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走进吴中区国泰一村，崭新立面的多层建筑，正在翻修的小区路面，重新规划中的车位，正在移栽种植的绿化树木，重新铺装中的各种管网，正在建设中的前卫足球场……2003年开建的这个动迁小区，在几个月之后，将从内到外，焕然一新。
作为住建部“老旧小区改造”的一个试点，住在这里的居民对最终的改造结果充满期待，住在国泰一村的居民张先生说：“对于这次小区的改造，我们居民都非常支持，现在已经改造好的效果，大家都很满意，对于全部改造后的效果，我们更加期待。”
三方互利共赢 创新老旧小区改造可持续新路径
2019年，苏州被列为住建部城镇老旧小区改造试点城市之一。在试点过程中，提出全新的“九大机制”，苏州以16个项目作为“试验田”，合力探索出“苏”式改造路径。
在此背景下，吴中区成立了吴中区城镇老旧住区改造提升领导小组，多部门统筹协作，推动老旧小区改造工作。初步制定《吴中区城镇老旧小区改造项目生成机制实施方案》，全面普查，摸清全区范围内老旧小区基本情况，初步形成吴中区城镇老旧小区改造项目基础库，逐步建立自下而上的城镇老旧小区改造生成机制。将居民意愿作为项目生成的重要指标，重点完善雨污管网、弱电、道路、公共设施、停车场等基础设施建设。截至目前，已整治改造老舊小区85个，建筑面积约324.5万平方米，受益居民3.66万户，两个试点项目开工，其中国泰一村项目为苏州全市7个九大机制落实到位特色鲜明项目之一。
国泰一村以城镇老旧小区改造国家试点城市为契机，结合自身的存量空间资源和实际情况，探索新形势下城镇老旧小区改造可持续新路径，实现了金融机构可持续、社会力量可参与、项目收益可覆盖的三方互利共赢的闭环新模式，在探索老旧小区改造方面形成了一条吴中新路径。
改造老旧小区 面子里子全方位，好看又好住
位于吴中开发区郭巷街道的国泰一村建造已有十余年，基础设施老旧、缺失，小区整体环境较落后，现有居民楼31栋，776户，改造涉及总用地面积约175.21亩。 2020年10月28日正式开工，目前逐步推进中，预计于2021年4月改造结束。国泰一村的改造，涵盖的面非常广，包含五大方面：市政管线、建筑改造、公共服务设施、景观绿化以及道路改造，既改造“面子”，也改造“里子”。
立面改造是最先看得见的改变，因为小区已经有十几年历史，外墙脱落严重，因此设计院对建筑外立面重新进行了设计粉刷，几十幢房子立马就焕然一新，颜值提升了不少。
此次改造还把所有入户门都改成了防盗门，崭新的电子防盗门，让住户觉得安心了许多。算起来，国泰一村共将 97 扇入户门更换成了防盗门，以前小区里没有单元标识，这一次改造增设了单元标识 97 个。雨水管网、污水管网、燃气管网、供水管网等不能满足现状使用要求部位的市政管线都重新排布，并按照现行规范进行改造。
老小区停车，一直是个难题，国泰一村是个例外。因为楼间距够大，本身车位就较多，这一次改造在保留原有停车位的同时，在每栋居民楼前均设置植草砖场地及停车位。非机动车停车棚、充电桩以及无障碍停车位也都被充分考虑在内。
改造后的国泰一村，运动休闲广场、景观亭、景墙、树池座椅、花坛及坐凳等，也将一应俱全。7 人制笼式足球场以及儿童游乐场地和乒乓球场、羽毛球场、篮球场等满足了居民们健身的需求，运动休闲场地四周布置蓝色塑胶慢跑步道，有 820 米长，方便居民开展休闲、慢跑养生等各种活动。不仅改造了小区，顺道还会改变居民的生活方式。
破解资金难题 政府承担向多方参与转变
老旧小区改造，出资是个难题。国泰一村的做法是：吸引专营企业参与建设。费用不需要住户来出，百姓先尝到了改造的甜头，大家都很乐意配合。
据介绍，为了破解城镇老旧小区改造过程中金融机构和社会力量难以介入的难题，国泰一村在前期工作中探索以存量资源盘活为突破口，积极开源，通过建设社区公共服务设施、文体休闲设施、便民服务设施等，提供相关便民增值服务，实现了社会力量有项目可参与，引入足球畅踢科技公司投资建设3200平方的笼式足球场。由尹山湖集团物业管理公司作为主体，自筹900万元，向国家开发银行融资3600万元开展国泰一村旧改工作;另由国泰社区股份合作社作为主体，自筹资金300万元，向中国农业银行融资1200万元，建设3000平方的社区服务用房。金融机构融资通过物业管理费、车位租金、公有房屋租金、足球场租金、快递柜租金以及广告位租金收入等小区相关收入来实现回款保障，整个改造没有让政府出资一分钱。
此外，国泰一村还尝试探索融合不收费的或少收费的基本服务和收费的增值服务类型，例如积极引入社区笼式足球场、菜鸟驿站等增值型物业服务类型，提供多元化的物业服务。足球畅踢科技公司投资建设的笼式足球场就是个非常好的社会资本参与案例，足球场建成后可以对外场地出租，年收入可观。
多方合力共建 居民全程参与，共建美好家园
老小区改造，不是单方面的“自说自话”，居民的意愿是最重要的。国泰一村老旧小区改造将居民意愿作为项目生成的重要指标，从项目前期启动开始，就收集居民意愿，倾听居民呼声，分类梳理不同居民的诉求。在全面调研的基础上，利用居民征集意见会、居民代表座谈会等多种形式，向社区居民们征求意见，全面深入地了解小区居民关心的热点问题，有重点地解决停车难、雨污水堵塞、房屋漏水、管道破损等问题。
在改造过程中充分动员各方面力量共同推进工作。社区在一村公寓改造附近设立项目指挥部，并派专人进行驻点，方便居民在改造过程中有问题能及时反映给社区，并不定期召开一村公寓居民改造项目座谈会，及时了解居民需求，解决居民问题，满足百姓合理要求，使改造项目不仅是民生工程更是民心工程。
小区还成立了“国泰居民自治监督小组”，全过程参与、监督改造工程，其中小组成员由小区的老干部、党员、居民代表等组成，实现从改造方案前期、中期以及后期全过程介入，协调改造过程中遇到的各种矛盾，沟通各个操作主体之间的意见，协助设计单位做好居民意愿和诉求的调研工作。
此外，社区在改造过程中社区监督委员会、居民自治监督小组、金色夕阳老干部工作室成员将全程参与，从质量、安全、进度等各方面进行全程监督，维护老百姓的切身利益。在整个老旧小区改造过程中，有笑声、赞扬声，但也避免不了与部分百姓产生纠纷产生矛盾。此时社区监督委员会、居民自治监督小组、金色夕阳老干部工作室成员在改造中会起到沟通协调的关键作用，老百姓想通了，施工自然就顺利得多。
作为住建部“老旧小区改造”的一个试点，住在这里的居民对最终的改造结果充满期待，住在国泰一村的居民张先生说：“对于这次小区的改造，我们居民都非常支持，现在已经改造好的效果，大家都很满意，对于全部改造后的效果，我们更加期待。”
三方互利共赢 创新老旧小区改造可持续新路径
2019年，苏州被列为住建部城镇老旧小区改造试点城市之一。在试点过程中，提出全新的“九大机制”，苏州以16个项目作为“试验田”，合力探索出“苏”式改造路径。
在此背景下，吴中区成立了吴中区城镇老旧住区改造提升领导小组，多部门统筹协作，推动老旧小区改造工作。初步制定《吴中区城镇老旧小区改造项目生成机制实施方案》，全面普查，摸清全区范围内老旧小区基本情况，初步形成吴中区城镇老旧小区改造项目基础库，逐步建立自下而上的城镇老旧小区改造生成机制。将居民意愿作为项目生成的重要指标，重点完善雨污管网、弱电、道路、公共设施、停车场等基础设施建设。截至目前，已整治改造老舊小区85个，建筑面积约324.5万平方米，受益居民3.66万户，两个试点项目开工，其中国泰一村项目为苏州全市7个九大机制落实到位特色鲜明项目之一。
国泰一村以城镇老旧小区改造国家试点城市为契机，结合自身的存量空间资源和实际情况，探索新形势下城镇老旧小区改造可持续新路径，实现了金融机构可持续、社会力量可参与、项目收益可覆盖的三方互利共赢的闭环新模式，在探索老旧小区改造方面形成了一条吴中新路径。
改造老旧小区 面子里子全方位，好看又好住
位于吴中开发区郭巷街道的国泰一村建造已有十余年，基础设施老旧、缺失，小区整体环境较落后，现有居民楼31栋，776户，改造涉及总用地面积约175.21亩。 2020年10月28日正式开工，目前逐步推进中，预计于2021年4月改造结束。国泰一村的改造，涵盖的面非常广，包含五大方面：市政管线、建筑改造、公共服务设施、景观绿化以及道路改造，既改造“面子”，也改造“里子”。
立面改造是最先看得见的改变，因为小区已经有十几年历史，外墙脱落严重，因此设计院对建筑外立面重新进行了设计粉刷，几十幢房子立马就焕然一新，颜值提升了不少。
此次改造还把所有入户门都改成了防盗门，崭新的电子防盗门，让住户觉得安心了许多。算起来，国泰一村共将 97 扇入户门更换成了防盗门，以前小区里没有单元标识，这一次改造增设了单元标识 97 个。雨水管网、污水管网、燃气管网、供水管网等不能满足现状使用要求部位的市政管线都重新排布，并按照现行规范进行改造。
老小区停车，一直是个难题，国泰一村是个例外。因为楼间距够大，本身车位就较多，这一次改造在保留原有停车位的同时，在每栋居民楼前均设置植草砖场地及停车位。非机动车停车棚、充电桩以及无障碍停车位也都被充分考虑在内。
改造后的国泰一村，运动休闲广场、景观亭、景墙、树池座椅、花坛及坐凳等，也将一应俱全。7 人制笼式足球场以及儿童游乐场地和乒乓球场、羽毛球场、篮球场等满足了居民们健身的需求，运动休闲场地四周布置蓝色塑胶慢跑步道，有 820 米长，方便居民开展休闲、慢跑养生等各种活动。不仅改造了小区，顺道还会改变居民的生活方式。
破解资金难题 政府承担向多方参与转变
老旧小区改造，出资是个难题。国泰一村的做法是：吸引专营企业参与建设。费用不需要住户来出，百姓先尝到了改造的甜头，大家都很乐意配合。
据介绍，为了破解城镇老旧小区改造过程中金融机构和社会力量难以介入的难题，国泰一村在前期工作中探索以存量资源盘活为突破口，积极开源，通过建设社区公共服务设施、文体休闲设施、便民服务设施等，提供相关便民增值服务，实现了社会力量有项目可参与，引入足球畅踢科技公司投资建设3200平方的笼式足球场。由尹山湖集团物业管理公司作为主体，自筹900万元，向国家开发银行融资3600万元开展国泰一村旧改工作;另由国泰社区股份合作社作为主体，自筹资金300万元，向中国农业银行融资1200万元，建设3000平方的社区服务用房。金融机构融资通过物业管理费、车位租金、公有房屋租金、足球场租金、快递柜租金以及广告位租金收入等小区相关收入来实现回款保障，整个改造没有让政府出资一分钱。
此外，国泰一村还尝试探索融合不收费的或少收费的基本服务和收费的增值服务类型，例如积极引入社区笼式足球场、菜鸟驿站等增值型物业服务类型，提供多元化的物业服务。足球畅踢科技公司投资建设的笼式足球场就是个非常好的社会资本参与案例，足球场建成后可以对外场地出租，年收入可观。
多方合力共建 居民全程参与，共建美好家园
老小区改造，不是单方面的“自说自话”，居民的意愿是最重要的。国泰一村老旧小区改造将居民意愿作为项目生成的重要指标，从项目前期启动开始，就收集居民意愿，倾听居民呼声，分类梳理不同居民的诉求。在全面调研的基础上，利用居民征集意见会、居民代表座谈会等多种形式，向社区居民们征求意见，全面深入地了解小区居民关心的热点问题，有重点地解决停车难、雨污水堵塞、房屋漏水、管道破损等问题。
在改造过程中充分动员各方面力量共同推进工作。社区在一村公寓改造附近设立项目指挥部，并派专人进行驻点，方便居民在改造过程中有问题能及时反映给社区，并不定期召开一村公寓居民改造项目座谈会，及时了解居民需求，解决居民问题，满足百姓合理要求，使改造项目不仅是民生工程更是民心工程。
小区还成立了“国泰居民自治监督小组”，全过程参与、监督改造工程，其中小组成员由小区的老干部、党员、居民代表等组成，实现从改造方案前期、中期以及后期全过程介入，协调改造过程中遇到的各种矛盾，沟通各个操作主体之间的意见，协助设计单位做好居民意愿和诉求的调研工作。
此外，社区在改造过程中社区监督委员会、居民自治监督小组、金色夕阳老干部工作室成员将全程参与，从质量、安全、进度等各方面进行全程监督，维护老百姓的切身利益。在整个老旧小区改造过程中，有笑声、赞扬声，但也避免不了与部分百姓产生纠纷产生矛盾。此时社区监督委员会、居民自治监督小组、金色夕阳老干部工作室成员在改造中会起到沟通协调的关键作用，老百姓想通了，施工自然就顺利得多。