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摘要：当前人类社会正处于信息化时，而房地产中介行业作为国民经济发展产物的重要力量之一，利用信息技术带动发展也是时代要求。兴起之初的房地产中介行业以人力为主，业务量小易管理，而今客户信息量逐渐庞大，人力管理便出现了一系列问题。因此，利用信息技术正是房地产中介产业发展的关键。通过信息化可更高效地实现与客户的实时互动，保证服务的便捷性，同时可以实现客户信息的全方位、多层次、广区域的采集整理，提升了工作的准确性与可靠性，即实现以客户为中心的CRM理念。该文以太平洋房屋为例，从房地产中介行业对营销管理信息系统的要求出发，设计出以网络通讯技术为基础，基于Web-B/S结构、可妥善处理房地产租赁买卖交易、信息收发的营销管理信息系统，以实现为房地产中介提供现代化、科学化、人性化的管理平台，实现客户与企业的双赢。
关键词：房地产中介；管理信息系统；Web-B/S结构；CRM；双赢
中图分类号：TP3 文献标识码：A 文章编号：1009-3044（2017）31-0011-04
1 绪论
目前我国的房地产事业仍处在飞速发展时期，人民的住房问题加以国家的关注，房地产中介行业的纽带作用也越来越大。此时，信息技术为房地产中介行业带来了新的发展契机。作为国家大力建设的重要方向，规范化的房地产市场正需要一个高效率、高精确、强有力的中介行业，将分散的客户信息集中并采用规范化的信息统一管理，本文以此为基础思想，并结合CRM的管理理念，选取Struts为基本框架，对太平洋房屋房地产中介营销管理信息系统进行了规划设计，并提出了总结与建议。
2 房地产中介营销管理信息系统设计的需求性分析
2.1 太平洋房地产中介营销管理系统发展背景
太平洋房屋自1985年6月在中国台湾成立以来，凭借其先前的经营模式和服务理念不断发展壮大，并成为最早入驻上海的优秀房地产中介机构之一，随着技术进步发展，信息化时代为其服务理念带来了新一轮的挑战：日益增加的客户流量、急需的人才资源、庞大复杂的数据管理、时间地域的限制要求等、这些冗杂的事务都是旧人力手工管理模式无法解决的问题，因此发展房地产中介营销管理信息系统极为重要。
2.2 太平洋房地产中介营销管理信息系统的可行性分析
1） 技术可行性。大批优秀的信息技术人才与互联网技术发展现状以及欧美国家房地产营销管理信息手段的实例均可提供技术支持。
2） 经济可行性。太平洋公司拥有较好的经济基础，且此系统的设计具有成本低、见效快等优点，可节省时间成本，减少劳动力资源，可实现中介高效、高质、精准有保证。
3） 操作可行性。传统的人事化管理常常无法避免一系列繁琐的手续问题以及各种潜在矛盾纠纷，监督不力，效率低且易出错。使用信息系统管理则可以有效解决上述问题。
3 房地产中介营销管理信息系统的功能设计
3.1 房地产中介营销管理信息系统流程基于CRM理念
目前房地产中介营销管理信息系统流程图如图1：
3.2 房地产中介营销管理信息系统选取
中介系统的设计由浏览器——服务器——应用服务器——数据库服务器组成。
1） Web-B/S结构
在结构上选择B/S结构，易操作、维护、方便升级，可将客户的电脑负荷大大减重，进一步节约企业成本。
2） Struts框架
该框架不需要全套代码即可实现操作，方便快捷，易于操作。Struts的核心是一个弹性的控制层，能充分发挥MVC模式分离并显示逻辑以及业务逻辑的功效。
3） MYSQL数据库
MYSQL是开放源代码的数据库，速度快、适应性强、强度高。其导入可先导出SQL脚本，后实行导入。
3.3 房地产中介营销管理信息系统基础功能
系统功能总述：
1） 信息采集与验证功能
a.信息采集
此功能需构建房地产信息共享交互平台，以便及时统计并采集分类信息。客户由系统生成一个编号，并在登记注册时填取相应信息，包括基本信息、联系方式、生活情况、工作情况、理想需求、受理方式等。而提供房源的用户除上述提到的信息外，还要注明房源信息，如地理位置、楼层数、价格、使用年份、有无房贷、等详细信息，必要时还可提供户型照片以供参考，最大化做到信息的完备采集。
b.信息验证
客户的信息上传后均要经过系统验证。经过个人身份检验后，若该客户上传所要办理业务的房源信息，先呈现待审核状态，待输入信息与房源检验系统中的信息相匹配后，方可得知房源权属情况。若情况属实，则信息上传成功；若不属实，则信息输入无效且向系统举报该用户。
2） 业务选择功能
业务分为四种：求租、出租、购买、出售。以租赁业务为例，出租方和求租方分别添加个人信息以及相应的房源及需求信息，汇总至信息管理系统后进行匹配，达成配对要求后，再由系统反馈到各用戶端，在业务员帮助下交易完成后，形成对应的交易信息表，并汇总至总部，进行多数据采集分析形成市场资料反馈至中介部门，同时每一记交易完成记录都会传输到负责此交易的业务员的个人账户中，作为业绩评比标准。
3） 信息交易功能
信息交易对象分为客户和房源两大板块，客户管理模块是采集和整合系统录入客户信息的信息，房源客户管理则是对房主以及所提供的房地产详细资料进行采集和整合。房源板块负责和客户板块的信息互动交流活动。所有信息发布和交互流程都在中介平台上执行。下图为业务员的具体操作流程。
4） 页面属性功能
该管理信息系统应具有良好的应用性，可同时适用于多种系统环境，如在Windows系列中均可以保持稳定运行等； 该系统对响应时间具有较高要求。例如：数据录入时，可初步设定其保存时间小于3.5秒，点击的时间小于3.5秒，总查询记录时间不超过6秒，分析响应所需要的时间不超过6秒。此后可根据用户的不同体验结果对这些时间参数更改设置。
5） 财务处理功能
财务处理功能主要负责集中处理客户所上交的中介费用。客户在上交费用时，可以在页面主工作区看到佣金费用的收费明细表，实现交易流程的信息化与公开透明。
6） 统计报表功能
统计报表功能可实现各部门业务员业绩的量化，并对业务员的每一桩交易进行实时掌控，并可以将公司的财务情况进行科学统计。任何一位业务员在何时何地完成了某项交易都应有详细记录的，交易金额、交易用时等信息都需要详尽得保存下来。交易的记录为公司每一规定时间段的财务分析和市场规划提供了良好的信息基础。
7） 网络服务功能
网络服务功能可视为该管理信息系统的基础功能和维护功能。它可将信息及时地发布到系统信息交流平台上；用户意见体验模块的统计数据直接连向管理高层的个人主页，为广大用户提供反馈宝贵意见的平台；网络服务功能还包括信息维护功能，如账号找回、注销，信息安全维护等一系列功能。
8） 面向用户体验功能
客户可实现信息平台上个人的自定义设置，如信息完善或私密化，是否开通客户间的交易交流服务，并可选择不同的界面设计；客户可选择权限要求等一系列优质服务。
9） 内部人员管理功能
内部人员管理功能可以实现员工的不同级别不同权限的分类划分。业务员可随时查看自己业绩，且可自行选择是否进行不同月份、不同季度、不同年份的业务对比。注意，除管理高层外，业务员个人的业务总额只能由本人看到，且无权限修改任何记录。
3.4 数据库设计
1） 系统类图
2） 实体图
3） 数据表结构
数据结构表是实现房地产中介营销管理信息系统的凭证。它包含了数据库的表名，字段名，字段类型，字段空值规定等。以下是管理信息系统的部分数据结构表。
4 系统的设计问题及解决
1） 安全性：任何一个信息平台都应具有严格完善的安全举措。一方面，安全设计要全面，如指纹、角膜密码等设置，为客户个人信息以及生活隐私提供有力保护等；另一方面，要最大程度上减少技术漏洞，严格按照系统的设计维护周期定期对系统进行维护和更新，为广大用户提供安全可靠的信息平台。
2） 界面的可交互性：信息管理系统的界面设计要最大化的简便快捷，要尽量做到易操作、浅显易懂等要求。
3） 系统优化：实现对代码以及设计过程优化；对关键算法进行优化；选择最佳的数据接口，合理利用软硬件资源，创造最稳定、简便、快捷的管理信息系统。
5 总结与展望
随着人们生活质量的进步和购买力的加强，房地产市场得到了不断发展。人们期望着房地产市场秩序得到优化，也希望房屋中介过程可以简单方便。在房地产行业中，中介营销管理信息化也必然是大势所趋。只有通过信息化管理，才能更高效、准确、全面地提高中介营销管理水平，全方位提高中介服务质量，提高企业的核心竞争力。本文以太平洋房屋为例，对房地产中介营销管理信息系统进行了设计，采用了浏览器和服务器结构以及Struts框架，使该系统易于操作，便于维护，一方面不但可以节省用户时间，获得客户青睐，另一方面还可以极大地减少劳力等成本，见效快，提高管理效率与工作的精确程度，实现业务上的优化领先，可谓是用户和企业的双赢之选，具有很好的推广使用前景。
参考文献：
[1] 唐根年， 元琳， 虞晓芬. 城市房地产信息系统开发与应用研究[J]. 中国房地产， 2001（1）.
[2] 李松. 对房产信息化建设的认识[J]. 理论界， 2005（5）.
[3] 马飞. 房产中介管理信息系统的设计和实现[D]. 山东大学， 2013.
[4] 陈萍. 基于B/S的房屋中介管理信息系統的分析与设计[D]. 云南大学， 2012.
[5] 孙卫琴. Java面向对象编程/Java开发专家（Java开发专家）[M]. 北京：电子工业出版社， 2006.
[6] 王珊. 数据库系统原理教程[M]. 北京： 清华大学出版社， 1998.
[7] 史蒂芬·森（美）. 数据库设计解决方案入门经典[M]. 北京： 清华大学出版社， 2010.
[8] 李天华. 基于Web的房地产中介管理系统的设计与实现[D]. 电子科技大学， 2012.
关键词：房地产中介；管理信息系统；Web-B/S结构；CRM；双赢
中图分类号：TP3 文献标识码：A 文章编号：1009-3044（2017）31-0011-04
1 绪论
目前我国的房地产事业仍处在飞速发展时期，人民的住房问题加以国家的关注，房地产中介行业的纽带作用也越来越大。此时，信息技术为房地产中介行业带来了新的发展契机。作为国家大力建设的重要方向，规范化的房地产市场正需要一个高效率、高精确、强有力的中介行业，将分散的客户信息集中并采用规范化的信息统一管理，本文以此为基础思想，并结合CRM的管理理念，选取Struts为基本框架，对太平洋房屋房地产中介营销管理信息系统进行了规划设计，并提出了总结与建议。
2 房地产中介营销管理信息系统设计的需求性分析
2.1 太平洋房地产中介营销管理系统发展背景
太平洋房屋自1985年6月在中国台湾成立以来，凭借其先前的经营模式和服务理念不断发展壮大，并成为最早入驻上海的优秀房地产中介机构之一，随着技术进步发展，信息化时代为其服务理念带来了新一轮的挑战：日益增加的客户流量、急需的人才资源、庞大复杂的数据管理、时间地域的限制要求等、这些冗杂的事务都是旧人力手工管理模式无法解决的问题，因此发展房地产中介营销管理信息系统极为重要。
2.2 太平洋房地产中介营销管理信息系统的可行性分析
1） 技术可行性。大批优秀的信息技术人才与互联网技术发展现状以及欧美国家房地产营销管理信息手段的实例均可提供技术支持。
2） 经济可行性。太平洋公司拥有较好的经济基础，且此系统的设计具有成本低、见效快等优点，可节省时间成本，减少劳动力资源，可实现中介高效、高质、精准有保证。
3） 操作可行性。传统的人事化管理常常无法避免一系列繁琐的手续问题以及各种潜在矛盾纠纷，监督不力，效率低且易出错。使用信息系统管理则可以有效解决上述问题。
3 房地产中介营销管理信息系统的功能设计
3.1 房地产中介营销管理信息系统流程基于CRM理念
目前房地产中介营销管理信息系统流程图如图1：
3.2 房地产中介营销管理信息系统选取
中介系统的设计由浏览器——服务器——应用服务器——数据库服务器组成。
1） Web-B/S结构
在结构上选择B/S结构，易操作、维护、方便升级，可将客户的电脑负荷大大减重，进一步节约企业成本。
2） Struts框架
该框架不需要全套代码即可实现操作，方便快捷，易于操作。Struts的核心是一个弹性的控制层，能充分发挥MVC模式分离并显示逻辑以及业务逻辑的功效。
3） MYSQL数据库
MYSQL是开放源代码的数据库，速度快、适应性强、强度高。其导入可先导出SQL脚本，后实行导入。
3.3 房地产中介营销管理信息系统基础功能
系统功能总述：
1） 信息采集与验证功能
a.信息采集
此功能需构建房地产信息共享交互平台，以便及时统计并采集分类信息。客户由系统生成一个编号，并在登记注册时填取相应信息，包括基本信息、联系方式、生活情况、工作情况、理想需求、受理方式等。而提供房源的用户除上述提到的信息外，还要注明房源信息，如地理位置、楼层数、价格、使用年份、有无房贷、等详细信息，必要时还可提供户型照片以供参考，最大化做到信息的完备采集。
b.信息验证
客户的信息上传后均要经过系统验证。经过个人身份检验后，若该客户上传所要办理业务的房源信息，先呈现待审核状态，待输入信息与房源检验系统中的信息相匹配后，方可得知房源权属情况。若情况属实，则信息上传成功；若不属实，则信息输入无效且向系统举报该用户。
2） 业务选择功能
业务分为四种：求租、出租、购买、出售。以租赁业务为例，出租方和求租方分别添加个人信息以及相应的房源及需求信息，汇总至信息管理系统后进行匹配，达成配对要求后，再由系统反馈到各用戶端，在业务员帮助下交易完成后，形成对应的交易信息表，并汇总至总部，进行多数据采集分析形成市场资料反馈至中介部门，同时每一记交易完成记录都会传输到负责此交易的业务员的个人账户中，作为业绩评比标准。
3） 信息交易功能
信息交易对象分为客户和房源两大板块，客户管理模块是采集和整合系统录入客户信息的信息，房源客户管理则是对房主以及所提供的房地产详细资料进行采集和整合。房源板块负责和客户板块的信息互动交流活动。所有信息发布和交互流程都在中介平台上执行。下图为业务员的具体操作流程。
4） 页面属性功能
该管理信息系统应具有良好的应用性，可同时适用于多种系统环境，如在Windows系列中均可以保持稳定运行等； 该系统对响应时间具有较高要求。例如：数据录入时，可初步设定其保存时间小于3.5秒，点击的时间小于3.5秒，总查询记录时间不超过6秒，分析响应所需要的时间不超过6秒。此后可根据用户的不同体验结果对这些时间参数更改设置。
5） 财务处理功能
财务处理功能主要负责集中处理客户所上交的中介费用。客户在上交费用时，可以在页面主工作区看到佣金费用的收费明细表，实现交易流程的信息化与公开透明。
6） 统计报表功能
统计报表功能可实现各部门业务员业绩的量化，并对业务员的每一桩交易进行实时掌控，并可以将公司的财务情况进行科学统计。任何一位业务员在何时何地完成了某项交易都应有详细记录的，交易金额、交易用时等信息都需要详尽得保存下来。交易的记录为公司每一规定时间段的财务分析和市场规划提供了良好的信息基础。
7） 网络服务功能
网络服务功能可视为该管理信息系统的基础功能和维护功能。它可将信息及时地发布到系统信息交流平台上；用户意见体验模块的统计数据直接连向管理高层的个人主页，为广大用户提供反馈宝贵意见的平台；网络服务功能还包括信息维护功能，如账号找回、注销，信息安全维护等一系列功能。
8） 面向用户体验功能
客户可实现信息平台上个人的自定义设置，如信息完善或私密化，是否开通客户间的交易交流服务，并可选择不同的界面设计；客户可选择权限要求等一系列优质服务。
9） 内部人员管理功能
内部人员管理功能可以实现员工的不同级别不同权限的分类划分。业务员可随时查看自己业绩，且可自行选择是否进行不同月份、不同季度、不同年份的业务对比。注意，除管理高层外，业务员个人的业务总额只能由本人看到，且无权限修改任何记录。
3.4 数据库设计
1） 系统类图
2） 实体图
3） 数据表结构
数据结构表是实现房地产中介营销管理信息系统的凭证。它包含了数据库的表名，字段名，字段类型，字段空值规定等。以下是管理信息系统的部分数据结构表。
4 系统的设计问题及解决
1） 安全性：任何一个信息平台都应具有严格完善的安全举措。一方面，安全设计要全面，如指纹、角膜密码等设置，为客户个人信息以及生活隐私提供有力保护等；另一方面，要最大程度上减少技术漏洞，严格按照系统的设计维护周期定期对系统进行维护和更新，为广大用户提供安全可靠的信息平台。
2） 界面的可交互性：信息管理系统的界面设计要最大化的简便快捷，要尽量做到易操作、浅显易懂等要求。
3） 系统优化：实现对代码以及设计过程优化；对关键算法进行优化；选择最佳的数据接口，合理利用软硬件资源，创造最稳定、简便、快捷的管理信息系统。
5 总结与展望
随着人们生活质量的进步和购买力的加强，房地产市场得到了不断发展。人们期望着房地产市场秩序得到优化，也希望房屋中介过程可以简单方便。在房地产行业中，中介营销管理信息化也必然是大势所趋。只有通过信息化管理，才能更高效、准确、全面地提高中介营销管理水平，全方位提高中介服务质量，提高企业的核心竞争力。本文以太平洋房屋为例，对房地产中介营销管理信息系统进行了设计，采用了浏览器和服务器结构以及Struts框架，使该系统易于操作，便于维护，一方面不但可以节省用户时间，获得客户青睐，另一方面还可以极大地减少劳力等成本，见效快，提高管理效率与工作的精确程度，实现业务上的优化领先，可谓是用户和企业的双赢之选，具有很好的推广使用前景。
参考文献：
[1] 唐根年， 元琳， 虞晓芬. 城市房地产信息系统开发与应用研究[J]. 中国房地产， 2001（1）.
[2] 李松. 对房产信息化建设的认识[J]. 理论界， 2005（5）.
[3] 马飞. 房产中介管理信息系统的设计和实现[D]. 山东大学， 2013.
[4] 陈萍. 基于B/S的房屋中介管理信息系統的分析与设计[D]. 云南大学， 2012.
[5] 孙卫琴. Java面向对象编程/Java开发专家（Java开发专家）[M]. 北京：电子工业出版社， 2006.
[6] 王珊. 数据库系统原理教程[M]. 北京： 清华大学出版社， 1998.
[7] 史蒂芬·森（美）. 数据库设计解决方案入门经典[M]. 北京： 清华大学出版社， 2010.
[8] 李天华. 基于Web的房地产中介管理系统的设计与实现[D]. 电子科技大学， 2012.