收支定期向业主进行公开，使业主全面完整的了解物业管理费用的收取情况和支出明细。
3.改进维修服务
物业管理部门应当加强管理维修服务工作，要制定严格的物业维修工作标准，包括维修时间的及时性以及维修质量的保障，并严格按照所制定的工作程序执行每一次的维修任务，另外对维修工作成果的后续检查工作也应当引起足够的重视，要针对负责维修工作的人员制定出严格并强硬的奖惩措施，完善责任追究制度，以此来提高维修服务的质量，保障维修工作的高效开展。物业管理部门更要自觉对小区内部的公共设施和各种公共设备进行定期维护和检查。
4.加强社区文化建设
第一，加强社区文化阵地建设，从现有的社区文化设施着眼，灵活运用，让现有的文化设施发挥最大效用，实现社会效益的最大化；第二，尽可能过大社区文化范围，扩充社区文化的形式和内容，从社区的实际出发，开展丰富多彩的社区文化活动。另外，要扩大社区文化的宣传，为社区文化注入新鲜旺盛的生命力，满足不同居民不同层次的社区文化需求。
四、总结
随着城市化的推进，城市建设飞速发展，也极大地带动了城市居民小区的发展壮大，相信城市居民小区物业管理行业的发展前景更加广阔，发展契机也更加丰富。在物业部门以及小区业主等多方努力之下，建设美好城市，建设和谐社区将不再是梦 。
作者简介：
申方园，女，1995年3月6日，汉，山西省平遥县人，硕士研究生在读，研究方向：法学