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摘 要：大量的房地产调控措施的落实，房地产价格的上涨趋势并未得到有效控制，相反各地房地产价格却出现了过快上涨。银监会、各大商业银行纷纷提高首付、信贷比率，来抑制房地产价格，规避信贷风险，但却收效甚微。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》实施后，“双轨制”下再生出的房价高速上涨，房地产市场信贷的主要风险及其规避的途径本文将给与介绍。
关键词：双轨制房产信贷 主要风险
中图分类号:F293.30文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2007)12-021-02
一、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》实施后，房地产市场的“双轨制”运行特征
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是自1994年住房体制改革启动以来，以国务院名义直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件，分别与1994年7月，国务院颁布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》、1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》一起，共同构成了中国市场经济体制下住房制度的总体框架。
1994年7月，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，在全国范围内确立住房社会化、商品化的改革方向，住房制度改革初步启动。“主要内容是全面建立公积金制度、低价出售公有住房、将原安居工程转为经济适用房等”。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中提出停止福利分房，在制度上建立市场化住房体制，同时提出把住房产业培育成经济支柱产业。2007年8月1日国务院常务会议，讨论并原则通过的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》）。通过“解困”住房体制运作架构的细化，进一步完善了“政府+市场”的双轨模式，避免可能出现的单一“重市场”的住房体制发展趋向。
二、“双轨制”运行与房地产市场大基数、高价位、大幅度的房价高速上涨
此次《意见》，是适应现实房价过高，房价不断上涨，中低端住房难求难以实现的条件下，为解决城市低收入家庭住房困难出台的。《意见》“双轨模式”中的“保低放高”特征相当明显（保低：是国家通过政策扶持与资金调剂保证低端房产的供给，解决城市低收入家庭住房困难；放高：既是放开高端市场供给，更多地依靠市场力量来调节高端房产的需求和供给）。这一特征反映到房地产市场的未来走势，短期上看，一方面，有助于低端房地产需求会得到较快满足，缓解低收入家庭的住房困难、房贷压力；另一方面，由于高端房地产市场的过度开放（由于当前房地产市场的有效供给不足，住房需求的结构性矛盾、投资需求特别是投机需求造成的高端房产地价格过高，是当前房地产市场的主要问题。而建立在这一基础上的高端房产对市场调控的过分依赖形成的开放便是过度开放），会更加有助于高端房产的价格上涨，并且一定程度上会更加刺激高端房产价格的快速上涨，不利于当前对高端房产价格过快上涨的调控性抑制。远期上看，伴随着小平方面积、低收入家庭住房居住需求的解决，低端、高端需求的转化压力被释放，大面积、高收入家庭的居住需求压力将得到缓解。这将极大缓解居住需求促成房价上涨的动力，这种缓解对于住房居住市场来说将是十分有效的。但对于目前的高端房产投资、投机市场的房价走势来说，却无异于“松绑”，而这种“松绑”为房地产市场的投资、炒作、套利；投机、炒作、套取银行信贷提供了更大的活动空间。房地产市场之中，作为投资、投机资本载体的房地产商品使用属性已经发生了根本变化。投资、投机房地产商品市场经营并非需求决定而是效益决定，只要是利益形成的需要并且这种需要又是可以实现的，资本的所有者就会进一步增加房地产市场的继续投资并促成实现，而不论其房地产商品的价格是高位的还是低位的。这一点已完全可以说明为什么房地产价格大基数条件下的高速上涨能够获得实现并且能够得到持续，频繁调控却屡次乏力的原因。2005年以来国内房地产市场持续不断的高价位、大幅度上行越调越高的原因便在于此。房地产商品的可投资性与可投机性看中的是房地产价格的投机回报高低与实现的可能性大小而非房地产商品的价格贵贱。该形态的房产已不再是传统意义上的用于居住、使用功能的房产，而是在特定的市场环境下派生、升华为博取利润的手段。
三、大基数、高价位、大幅度的房价高速上涨与房地产信贷及投机商获利
中国当前房地产市场上，大基数条件下的房地产价格高速上涨与小基数房地产价格上涨存在着本质差别。上涨原因上，小基数房地产价格上涨动因在于需求供给差距所引起的需求拉动，大基数条件下的房地产价格上涨动因则主要在于投资、投机获利的需求拉动（这种获利主要包括房地产市场运行的营业利润，通货膨胀利润以及可能存在的房地产信贷投机利润（即房地产信贷投机违约利润）。依照现行房地产信贷制度、银行利率、房地产信贷首付比率、房价上涨情况，房地产信贷投机回报率(其它税费不计)的情况应当如下：
①房地产信贷投机回报
=房地产信贷首付比率×（1+房价上涨率）×房价+（1+房价上涨率）×房价×房地产信贷比率
=（1+房价上涨率）×房价
②房地产信贷投机回报率
=（1+房价上涨率）×房价÷房地产信贷首付比率×（1+房价上涨率）×房价
=1÷房地产信贷首付比率
③房地产信贷投机回报利润
=〔房地产信贷首付比率×（1+房价上涨率）×房价+（1+房价上涨率）×房价×房地产信贷比率-（房地产信贷首付比率×（1+房价上涨率）×房价〕
=（1+房价上涨率）×房价×房地产信贷比率
④房地产信贷投机回报利润率
=〔房地产信贷首付比率×（1+房价上涨率）×房价+（1+房价上涨率）×房价×房地产信贷比率-（房地产信贷首付比率×（1+房价上涨率）×房价〕÷〔（房地产信贷首付比率×（1+房价上涨率）×房价〕
=〔（1+房价上涨率）×房价×房地产信贷比率〕÷〔（房地产信贷首付比率×（1+房价上涨率）×房价〕
=房地产信贷比率÷房地产信贷首付比率
=（1-房地产信贷首付比率）÷房地产信贷首付比率
=（1÷房地产信贷首付比率）-1
上述的房地产信贷首付比率不可能大于或等于1（否则，购房户没必要使用房地产信贷）。这表明运用房地产抵押信贷在不考虑房地产交易税费率的情况下进行房地产投机活动是有利可图的。以目前，中国房地产信贷首付比率30%、40%计算，房地产信贷投机回报率、房地产信贷投机回报利润率分别为333.33%、233.33%；250%、150%。获得的利润（（1+房价上涨率）×房价×房地产信贷比率）、回报（（1+房价上涨率）×房价）更加可观。依均价2000元上涨10%的房产经过投机炒作到16000元再次上涨10%计算，得到的利润和回报分别为198000、1056000和220000、1760000元。利润、回报差额则是+858000和+1540000元。据此计算，开发商运作200000平方米的小区所需要的资金不过4亿左右，而通过这种方式套进的利润和回报却是高达396000000、2112000000和440000000、 3520000000元 。利润、回报差额1716000000、3880000000元。再结合近十年来的房地产价格的高速上涨，大中城市、经济热点地区，上述情形的房产已不占少数，这种建立在市场炒作基础上的大基数、高价位、高速上涨的房地产价格所套进的房地产巨额信贷，给房地产市场信贷金融带来的潜在风险是巨大的。
房地产信贷风险是客观存在的，只是当房地产市场繁荣时，这些信贷风险被我们忽视了，一旦房地产市场繁荣发生逆转时，房地产信贷风险才会逐渐显露出来。危机是惊人的，代价惨痛的，教训是深刻的，历史却依然保持着它特有的“原汁原味”。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中提出停止福利分房，在制度上建立市场化住房体制，同时提出把住房产业培育成经济支柱产业至今，“低首付，高放贷”过于宽松的贷款条件对于房价近十年来快速上涨的包容和默认与既往国家房地产信贷危机的历史比较又是何等的相似。
四、大基数、高价位、大幅度的房价高速上涨的房地产信贷风险及其防范
政府部门的高频率宏观调控是否得当，是否能够使得这一已经与太多国家交恶的危机在中国幸免，是当前中国经济发展的突出问题也是房地产金融的首要问题。房地产业是国家的支柱产业，金融是国家经济的总动脉，这一问题的解决对房地产、金融市场的可持续发展，于中国经济的快速平稳发展意义重大。房地产信贷危机究其原因（1）是房地产信贷回报率、房地产信贷回报利润率扩大了的房地产信贷成数作用刺激的房地产投资、投机信贷欲望。（2）是房地产价格上涨形成的房地产商品的市场价格过大偏离其实际价值形成的房地产泡沫。（3）是房地产信贷的过度放松对房地产价格过大偏离的认可。应当说，这已不仅仅是中国房地产信贷的特殊问题，而是世界房地产信贷面临的普遍问题， 是房地产信贷业务面临的制度风险（这里部分专家、学者仅仅认为这是道德风险显然是肤浅的，恰当地讲，应当是制度缺陷、制度风险条件下衍生出来的道德风险，而这种制度缺陷绝大多数是由于管理制度的约束规定缺位、管理漏洞造成，有客观条件的不具备，但管理者尤为政绩与私利主观上的故意或纵容是这种风险形成的主要原因。伴随着房地产价格的上涨的利好消息，房地产价格的高位运行，房地产市场泡沫的逐步放大，房地产金融风险也在伴随着扩大。住房需求与投资、投机需求的不断转化，房地产用于居住的属性已发生深刻变化，使得房地产商品的性价比在不断地缩小，投资属性在上升，房地产商品已然成为与股票、浮利基金（符号资产、记账资产）没什么两样的商业投资的投资载体。现行的商业银行信贷制度动辄以百万、上千万的房贷去支持房地产投机与炒作。无异于运用金融信贷去支持人们炒作股票和基金。无论股票、基金还是房产炒作的原理是相通的，都是将一个原本不具备高价值属性的低价值、较低价值的商品通过炒作抬高为高价值商品，以便通过资本市场（股票、证券、银行、拆借等市场）套进远高于其资产价值的货币、信贷资金，通过非诚信、欺骗诚信，进而将到期不能偿付的缩水资产转嫁给资本市场投资人的债务抵偿过程。诚然，无论是房地产炒作中的“ABC”直线模式还是“ABC”循环模式，只要这种炒作具有足够的资金或是拥有一个较为持续、充足的资金来源并且被套进时有利可图，这种炒作便可以长期地持续下去。房地产市场的繁荣与炒作与大量的房地产信贷融资是分不开的。特别是当前大基数、高价位、快速上涨的情况下，每年数以千亿计的房地产信贷被吸入房地产市场。
针对房地产市场的高频调控连年趋紧，2007年央行5次加息、8次上调准备金率，“房价上升、加息，房价再次上升”已然形成了房价与信贷利息的比时间、比速度、比涨幅高低的赛跑。是“房价套住了加息，还是加息套住了房价”人们早已不得而知，但摆在人们面前的却是高企的房价，屯积房源、捂盘惜售，有价无市，想住房的人买不起房子的望房兴叹和连年走高的住房空置率。防范金融风险，房地产市场宏观调控应当突出针对房地产市场的大基数、高房价及其房价的高速上涨趋势的特点。多年来，针对房地产市场进行的宏观调控大多局限在信贷利率、存款准备金、首付比例提高的普遍性调控上，过于普遍性的首付、利息、准备金政策调控，更大程度上打压的是住房需求的现实性，而对大基数、高房价及其快速上涨的这一主要矛盾为房地产信贷带来的主要风险作用有限。这些过于缺乏针对性的调控措施另一好处即是通过利息的多次上涨普遍地增加信贷银行营业利润中的利息收入进而形成大量的即时盈余业绩，但也正是由于这种面对当前房地产市场大基数、高房价及其高速上涨趋势针对性的缺乏或遗漏，纵容并加剧了大基数、高房价及其快速上涨的投机活动对房地产信贷的巨额掠夺，使得银行的房地产信贷形成了近期盈余远期被套的长期风险。
大基数、高房价及其房价的高速上涨的房地产信贷风险及其解决方法是当前房地产宏观调控之中的主要问题，投机炒作、哄抬房价、捂盘惜售、屯积房源、有价无市大多发生在此类房产上，历来为房地产炒作投机的动力、房地产信贷危机的宿源，房地产市场宏观调控、抑制房价上涨、规避金融风险必须着力解决这一问题。具体的指导思想是房地产市场的金融调控一是要针对房地产市场的大基数、高端、高价房产具有相对明确的指向性，二是要有秩序保护地合理调价，打击投机炒作、捂盘惜售、屯积房源、哄抬房价，三是要特别有针对性地加大对大基数、高端、高价、高上涨、热炒房产的打击力度。具体的实施上，一是房地产市场宏观调控措施的制定与落实应适当减少对高端房产价格的认可，建立健全严格规范的资产评估制度，客观、公正、实事求是地评定高端房地产真实价格，防范价格虚假给房地产信贷造成的风险，对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款，不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责的手段来确保宏观调控措施的执行力。二是房地产市场宏观调控措施的制定与落实应适当减少对高端房产价格上涨幅度的认可，防止开发企业利用拆分项目、“滚动开发”等手段套取房地产贷款。形成房产价格上调信贷幅度对房地产价格上涨幅度的约制作用。结束目前的“开发商涨价银行出钱”的被动局面。三是建立健全更加严格的高端高价高幅度上涨房产的信贷责任制度，进一步规范的高端高价高幅度上涨房产的信贷责任，杜绝信贷管理漏洞，防止盲目跟进和集中过度授信，“虚假按揭”等套取和诈骗银行贷款的行为。
参考文献：
1.郭贵祥. 高房价下的集团利益分析、房价走势与对策【J】. 北方经济,2006(8.2)
2.吴建环 ,赵君丽.中国房地产信贷风险及其防范对策【F】.商业研究,2006(24)
(作者单位：南京邮电大学吴江职业技术学院经济管理系 江苏吴江 215200)
(责编:贾伟)
关键词：双轨制房产信贷 主要风险
中图分类号:F293.30文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2007)12-021-02
一、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》实施后，房地产市场的“双轨制”运行特征
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是自1994年住房体制改革启动以来，以国务院名义直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件，分别与1994年7月，国务院颁布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》、1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》一起，共同构成了中国市场经济体制下住房制度的总体框架。
1994年7月，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，在全国范围内确立住房社会化、商品化的改革方向，住房制度改革初步启动。“主要内容是全面建立公积金制度、低价出售公有住房、将原安居工程转为经济适用房等”。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中提出停止福利分房，在制度上建立市场化住房体制，同时提出把住房产业培育成经济支柱产业。2007年8月1日国务院常务会议，讨论并原则通过的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》）。通过“解困”住房体制运作架构的细化，进一步完善了“政府+市场”的双轨模式，避免可能出现的单一“重市场”的住房体制发展趋向。
二、“双轨制”运行与房地产市场大基数、高价位、大幅度的房价高速上涨
此次《意见》，是适应现实房价过高，房价不断上涨，中低端住房难求难以实现的条件下，为解决城市低收入家庭住房困难出台的。《意见》“双轨模式”中的“保低放高”特征相当明显（保低：是国家通过政策扶持与资金调剂保证低端房产的供给，解决城市低收入家庭住房困难；放高：既是放开高端市场供给，更多地依靠市场力量来调节高端房产的需求和供给）。这一特征反映到房地产市场的未来走势，短期上看，一方面，有助于低端房地产需求会得到较快满足，缓解低收入家庭的住房困难、房贷压力；另一方面，由于高端房地产市场的过度开放（由于当前房地产市场的有效供给不足，住房需求的结构性矛盾、投资需求特别是投机需求造成的高端房产地价格过高，是当前房地产市场的主要问题。而建立在这一基础上的高端房产对市场调控的过分依赖形成的开放便是过度开放），会更加有助于高端房产的价格上涨，并且一定程度上会更加刺激高端房产价格的快速上涨，不利于当前对高端房产价格过快上涨的调控性抑制。远期上看，伴随着小平方面积、低收入家庭住房居住需求的解决，低端、高端需求的转化压力被释放，大面积、高收入家庭的居住需求压力将得到缓解。这将极大缓解居住需求促成房价上涨的动力，这种缓解对于住房居住市场来说将是十分有效的。但对于目前的高端房产投资、投机市场的房价走势来说，却无异于“松绑”，而这种“松绑”为房地产市场的投资、炒作、套利；投机、炒作、套取银行信贷提供了更大的活动空间。房地产市场之中，作为投资、投机资本载体的房地产商品使用属性已经发生了根本变化。投资、投机房地产商品市场经营并非需求决定而是效益决定，只要是利益形成的需要并且这种需要又是可以实现的，资本的所有者就会进一步增加房地产市场的继续投资并促成实现，而不论其房地产商品的价格是高位的还是低位的。这一点已完全可以说明为什么房地产价格大基数条件下的高速上涨能够获得实现并且能够得到持续，频繁调控却屡次乏力的原因。2005年以来国内房地产市场持续不断的高价位、大幅度上行越调越高的原因便在于此。房地产商品的可投资性与可投机性看中的是房地产价格的投机回报高低与实现的可能性大小而非房地产商品的价格贵贱。该形态的房产已不再是传统意义上的用于居住、使用功能的房产，而是在特定的市场环境下派生、升华为博取利润的手段。
三、大基数、高价位、大幅度的房价高速上涨与房地产信贷及投机商获利
中国当前房地产市场上，大基数条件下的房地产价格高速上涨与小基数房地产价格上涨存在着本质差别。上涨原因上，小基数房地产价格上涨动因在于需求供给差距所引起的需求拉动，大基数条件下的房地产价格上涨动因则主要在于投资、投机获利的需求拉动（这种获利主要包括房地产市场运行的营业利润，通货膨胀利润以及可能存在的房地产信贷投机利润（即房地产信贷投机违约利润）。依照现行房地产信贷制度、银行利率、房地产信贷首付比率、房价上涨情况，房地产信贷投机回报率(其它税费不计)的情况应当如下：
①房地产信贷投机回报
=房地产信贷首付比率×（1+房价上涨率）×房价+（1+房价上涨率）×房价×房地产信贷比率
=（1+房价上涨率）×房价
②房地产信贷投机回报率
=（1+房价上涨率）×房价÷房地产信贷首付比率×（1+房价上涨率）×房价
=1÷房地产信贷首付比率
③房地产信贷投机回报利润
=〔房地产信贷首付比率×（1+房价上涨率）×房价+（1+房价上涨率）×房价×房地产信贷比率-（房地产信贷首付比率×（1+房价上涨率）×房价〕
=（1+房价上涨率）×房价×房地产信贷比率
④房地产信贷投机回报利润率
=〔房地产信贷首付比率×（1+房价上涨率）×房价+（1+房价上涨率）×房价×房地产信贷比率-（房地产信贷首付比率×（1+房价上涨率）×房价〕÷〔（房地产信贷首付比率×（1+房价上涨率）×房价〕
=〔（1+房价上涨率）×房价×房地产信贷比率〕÷〔（房地产信贷首付比率×（1+房价上涨率）×房价〕
=房地产信贷比率÷房地产信贷首付比率
=（1-房地产信贷首付比率）÷房地产信贷首付比率
=（1÷房地产信贷首付比率）-1
上述的房地产信贷首付比率不可能大于或等于1（否则，购房户没必要使用房地产信贷）。这表明运用房地产抵押信贷在不考虑房地产交易税费率的情况下进行房地产投机活动是有利可图的。以目前，中国房地产信贷首付比率30%、40%计算，房地产信贷投机回报率、房地产信贷投机回报利润率分别为333.33%、233.33%；250%、150%。获得的利润（（1+房价上涨率）×房价×房地产信贷比率）、回报（（1+房价上涨率）×房价）更加可观。依均价2000元上涨10%的房产经过投机炒作到16000元再次上涨10%计算，得到的利润和回报分别为198000、1056000和220000、1760000元。利润、回报差额则是+858000和+1540000元。据此计算，开发商运作200000平方米的小区所需要的资金不过4亿左右，而通过这种方式套进的利润和回报却是高达396000000、2112000000和440000000、 3520000000元 。利润、回报差额1716000000、3880000000元。再结合近十年来的房地产价格的高速上涨，大中城市、经济热点地区，上述情形的房产已不占少数，这种建立在市场炒作基础上的大基数、高价位、高速上涨的房地产价格所套进的房地产巨额信贷，给房地产市场信贷金融带来的潜在风险是巨大的。
房地产信贷风险是客观存在的，只是当房地产市场繁荣时，这些信贷风险被我们忽视了，一旦房地产市场繁荣发生逆转时，房地产信贷风险才会逐渐显露出来。危机是惊人的，代价惨痛的，教训是深刻的，历史却依然保持着它特有的“原汁原味”。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中提出停止福利分房，在制度上建立市场化住房体制，同时提出把住房产业培育成经济支柱产业至今，“低首付，高放贷”过于宽松的贷款条件对于房价近十年来快速上涨的包容和默认与既往国家房地产信贷危机的历史比较又是何等的相似。
四、大基数、高价位、大幅度的房价高速上涨的房地产信贷风险及其防范
政府部门的高频率宏观调控是否得当，是否能够使得这一已经与太多国家交恶的危机在中国幸免，是当前中国经济发展的突出问题也是房地产金融的首要问题。房地产业是国家的支柱产业，金融是国家经济的总动脉，这一问题的解决对房地产、金融市场的可持续发展，于中国经济的快速平稳发展意义重大。房地产信贷危机究其原因（1）是房地产信贷回报率、房地产信贷回报利润率扩大了的房地产信贷成数作用刺激的房地产投资、投机信贷欲望。（2）是房地产价格上涨形成的房地产商品的市场价格过大偏离其实际价值形成的房地产泡沫。（3）是房地产信贷的过度放松对房地产价格过大偏离的认可。应当说，这已不仅仅是中国房地产信贷的特殊问题，而是世界房地产信贷面临的普遍问题， 是房地产信贷业务面临的制度风险（这里部分专家、学者仅仅认为这是道德风险显然是肤浅的，恰当地讲，应当是制度缺陷、制度风险条件下衍生出来的道德风险，而这种制度缺陷绝大多数是由于管理制度的约束规定缺位、管理漏洞造成，有客观条件的不具备，但管理者尤为政绩与私利主观上的故意或纵容是这种风险形成的主要原因。伴随着房地产价格的上涨的利好消息，房地产价格的高位运行，房地产市场泡沫的逐步放大，房地产金融风险也在伴随着扩大。住房需求与投资、投机需求的不断转化，房地产用于居住的属性已发生深刻变化，使得房地产商品的性价比在不断地缩小，投资属性在上升，房地产商品已然成为与股票、浮利基金（符号资产、记账资产）没什么两样的商业投资的投资载体。现行的商业银行信贷制度动辄以百万、上千万的房贷去支持房地产投机与炒作。无异于运用金融信贷去支持人们炒作股票和基金。无论股票、基金还是房产炒作的原理是相通的，都是将一个原本不具备高价值属性的低价值、较低价值的商品通过炒作抬高为高价值商品，以便通过资本市场（股票、证券、银行、拆借等市场）套进远高于其资产价值的货币、信贷资金，通过非诚信、欺骗诚信，进而将到期不能偿付的缩水资产转嫁给资本市场投资人的债务抵偿过程。诚然，无论是房地产炒作中的“ABC”直线模式还是“ABC”循环模式，只要这种炒作具有足够的资金或是拥有一个较为持续、充足的资金来源并且被套进时有利可图，这种炒作便可以长期地持续下去。房地产市场的繁荣与炒作与大量的房地产信贷融资是分不开的。特别是当前大基数、高价位、快速上涨的情况下，每年数以千亿计的房地产信贷被吸入房地产市场。
针对房地产市场的高频调控连年趋紧，2007年央行5次加息、8次上调准备金率，“房价上升、加息，房价再次上升”已然形成了房价与信贷利息的比时间、比速度、比涨幅高低的赛跑。是“房价套住了加息，还是加息套住了房价”人们早已不得而知，但摆在人们面前的却是高企的房价，屯积房源、捂盘惜售，有价无市，想住房的人买不起房子的望房兴叹和连年走高的住房空置率。防范金融风险，房地产市场宏观调控应当突出针对房地产市场的大基数、高房价及其房价的高速上涨趋势的特点。多年来，针对房地产市场进行的宏观调控大多局限在信贷利率、存款准备金、首付比例提高的普遍性调控上，过于普遍性的首付、利息、准备金政策调控，更大程度上打压的是住房需求的现实性，而对大基数、高房价及其快速上涨的这一主要矛盾为房地产信贷带来的主要风险作用有限。这些过于缺乏针对性的调控措施另一好处即是通过利息的多次上涨普遍地增加信贷银行营业利润中的利息收入进而形成大量的即时盈余业绩，但也正是由于这种面对当前房地产市场大基数、高房价及其高速上涨趋势针对性的缺乏或遗漏，纵容并加剧了大基数、高房价及其快速上涨的投机活动对房地产信贷的巨额掠夺，使得银行的房地产信贷形成了近期盈余远期被套的长期风险。
大基数、高房价及其房价的高速上涨的房地产信贷风险及其解决方法是当前房地产宏观调控之中的主要问题，投机炒作、哄抬房价、捂盘惜售、屯积房源、有价无市大多发生在此类房产上，历来为房地产炒作投机的动力、房地产信贷危机的宿源，房地产市场宏观调控、抑制房价上涨、规避金融风险必须着力解决这一问题。具体的指导思想是房地产市场的金融调控一是要针对房地产市场的大基数、高端、高价房产具有相对明确的指向性，二是要有秩序保护地合理调价，打击投机炒作、捂盘惜售、屯积房源、哄抬房价，三是要特别有针对性地加大对大基数、高端、高价、高上涨、热炒房产的打击力度。具体的实施上，一是房地产市场宏观调控措施的制定与落实应适当减少对高端房产价格的认可，建立健全严格规范的资产评估制度，客观、公正、实事求是地评定高端房地产真实价格，防范价格虚假给房地产信贷造成的风险，对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款，不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责的手段来确保宏观调控措施的执行力。二是房地产市场宏观调控措施的制定与落实应适当减少对高端房产价格上涨幅度的认可，防止开发企业利用拆分项目、“滚动开发”等手段套取房地产贷款。形成房产价格上调信贷幅度对房地产价格上涨幅度的约制作用。结束目前的“开发商涨价银行出钱”的被动局面。三是建立健全更加严格的高端高价高幅度上涨房产的信贷责任制度，进一步规范的高端高价高幅度上涨房产的信贷责任，杜绝信贷管理漏洞，防止盲目跟进和集中过度授信，“虚假按揭”等套取和诈骗银行贷款的行为。
参考文献：
1.郭贵祥. 高房价下的集团利益分析、房价走势与对策【J】. 北方经济,2006(8.2)
2.吴建环 ,赵君丽.中国房地产信贷风险及其防范对策【F】.商业研究,2006(24)
(作者单位：南京邮电大学吴江职业技术学院经济管理系 江苏吴江 215200)
(责编:贾伟)