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摘 要：随着近几年房地产业的不断发展，住房制度和房屋建设都进一步的发展和调整，所以房地产测量技术这项关系到房屋产权者利益的工作也得到了越来越多的重视。测量方案是否合理、测量数据是否准确可靠、测量人员专业水平都直接影响工程的进程及质量。本文主要论述当前社会房地产测量技术存在的问题，通过问题论述提出应该在哪些方面对房屋测量工作进行改进，对房地产测量技术问题进行一个计较深入的探讨。
关键词：房地产测量 技术问题 改进措施
进入21世纪以来，房地产行业成为了一个蓬勃发展的行业，房地产变成了一种特殊资产的同时，房地产业也成为了国民经济中重要的经济支柱。房屋土地是人们日常生活的最基本物质要素，具有非常巨大的个人财富和集体财富。所以准确、可靠完整的房地产测量技术对于实现房屋信息的收集描述具有非常重要的意义。
房地产测量的主要内容有两个，分别是房产和地籍测量两大部分，房地产测量是通过运用各种专业的测量机器和技术、测绘手段和技术来采集房屋和房屋用地的有关信息，是测定房屋土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房地产测量是城市的大比例尺测绘的一种，测量工作中会涉及大量的信息源，测量的面很广泛，制作图表也很复杂，房屋测量工作是建立现代城市信息管理系统的重要基础性工作，房地差测量资料也是城市大比例图进行更新的重要资料。房地产测量工作在国民经济建设中已经拥有重要的地位，是必不可少的工作，搞好房地产测量工作刻不容缓。目前由于测量技术不到位，实际工程出现误差，房屋测量的法律法规没有一个明确规范等不足之处造成了房地产测量过程中遇到的种种问题。下面就对几个重要的问题进行论述：
第一是净高和层高之间的区分。国家在具体的文件《房产测量规范》中是这样定义层高的：层高是房屋的上下两层楼面，或楼面至屋顶面，或楼面至地面的垂直距离。但是这份文件中并没有明确地指出层高测量值与真实值之间的差异，这一个现象就说明了国家在房地产测量层高的过程中是允许误差的存在的。但是在房地产实际测量会出现这么一个问题，实际操作当中，净高主要是指下层面的地板或楼板上表面至上层楼板下表面之间所形成的距离。所以这要求房地产测量中有层高可以进行计算的时候，用层高来作为标准。当没有层高时才用净高来作为测量标准。有层高的时候不能用净高来做测量标准，不然会导致测量发生误差，影响测量的结果。
第二测量过程中对称边长度出现了不一致的问题。这个问题的主要原因是施工过程的各种工作的失误，例如出现误差等让房屋建筑本来在设计图纸上相等的前后墙、左右山墙应该平等的，在实际建筑上却出现了不平等的情况，这就让建筑过程中本来应该规则的多边形因为工作失误变成了不规则的多边形。针对这个情况，在对房地产进行测量时候一定要注意这方面的误差，应该先将数据进行处理，在处理之后再进行具体的绘图设计。如果误差超出了规定的限额的边长数据，应反复的检查是不是因为测量不够准确而导致的。要是确实出现了不平等情况，应该参照测量的结果重新绘图和进行面积的计算。
第三是共有面积摊分问题。对于共有面积分摊的问题，一定要先对分别对房屋整体面积和房屋套内的总面积进行全面的计算，最后通过这两个面积计算出共用共有面积，还应根据住户的套内建筑面积按照比例计算出住户所要分摊的实际面积。而且共用面积摊分的问题还会出现在特殊的住宅楼和具有多种综合性的建筑楼里面，还会发生三级分摊或多级分摊。在计算共用面积的时候一定要注意楼层的运用情况，根据实际情况进行计算，根据谁的使用受益最多，进行逐级分摊。
所以针对目前房地产测量技术中出现的问题，我们应该要采取怎样的措施让房地产的测量工作更加有效客观，达到最好的测量效果从而获得最精确的测量数据，更好地做好房地产测量工作呢？
1、积极地运用房地产数字化测图技术。数字化的测图技术是先进科学技术在房地产测量工作中的运用和体现，现在已经逐渐运用在房地产的测量过程中。数字化的测量技术拥有成图质量好、搜集速度快、所需劳动成本低等多种优点。在数字化测图过程中，会采取相应的措施对房屋进行全面搜集，再把收集到的数据输入电脑利用计算机技术对相关数据进行处理，再借助图形形成房产的数字化图，最后通过数字绘图仪形成房产图。这样能够免去传统房屋测量的人手操作中出现的工作慢、成本高、效率低等各种缺点，极大地提高了房地产测量的工作效率。
2、在房产测量过程中注意坐标解析方法的使用。现在房地产测量的主要对象有两个，一个是房屋面积测量，另外一个是用地面积测量。制定一个科学的客观的并且能够准确计算出房屋具体面积是十分有必要的，坐标解析法无疑对于房屋面积的计算有着非常重要的意义。但是目前对于房屋面积计算的法律规范还是缺乏有效的依据，建设部门所制定的关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中并没有对房屋边长测量、面积计算提出明确的要求。正是因为这样的情况，坐标解析法对房产测量计算进行实际操作时还需要不断的规范与调整。
首先要注意的问题是坐标反算边长与实际边长之间的差距。房产边界的精确度在有关的规定之中是可以得到体现的，规定之中也包括了部分超长或者无法测量边长的具体情况，所以，测量房屋边界点的方法体现出来优越性质，只要达到了精准度的要求就能够以房屋边界点坐标反算边长替代直接测量边长。
其次是要注意房地产面积精确度的统一。因为房地产面积的精确度是没有有效的依据的，所以在房产面积的计算上一定要制定一个准确科学的估算公式，统一房地产面积的计算模式。
3、充分地发挥全球定位系统（GPRS）在房地产测量工作中的作用。在房地产测绘过程中加入对全球定位系统的运用，可以实现双向连接的目标，能够准确地分析出房屋面积的分摊程度，由于GPRS的优点显而易见，目前已经在不少房地产测量工作中得到体现，取得比较良好的普及效果。
而且在GPS 定位系统中最近发明了一项最新的测量技术，叫做实时动态载波相位差分技术（RTK），这项技术测量相比以往的GPRS系统测量得出的精准度更准。它定位精准度特别高，测量出的数据安全可靠，同时，实际操作极为简单，在处理数据过程中具有较强的能力，只要进行简单的设置，就可以获取到准确的测量结果坐标。这一项技术的出现，对房地产测量技术和工作发展起到了一个重要的推动作用，让房屋测量工作更为容易地开展，减低了测量工作的难度，提供了工作结果的准确度。
房地产测量数据是否真实可靠，这对于每一位拥有房地产产权的人来说都是十分关键重要的。目前在房地产测量工作中依旧存在着一些问题，房地产测量技术的提高已经成为了刻不容缓要进行的工作。这需要相关部门和房地产测量企业的互相配合，不仅要制定相关的法律法规，确定房地产测量的标准规范，在测量工作中企业单位要积极引入数字化的测量方式和GPRS全球定位系统，用最有效的科学技术措施来确保测量结果的准确性。
参考文献：
[1]李海英.房地产测量技术问题的研究[J].长安大学硕士学位毕业论文,2005
[2]张维裕.浅谈测量技术在建筑工程中的应用[J].科学之友,2010(21)
关键词：房地产测量 技术问题 改进措施
进入21世纪以来，房地产行业成为了一个蓬勃发展的行业，房地产变成了一种特殊资产的同时，房地产业也成为了国民经济中重要的经济支柱。房屋土地是人们日常生活的最基本物质要素，具有非常巨大的个人财富和集体财富。所以准确、可靠完整的房地产测量技术对于实现房屋信息的收集描述具有非常重要的意义。
房地产测量的主要内容有两个，分别是房产和地籍测量两大部分，房地产测量是通过运用各种专业的测量机器和技术、测绘手段和技术来采集房屋和房屋用地的有关信息，是测定房屋土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房地产测量是城市的大比例尺测绘的一种，测量工作中会涉及大量的信息源，测量的面很广泛，制作图表也很复杂，房屋测量工作是建立现代城市信息管理系统的重要基础性工作，房地差测量资料也是城市大比例图进行更新的重要资料。房地产测量工作在国民经济建设中已经拥有重要的地位，是必不可少的工作，搞好房地产测量工作刻不容缓。目前由于测量技术不到位，实际工程出现误差，房屋测量的法律法规没有一个明确规范等不足之处造成了房地产测量过程中遇到的种种问题。下面就对几个重要的问题进行论述：
第一是净高和层高之间的区分。国家在具体的文件《房产测量规范》中是这样定义层高的：层高是房屋的上下两层楼面，或楼面至屋顶面，或楼面至地面的垂直距离。但是这份文件中并没有明确地指出层高测量值与真实值之间的差异，这一个现象就说明了国家在房地产测量层高的过程中是允许误差的存在的。但是在房地产实际测量会出现这么一个问题，实际操作当中，净高主要是指下层面的地板或楼板上表面至上层楼板下表面之间所形成的距离。所以这要求房地产测量中有层高可以进行计算的时候，用层高来作为标准。当没有层高时才用净高来作为测量标准。有层高的时候不能用净高来做测量标准，不然会导致测量发生误差，影响测量的结果。
第二测量过程中对称边长度出现了不一致的问题。这个问题的主要原因是施工过程的各种工作的失误，例如出现误差等让房屋建筑本来在设计图纸上相等的前后墙、左右山墙应该平等的，在实际建筑上却出现了不平等的情况，这就让建筑过程中本来应该规则的多边形因为工作失误变成了不规则的多边形。针对这个情况，在对房地产进行测量时候一定要注意这方面的误差，应该先将数据进行处理，在处理之后再进行具体的绘图设计。如果误差超出了规定的限额的边长数据，应反复的检查是不是因为测量不够准确而导致的。要是确实出现了不平等情况，应该参照测量的结果重新绘图和进行面积的计算。
第三是共有面积摊分问题。对于共有面积分摊的问题，一定要先对分别对房屋整体面积和房屋套内的总面积进行全面的计算，最后通过这两个面积计算出共用共有面积，还应根据住户的套内建筑面积按照比例计算出住户所要分摊的实际面积。而且共用面积摊分的问题还会出现在特殊的住宅楼和具有多种综合性的建筑楼里面，还会发生三级分摊或多级分摊。在计算共用面积的时候一定要注意楼层的运用情况，根据实际情况进行计算，根据谁的使用受益最多，进行逐级分摊。
所以针对目前房地产测量技术中出现的问题，我们应该要采取怎样的措施让房地产的测量工作更加有效客观，达到最好的测量效果从而获得最精确的测量数据，更好地做好房地产测量工作呢？
1、积极地运用房地产数字化测图技术。数字化的测图技术是先进科学技术在房地产测量工作中的运用和体现，现在已经逐渐运用在房地产的测量过程中。数字化的测量技术拥有成图质量好、搜集速度快、所需劳动成本低等多种优点。在数字化测图过程中，会采取相应的措施对房屋进行全面搜集，再把收集到的数据输入电脑利用计算机技术对相关数据进行处理，再借助图形形成房产的数字化图，最后通过数字绘图仪形成房产图。这样能够免去传统房屋测量的人手操作中出现的工作慢、成本高、效率低等各种缺点，极大地提高了房地产测量的工作效率。
2、在房产测量过程中注意坐标解析方法的使用。现在房地产测量的主要对象有两个，一个是房屋面积测量，另外一个是用地面积测量。制定一个科学的客观的并且能够准确计算出房屋具体面积是十分有必要的，坐标解析法无疑对于房屋面积的计算有着非常重要的意义。但是目前对于房屋面积计算的法律规范还是缺乏有效的依据，建设部门所制定的关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中并没有对房屋边长测量、面积计算提出明确的要求。正是因为这样的情况，坐标解析法对房产测量计算进行实际操作时还需要不断的规范与调整。
首先要注意的问题是坐标反算边长与实际边长之间的差距。房产边界的精确度在有关的规定之中是可以得到体现的，规定之中也包括了部分超长或者无法测量边长的具体情况，所以，测量房屋边界点的方法体现出来优越性质，只要达到了精准度的要求就能够以房屋边界点坐标反算边长替代直接测量边长。
其次是要注意房地产面积精确度的统一。因为房地产面积的精确度是没有有效的依据的，所以在房产面积的计算上一定要制定一个准确科学的估算公式，统一房地产面积的计算模式。
3、充分地发挥全球定位系统（GPRS）在房地产测量工作中的作用。在房地产测绘过程中加入对全球定位系统的运用，可以实现双向连接的目标，能够准确地分析出房屋面积的分摊程度，由于GPRS的优点显而易见，目前已经在不少房地产测量工作中得到体现，取得比较良好的普及效果。
而且在GPS 定位系统中最近发明了一项最新的测量技术，叫做实时动态载波相位差分技术（RTK），这项技术测量相比以往的GPRS系统测量得出的精准度更准。它定位精准度特别高，测量出的数据安全可靠，同时，实际操作极为简单，在处理数据过程中具有较强的能力，只要进行简单的设置，就可以获取到准确的测量结果坐标。这一项技术的出现，对房地产测量技术和工作发展起到了一个重要的推动作用，让房屋测量工作更为容易地开展，减低了测量工作的难度，提供了工作结果的准确度。
房地产测量数据是否真实可靠，这对于每一位拥有房地产产权的人来说都是十分关键重要的。目前在房地产测量工作中依旧存在着一些问题，房地产测量技术的提高已经成为了刻不容缓要进行的工作。这需要相关部门和房地产测量企业的互相配合，不仅要制定相关的法律法规，确定房地产测量的标准规范，在测量工作中企业单位要积极引入数字化的测量方式和GPRS全球定位系统，用最有效的科学技术措施来确保测量结果的准确性。
参考文献：
[1]李海英.房地产测量技术问题的研究[J].长安大学硕士学位毕业论文,2005
[2]张维裕.浅谈测量技术在建筑工程中的应用[J].科学之友,2010(21)