论文部分内容阅读
最近看到了一个有趣的数据，根据宜家国际房地产平台的统计，过去两年，泰国是最受中国买家喜爱的买房目的地。连泰国的房地产开发商都开心地说，近三年，中国人在泰国买房总投资超过了100亿美元，相当于日本和新加坡买家的总和。那么那些在泰国买房的人都过上自己想要的生活了吗？
在中国人涌入泰国之前，泰国房产的最大国际买主是俄罗斯人。芭提雅公寓地产的外国投资者中，超过一半是俄罗斯人。
2015年，卢布大幅贬值，俄罗斯人开始抛售手中的房产。但这并不是一个悲催的故事——华人中介Lewis算了一笔账，卢布的贬值和泰国房产本身的涨幅，即便五折出售，早入局的俄罗斯人还是大赚了一笔。
在俄罗斯人离场的一年前，泰国开放了对中国人的落地签，嗅觉敏锐的Lewis辞职创业，在芭提雅街头开起了专门针对华人的房产中介门店。最初，生意惨淡，4个月間他只卖出了两套房，勉强维持生计。2015年下半年开始，中国人来“接棒”了。
由于泰国法律规定外国人不能持有土地，因此，包括中国人在内的外国购房者无法直接购买别墅，只能以公司的名义购买，公司中泰国人的股份还要至少达到51%。公寓成了中国人的首选甚至唯一目标。
Lewis接待的客户中，绝大部分来自北上广深。在他们的眼中，泰国的公寓吸引力十足——没有公摊面积，房子精装修到包含家电的程度，小区都配备健身房、游泳池、公共办公空间，而且永久产权，没有遗产税。更重要的是，便宜。当时，曼谷最市中心湄南河岸的公寓房价也不过每平方米两万人民币左右，而在芭提雅，国内大城市买一个厕所的价格，就可以买到精致的海景房。
Lewis遇到过一个客户，起初买了1套，一边开账户一边继续和中介闲聊，聊着聊着又追加了10套，整个过程轻松随意。这还不是最大手笔的客户，Lewis说，一次买50套、70套甚至100套的也大有人在。
伴随着中国人阔绰地出手，泰国的房价眼看着便涨了起来。有房产投资机构统计中国人去泰国买房的动机，有七成以上都是为了投资获益，这比全球平均水平高出20个百分点。
一个退休的东北大妈在网上分享了自己的买房经历：早年间，东拼西凑在北京为孩子购置了住房，翻番的房价让她震惊，“如果仅凭工资，几辈子也挣不来这么多钱呀。”此后，她去了海南，一边养老，一边加杠杆买了3套房，海南限购后，她又第一时间卖了东北老家的房子去了泰国。在泰国，她不仅买了房子，还干起了房产中介。
如今，据Lewis观察，他的公司所在的短短一条路上，已经聚集了不下20家华人房产中介，还不包括躲在巷子里、没有办公地点的“野中介”。他们将“海南和山东的海景房的售楼玩法带到了泰国”，用同一套方法卖全世界的房子，有人称之为“微商式”卖房——朋友圈上放几张海景房照片，加上一套直击国人痛点的话术，比如“十年前你看不懂马云，现在你看不懂去泰国买房”，又比如“投资现在的泰国，就相当于投资十年前的北京”。
攀升的房价和诱人的广告撩拨着中国人的神经，越来越多的人来到泰国，期待此前中国房地产市场上逆天改命的神话也能在这里上演。
隐藏的坑
前媒体人蒋天萌生在泰国买房的想法就是在三年前。他花了半年时间做功课，先后在芭提雅买了3套房，通过出租获利。同一年，他的一个朋友卖掉了自己在上海的老破小，作为第一桶金在泰国买了10套房，自己住一套，另外9套用来出租，瞬间过上了梦想中的生活。
如今，蒋天正和朋友一起众筹一块地种榴莲，每年至少有半个月，他都会带着家人在泰国的家里度假。他把在泰国买房称为“那一年做的最正确的事情”。
蒋天的生活也是无数中国买房者奔向泰国时内心的憧憬，但现实中，这一切并非顺理成章。
买房之前，蒋天提前在一些主要的房源网站看盘，又在谷歌地图上把位置和周边的路线“走”了几遍，等到真正来到泰国实地看房，他已经对当地的楼盘和路况十分熟悉了。现在的他已经成了泰国买房领域的半个专家，还在试图自己组织小型看房团。
但大多数中国人并不愿意提前做功课。蒋天说，“针对不愿费心的中国人，销售话术中隐藏了很多坑。”
比如所谓的“规划中”，习惯了飞速基础建设的中国人往往容易被规划中的美好未来吸引。但在以节奏慢著称的泰国，情况完全不同。“规划中就可能永远是规划中。”
还有地理位置。有的房子号称离地铁很近，但说的是直线距离，实际上都是平行的断头路，走起来十分费劲;有的水系盘看起来很美，整个小区就是一个大游泳池，从一楼窗子可以直接跳水，但这种楼盘往往位置很偏，离海和交通点都很远。
还有很多中介推出了“一条龙”式的贴心服务，从国内组织看房团，下了飞机包吃住，直接用大巴把满怀期待的投资客拉到芭提雅远郊的海滩，告诉游客，这就是芭提雅富人区的一线海景房，“就像到廊坊，说这是北京，到昆山，说这是上海一样。”
与国内房产主要依靠房屋升值转手获利不同，泰国房产的收入主要来自于租金。而影响租金最核心的要素就是地段和人流。
蒋天的3套房子都在芭提雅的核心区域，其中，一套公寓交给中介打理出租，每月有1.8万泰铢收入（按现行汇率，约合人民币3600元）;一套二手房，自己装修成了三层的loft，委托一个台湾小哥帮忙打理短租;第三套小房子完全作为投资品选购，租给了一户加拿大人。三套房子加在一起，年租金回报率在6%左右。
但如今，这样的收益率并不容易达到。由于房价的攀升，泰国房产的租金回报率正在下降。截止到2019年8月，泰国的租金回报率大约在4.5%，相比两年前的5.8%有不小的下滑。
此外，很多去泰国买房的中国人并没有在当地生活，出租房屋等事宜都需要靠中介打理，而在泰国，找到靠谱的中介并不容易。
有人在网上发帖，说买房时中介承诺包租，但是一直都租不出去，后来，他找朋友当“托儿”假装去找中介租房子，中介的回答是，自己只卖房不租房。 生意人老刀在曼谷买了一套公寓，准备退休以后养老用，平时用来出租。他所在的楼盘，有个业主已经过去长居，一些不方便去泰国的邻居便委托他作为代理帮忙出租房子。有一次，一位房主没打招呼直接去了泰国，打开自己的房门，发现这位“代理”竟然住在自己家里。原来，遇到出租的机会时，“代理”先把自己的房子租了出去，他自己手握很多家的钥匙，从来不愁住处。
触顶
和蒋天不同，金融白领郭茂决定在泰国买房时看中的是一路上涨的泰国房价。
2019年5月，郭茂在朋友的介绍下买了号称是芭提雅“楼王”的房产，均价每平方米人民币4万元。购房现场由不得她犹豫，“朋友”联合开发商在高端酒店包了一个厅，朋友的朋友坐了满满一屋子，郭茂被热烈的气氛感染，现场交了定金。
她买的方式叫“楼花”，就是炒期房，在房子刚开始建的时候付一部分头款，房子建设过程中，购房的资格可以转让，也就是说，如果在这个过程中找到买主，加之房价和汇率变化有利的话，就能用最小的成本炒房赚钱。如果没能如期转手，炒房者就要自己交齐尾款，否则首付款也拿不回来。
今年年初，郭茂需要用钱，委托中介帮忙出手。结果，中介态度冷淡，除了偶尔发来的节日祝福短信，基本不联系她。她只好自己把房源挂在网站上，起初标价比原价上浮10%，后来降到5%，再降到原价，始终都无人问津。
事实上，泰国的房价不仅没有继续飙升，还很有可能已经见顶。据记者了解，目前泰国房地产市场的开发进度已经远远超过了消化能力，如果继续维持现行的开发进度，相信泰国房地产离泡沫破裂已经不远。
除此之外，在泰国，二手房市场流通很差，因为，泰国本地人几乎不买二手房，他们更喜欢独门独院的别墅。即便要买公寓，他们也拥有天然的优势——根据泰国法律，外国人不仅不能以个人名义购买别墅，在一栋公寓楼中，外国人的持有比例也不能超过49%，也就是说，一栋公寓要想顺利售出，泰国人至少要占51%的份额。
为了让泰国人名额达标，开发商时常针对泰国人降价销售，即便如此，销量也不理想。由此一来，外国购房者高价购买的房产几乎只能卖给外国人，这就像一场击鼓传花的游戏，俄罗斯人将房子卖给了中国人，而中国人又能将房子卖给谁？答案还犹未可知。
现在，郭茂最大的愿望就是期待自己购买的楼盘快点建起来，高到遮住后面楼盘的视线，这样，人们就可能会为了海景来买她的楼花。不幸的是，据她所知，现在楼盘的建筑进度是2%，“也就是说，这个房子到现在连砖头都没有，就只挖了一个坑。”
真相
尽管现实中问题多多，但是，去泰国买房也并非一无是处，如果不以投资为目的，你或许可以过上自己想过的那种生活。
2016年，北京雾霾最严重的年份，司司两岁半的女儿经常咳到吐奶，夫妻俩开始到处找地方躲霾。最终在去普吉岛时，他们决定了在当地买房。
如今，司司一家已经在清迈生活了近四年，她和丈夫在泰国买了两套房，一家三口住一套，另一套用来短租。她让孩子上了离家步行1分钟的幼儿园，之后又转去了国际学校。司司每天的任务是，打理房子、接送孩子上国际学校，每周至少有一两天，她的时间完全是属于自己的。
国际教育也是司司选择泰国的重要原因。同等条件下的国际学校，比起国内的高门槛和复杂的人际关系，泰国花费更低，环境和氛围也更西式。
虽然女儿4岁时，还不会算10以内的加减法，26个英文字母也写不全，但是每次出门旅行前，她会想到要去查航班行李额和当地的温度，有玩具也会主动和别人分享，司司认为这是她想给女儿的童年：“以后很长时间都要学习，先让她享受一阵子吧。”
常有文章描述在泰国买房后的生活——早上睡到自然醒，起床吃东西、游泳、打高尔夫，晚上逛街、吃海鲜，喝一杯之后进入深度睡眠。工作和生存被有意无意地忽略，泰国的房产常被等同于度假本身。但事实上，这一切也是需要门槛的。
司司坦率地证实了这一点。她和丈夫都是北京土著，在北京靠收房租就足够生活。面对“到泰国怎么找工作”这样的问题，她有些意外，“到这儿生活的人，有谁是靠那点儿死工资啊？”
事实也是如此，靠工资过活的郭茂还在默默消化在泰国买房带来的后果。她到现在都没有去过泰国，平时起早贪黑地工作，睡眠和大海都遥不可及，她希望等忙完這阵子，能自己去泰国处理一下房子的后续事宜。
去年年中，财经媒体人“石榴叔”曾发文探讨泰国买房，文章的标题为：《喊你去泰国买房的，不是坏而是很坏》。在讲述了泰国买房的一些现实问题后，“石榴叔”也列出了适合在泰国买房的人群——
“如果你资产规模达到一定程度，通过海外置业分散风险，没问题的（优先考虑发达国家）。
如果你选择曼谷轻轨沿线，增值那是OK的。
如果你准备日后去泰国养老，纯消费行为，顺带投资，那也是可以的。
如果你的钱不够多，什么都不懂，什么都不研究，对于泰国所有的认知仅凭那么几天跟团旅行，仅仅听大v和中介向你描述美好未来，一心想投资赚钱，听我一句，真不如在国内踏踏实实买买理财。”
其实，早就有人看破了泰国买房的真相，只是，现实中，爱买房的中国人并没有停止进击的步伐，看破了泰国买房的真相后，他们似乎已经找到了新的目的地——据一位在柬埔寨首都金边生活多年的中国人透露，如今，金边的大街上，四处可见中国人的身影，而他们的目标也很一致——买房。
在中国人涌入泰国之前，泰国房产的最大国际买主是俄罗斯人。芭提雅公寓地产的外国投资者中，超过一半是俄罗斯人。
2015年，卢布大幅贬值，俄罗斯人开始抛售手中的房产。但这并不是一个悲催的故事——华人中介Lewis算了一笔账，卢布的贬值和泰国房产本身的涨幅，即便五折出售，早入局的俄罗斯人还是大赚了一笔。
在俄罗斯人离场的一年前，泰国开放了对中国人的落地签，嗅觉敏锐的Lewis辞职创业，在芭提雅街头开起了专门针对华人的房产中介门店。最初，生意惨淡，4个月間他只卖出了两套房，勉强维持生计。2015年下半年开始，中国人来“接棒”了。
由于泰国法律规定外国人不能持有土地，因此，包括中国人在内的外国购房者无法直接购买别墅，只能以公司的名义购买，公司中泰国人的股份还要至少达到51%。公寓成了中国人的首选甚至唯一目标。
Lewis接待的客户中，绝大部分来自北上广深。在他们的眼中，泰国的公寓吸引力十足——没有公摊面积，房子精装修到包含家电的程度，小区都配备健身房、游泳池、公共办公空间，而且永久产权，没有遗产税。更重要的是，便宜。当时，曼谷最市中心湄南河岸的公寓房价也不过每平方米两万人民币左右，而在芭提雅，国内大城市买一个厕所的价格，就可以买到精致的海景房。
Lewis遇到过一个客户，起初买了1套，一边开账户一边继续和中介闲聊，聊着聊着又追加了10套，整个过程轻松随意。这还不是最大手笔的客户，Lewis说，一次买50套、70套甚至100套的也大有人在。
伴随着中国人阔绰地出手，泰国的房价眼看着便涨了起来。有房产投资机构统计中国人去泰国买房的动机，有七成以上都是为了投资获益，这比全球平均水平高出20个百分点。
一个退休的东北大妈在网上分享了自己的买房经历：早年间，东拼西凑在北京为孩子购置了住房，翻番的房价让她震惊，“如果仅凭工资，几辈子也挣不来这么多钱呀。”此后，她去了海南，一边养老，一边加杠杆买了3套房，海南限购后，她又第一时间卖了东北老家的房子去了泰国。在泰国，她不仅买了房子，还干起了房产中介。
如今，据Lewis观察，他的公司所在的短短一条路上，已经聚集了不下20家华人房产中介，还不包括躲在巷子里、没有办公地点的“野中介”。他们将“海南和山东的海景房的售楼玩法带到了泰国”，用同一套方法卖全世界的房子，有人称之为“微商式”卖房——朋友圈上放几张海景房照片，加上一套直击国人痛点的话术，比如“十年前你看不懂马云，现在你看不懂去泰国买房”，又比如“投资现在的泰国，就相当于投资十年前的北京”。
攀升的房价和诱人的广告撩拨着中国人的神经，越来越多的人来到泰国，期待此前中国房地产市场上逆天改命的神话也能在这里上演。
隐藏的坑
前媒体人蒋天萌生在泰国买房的想法就是在三年前。他花了半年时间做功课，先后在芭提雅买了3套房，通过出租获利。同一年，他的一个朋友卖掉了自己在上海的老破小，作为第一桶金在泰国买了10套房，自己住一套，另外9套用来出租，瞬间过上了梦想中的生活。
如今，蒋天正和朋友一起众筹一块地种榴莲，每年至少有半个月，他都会带着家人在泰国的家里度假。他把在泰国买房称为“那一年做的最正确的事情”。
蒋天的生活也是无数中国买房者奔向泰国时内心的憧憬，但现实中，这一切并非顺理成章。
买房之前，蒋天提前在一些主要的房源网站看盘，又在谷歌地图上把位置和周边的路线“走”了几遍，等到真正来到泰国实地看房，他已经对当地的楼盘和路况十分熟悉了。现在的他已经成了泰国买房领域的半个专家，还在试图自己组织小型看房团。
但大多数中国人并不愿意提前做功课。蒋天说，“针对不愿费心的中国人，销售话术中隐藏了很多坑。”
比如所谓的“规划中”，习惯了飞速基础建设的中国人往往容易被规划中的美好未来吸引。但在以节奏慢著称的泰国，情况完全不同。“规划中就可能永远是规划中。”
还有地理位置。有的房子号称离地铁很近，但说的是直线距离，实际上都是平行的断头路，走起来十分费劲;有的水系盘看起来很美，整个小区就是一个大游泳池，从一楼窗子可以直接跳水，但这种楼盘往往位置很偏，离海和交通点都很远。
还有很多中介推出了“一条龙”式的贴心服务，从国内组织看房团，下了飞机包吃住，直接用大巴把满怀期待的投资客拉到芭提雅远郊的海滩，告诉游客，这就是芭提雅富人区的一线海景房，“就像到廊坊，说这是北京，到昆山，说这是上海一样。”
与国内房产主要依靠房屋升值转手获利不同，泰国房产的收入主要来自于租金。而影响租金最核心的要素就是地段和人流。
蒋天的3套房子都在芭提雅的核心区域，其中，一套公寓交给中介打理出租，每月有1.8万泰铢收入（按现行汇率，约合人民币3600元）;一套二手房，自己装修成了三层的loft，委托一个台湾小哥帮忙打理短租;第三套小房子完全作为投资品选购，租给了一户加拿大人。三套房子加在一起，年租金回报率在6%左右。
但如今，这样的收益率并不容易达到。由于房价的攀升，泰国房产的租金回报率正在下降。截止到2019年8月，泰国的租金回报率大约在4.5%，相比两年前的5.8%有不小的下滑。
此外，很多去泰国买房的中国人并没有在当地生活，出租房屋等事宜都需要靠中介打理，而在泰国，找到靠谱的中介并不容易。
有人在网上发帖，说买房时中介承诺包租，但是一直都租不出去，后来，他找朋友当“托儿”假装去找中介租房子，中介的回答是，自己只卖房不租房。 生意人老刀在曼谷买了一套公寓，准备退休以后养老用，平时用来出租。他所在的楼盘，有个业主已经过去长居，一些不方便去泰国的邻居便委托他作为代理帮忙出租房子。有一次，一位房主没打招呼直接去了泰国，打开自己的房门，发现这位“代理”竟然住在自己家里。原来，遇到出租的机会时，“代理”先把自己的房子租了出去，他自己手握很多家的钥匙，从来不愁住处。
触顶
和蒋天不同，金融白领郭茂决定在泰国买房时看中的是一路上涨的泰国房价。
2019年5月，郭茂在朋友的介绍下买了号称是芭提雅“楼王”的房产，均价每平方米人民币4万元。购房现场由不得她犹豫，“朋友”联合开发商在高端酒店包了一个厅，朋友的朋友坐了满满一屋子，郭茂被热烈的气氛感染，现场交了定金。
她买的方式叫“楼花”，就是炒期房，在房子刚开始建的时候付一部分头款，房子建设过程中，购房的资格可以转让，也就是说，如果在这个过程中找到买主，加之房价和汇率变化有利的话，就能用最小的成本炒房赚钱。如果没能如期转手，炒房者就要自己交齐尾款，否则首付款也拿不回来。
今年年初，郭茂需要用钱，委托中介帮忙出手。结果，中介态度冷淡，除了偶尔发来的节日祝福短信，基本不联系她。她只好自己把房源挂在网站上，起初标价比原价上浮10%，后来降到5%，再降到原价，始终都无人问津。
事实上，泰国的房价不仅没有继续飙升，还很有可能已经见顶。据记者了解，目前泰国房地产市场的开发进度已经远远超过了消化能力，如果继续维持现行的开发进度，相信泰国房地产离泡沫破裂已经不远。
除此之外，在泰国，二手房市场流通很差，因为，泰国本地人几乎不买二手房，他们更喜欢独门独院的别墅。即便要买公寓，他们也拥有天然的优势——根据泰国法律，外国人不仅不能以个人名义购买别墅，在一栋公寓楼中，外国人的持有比例也不能超过49%，也就是说，一栋公寓要想顺利售出，泰国人至少要占51%的份额。
为了让泰国人名额达标，开发商时常针对泰国人降价销售，即便如此，销量也不理想。由此一来，外国购房者高价购买的房产几乎只能卖给外国人，这就像一场击鼓传花的游戏，俄罗斯人将房子卖给了中国人，而中国人又能将房子卖给谁？答案还犹未可知。
现在，郭茂最大的愿望就是期待自己购买的楼盘快点建起来，高到遮住后面楼盘的视线，这样，人们就可能会为了海景来买她的楼花。不幸的是，据她所知，现在楼盘的建筑进度是2%，“也就是说，这个房子到现在连砖头都没有，就只挖了一个坑。”
真相
尽管现实中问题多多，但是，去泰国买房也并非一无是处，如果不以投资为目的，你或许可以过上自己想过的那种生活。
2016年，北京雾霾最严重的年份，司司两岁半的女儿经常咳到吐奶，夫妻俩开始到处找地方躲霾。最终在去普吉岛时，他们决定了在当地买房。
如今，司司一家已经在清迈生活了近四年，她和丈夫在泰国买了两套房，一家三口住一套，另一套用来短租。她让孩子上了离家步行1分钟的幼儿园，之后又转去了国际学校。司司每天的任务是，打理房子、接送孩子上国际学校，每周至少有一两天，她的时间完全是属于自己的。
国际教育也是司司选择泰国的重要原因。同等条件下的国际学校，比起国内的高门槛和复杂的人际关系，泰国花费更低，环境和氛围也更西式。
虽然女儿4岁时，还不会算10以内的加减法，26个英文字母也写不全，但是每次出门旅行前，她会想到要去查航班行李额和当地的温度，有玩具也会主动和别人分享，司司认为这是她想给女儿的童年：“以后很长时间都要学习，先让她享受一阵子吧。”
常有文章描述在泰国买房后的生活——早上睡到自然醒，起床吃东西、游泳、打高尔夫，晚上逛街、吃海鲜，喝一杯之后进入深度睡眠。工作和生存被有意无意地忽略，泰国的房产常被等同于度假本身。但事实上，这一切也是需要门槛的。
司司坦率地证实了这一点。她和丈夫都是北京土著，在北京靠收房租就足够生活。面对“到泰国怎么找工作”这样的问题，她有些意外，“到这儿生活的人，有谁是靠那点儿死工资啊？”
事实也是如此，靠工资过活的郭茂还在默默消化在泰国买房带来的后果。她到现在都没有去过泰国，平时起早贪黑地工作，睡眠和大海都遥不可及，她希望等忙完這阵子，能自己去泰国处理一下房子的后续事宜。
去年年中，财经媒体人“石榴叔”曾发文探讨泰国买房，文章的标题为：《喊你去泰国买房的，不是坏而是很坏》。在讲述了泰国买房的一些现实问题后，“石榴叔”也列出了适合在泰国买房的人群——
“如果你资产规模达到一定程度，通过海外置业分散风险，没问题的（优先考虑发达国家）。
如果你选择曼谷轻轨沿线，增值那是OK的。
如果你准备日后去泰国养老，纯消费行为，顺带投资，那也是可以的。
如果你的钱不够多，什么都不懂，什么都不研究，对于泰国所有的认知仅凭那么几天跟团旅行，仅仅听大v和中介向你描述美好未来，一心想投资赚钱，听我一句，真不如在国内踏踏实实买买理财。”
其实，早就有人看破了泰国买房的真相，只是，现实中，爱买房的中国人并没有停止进击的步伐，看破了泰国买房的真相后，他们似乎已经找到了新的目的地——据一位在柬埔寨首都金边生活多年的中国人透露，如今，金边的大街上，四处可见中国人的身影，而他们的目标也很一致——买房。