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［摘 要］政府大规模建设保障房意在解决供需矛盾,使其成为控制房价上涨的砝码。本文将从考虑需求转移的角度进行分析,预测未来五年商品房新增供需缺口,从而证明大规模建设保障房并不能解决供需矛盾,也不能成为有效控制房价的最好手段。
［关键词］保障房；需求转移；供需预测
［中图分类号］F420［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2011）40-0007-03
1 研究背景
为了抑制房地产市场投机和房价过快增长,2009年12月至今,政府三次调控房地产市场,但房价并没有下降。房价过高不仅加重了城镇居民生活负担,抑制了其他方面的消费需求,也会加剧社会矛盾。“十二五”政府强调改善民生,调控房价成为必然,但房地产对中国经济的拉动作用举足轻重,调控不当将带来经济下滑风险,而保障房被认为是保民生和保增长的最佳结合点。
由于城镇化率快速提高,使得大量进城人口住房得不到保障。根据“十二五”规划纲要,未来五年城镇化率要提高4个百分点,由47.5%提高到51.5%,五年内将有5360多万人口进城,以平均每户3.3人计算,将需要1600多万套住房,且这部分群体中有相当一部分人的住房要由城市保障房解决。巨大的供需缺口,使得政府不得不在“十二五”时期加大力度建设保障性住房。
在以上背景下,“十二五”时期中国提出未来五年新增各类保障性住房3600万套,其中,2011年和2012年各1000万套,后面三年完成1600万套,使中国保障性住房的覆盖率达到20%。政府将保障房建设作为解决供需矛盾的突破口,从而成为稳定房价的有效手段,本文将对未来五年住房供需缺口进行预测,从而论证保障房建设并没有完全解决供需矛盾。
2 保障房建设对住房供需的影响
2.1 新增住房需求预测
中国的住房需求数量庞大,且各层次住房需求分化明显,未来推动中国住房市场发展的主要因素有两个：第一是城镇化过程继续带来的城市新增住房要求,第二是由人均收入逐步提高所带来的改善性需求。根据十二五规划,未来五年即到2015年中国城镇化将再提高4个百分点,由目前的47.5%提高到51.5%,以目前13.397亿人口总量计算,意味着将有5360万农村人口进入城市,这部分人的住房需求(按人均31.8平方米计算)高达17.041亿平方米(见表1)。改善性住房需求增长与城镇人均可支配收入增长基本同步,过去十年(2001—2010年)城镇家庭人均可支配收入年均增长率为12.1%,预计今后五年至少保持这样一个增长水平的问题,相应的城镇人均住房面积也将保持在年均4.9%左右的增长水平。如此,则2011年改善性需求将为10.13亿平方米,2015年将达到12.82亿平方米。
由上述两部分构成的潜在住房需求,预计2011—2015年该潜在住房需求年均增长5%左右,其中商品住宅潜在需求和保障性住房潜在需求各占70%和30%。
2.2 新增住房供给预测
假设政府规划未来五年的保障房供应完全可以满足,商品住宅部分,其供给量主要取决于开发商未来的预期、资金来源情况等一系列因素,我们按照上述因素将未来商品住宅的供应分为乐观、中性和悲观三种情况,分别对应着供给数量8%、4%和0%的增长率。在这个假定的基础上可以对未来中国住房总供给进行预测（见表2）：
2.3 考虑需求转移的商品房新增供需缺口预测
由于保障房内部各需求类型得到满足的程度不一致或方向不匹配所导致的各类保障性需求转移和分化、甚至部分转向商品房市场(包括租赁和购买)的行为，这里我们认为保障房内部各需求存在缺口无法满足的情况下会发生转移或冻结,例如经济适用房、限价房的保障对象无法满足需求时可能会部分转向商品房租赁和购买,还有部分需求则会暂时受到抑制、退出市场。假设廉租房缺口中80%转公租房且全额挤占公租房名额,其余20%部分冻结；公租房缺口加廉租房转入导致的被挤占人群中50%转向商品租赁房,剩下50%需求被冻结；经适房、限价房缺口中40%转商品租赁、60%商品房、40%需求冻结。我们可以预测,保障房供给不能满足需求而转移到商品房需求如下所示（见表3）：
另外,政府在限购、限贷、利率、税收等方面的调控政策对投资及投机性需求和部分合理潜在需求产生的影响。2010年市场上的投机需求受到了严重抑制,大部分退出了市场。如果说年均20%的水平是反应市场各类因素的潜在增长水平,那么2010年那失去的12%的增长率便极有可能是投机及投资性需求退出引起的,也就是说,市场中存在大概12%的投机性需求,大概约1.034亿平方米。
3 结 论
第一,根据以上分析结果可以看出,虽然2011—2012年由于保障房建设规模较大使得新增的供需缺口稳定在一定范围内,但随着2013年保障房建设急剧下调,新增供需缺口加速放大,这种状况在考虑投机需求的情况下将更加严重。中国过去长期的供应短缺问题已经非常突出,新增的供需缺口将进一步加剧目前供求紧张的局面,这样局面对于稳定房价非常不利。
第二,由原材料价格上涨导致商品房建设成本提高将大比例向房价传导,成为推高房价的稳定因素。从房地产建筑业的完全消耗系数中也可以看出,如果考虑间接消耗的因素,与房地产关联较紧密的上游行业还包括电力、热力生产和供应业,石油及核燃料加工业,煤炭开采和洗选业三大能源行业。这是因为与房地产建筑业直接相关联的建材行业都是能源消耗型行业。
第三,为了确保保障房的任务完成,一方面，政府土地供应计划中优先保证保障房用地,这样必然挤占了部分商品房的土地供给,在需求不变的情况下,由于商品房用地的减少势必推高土地价格；另一方面,土地收入是保障房建设资金的主要来源之一,在资金得不到保障、可出让土地减少的情况下,地方政府可能会抬高土地价格,保障其收入来源。土地价格增加必然会推动商品房价格的继续上涨。
综合以上各个因素，笔者认为房价上涨将在“十二五”前两年暂时得到缓和,这期间商品房价格将呈现一个涨幅收窄、但依然稳定增长的态势,其后随着供求缺口走向扩大,2013年以后价格恢复快速上涨的压力将显著增大。
参考文献：
［1］王晓东. 住房消费的影响因素及其相关问题［J］.城市发展研究, 1998(3) .
［2］罗楚亮. 经济转轨、不确定性与城镇居民消费行为［J］.经济研究, 2004(4) .
［3］周松. 从需求视角论商品房价格持续上涨的原因 ［J］.科技经济市场, 2011(3) .
［关键词］保障房；需求转移；供需预测
［中图分类号］F420［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2011）40-0007-03
1 研究背景
为了抑制房地产市场投机和房价过快增长,2009年12月至今,政府三次调控房地产市场,但房价并没有下降。房价过高不仅加重了城镇居民生活负担,抑制了其他方面的消费需求,也会加剧社会矛盾。“十二五”政府强调改善民生,调控房价成为必然,但房地产对中国经济的拉动作用举足轻重,调控不当将带来经济下滑风险,而保障房被认为是保民生和保增长的最佳结合点。
由于城镇化率快速提高,使得大量进城人口住房得不到保障。根据“十二五”规划纲要,未来五年城镇化率要提高4个百分点,由47.5%提高到51.5%,五年内将有5360多万人口进城,以平均每户3.3人计算,将需要1600多万套住房,且这部分群体中有相当一部分人的住房要由城市保障房解决。巨大的供需缺口,使得政府不得不在“十二五”时期加大力度建设保障性住房。
在以上背景下,“十二五”时期中国提出未来五年新增各类保障性住房3600万套,其中,2011年和2012年各1000万套,后面三年完成1600万套,使中国保障性住房的覆盖率达到20%。政府将保障房建设作为解决供需矛盾的突破口,从而成为稳定房价的有效手段,本文将对未来五年住房供需缺口进行预测,从而论证保障房建设并没有完全解决供需矛盾。
2 保障房建设对住房供需的影响
2.1 新增住房需求预测
中国的住房需求数量庞大,且各层次住房需求分化明显,未来推动中国住房市场发展的主要因素有两个：第一是城镇化过程继续带来的城市新增住房要求,第二是由人均收入逐步提高所带来的改善性需求。根据十二五规划,未来五年即到2015年中国城镇化将再提高4个百分点,由目前的47.5%提高到51.5%,以目前13.397亿人口总量计算,意味着将有5360万农村人口进入城市,这部分人的住房需求(按人均31.8平方米计算)高达17.041亿平方米(见表1)。改善性住房需求增长与城镇人均可支配收入增长基本同步,过去十年(2001—2010年)城镇家庭人均可支配收入年均增长率为12.1%,预计今后五年至少保持这样一个增长水平的问题,相应的城镇人均住房面积也将保持在年均4.9%左右的增长水平。如此,则2011年改善性需求将为10.13亿平方米,2015年将达到12.82亿平方米。
由上述两部分构成的潜在住房需求,预计2011—2015年该潜在住房需求年均增长5%左右,其中商品住宅潜在需求和保障性住房潜在需求各占70%和30%。
2.2 新增住房供给预测
假设政府规划未来五年的保障房供应完全可以满足,商品住宅部分,其供给量主要取决于开发商未来的预期、资金来源情况等一系列因素,我们按照上述因素将未来商品住宅的供应分为乐观、中性和悲观三种情况,分别对应着供给数量8%、4%和0%的增长率。在这个假定的基础上可以对未来中国住房总供给进行预测（见表2）：
2.3 考虑需求转移的商品房新增供需缺口预测
由于保障房内部各需求类型得到满足的程度不一致或方向不匹配所导致的各类保障性需求转移和分化、甚至部分转向商品房市场(包括租赁和购买)的行为，这里我们认为保障房内部各需求存在缺口无法满足的情况下会发生转移或冻结,例如经济适用房、限价房的保障对象无法满足需求时可能会部分转向商品房租赁和购买,还有部分需求则会暂时受到抑制、退出市场。假设廉租房缺口中80%转公租房且全额挤占公租房名额,其余20%部分冻结；公租房缺口加廉租房转入导致的被挤占人群中50%转向商品租赁房,剩下50%需求被冻结；经适房、限价房缺口中40%转商品租赁、60%商品房、40%需求冻结。我们可以预测,保障房供给不能满足需求而转移到商品房需求如下所示（见表3）：
另外,政府在限购、限贷、利率、税收等方面的调控政策对投资及投机性需求和部分合理潜在需求产生的影响。2010年市场上的投机需求受到了严重抑制,大部分退出了市场。如果说年均20%的水平是反应市场各类因素的潜在增长水平,那么2010年那失去的12%的增长率便极有可能是投机及投资性需求退出引起的,也就是说,市场中存在大概12%的投机性需求,大概约1.034亿平方米。
3 结 论
第一,根据以上分析结果可以看出,虽然2011—2012年由于保障房建设规模较大使得新增的供需缺口稳定在一定范围内,但随着2013年保障房建设急剧下调,新增供需缺口加速放大,这种状况在考虑投机需求的情况下将更加严重。中国过去长期的供应短缺问题已经非常突出,新增的供需缺口将进一步加剧目前供求紧张的局面,这样局面对于稳定房价非常不利。
第二,由原材料价格上涨导致商品房建设成本提高将大比例向房价传导,成为推高房价的稳定因素。从房地产建筑业的完全消耗系数中也可以看出,如果考虑间接消耗的因素,与房地产关联较紧密的上游行业还包括电力、热力生产和供应业,石油及核燃料加工业,煤炭开采和洗选业三大能源行业。这是因为与房地产建筑业直接相关联的建材行业都是能源消耗型行业。
第三,为了确保保障房的任务完成,一方面，政府土地供应计划中优先保证保障房用地,这样必然挤占了部分商品房的土地供给,在需求不变的情况下,由于商品房用地的减少势必推高土地价格；另一方面,土地收入是保障房建设资金的主要来源之一,在资金得不到保障、可出让土地减少的情况下,地方政府可能会抬高土地价格,保障其收入来源。土地价格增加必然会推动商品房价格的继续上涨。
综合以上各个因素，笔者认为房价上涨将在“十二五”前两年暂时得到缓和,这期间商品房价格将呈现一个涨幅收窄、但依然稳定增长的态势,其后随着供求缺口走向扩大,2013年以后价格恢复快速上涨的压力将显著增大。
参考文献：
［1］王晓东. 住房消费的影响因素及其相关问题［J］.城市发展研究, 1998(3) .
［2］罗楚亮. 经济转轨、不确定性与城镇居民消费行为［J］.经济研究, 2004(4) .
［3］周松. 从需求视角论商品房价格持续上涨的原因 ［J］.科技经济市场, 2011(3) .