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摘 要：随着我国经济社会以及城镇化的快速发展，全国地价水平的持续升温成为各界人士和大众关注的焦点。而目前的研究大都偏重关注土地供求失衡对地价上升带来的影响，本文将通过运用《资本论》相关理论从其根本实质方面研究影响甚至决定地价的因素，并提出可行性政策建议。
关键词：资本论；级差地租；利息率；土地价格
一
土地价格的上涨严重阻碍了房地产企业的自由竞争。在房地产市场中，由于地价的高水平，只有上市公司能够凭借其雄厚的资金实力和完善的开发技术获得土地的开发权，从而获取更大的利润，而中小企业由于缺乏优势条件则很有可能退出房地产市场。这样就容易催生出区域性的房地产寡头垄断企业，这不仅严重阻碍了市场的自由竞争，上市房地产公司更会因其垄断地位继续抬升房价以获取更多的超额利润。
由此可见，地价的上涨带来的不良影响是值得我们关注研究并亟待解决的。而且，虽然现在城市土地价格上涨趋势加剧，农村土地价格保持相对平稳状态，但是自十八届三中全会提出农村土地私有化，这项改革措施将导致农村土地价格在今后的不断抬升，这也是本文研究的重点方向，文章后面会作具体阐述。
二
1.地租
馬克思《资本论》给出了地租的定义：“地租是土地所有权在经济上借以实现即增殖价值的形式。”这种土地收益本身就是一种价格的体现。地租的存在决定了土地价格存在的客观性。地价不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是未来地租的资本化，即：土地价格=地租/资本还原利率（利息率）。由此可见，地租与土地价格是密不可分的。
在《资本论》关于地租的理论中，研究了三个并存于社会中但又相互独立的阶级——雇佣工人、产业资本家和土地所有者。土地所有者即是土地所有权的拥有者和最终获取者；产业资本家在获得使用开发土地获取利润的同时，要根据与土地所有者之前拟定的契约按期交付使用土地的地租；而雇佣工人则处于三种阶级的最底层，为产业资本家出卖劳动力并获得相应的劳动力价值，即工资。在这三种阶级中，只有土地所有者和产业资本家拥有自己的思维和决断力，他们可以通过发挥主观能动性来获取更大的利益。
在这里必须要引入“超额利润”这一概念。超额利润中被土地所有者占有的是地租，被资本占有的不是地租，而这部分利润归产业资本家所有。对于产业资本家来说，如何在有限的租期内获取更多超出地租之外的超额利润是他的最终目的。如何获得超额利润呢？超额利润=一般生产价格-个别生产价格。
在这个公式中，一般生产价格是由社会平均劳动时间和社会劳动生产率决定的，而个别生产价格是由单个资本家的个别劳动生产率决定。一般生产价格由于是由社会共同决定，个别资本家无法改变；因此若要获得超额利润，资本家就必需提高个别劳动生产率。劳动生产率的提高有三种途径：自然力、技术和分工。第一，自然力，即土地的自然肥力，优质土地由于自身肥力优势条件就比劣质土地的劳动生产率高，而且，由于自然力因素创造出的超额利润即是归土地所有者所有的级差地租；我们把技术和分工分为第二类，因为在土地上提高技术和改善管理所创造出的超额利润都是归产业资本家所有的，并不算作级差地租。由上分析可知，产业资本家在不能改变土地原有肥力条件的情况下，将不断通过革新技术和改进管理来提高个别劳动生产率，从而降低个别生产价格，在市场中占据优势地位。
超额利润在刺激着产业资本家不断提高技术水平的同时，也刺激着土地所有者获取利润的欲望。产业资本家同土地所有者之间的矛盾表面上在于租期时间的意见相左（产业资本家希望租期时间长，这样就可以在固定的地租内获取更多的超额利润；而土地所有者则希望租期时间短，这样就可以不断抬升地租签订新的租约以获取利润），实质上则在于超额利润的分割：双方都在为一定时期内分得更多的既定的超额利润而努力。在这场矛盾的运动中，产业资本家和土地所有者都获取了比原来更多的超额利润，土地价格在持续地攀升。
1.1影响地租的因素
（1）土地肥力
前面关于个别生产价格和一般生产价格推导出的地租上升结论即来源于级差地租第一形式理论。如果把级差地租Ⅰ看作是“投在面积相等而费力不同的土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果，级差地租是由投在最坏的无租土地上的资本的收益和投在较好的土地上的资本的收益之间的差额决定的。”，那么级差地租Ⅱ就是研究生产率不同的各个资本连续投入同一地块的资本收益差额。根据《资本论》的相关分析，我们了解到级差地租的两种形式只存在第一次投资和连续投资的差异，其实质是一致的。在接下来的分析中，我们需要引入“肥力”的概念。在级差地租Ⅰ理论中，土地肥力被分为自然肥力和人工肥力。不同土地自然肥力的差别是由表层土壤的化学结构的差别引起的；而人工作用于土地也会在很大程度上影响土地肥力，这里的“人工”主要表现为农业化学和农业机械的介入。正如《资本论》所析，“肥力虽然是土地的客观属性，但从经济学方面说，总是同农业化学和农业机械的现有发展水平有关系，也随着这种发展水平的变化而变化。”人工对于资本回报率和超额利润的获得具有重要意义。根据级差地租Ⅱ理论，对于同一块土地，连续追加投资而不采取新技术，土地生产率会下降。这是因为连续追加投资只是在原有的土地自然肥力条件上投入资本，而土地的自然肥力随着使用次数和使用时间的增加而不断下降，若不采取新技术，土地生产率和资本回报率必定会逐步减少。因此，若要提高土地生产率获得更多的超额利润，就必须提高生产技术，完善土地管理。与此同时，土地所有者规定的地租额也会不断增加，土地价格将随之上升。
（2）位置
《资本论》的级差地租理论和建筑地租理论都提到“位置对地租具有决定性影响。”一方面，随着整个社会生产和社会分工的进步，地方市场逐渐形成并逐步发展完善，由于市场经济的拉动，地方市场周边的交通环境将会更加便利，相较于其他区域，就会形成级差地租；另一方面，随着工业革命地不断深化，工业和第三产业得到了快速发展，农业发展缓慢低迷，农村渐趋孤立化，土地的地区位置差别将持续扩大，从而形成级差地租。 2.利息率
《资本论》通过举例证明了土地价格的涨落同利息率的涨落是成反比的。在对这一观点给出分析之前，我们必须先了解并分析“利潤率递减规律”。所谓利润率，是指剩余价值m和社会总资本C（即可变资本V与不变资本c的和）的比值，用公式来表达就是：利润率=m/C=m/c+v。而不同生产部门的利润率不同，这些不同地利润率通过竞争而平均化为一般利润率。《资本论》认为平均利润率的下降是一种不可抗拒的必然。
当今社会，市场经济占主导地位，在竞争日益激烈的市场中，所有厂商都希望获得更多的超额利润从而在市场中占据优势地位。因此每个厂商都必须通过发展技术和提高管理水平来提高个别劳动生产率，从而使个别生产价格低于一般生产价格。这就加剧了企业之间的相互竞争，推动社会劳动生产率的总体上升，根据平均利润率递减规律，活的劳动减少，其物化为剩余价值的部分同总资本量的比值也会减少，平均利润率就会降低；因此利息率下降，这就将导致产业资本和商业资本从参与平均利润的实体经济领域中撤出，投入到不受平均利润率下降规律影响的金融领域和地产中，因而土地价格将会迅速上升。
3.供求关系
以上分析主要针对农业用地进行研究。在农村土地私有化逐步完善之后，农村土地价格上涨将是必然之势，甚至可能超过现今的城市用地。由于农村人口众多以及土地有限的供不应求现状，农民在拥有对土地的所有权后可以联合起来形成一个绝对的垄断。这种垄断一旦形成，农村土地价格将迅速攀升。比如，现在的农村土地可分为两类：宅基地和农业用地。农民在宅基地上拥有自由支配权，可以按自身意愿修建别墅或者度假村，同时由于位置因素对地租的影响，地租增加，土地价格得到上涨，农民也将获得高收益高利润。
三
对于当今城市和农村土地价格现状来说，政府应采取不同的政策和措施。对于城市土地价格高涨来说，政府应当采取抑制的措施，因为城市地价过高将导致城市房价的上涨，从而使人民的生活水平降低。政府可通过调节供求来控制地价，具体来说，有五点建议：
1.加大对实体经济的支持。只有大力发展实体经济，创造实际的社会财富，减缓商业资本和产业资本到虚拟经济领域的流动趋势，才能保障利息率的上升，从而降低土地价格。
2.严格清理闲置土地，查处囤地企业。由于土地供给量的严重不足，闲置土地和没有得到充分利用的土地将是极大的浪费。清理闲置土地和查处囤地企业将在很大程度上增加土地的供
应量。
3.严格控制上市公司大规模融资拿地。上市公司的大规模圈地开发将导致自由竞争市场的紧缩和垄断市场的形成和发展，这必然会推动土地价格的上涨。因此必须严格控制上市公司大规模融资拿地的高涨需求。
4.控制单宗土地出让规模。这与第二条建议都是为了避免垄断现象发生的措施，将有效控制土地价格。
5.健全土地制度，完善土地运营机制。发挥市场的调控作用，可以促进土地资源的有效配置。政府需进一步健全土地制度，保证多数企业在土地市场中相互竞争，这样才有可能降低土地价格。
四
本文分析了影响我国土地价格的因素并对解决土地价格高涨给出了政策建议。文章的核心思想包括：第一，农村的土地私有化改革必然使我国农村地价上涨。第二，地租作为影响土地价格的决定因素之一，只有地租上涨趋势得到遏制，土地价格才有可能减缓。第三，实体经济的发展需要得到政府的支持，只有实体经济不断发展，利息率上升，才能保证土地价格的平稳。第五，在我国土地供给量有限的情况下，必须采取一定措施缓解供需矛盾从而控制地价。第六，只有健全土地制度和完善土地运营机制，才能促进土地市场健康发展。
参考文献：
[1]陈征、李建民、郭铁民.《资本论》选读[M].高等教育出版社，2003
[2]朱剑农.马克思主义地租理论的创立、发展和当代地租问题[J].经济研究，1984（01）
[3]熊映梧，张艺.在社会实践中检验和发展马克思的地租理论[J].经济科学，1985（05）
[4]杜奋根，赵翠萍.对马克思地租理论现代价值的探索[J].求实，2013（12）
[5]谢雯珉.马克思地租理论的现实意义[J].现代商业，2011（03）
[6]徐晓明.透过马克思“地租”理论看我国房地产业[J].河北工业大学学报（社会科学版），2010（01）
[7]胡伯项，许一航.从马克思地租理论看高房价[J].商场现代化，2010（30）
作者简介：李珊（1994.6.17—），女，河南南阳人，北京理工大学人文与社会科学学院大三学生在读，研究方向：经济学。
关键词：资本论；级差地租；利息率；土地价格
一
土地价格的上涨严重阻碍了房地产企业的自由竞争。在房地产市场中，由于地价的高水平，只有上市公司能够凭借其雄厚的资金实力和完善的开发技术获得土地的开发权，从而获取更大的利润，而中小企业由于缺乏优势条件则很有可能退出房地产市场。这样就容易催生出区域性的房地产寡头垄断企业，这不仅严重阻碍了市场的自由竞争，上市房地产公司更会因其垄断地位继续抬升房价以获取更多的超额利润。
由此可见，地价的上涨带来的不良影响是值得我们关注研究并亟待解决的。而且，虽然现在城市土地价格上涨趋势加剧，农村土地价格保持相对平稳状态，但是自十八届三中全会提出农村土地私有化，这项改革措施将导致农村土地价格在今后的不断抬升，这也是本文研究的重点方向，文章后面会作具体阐述。
二
1.地租
馬克思《资本论》给出了地租的定义：“地租是土地所有权在经济上借以实现即增殖价值的形式。”这种土地收益本身就是一种价格的体现。地租的存在决定了土地价格存在的客观性。地价不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是未来地租的资本化，即：土地价格=地租/资本还原利率（利息率）。由此可见，地租与土地价格是密不可分的。
在《资本论》关于地租的理论中，研究了三个并存于社会中但又相互独立的阶级——雇佣工人、产业资本家和土地所有者。土地所有者即是土地所有权的拥有者和最终获取者；产业资本家在获得使用开发土地获取利润的同时，要根据与土地所有者之前拟定的契约按期交付使用土地的地租；而雇佣工人则处于三种阶级的最底层，为产业资本家出卖劳动力并获得相应的劳动力价值，即工资。在这三种阶级中，只有土地所有者和产业资本家拥有自己的思维和决断力，他们可以通过发挥主观能动性来获取更大的利益。
在这里必须要引入“超额利润”这一概念。超额利润中被土地所有者占有的是地租，被资本占有的不是地租，而这部分利润归产业资本家所有。对于产业资本家来说，如何在有限的租期内获取更多超出地租之外的超额利润是他的最终目的。如何获得超额利润呢？超额利润=一般生产价格-个别生产价格。
在这个公式中，一般生产价格是由社会平均劳动时间和社会劳动生产率决定的，而个别生产价格是由单个资本家的个别劳动生产率决定。一般生产价格由于是由社会共同决定，个别资本家无法改变；因此若要获得超额利润，资本家就必需提高个别劳动生产率。劳动生产率的提高有三种途径：自然力、技术和分工。第一，自然力，即土地的自然肥力，优质土地由于自身肥力优势条件就比劣质土地的劳动生产率高，而且，由于自然力因素创造出的超额利润即是归土地所有者所有的级差地租；我们把技术和分工分为第二类，因为在土地上提高技术和改善管理所创造出的超额利润都是归产业资本家所有的，并不算作级差地租。由上分析可知，产业资本家在不能改变土地原有肥力条件的情况下，将不断通过革新技术和改进管理来提高个别劳动生产率，从而降低个别生产价格，在市场中占据优势地位。
超额利润在刺激着产业资本家不断提高技术水平的同时，也刺激着土地所有者获取利润的欲望。产业资本家同土地所有者之间的矛盾表面上在于租期时间的意见相左（产业资本家希望租期时间长，这样就可以在固定的地租内获取更多的超额利润；而土地所有者则希望租期时间短，这样就可以不断抬升地租签订新的租约以获取利润），实质上则在于超额利润的分割：双方都在为一定时期内分得更多的既定的超额利润而努力。在这场矛盾的运动中，产业资本家和土地所有者都获取了比原来更多的超额利润，土地价格在持续地攀升。
1.1影响地租的因素
（1）土地肥力
前面关于个别生产价格和一般生产价格推导出的地租上升结论即来源于级差地租第一形式理论。如果把级差地租Ⅰ看作是“投在面积相等而费力不同的土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果，级差地租是由投在最坏的无租土地上的资本的收益和投在较好的土地上的资本的收益之间的差额决定的。”，那么级差地租Ⅱ就是研究生产率不同的各个资本连续投入同一地块的资本收益差额。根据《资本论》的相关分析，我们了解到级差地租的两种形式只存在第一次投资和连续投资的差异，其实质是一致的。在接下来的分析中，我们需要引入“肥力”的概念。在级差地租Ⅰ理论中，土地肥力被分为自然肥力和人工肥力。不同土地自然肥力的差别是由表层土壤的化学结构的差别引起的；而人工作用于土地也会在很大程度上影响土地肥力，这里的“人工”主要表现为农业化学和农业机械的介入。正如《资本论》所析，“肥力虽然是土地的客观属性，但从经济学方面说，总是同农业化学和农业机械的现有发展水平有关系，也随着这种发展水平的变化而变化。”人工对于资本回报率和超额利润的获得具有重要意义。根据级差地租Ⅱ理论，对于同一块土地，连续追加投资而不采取新技术，土地生产率会下降。这是因为连续追加投资只是在原有的土地自然肥力条件上投入资本，而土地的自然肥力随着使用次数和使用时间的增加而不断下降，若不采取新技术，土地生产率和资本回报率必定会逐步减少。因此，若要提高土地生产率获得更多的超额利润，就必须提高生产技术，完善土地管理。与此同时，土地所有者规定的地租额也会不断增加，土地价格将随之上升。
（2）位置
《资本论》的级差地租理论和建筑地租理论都提到“位置对地租具有决定性影响。”一方面，随着整个社会生产和社会分工的进步，地方市场逐渐形成并逐步发展完善，由于市场经济的拉动，地方市场周边的交通环境将会更加便利，相较于其他区域，就会形成级差地租；另一方面，随着工业革命地不断深化，工业和第三产业得到了快速发展，农业发展缓慢低迷，农村渐趋孤立化，土地的地区位置差别将持续扩大，从而形成级差地租。 2.利息率
《资本论》通过举例证明了土地价格的涨落同利息率的涨落是成反比的。在对这一观点给出分析之前，我们必须先了解并分析“利潤率递减规律”。所谓利润率，是指剩余价值m和社会总资本C（即可变资本V与不变资本c的和）的比值，用公式来表达就是：利润率=m/C=m/c+v。而不同生产部门的利润率不同，这些不同地利润率通过竞争而平均化为一般利润率。《资本论》认为平均利润率的下降是一种不可抗拒的必然。
当今社会，市场经济占主导地位，在竞争日益激烈的市场中，所有厂商都希望获得更多的超额利润从而在市场中占据优势地位。因此每个厂商都必须通过发展技术和提高管理水平来提高个别劳动生产率，从而使个别生产价格低于一般生产价格。这就加剧了企业之间的相互竞争，推动社会劳动生产率的总体上升，根据平均利润率递减规律，活的劳动减少，其物化为剩余价值的部分同总资本量的比值也会减少，平均利润率就会降低；因此利息率下降，这就将导致产业资本和商业资本从参与平均利润的实体经济领域中撤出，投入到不受平均利润率下降规律影响的金融领域和地产中，因而土地价格将会迅速上升。
3.供求关系
以上分析主要针对农业用地进行研究。在农村土地私有化逐步完善之后，农村土地价格上涨将是必然之势，甚至可能超过现今的城市用地。由于农村人口众多以及土地有限的供不应求现状，农民在拥有对土地的所有权后可以联合起来形成一个绝对的垄断。这种垄断一旦形成，农村土地价格将迅速攀升。比如，现在的农村土地可分为两类：宅基地和农业用地。农民在宅基地上拥有自由支配权，可以按自身意愿修建别墅或者度假村，同时由于位置因素对地租的影响，地租增加，土地价格得到上涨，农民也将获得高收益高利润。
三
对于当今城市和农村土地价格现状来说，政府应采取不同的政策和措施。对于城市土地价格高涨来说，政府应当采取抑制的措施，因为城市地价过高将导致城市房价的上涨，从而使人民的生活水平降低。政府可通过调节供求来控制地价，具体来说，有五点建议：
1.加大对实体经济的支持。只有大力发展实体经济，创造实际的社会财富，减缓商业资本和产业资本到虚拟经济领域的流动趋势，才能保障利息率的上升，从而降低土地价格。
2.严格清理闲置土地，查处囤地企业。由于土地供给量的严重不足，闲置土地和没有得到充分利用的土地将是极大的浪费。清理闲置土地和查处囤地企业将在很大程度上增加土地的供
应量。
3.严格控制上市公司大规模融资拿地。上市公司的大规模圈地开发将导致自由竞争市场的紧缩和垄断市场的形成和发展，这必然会推动土地价格的上涨。因此必须严格控制上市公司大规模融资拿地的高涨需求。
4.控制单宗土地出让规模。这与第二条建议都是为了避免垄断现象发生的措施，将有效控制土地价格。
5.健全土地制度，完善土地运营机制。发挥市场的调控作用，可以促进土地资源的有效配置。政府需进一步健全土地制度，保证多数企业在土地市场中相互竞争，这样才有可能降低土地价格。
四
本文分析了影响我国土地价格的因素并对解决土地价格高涨给出了政策建议。文章的核心思想包括：第一，农村的土地私有化改革必然使我国农村地价上涨。第二，地租作为影响土地价格的决定因素之一，只有地租上涨趋势得到遏制，土地价格才有可能减缓。第三，实体经济的发展需要得到政府的支持，只有实体经济不断发展，利息率上升，才能保证土地价格的平稳。第五，在我国土地供给量有限的情况下，必须采取一定措施缓解供需矛盾从而控制地价。第六，只有健全土地制度和完善土地运营机制，才能促进土地市场健康发展。
参考文献：
[1]陈征、李建民、郭铁民.《资本论》选读[M].高等教育出版社，2003
[2]朱剑农.马克思主义地租理论的创立、发展和当代地租问题[J].经济研究，1984（01）
[3]熊映梧，张艺.在社会实践中检验和发展马克思的地租理论[J].经济科学，1985（05）
[4]杜奋根，赵翠萍.对马克思地租理论现代价值的探索[J].求实，2013（12）
[5]谢雯珉.马克思地租理论的现实意义[J].现代商业，2011（03）
[6]徐晓明.透过马克思“地租”理论看我国房地产业[J].河北工业大学学报（社会科学版），2010（01）
[7]胡伯项，许一航.从马克思地租理论看高房价[J].商场现代化，2010（30）
作者简介：李珊（1994.6.17—），女，河南南阳人，北京理工大学人文与社会科学学院大三学生在读，研究方向：经济学。