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摘要:国际金融危机对海南省房地产业的影响较小,2009年以来海南省房地产业发展较快。本文详细分析了当前海南省房地产市场运行中出现的新状况、新特点,在此基础上,对房地产宏观调控政策的作用效果作出初步评估,并针对存在的问题提出了相应的政策建议。
关键词:海南;房地产;发展状况;政策效应
中图分类号:F127.9 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2009)12-0025-05
一、海南省房地产行业运行情况
(一)开发投资情况
1.开发投资快速增长。2009年1-7月,海南省完成房地产开发投资145.97亿元,同比增长46.7%,涨幅比1-6月提高9.5个百分点。从单月来看,海南省完成房地产开发投资6月份环比增长35.09%,7月份环比增长7.6%,增速高于全国平均水平。
2.住房投资增速加快,比重增大。海南省住宅投资额占房地产投资额比例从2008年12月的83.7%上升到2009年7月的90.5%,2009年4月起,住宅投资增速加快,带动房地产投资增速提高。
(二)投资资金情况
1.到位资金充裕。2009年1-7月,海南省房地产到位资金272.08亿元,同比增长50.2%。7月到位资金与投资总额的比值为1.86,该比值呈上升态势,各种资金自2009年3月起快速流向房地产行业。
2.国内贷款增长迅速。2009年1-7月,海南省房地产到位资金中,国内贷款47.49亿元,同比增长150.0%,占资金来源的17.45%;定金及预收款68.91亿元,同比增长40.8%,占资金来源的25.33%。国内贷款、定金及预收款的快速增长缓解了开发企业的资金压力。
(三)土地储备、购置和开发情况
1.土地储备情况。2008年10月,海南省国土资源厅成立省级土地储备管理部门,截至2009年7月,共完成土地储备约14800亩,在文昌市、乐东县签署合作开发区域面积约262368亩。2009年海口市新增储备土地面积约10000亩,现土地储备总面积约79810亩。2009年7月,海口市政府土地储备机构贷款余额98190万元(见表1)。
2.土地购置情况。2009年1-3月,海南省房地产开发企业购置土地面积同比下降40.9%,5月后土地交易开始活跃,2009年1-6月共购置土地138.2万平方米,同比增长52.1%,6月份单月购买土地58.2万平方米,环比增长72.6%,购置土地面积出现快速增长。
3.完成开发土地面积快速增长。2009年1-6月,海南省房地产企业完成开发土地面积157.39万平方米,同比增长480.8%,增速比2008年同期提高461.6个百分点。
(四)建设情况
1.房屋建设面积增长较快。2009年1-7月,商品房施工面积同比增长45.6%,商品房新开工面积同比增长39.2%,商品房竣工面积同比增长18.0%,尤其是办公楼新开工面积、竣工面积分别同比增长185.3%、536.7%(见表2)。
(五)销售情况
1.房屋销售增幅较快。2009年1-7月,海南省商品房销售面积270.87万平方米,同比增长20.5%;商品房销售额157.53亿元,同比增长26.1%。由于7月份进入海南省房地产销售的淡季,销售面积和销售额增幅有所下降,低于全国平均增速。
2.商品住宅销售旺盛,商业用房供过于求。2009年1-7月,住宅销售面积265.6万平方米,同比增长23.0%,大大超过同期竣工面积129.4万平方米。但是商业用房供过于求,商业用房的销售量仅3.3万平方米,远低于其同期竣工面积的5.9万平方米。
3.销售价格快速上涨。2009年7月,海口市房屋销售价格同比上涨1%,环比上涨1.5%,相对于6月同比下降0.4%,环比上涨0.1%而言,房价上涨速度加快。三亚市房屋销售价格同比上涨1.6%,环比上涨0.7%。
(六)房地产金融情况
1.开发贷款快速增长。2009年7月,海南省房地产贷款余额246.68亿元,同比增长23.8%,环比增长5.9%。其中,房地产开发贷款同比增长43.1%,增幅比6月扩大16.4个百分点,房贷增长速度进一步加快。
2.按揭贷款大幅增加。2009年6月,海南省个人按揭贷款购房套数同比增长99.2%,环比增长54.0%。当月发放个人住房按揭贷款金额同比增长149.6%,环比增长51.5%。
3.贷款利率进一步向下浮动。6月发放的按揭贷款中,贷款利率在[0.7,0.85)区间浮动的占51.0%,比3月提高了32.4个百分点,贷款利率在基准贷款利率以下的占84.6%(见表3)。
(七)海南省房地产市场发展的特点
1.省外客户为主,反映全国二套房特征。2009年1-7月,海南省房地产销售面积的80.4%、销售套数的82.5%由省外客户购买。其中,海口、三亚和其他县市向省外客户销售面积占比分别为80.4%、76.0%、95%,销售套数占比分别为67%、81%、97%。海南省房地产市场的外向型程度高,反映了全国二套房特征,及热带海岛旅游房地产的特征。[1]
2.按揭贷款比例较低,一次性付款比例高。2009年1-7月,海南省商品房销售中按揭贷款套数累计9710套,占总销售套数的31.8%,同比增长19.9%。按揭购房套数增多的原因主要是房贷政策有所松动,首套住房和改善性住房获得贷款难度下降。全省商品房销售一次性付款套数比例约占68.2%,其中,海口市一次性付款套数约占65.2%,三亚市约占83.5%,其他市县约占90.6%。
3.投资需求活跃,投资购房明显增加。根据中国人民银行海口中心支行典型楼盘调查资料显示,2009年7月份所监测的13个楼盘的省外购房客户占96.8%,比3月份提高13.3个百分点。其中,90平方米以下的占81.2%,比3月份提高6.8个百分点。4月份以来,随着房价快速回升,刚性需求减少,本地居民购房占比下降。山西、北京等地客户大量购买小户型旅游度假商品房,房屋以毛坯房为主,除了能满足其旅游度假及养老的需求外,所购房屋也极具保值增值功能,投资倾向明显。
4.投资高档楼盘渐成趋势。出于保值增值考虑,高品质楼盘成为省外客户追逐对象,各县市高端海景房、江景房成为其投资重点。以三亚市2个样本楼盘为例,凤凰水城7月初有可供销售房245套,当月销售104套,售价环比上涨11.1%;美丽新海岸7月初有可售房180套,当月销售85套,价格环比上涨11.0%。
5.二手房交易低,出租率低,房屋闲置率过高。由于海南省商品房超过80%被省外客户购买,除了部分投资性的毛坯房外,二手房交易率低,出租率也低。保守估计,岛外客户购买的房屋每年平均入住3个月,75%的时间处于闲置,则海南省商品房的闲置率至少超过60%(80%×75%)。随着省外购房比重不断扩大,海南省商品房闲置率问题将更加突出。
(八)房地产业对经济的拉动作用
1.占GDP的比重持续上升。2009年上半年,海南省房地产业占GDP值的比重由2004年的1.84%上升到4.41%(见表4)。同时,房地产业对经济增长贡献率为6.41%,拉动GDP增长0.42个百分点。
2.房地产业税收快速增长。2004-2008年海南省房地产地方税收从6.75亿元增长到34.68亿元,年均增长率为45.76%,超过地方税收22.52%的年均增长率。房地产业税收占全省地方税收收入比重也逐年提高,从2004年的11.81%增长到2008年的28.77%(见表5)。
3.房地产业从业人数快速增加。2009年6月,海南省房地产从业人数2.28万人,占城镇注册经济单位从业人员的3.03%,比2007年增加了0.74个百分点(见表6)。
二、房地产调控政策效应的评价
(一)房地产调控的重大政策
2008年以来,国务院及有关部门为促进房地产市场健康发展,推出了一系列政策措施,主要有三个方面:一是要加大保障性住房建设力度;二是进一步鼓励普通商品住房消费;三是支持房地产开发企业合理的融资需求(见表7)。这些措施为促进经济平稳较快发展发挥了重要作用。
(二)房地产调控政策的实施效果
房地产调控政策的实施取得了一定的社会效果,包括以下几点。
1.推动销售市场旺销。2008年11月是海南省房地产市场的相对低谷,10月22日房贷新政以后,海南省房地产市场发生了明显变化,随着政策逐渐得到落实,改善性购房数量增加,按揭购房数量增加,2009年1-7月,按揭贷款购房套数9710套,同比增长19.9%(见表8)。同时,交易税费的降低使得投资性购房增加,外省客户置业投资需求活跃,购买多套住房的现象普遍,进一步推动商品房销售快速增长。
2.促进投资供给增加。在税费减免、贷款利率下调、资本金比例降低等政策刺激下,房地产投资活动从2009年6月起加速。海南省6月完成房地产开发投资环比上涨35.1%,购买土地面积环比增长72.6%;2009年1-6月完成土地开发面积同比增长480.8%。
3.房地产开发企业融资难度降低,企业资金压力减缓。2008年11月,海南省房地产开发贷款同比下降14%,房贷新政实施后,开发贷款迅速增加,2009年7月,房地产开发贷款同比上升43.1%。同时,由于普通商品住房项目的最低资本金比例降为20%,减缓了中小房地产企业的资金压力,提高了开工和投资的积极性。
4.推动房价较快上涨。房地产政策对需求的促进作用非常明显,但是房屋投资周期较长,因此市场需求被拉动后的一段时间,出现供不应求,进而推动房价快速上涨。[2]
(三)需要关注的几个问题
1.房地产价格超经济发展水平,加重居民生活成本。近年来,海南省房地产发展迅速,截至2008年底,房地产占固定资产投资和GDP的比重分别为26.81%和12.97%,高于全国17.75%和10.17%的平均水平。但海南省经济总体发展水平却远落后于全国平均水平,截至2008年底,海南省城镇人均GDP和人均可支配收入分别为17175元和12607元,仅相当于全国平均水平的75.67%和79.89%。[3]
较高的房价一方面带动了土地开发的热情,推动投资上升,拉动了经济的增长;另一方面使大多数购房者背上沉重的债务负担,影响了居民的日常生活和消费行为,成为制约消费的重要阻力。
2.市场化比重过高,平抑价格手段不足。1998年房地产市场化以来,海南省商品房竣工面积累计1349.99万平方米,而经济适用房和廉租房竣工面积累计为33.39万平方米,仅占2.92%。房地产作为特殊商品,既是消费品又是投资品,如果过于市场化会凸显其投资品属性,从而强化其价格变化的随机性和波动性,导致其发展的不确定性加大。
海南省房地产业的快速发展为地方政府带来了丰厚的税收收入,2004-2008年海南省房地产地方税收年均增长率为45.76%,占全省地方税收收入比重由11.81%增长到28.77%,这也刺激了地方政府房地产市场化的发展动力,从而在能平抑房价的经济适用房和廉租房建设方面显得动力不足,岛外需求过大的形势下,还考虑出台外地人员购房落户政策。[4]
3.过分依赖岛外需求,本省公共资源被挤占。2009年1-7月,海南省房地产销售面积的80.4%、销售套数的82.5%由省外客户购买。随着岛外购房占比不断扩大,导致房屋闲置率过高,使本省公共资源被挤占的问题尤其突出。
目前,海南省经济发展未达到房地产高度市场化的要求,大部分人群需要非市场化手段解决住房需求。一是海南省城镇居民基本生活开支占比较高,无力增加其他消费。2008年海南城镇居民恩格尔系数44.9%,高于全国平均水平7个百分点。二是海南省城镇居民收入差距较大,无力介入房地产市场的居民人数较多。2008年海南省城镇居民最高收入户与最低收入户户均收入比为10.07倍,高于全国平均水平1.33倍。在本省经济基本面难于支撑房地产快速发展的情况下,依赖外来需求成为被动选择。
4.拉动经济效果不显著,带动相关产业发展作用有限。总体上看,房地产对海南省经济增长的拉动作用有限。2009年上半年,房地产业对海南省经济增长贡献率为6.41%,仅拉动GDP增长0.42个百分点。从行业看,房地产带动的主要是钢材、水泥、玻璃和装修建材等行业的产能,而以上商品海南省产量不大甚至没有产出,因此房地产发展带动本地经济提升的作用不大。
三、推动海南省房地产行业又好又快发展的政策建议
国务院批准海南国际旅游岛的方案,为旅游地产赋予了较高的定位,大力发展旅游房地产已经成为海南省房地产发展的重要方向。针对房地产发展中出现的问题,应采用不同方法解决,即坚持大力发展高端旅游房地产,满足省外中高端客户的需求,同时大力推进保障性住房建设,解决本地居民居住难问题。
(一)完善海南省旅游房地产发展的机制
1.加快服务贸易和旅游管理等方面与国际接轨。引进国内外有实力的旅游房地产企业,为企业提供良好的投资和发展环境,积极培育大市场和大产业,在投资、金融和税收等方面给予一定的优惠政策。同时,完善相关法规规范,制定并严格执行行业自律条例。
2.坚持重点开发的原则。上精品、创名牌,以此支撑和壮大海南省旅游房地产的开发。并大力发展分时度假市场和产权酒店市场,改变海南省旅游房地产以投资置业房地产为主的单一局面,加强旅游业与房地产业的结合度。
3.产品特色,服务优质。针对不同市场需求,策划设计高质量的休闲度假住宅并重视配套住宅设施、休闲度假产品的规划和开发,同时提高旅游房地产的服务质量。
(二)加大保障性安居工程建设力度
1.加大政府财政投入力度,保证住房保障的资金来源。目前,按《廉租住房保障资金管理办法》规定,廉租房的资金来源首先是提取贷款风险准备金和管理费用之后的住房公积金增值收益以及10%的土地出让净收益,其次是提高土地出让净收益的比例,最后才是各级财政的补助。建议将住房保障资金直接纳入财政预算,设定比例限制,为住房保障资金来源提供强有力的保证。
2.加快廉租房建设步伐,逐步取消经济适用住房。政府部门应高度重视廉租房建设,科学制定和实施廉租房发展规划,充分保证廉租房的用地需求,加大廉租房建设的资金投入,还可以通过改扩建、收购、回购等途径来增加廉租房房源,以尽快建立和完善一批标准适中、区位合理、管理科学的廉租房。随着廉租房保障功能的增强,经济适用住房应慢慢退出历史舞台,各级政府应将原本用于经济适用住房的土地和资金转向廉租房建设,逐步实现重心转移。
3.完善住房公积金制度,适度向中低收入群体倾斜。扩大住房公积金制度的覆盖范围,将个体工商户、灵活就业人员和农民工纳入进来。合理解决住房公积金缴存拉大收入差距的问题,适度向中低收入家庭倾斜。同时,为减少征缴和管理成本,提高资金利用效率,可以借鉴新加坡做法,整合住房公积金账户和养老金个人账户,充分发挥个人账户资金的优势。
4.完善运行管理机制,增强保障性住房的公平性和公正性。首先,要确定保障性住房综合管理机构;其次,建立和完善家庭收入调查制度,对不再符合条件的家庭坚决予以清除,并制定相应惩罚措施;最后,在增加廉租房供应时,应当将农民工居住问题纳入廉租房保障范围,增强保障性住房的公平性和公正性。
(三)把握好宏观调控和微观规划的节奏和力度
1.政府应合理把握土地供应节奏。在供应时序和供地规模上实现土地节约集约目标,保证所供土地能够尽快形成有效供给,防止造成土地资源的粗放经营与闲置浪费,并对已供应的土地节约集约利用过程进行跟踪和监管。[5]
2.政府加强城市规划。针对本地居民和外地业主的不同需求,城市规划和商品房开发要进行适当的区域规划和功能定位。既满足外地业主旅游、度假和养老的需求,又照顾到本地居民在居住和工作便利上的需求。
3.大力发展二手房市场。针对房价过快上涨的问题,需大力搞活二级市场交易。促进沉淀房源进入市场流通,增加供给,促使市场供求平衡,避免房价大起大落。■
参考文献:
[1]海口中心支行课题组.房地产价格合理性研究:以海南为例[J].海南金融,2008,(12).
[2]冯学敏,占云生,周婷.海南房地产近期为何迅速生温[J].南方金融,2007,(7).
[3]刘莉亚,苏毅.上海房地产价格的合理性研究[J].经济学季刊,2005,(3).
[4]姜春海.中国房地产投机泡沫实证研究[J].管理世界,2005,(12).
[5]潘昌尚.2005年海南房地产市场运行情况分析[J].海南金融,2006,(6).
关键词:海南;房地产;发展状况;政策效应
中图分类号:F127.9 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2009)12-0025-05
一、海南省房地产行业运行情况
(一)开发投资情况
1.开发投资快速增长。2009年1-7月,海南省完成房地产开发投资145.97亿元,同比增长46.7%,涨幅比1-6月提高9.5个百分点。从单月来看,海南省完成房地产开发投资6月份环比增长35.09%,7月份环比增长7.6%,增速高于全国平均水平。
2.住房投资增速加快,比重增大。海南省住宅投资额占房地产投资额比例从2008年12月的83.7%上升到2009年7月的90.5%,2009年4月起,住宅投资增速加快,带动房地产投资增速提高。
(二)投资资金情况
1.到位资金充裕。2009年1-7月,海南省房地产到位资金272.08亿元,同比增长50.2%。7月到位资金与投资总额的比值为1.86,该比值呈上升态势,各种资金自2009年3月起快速流向房地产行业。
2.国内贷款增长迅速。2009年1-7月,海南省房地产到位资金中,国内贷款47.49亿元,同比增长150.0%,占资金来源的17.45%;定金及预收款68.91亿元,同比增长40.8%,占资金来源的25.33%。国内贷款、定金及预收款的快速增长缓解了开发企业的资金压力。
(三)土地储备、购置和开发情况
1.土地储备情况。2008年10月,海南省国土资源厅成立省级土地储备管理部门,截至2009年7月,共完成土地储备约14800亩,在文昌市、乐东县签署合作开发区域面积约262368亩。2009年海口市新增储备土地面积约10000亩,现土地储备总面积约79810亩。2009年7月,海口市政府土地储备机构贷款余额98190万元(见表1)。
2.土地购置情况。2009年1-3月,海南省房地产开发企业购置土地面积同比下降40.9%,5月后土地交易开始活跃,2009年1-6月共购置土地138.2万平方米,同比增长52.1%,6月份单月购买土地58.2万平方米,环比增长72.6%,购置土地面积出现快速增长。
3.完成开发土地面积快速增长。2009年1-6月,海南省房地产企业完成开发土地面积157.39万平方米,同比增长480.8%,增速比2008年同期提高461.6个百分点。
(四)建设情况
1.房屋建设面积增长较快。2009年1-7月,商品房施工面积同比增长45.6%,商品房新开工面积同比增长39.2%,商品房竣工面积同比增长18.0%,尤其是办公楼新开工面积、竣工面积分别同比增长185.3%、536.7%(见表2)。
(五)销售情况
1.房屋销售增幅较快。2009年1-7月,海南省商品房销售面积270.87万平方米,同比增长20.5%;商品房销售额157.53亿元,同比增长26.1%。由于7月份进入海南省房地产销售的淡季,销售面积和销售额增幅有所下降,低于全国平均增速。
2.商品住宅销售旺盛,商业用房供过于求。2009年1-7月,住宅销售面积265.6万平方米,同比增长23.0%,大大超过同期竣工面积129.4万平方米。但是商业用房供过于求,商业用房的销售量仅3.3万平方米,远低于其同期竣工面积的5.9万平方米。
3.销售价格快速上涨。2009年7月,海口市房屋销售价格同比上涨1%,环比上涨1.5%,相对于6月同比下降0.4%,环比上涨0.1%而言,房价上涨速度加快。三亚市房屋销售价格同比上涨1.6%,环比上涨0.7%。
(六)房地产金融情况
1.开发贷款快速增长。2009年7月,海南省房地产贷款余额246.68亿元,同比增长23.8%,环比增长5.9%。其中,房地产开发贷款同比增长43.1%,增幅比6月扩大16.4个百分点,房贷增长速度进一步加快。
2.按揭贷款大幅增加。2009年6月,海南省个人按揭贷款购房套数同比增长99.2%,环比增长54.0%。当月发放个人住房按揭贷款金额同比增长149.6%,环比增长51.5%。
3.贷款利率进一步向下浮动。6月发放的按揭贷款中,贷款利率在[0.7,0.85)区间浮动的占51.0%,比3月提高了32.4个百分点,贷款利率在基准贷款利率以下的占84.6%(见表3)。
(七)海南省房地产市场发展的特点
1.省外客户为主,反映全国二套房特征。2009年1-7月,海南省房地产销售面积的80.4%、销售套数的82.5%由省外客户购买。其中,海口、三亚和其他县市向省外客户销售面积占比分别为80.4%、76.0%、95%,销售套数占比分别为67%、81%、97%。海南省房地产市场的外向型程度高,反映了全国二套房特征,及热带海岛旅游房地产的特征。[1]
2.按揭贷款比例较低,一次性付款比例高。2009年1-7月,海南省商品房销售中按揭贷款套数累计9710套,占总销售套数的31.8%,同比增长19.9%。按揭购房套数增多的原因主要是房贷政策有所松动,首套住房和改善性住房获得贷款难度下降。全省商品房销售一次性付款套数比例约占68.2%,其中,海口市一次性付款套数约占65.2%,三亚市约占83.5%,其他市县约占90.6%。
3.投资需求活跃,投资购房明显增加。根据中国人民银行海口中心支行典型楼盘调查资料显示,2009年7月份所监测的13个楼盘的省外购房客户占96.8%,比3月份提高13.3个百分点。其中,90平方米以下的占81.2%,比3月份提高6.8个百分点。4月份以来,随着房价快速回升,刚性需求减少,本地居民购房占比下降。山西、北京等地客户大量购买小户型旅游度假商品房,房屋以毛坯房为主,除了能满足其旅游度假及养老的需求外,所购房屋也极具保值增值功能,投资倾向明显。
4.投资高档楼盘渐成趋势。出于保值增值考虑,高品质楼盘成为省外客户追逐对象,各县市高端海景房、江景房成为其投资重点。以三亚市2个样本楼盘为例,凤凰水城7月初有可供销售房245套,当月销售104套,售价环比上涨11.1%;美丽新海岸7月初有可售房180套,当月销售85套,价格环比上涨11.0%。
5.二手房交易低,出租率低,房屋闲置率过高。由于海南省商品房超过80%被省外客户购买,除了部分投资性的毛坯房外,二手房交易率低,出租率也低。保守估计,岛外客户购买的房屋每年平均入住3个月,75%的时间处于闲置,则海南省商品房的闲置率至少超过60%(80%×75%)。随着省外购房比重不断扩大,海南省商品房闲置率问题将更加突出。
(八)房地产业对经济的拉动作用
1.占GDP的比重持续上升。2009年上半年,海南省房地产业占GDP值的比重由2004年的1.84%上升到4.41%(见表4)。同时,房地产业对经济增长贡献率为6.41%,拉动GDP增长0.42个百分点。
2.房地产业税收快速增长。2004-2008年海南省房地产地方税收从6.75亿元增长到34.68亿元,年均增长率为45.76%,超过地方税收22.52%的年均增长率。房地产业税收占全省地方税收收入比重也逐年提高,从2004年的11.81%增长到2008年的28.77%(见表5)。
3.房地产业从业人数快速增加。2009年6月,海南省房地产从业人数2.28万人,占城镇注册经济单位从业人员的3.03%,比2007年增加了0.74个百分点(见表6)。
二、房地产调控政策效应的评价
(一)房地产调控的重大政策
2008年以来,国务院及有关部门为促进房地产市场健康发展,推出了一系列政策措施,主要有三个方面:一是要加大保障性住房建设力度;二是进一步鼓励普通商品住房消费;三是支持房地产开发企业合理的融资需求(见表7)。这些措施为促进经济平稳较快发展发挥了重要作用。
(二)房地产调控政策的实施效果
房地产调控政策的实施取得了一定的社会效果,包括以下几点。
1.推动销售市场旺销。2008年11月是海南省房地产市场的相对低谷,10月22日房贷新政以后,海南省房地产市场发生了明显变化,随着政策逐渐得到落实,改善性购房数量增加,按揭购房数量增加,2009年1-7月,按揭贷款购房套数9710套,同比增长19.9%(见表8)。同时,交易税费的降低使得投资性购房增加,外省客户置业投资需求活跃,购买多套住房的现象普遍,进一步推动商品房销售快速增长。
2.促进投资供给增加。在税费减免、贷款利率下调、资本金比例降低等政策刺激下,房地产投资活动从2009年6月起加速。海南省6月完成房地产开发投资环比上涨35.1%,购买土地面积环比增长72.6%;2009年1-6月完成土地开发面积同比增长480.8%。
3.房地产开发企业融资难度降低,企业资金压力减缓。2008年11月,海南省房地产开发贷款同比下降14%,房贷新政实施后,开发贷款迅速增加,2009年7月,房地产开发贷款同比上升43.1%。同时,由于普通商品住房项目的最低资本金比例降为20%,减缓了中小房地产企业的资金压力,提高了开工和投资的积极性。
4.推动房价较快上涨。房地产政策对需求的促进作用非常明显,但是房屋投资周期较长,因此市场需求被拉动后的一段时间,出现供不应求,进而推动房价快速上涨。[2]
(三)需要关注的几个问题
1.房地产价格超经济发展水平,加重居民生活成本。近年来,海南省房地产发展迅速,截至2008年底,房地产占固定资产投资和GDP的比重分别为26.81%和12.97%,高于全国17.75%和10.17%的平均水平。但海南省经济总体发展水平却远落后于全国平均水平,截至2008年底,海南省城镇人均GDP和人均可支配收入分别为17175元和12607元,仅相当于全国平均水平的75.67%和79.89%。[3]
较高的房价一方面带动了土地开发的热情,推动投资上升,拉动了经济的增长;另一方面使大多数购房者背上沉重的债务负担,影响了居民的日常生活和消费行为,成为制约消费的重要阻力。
2.市场化比重过高,平抑价格手段不足。1998年房地产市场化以来,海南省商品房竣工面积累计1349.99万平方米,而经济适用房和廉租房竣工面积累计为33.39万平方米,仅占2.92%。房地产作为特殊商品,既是消费品又是投资品,如果过于市场化会凸显其投资品属性,从而强化其价格变化的随机性和波动性,导致其发展的不确定性加大。
海南省房地产业的快速发展为地方政府带来了丰厚的税收收入,2004-2008年海南省房地产地方税收年均增长率为45.76%,占全省地方税收收入比重由11.81%增长到28.77%,这也刺激了地方政府房地产市场化的发展动力,从而在能平抑房价的经济适用房和廉租房建设方面显得动力不足,岛外需求过大的形势下,还考虑出台外地人员购房落户政策。[4]
3.过分依赖岛外需求,本省公共资源被挤占。2009年1-7月,海南省房地产销售面积的80.4%、销售套数的82.5%由省外客户购买。随着岛外购房占比不断扩大,导致房屋闲置率过高,使本省公共资源被挤占的问题尤其突出。
目前,海南省经济发展未达到房地产高度市场化的要求,大部分人群需要非市场化手段解决住房需求。一是海南省城镇居民基本生活开支占比较高,无力增加其他消费。2008年海南城镇居民恩格尔系数44.9%,高于全国平均水平7个百分点。二是海南省城镇居民收入差距较大,无力介入房地产市场的居民人数较多。2008年海南省城镇居民最高收入户与最低收入户户均收入比为10.07倍,高于全国平均水平1.33倍。在本省经济基本面难于支撑房地产快速发展的情况下,依赖外来需求成为被动选择。
4.拉动经济效果不显著,带动相关产业发展作用有限。总体上看,房地产对海南省经济增长的拉动作用有限。2009年上半年,房地产业对海南省经济增长贡献率为6.41%,仅拉动GDP增长0.42个百分点。从行业看,房地产带动的主要是钢材、水泥、玻璃和装修建材等行业的产能,而以上商品海南省产量不大甚至没有产出,因此房地产发展带动本地经济提升的作用不大。
三、推动海南省房地产行业又好又快发展的政策建议
国务院批准海南国际旅游岛的方案,为旅游地产赋予了较高的定位,大力发展旅游房地产已经成为海南省房地产发展的重要方向。针对房地产发展中出现的问题,应采用不同方法解决,即坚持大力发展高端旅游房地产,满足省外中高端客户的需求,同时大力推进保障性住房建设,解决本地居民居住难问题。
(一)完善海南省旅游房地产发展的机制
1.加快服务贸易和旅游管理等方面与国际接轨。引进国内外有实力的旅游房地产企业,为企业提供良好的投资和发展环境,积极培育大市场和大产业,在投资、金融和税收等方面给予一定的优惠政策。同时,完善相关法规规范,制定并严格执行行业自律条例。
2.坚持重点开发的原则。上精品、创名牌,以此支撑和壮大海南省旅游房地产的开发。并大力发展分时度假市场和产权酒店市场,改变海南省旅游房地产以投资置业房地产为主的单一局面,加强旅游业与房地产业的结合度。
3.产品特色,服务优质。针对不同市场需求,策划设计高质量的休闲度假住宅并重视配套住宅设施、休闲度假产品的规划和开发,同时提高旅游房地产的服务质量。
(二)加大保障性安居工程建设力度
1.加大政府财政投入力度,保证住房保障的资金来源。目前,按《廉租住房保障资金管理办法》规定,廉租房的资金来源首先是提取贷款风险准备金和管理费用之后的住房公积金增值收益以及10%的土地出让净收益,其次是提高土地出让净收益的比例,最后才是各级财政的补助。建议将住房保障资金直接纳入财政预算,设定比例限制,为住房保障资金来源提供强有力的保证。
2.加快廉租房建设步伐,逐步取消经济适用住房。政府部门应高度重视廉租房建设,科学制定和实施廉租房发展规划,充分保证廉租房的用地需求,加大廉租房建设的资金投入,还可以通过改扩建、收购、回购等途径来增加廉租房房源,以尽快建立和完善一批标准适中、区位合理、管理科学的廉租房。随着廉租房保障功能的增强,经济适用住房应慢慢退出历史舞台,各级政府应将原本用于经济适用住房的土地和资金转向廉租房建设,逐步实现重心转移。
3.完善住房公积金制度,适度向中低收入群体倾斜。扩大住房公积金制度的覆盖范围,将个体工商户、灵活就业人员和农民工纳入进来。合理解决住房公积金缴存拉大收入差距的问题,适度向中低收入家庭倾斜。同时,为减少征缴和管理成本,提高资金利用效率,可以借鉴新加坡做法,整合住房公积金账户和养老金个人账户,充分发挥个人账户资金的优势。
4.完善运行管理机制,增强保障性住房的公平性和公正性。首先,要确定保障性住房综合管理机构;其次,建立和完善家庭收入调查制度,对不再符合条件的家庭坚决予以清除,并制定相应惩罚措施;最后,在增加廉租房供应时,应当将农民工居住问题纳入廉租房保障范围,增强保障性住房的公平性和公正性。
(三)把握好宏观调控和微观规划的节奏和力度
1.政府应合理把握土地供应节奏。在供应时序和供地规模上实现土地节约集约目标,保证所供土地能够尽快形成有效供给,防止造成土地资源的粗放经营与闲置浪费,并对已供应的土地节约集约利用过程进行跟踪和监管。[5]
2.政府加强城市规划。针对本地居民和外地业主的不同需求,城市规划和商品房开发要进行适当的区域规划和功能定位。既满足外地业主旅游、度假和养老的需求,又照顾到本地居民在居住和工作便利上的需求。
3.大力发展二手房市场。针对房价过快上涨的问题,需大力搞活二级市场交易。促进沉淀房源进入市场流通,增加供给,促使市场供求平衡,避免房价大起大落。■
参考文献:
[1]海口中心支行课题组.房地产价格合理性研究:以海南为例[J].海南金融,2008,(12).
[2]冯学敏,占云生,周婷.海南房地产近期为何迅速生温[J].南方金融,2007,(7).
[3]刘莉亚,苏毅.上海房地产价格的合理性研究[J].经济学季刊,2005,(3).
[4]姜春海.中国房地产投机泡沫实证研究[J].管理世界,2005,(12).
[5]潘昌尚.2005年海南房地产市场运行情况分析[J].海南金融,2006,(6).