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摘 要 本文对我国当前房地产市场各类博弈主体的博弈关系作了简单分析。通过利用博弈论的基本理论,分析了政府间、政府与开发商间、开发商间、开发商与消费者间、消费者间的博弈关系。
关键词 房地产市场博弈
中图分类号:F294 文献标识码:A
一、相关概念和理论
所谓房地产市场,从狭义上说,是指进行房地产买卖、转让、抵押和租赁等交易活动的场所。从广义上说,是指房地产企业开发经营的,带有房地产特征的产品或服务的市场,是房地产商品交换关系的总和。
博弈论,又称对策论,是研究决策主体的行为发生直接相互作用时的决策以及这种决策的决策问题。博弈论的基本概念包括参与人、行动、信息、战略、支付(效用)、结果和均衡。其中,参与人和结果统称为“博弈规则”(the rule of the game),博弈分析的目的就是使用博弈规则预测均衡。
博弈论可以划分为合作博弈(cooperative game)和非合作博弈(non-cooperative game),现代经济学里经常提到的博弈一般指非合作博弈。两者的区别在于参与博弈的人们在博弈过程中是否能够达成一个具有约束力的协议,如果能,就是合作博弈,如果不能,就是非合作博弈。
行动顺序和信息是博弈论里的重要内容。从博弈顺序角度分,博弈可以分为静态博弈(static game)和动态博弈(dynamic game)。静态博弈指参与人同时选择行动或虽未同时行动但是后者并不知道先者采取了什么具体行动;动态博弈指参与人行动有先后顺序,且后行动者能够观察到先行动者所选择的活动。从信息角度分,博弈可以分为完全信息博弈和不完全信息博弈。完全信息博弈指每一个参与人对其他参与人的特征、战略空间及支付函数有准确的认识;否则就是不完全信息博弈。当然将两个角度结合,又会衍生出四种类型的博弈,即完全信息静态博弈,完全信息动态博弈,不完全信息静态博弈,不完全信息动态博弈。
二、房地产市场中的博弈主体
(一)政府。
这里又可细分为中央政府和地方政府。政府肩负有使房地产经纪持续健康繁荣、房地产市场平稳有序发展、保障居民住房等责任。其在博弈中的地位也是凌驾于其他参与者之上的,通过制定一定的博弈规则,规范参与者行为,实现社会福利最大化目标。
(二)房地产开发商。
房地产开发商通过支付一定的货币获得土地开发权,在博弈规则许可的前提下,自主经营,追求利润最大化来实现其目标。值得一提的是,在我国现阶段,开发商群体具有一定的垄断地位。主要是因为开发商几乎是商品房的唯一提供者,在保障性住房缺位和相关法律法规不健全的情况下,开发商拥有商品房定价权。
(三)房地产消费者。
消费者在房地产博弈中处于信息劣势地位,如对房地产开发成本、楼盘质量、真实的市场状况等拥有不完全的信息。而且房地产作为生活必需品,消费者的价格需求弹性较小,房地产产品没有替代品,因此消费者在一定的消费承受范围内会参与博弈,如果超出这个范围,就有可能退出博弈。
三、房地产市场博弈关系分析
(一)中央政府和地方政府间在房地产市场的博弈。
中央政府和地方政府的目标有时是不一致的,中央政府要从全局出发,控制各地的经济增长速度,而地方政府必然会从本地的利益出發希望经济增速更快一些。近年来,各级政府一度投资过热,“大学城现象”、“经济技术开发区现象”就是最好的例证。因此中央政府和地方政府的博弈起因于地方政府的扩展冲动。
那么为什么中央政府和地方政府在房地产市场的博弈尤为突出呢?第一,数据显示,房地产业对我国经济增长的贡献率近年达到20%,对GDP的拉动系数超过5,房地产业无疑是拉动地方经济发展的一只重要力量。第二,近年,地方政府在推动房地产开发中获得的收入已经成为地方财政收入的主要来源。一个是开发用地“招拍挂”带来的土地转让收益,另一个是来自于开发转让过程中的税收(例如:营业税、所得税、土地增值税等)。这两种收益取决于土地供应数量和地价涨幅,直接影响了地方财政收入增长水平。
另外,住房做为一种必需品,有其特殊性。因此,在当前,中央政府为保障城镇居民住房,必然要求各地方政府加大保障住房建设力度,而地方政府在保障性住房(经济适用房、廉租房)上的收益远远小于开发商品房所得的收益,甚至地方财政收入还要抽出一部分放在保障性住房上。
由于中央政府与地方政府在土地收益分配上存在先后顺序和信息的不对称性;因此,两者间的博弈属于不完全信息动态博弈。
(二)政府与开发商之间在房地产市场的博弈。
政府与开发商之间在房地产市场的博弈主要体现在房地产二级市场上。房地产开发会对城市规划带来一定的收益和负外部性。我们假定理性的地方政府和开发商可以采取负担负外部性和不负担负外部性两种策略,那么它们的博弈收益矩阵可以表示为:
在非合作博弈的情况下,纳什均衡只有一个,双方都不愿意承担开发的负外部性,最后结果是双方都不能收益。因此,这种重复博弈的最终结果是双方走向合作,选择共同承担开发的负外部性。
(三)房地产开发商之间的博弈。
自从1998年住房制度改革以来,我国商品房价格逐年提高,远远超过了经济发展速度和社会公众的购买能力,公众观望气氛浓厚。我们假定在当前的市场形势下,存在着A、B两个房地产开发商,他们对当前房地产市场浓厚的观望气氛可以采取两种策略,要么降低价格,要么维持价格不变。所以二者博弈的收益矩阵可以表示为:
通过这个表格可以看出,开发商最好的策略是都维持价格不变,开发商可以缔造价格同盟来赚取更大的利益,但是这种价格同盟可能会被其他开发商的降价策略所打破,因此很可能最终的均衡收益为(2,2)。
(四)房地产开发商和消费者之间的博弈。
房地产市场中最为明显的博弈关系就是开发商和消费者之间博弈行为。从开发商角度看,一方面,2008年的房价下跌是中国“房改”十年来的首次下跌,由于前几年开发商们大打“土地囤积大战”,导致土地价格飞快上涨,开发商开发成本提高。另一方面,房地产市场在国家宏观调控政策的影响下和消费者的观望下,呈现“有价无市”的局面,绝大部分开发商出现资金困难,如果降价销售打破市场观望局面,可以尽快回笼资金,以防止资金链断裂。从消费者角度看,一方面,高企的房价已经脱离了大部分公众的购买力。另一方面,如果房价继续上涨,消费者又会为失去市场机会而损失收益。因此,我们假定市场上存在理性的房地产开发商和消费者,他们的博弈收益矩阵可以表示为:
因此,理性的开发商和消费者应该采取的策略分别应是:开发商降价,消费者入市买房。
(五) 消费者之间的博弈。
消费者对上涨过快的房价一直怨声载道,受国家宏观调控影响,市场陷入浓重的观望气氛。当部分开发商和楼盘开始出现降价促销的时候,我们假定存在两类消费群体,消费群体C是趁商品房降价而入市买房,这个时候房地产市场受需求影响可能会出现价格反弹,消费群体C收益。消费群体D是继续观望以期更大幅度的降价。如果两类消费群体都继续观望,有望等来更大幅度的降价。于是他们之间博弈的收益矩阵可以表示为:
基于上述表格,我们发现,消费者最好的策略是观望。□
参考文献:
[1]张维迎.博弈论与信息经济学.上海人民出版社.1996
[2]曾理.中国房地产市场的博弈分析.西南财经大学,2007.
[3]邹晓光.房地产二级市场博弈研究.山东大学,2007.
关键词 房地产市场博弈
中图分类号:F294 文献标识码:A
一、相关概念和理论
所谓房地产市场,从狭义上说,是指进行房地产买卖、转让、抵押和租赁等交易活动的场所。从广义上说,是指房地产企业开发经营的,带有房地产特征的产品或服务的市场,是房地产商品交换关系的总和。
博弈论,又称对策论,是研究决策主体的行为发生直接相互作用时的决策以及这种决策的决策问题。博弈论的基本概念包括参与人、行动、信息、战略、支付(效用)、结果和均衡。其中,参与人和结果统称为“博弈规则”(the rule of the game),博弈分析的目的就是使用博弈规则预测均衡。
博弈论可以划分为合作博弈(cooperative game)和非合作博弈(non-cooperative game),现代经济学里经常提到的博弈一般指非合作博弈。两者的区别在于参与博弈的人们在博弈过程中是否能够达成一个具有约束力的协议,如果能,就是合作博弈,如果不能,就是非合作博弈。
行动顺序和信息是博弈论里的重要内容。从博弈顺序角度分,博弈可以分为静态博弈(static game)和动态博弈(dynamic game)。静态博弈指参与人同时选择行动或虽未同时行动但是后者并不知道先者采取了什么具体行动;动态博弈指参与人行动有先后顺序,且后行动者能够观察到先行动者所选择的活动。从信息角度分,博弈可以分为完全信息博弈和不完全信息博弈。完全信息博弈指每一个参与人对其他参与人的特征、战略空间及支付函数有准确的认识;否则就是不完全信息博弈。当然将两个角度结合,又会衍生出四种类型的博弈,即完全信息静态博弈,完全信息动态博弈,不完全信息静态博弈,不完全信息动态博弈。
二、房地产市场中的博弈主体
(一)政府。
这里又可细分为中央政府和地方政府。政府肩负有使房地产经纪持续健康繁荣、房地产市场平稳有序发展、保障居民住房等责任。其在博弈中的地位也是凌驾于其他参与者之上的,通过制定一定的博弈规则,规范参与者行为,实现社会福利最大化目标。
(二)房地产开发商。
房地产开发商通过支付一定的货币获得土地开发权,在博弈规则许可的前提下,自主经营,追求利润最大化来实现其目标。值得一提的是,在我国现阶段,开发商群体具有一定的垄断地位。主要是因为开发商几乎是商品房的唯一提供者,在保障性住房缺位和相关法律法规不健全的情况下,开发商拥有商品房定价权。
(三)房地产消费者。
消费者在房地产博弈中处于信息劣势地位,如对房地产开发成本、楼盘质量、真实的市场状况等拥有不完全的信息。而且房地产作为生活必需品,消费者的价格需求弹性较小,房地产产品没有替代品,因此消费者在一定的消费承受范围内会参与博弈,如果超出这个范围,就有可能退出博弈。
三、房地产市场博弈关系分析
(一)中央政府和地方政府间在房地产市场的博弈。
中央政府和地方政府的目标有时是不一致的,中央政府要从全局出发,控制各地的经济增长速度,而地方政府必然会从本地的利益出發希望经济增速更快一些。近年来,各级政府一度投资过热,“大学城现象”、“经济技术开发区现象”就是最好的例证。因此中央政府和地方政府的博弈起因于地方政府的扩展冲动。
那么为什么中央政府和地方政府在房地产市场的博弈尤为突出呢?第一,数据显示,房地产业对我国经济增长的贡献率近年达到20%,对GDP的拉动系数超过5,房地产业无疑是拉动地方经济发展的一只重要力量。第二,近年,地方政府在推动房地产开发中获得的收入已经成为地方财政收入的主要来源。一个是开发用地“招拍挂”带来的土地转让收益,另一个是来自于开发转让过程中的税收(例如:营业税、所得税、土地增值税等)。这两种收益取决于土地供应数量和地价涨幅,直接影响了地方财政收入增长水平。
另外,住房做为一种必需品,有其特殊性。因此,在当前,中央政府为保障城镇居民住房,必然要求各地方政府加大保障住房建设力度,而地方政府在保障性住房(经济适用房、廉租房)上的收益远远小于开发商品房所得的收益,甚至地方财政收入还要抽出一部分放在保障性住房上。
由于中央政府与地方政府在土地收益分配上存在先后顺序和信息的不对称性;因此,两者间的博弈属于不完全信息动态博弈。
(二)政府与开发商之间在房地产市场的博弈。
政府与开发商之间在房地产市场的博弈主要体现在房地产二级市场上。房地产开发会对城市规划带来一定的收益和负外部性。我们假定理性的地方政府和开发商可以采取负担负外部性和不负担负外部性两种策略,那么它们的博弈收益矩阵可以表示为:
在非合作博弈的情况下,纳什均衡只有一个,双方都不愿意承担开发的负外部性,最后结果是双方都不能收益。因此,这种重复博弈的最终结果是双方走向合作,选择共同承担开发的负外部性。
(三)房地产开发商之间的博弈。
自从1998年住房制度改革以来,我国商品房价格逐年提高,远远超过了经济发展速度和社会公众的购买能力,公众观望气氛浓厚。我们假定在当前的市场形势下,存在着A、B两个房地产开发商,他们对当前房地产市场浓厚的观望气氛可以采取两种策略,要么降低价格,要么维持价格不变。所以二者博弈的收益矩阵可以表示为:
通过这个表格可以看出,开发商最好的策略是都维持价格不变,开发商可以缔造价格同盟来赚取更大的利益,但是这种价格同盟可能会被其他开发商的降价策略所打破,因此很可能最终的均衡收益为(2,2)。
(四)房地产开发商和消费者之间的博弈。
房地产市场中最为明显的博弈关系就是开发商和消费者之间博弈行为。从开发商角度看,一方面,2008年的房价下跌是中国“房改”十年来的首次下跌,由于前几年开发商们大打“土地囤积大战”,导致土地价格飞快上涨,开发商开发成本提高。另一方面,房地产市场在国家宏观调控政策的影响下和消费者的观望下,呈现“有价无市”的局面,绝大部分开发商出现资金困难,如果降价销售打破市场观望局面,可以尽快回笼资金,以防止资金链断裂。从消费者角度看,一方面,高企的房价已经脱离了大部分公众的购买力。另一方面,如果房价继续上涨,消费者又会为失去市场机会而损失收益。因此,我们假定市场上存在理性的房地产开发商和消费者,他们的博弈收益矩阵可以表示为:
因此,理性的开发商和消费者应该采取的策略分别应是:开发商降价,消费者入市买房。
(五) 消费者之间的博弈。
消费者对上涨过快的房价一直怨声载道,受国家宏观调控影响,市场陷入浓重的观望气氛。当部分开发商和楼盘开始出现降价促销的时候,我们假定存在两类消费群体,消费群体C是趁商品房降价而入市买房,这个时候房地产市场受需求影响可能会出现价格反弹,消费群体C收益。消费群体D是继续观望以期更大幅度的降价。如果两类消费群体都继续观望,有望等来更大幅度的降价。于是他们之间博弈的收益矩阵可以表示为:
基于上述表格,我们发现,消费者最好的策略是观望。□
参考文献:
[1]张维迎.博弈论与信息经济学.上海人民出版社.1996
[2]曾理.中国房地产市场的博弈分析.西南财经大学,2007.
[3]邹晓光.房地产二级市场博弈研究.山东大学,2007.