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[提要]2008年，中国房地产行业的发展遭遇前所未有的寒冬时期，伴随全球金融风暴的出现，一线城市房地产价格纷纷跳水，二三线城市房地产业发展受阻。文章以江西革命老区吉安县为例，对县域房地产业的发展现状进行了调查研究，分析了其存在的问题，从而提出在当前金融危机的经济环境中合理的解决思路。
[关键词]县域房地产业；发展；调查
近年来，随着国家加快城镇化建设步伐政策的贯彻落实，江西吉安县城区常住和流动性人口的快速增加，城市建设规模不断扩大，房地产市场供求大幅增长。进入2008年，随着全国房地产业发展寒冬期的到来，特别是全球性金融风暴的暴发，一二线城市房地产业遭受到了严重的影响，尤其以深圳、广州、上海、北京等城市为首。尽管这些楼市价格全面下调，打折促销现象不断，但大多数楼盘的销售中心一改昔日的火爆场面，显得冷清了许多。受大环境的影响，作为三线城市的吉安县，房地产业的发展也失去往日迅猛的势头，基本保持平衡发展的趋势。
一、吉安县房地产业的发展现状
吉安县房地产业经过近几年的培育和发展，已步入升级换代的阶段，尤其是吉安市委、市政府提出“一年一个新变化、三年迈上新台阶、五年实现新跨越”目标和吉安县推进开放攻坚、加快城市化进程的发展战略后，给房地产业带来了新的发展机遇并进入了最佳发展时期，呈现出强劲的势头。它不仅带动了县域经济的发展，促进了县城面貌的改观，而且还活跃了房地产市场，改善了县城居民的住房条件。目前进入吉安县的房地产开发企业26家，新开工住宅小区和成片改造项目41个，完成房屋拆迁面积10.1万平方米。房地产市场呈现“增长速度较快、供需总体平衡、结构趋向合理、价格稳中有升、消费逐步理性”的良好发展态势。
据有关数据统计，2005年全县房地产开发投资1.43亿元，占固定资产投资的11.2％，商品房预销售面积10万m2；2006年全县房地产开发投资2.03亿元，占固定资产投资的13.09％，商品房预销售面积31万m2，比上年翻了3番；2007年全县房地产开发投资3.2亿元，占固定资产投资的15.4％，商品房预销售面积45万m2，比上年同期增涨31％。2008年以来，尽管遭遇全球性经济疲软和房地产市场“拐点”，吉安县房地产开发投资逐渐回落，但住宅建设投资仍比较大。2008年1～9月份全县共完成房地产开发总投资1.86亿元，其中住宅投资1.32亿元，占全县固定资产投资的8.8％。商品房开发面积24.1万m2、销售面积14.8万m2，商品房销售面积虽比2007年同期下降一半，但销售价格与2007年下半年基本持平尚未出现大幅打折让利现象。
二、吉安县房地产业发展的特点
1 楼盘开发速度快，商品房销售占比快速上升
以往，吉安县城居民住房主要是以私房建设为主，商品房开发没有得到发展。2002年，随着国有土地控制私人建房，私房建设由原来在全县房地产发展中占绝对主体地位呈强势减弱发展趋势。短短几年，目前新建商品房面积就远远超过私房建设面积。据统计，2005年，吉安县私房建设面积、新建商品房面积总共为24.9万平方米，分别占比为27％、73％，而2003年同期占比情况为79％、21％，私房建造无论是从套数还是建筑面积来看，都无法与同期相比，三年时间其在全县房地产发展中的占比由79％降至27％，下降了52个百分点，而商品房开发销售从2003年的21％升至79％，占据了绝对主体地位。
2 商品房开发总量增长速度适中，基本保持供需平衡
目前房地产企业主要是开发面向广大消费者的一般商品房和商用房，开发的成本较低。通过调查，我们发，现目前吉安县房地产开发基本处于适度增长阶段，由于房地产市场化程度不高，居民可支配收入有限，消费层次较低，房产投资结构合理，住宅用房占比高，开发商着力建设中低价位的小户型普通商品住房，总体呈现供求基本平衡供略大于求的市场格局。
三、目前吉安县房地产业发展趋势
1 全县房地产业投资总量较前些年呈现回落，住宅投资比重仍然较大
据统计，2006年全县共完成商品房开发面积42万m2、总投资2.03亿元、占固定资产投资的13.09％，其中住宅投资1.44亿元；2007年1～9月份，全县共完成商品房开发面积43万m2、总投资2，7亿元、占固定资产投资的14.4％，同比增长10％，其中住宅投资2.4亿元；2008年1～9月份全县共完成商品房开发面积24.1万m2、总投资1.86亿元，其中住宅投资1.32亿元，占固定资产投资的8.8％，同比前两年略有下降。
2 商品房供需结构逐步调整，基本持平，出现有价无市现象
随着房地产业发展“拐点”的出现，全县商品房的供需结构由前些年的供不应求逐步调整为供求平衡，并有供略大于求的趋势，销售价格基本平稳，上涨可能性不大。2006年全县商品房销售面积约为31万m2，2007年全县商品房销售面积约为30万m2。由于“拐点”的出现，老百姓普遍持币待购，使得2008年1～9月份全县商品房销售面积为12.6万m2，同比下降44％。2006年县城区商品住宅销售均价为950元/m2，2007年上半年约为1350元/m2，下半年上升至1600元/m2，2008年基本与2007年下半年持平，销售价格1500元/m2～1800元/m2，部分楼盘虽出现折扣让利促销，但仍是有价无市。
3 二手房交易稳中有升
据统计，2008年1～9月份共受理房地产产权登记3486宗、112.8万平方米，同比2006年[1902宗、59.5万平方米]、2007年[2267宗、64万平方米]分别增长2倍、2.35倍。二手房交易172宗2.04万m2，同比2007年[2006年332宗、3.3万平方米，2007年182宗、165万平方米]增长64％。
4 廉租住房建设全面启动，住房租赁货币补贴即将发放
吉安县城吉州路原民政局福利院划拨4.05亩土地用于廉租房建设，目前已进入施工阶段，工程计划总投资500万元，工程完工后可满足58户低收入住房困难家庭居住，且城区低收入住房困难家庭调查工作已深入开展，住房租赁货币补贴即将发放。
四、吉安县房地产业发展存在的问题
1 受地方经济制约，房地产市场发展缓慢
地方经济发达程度决定房地产市场的发展速度，房地产业的发展是经济增长的“发动机”，二者相辅相成，相互作用。在调查过程中发现，与周边经济相对发达的房地产市场相比，本县房地产市场呈现其独有的特点，房地产需求相对较小，房地产中介机构不规范，房地产信贷规模偏小，充分显示房地产市场发展滞后。
2 房地产开发缺乏统一规划 房地产开发本应由政府有关职能部门在充分调查研究的基础上，根据经济社会发展状况和居民需求等实际情况制订出切实可行的发展规划，进行有序开发，而事实上，房地产开发一直处于散乱无序状态，导致开发商所开发的商品住宅无主管单位、无开发许可、无技术鉴定、无面积测绘、无产权登记。
3 部分房地产开发企业规模较小，商品房开发层次不高
房地产开发不能适应市场需要和提供布局合理、套型多样、设施完善的商品住房。个别住宅小区内的水电路、通讯、商业网点、集贸市场、学校、停车场、绿化等设施不能满足居民生活需要。
4 房价增长快于居民收入增长
2007年度，吉安县居民人均可支配收入8604元，同比增长12.8％，农民人均纯收入3267元，同比增长9.6％。远远低于房价涨幅，考虑收入分配差距，大部分居民收入增速低于房价增速。
5 商品房交易市场管理不到位
主要表现在房地产开发混乱，房权证取得困难，私自交易情况严重，国家契税收入大量流失；同时，由于房权证发放率低，也为该县的房屋产权产籍管理带来了困难，导致房屋产权纠纷逐年上升。
6 物业管理有待改善
市民物业管理意识不强，小区物业管理难以开展，物业服务企业生存较难，散旧住宅区物业管理工作有待进一步推进。
五、对县域房地产业发展的几点建议
1 理清发展思路，制订切实可行的房地产业发展规划
随着县域经济的可持续健康发展，居民家庭收入的增加，越来越多的居民将把改善住房条件作为家庭的首要需求。初步调查，中等收入家庭将成为把潜在需求转化为有效需求的主体，“以旧换新”、“以远换近”、“以合换分”、“以小换大”等为主体的住房消费将掀起一个大规模的住房资源重新优化组合的高潮。这就要求我们抓住机遇，制定房地产业中长期发展规划，指导县域房地产业发展，提升城市品位，优化人居环境。
2 充分发挥政府职能，实现对房地产业的宏观调控
一是用规划手段、土地供应手段来加强对房地产开发的宏观调控。确保“三性”，即确保房地产开发的科学性，防止盲目开发和低水平重复建设；确保房地产开发的公正性，防止暗箱操作；确保房地产开发的导向性，根据城市功能布局安排各类房地产开发用地，优先落实经济适用房、普通商品房、危旧房、拆迁房等项目用地，合理配置市政设施建设。二是要加强房地产市场的监管，规范经营行为。应本着“宁缺勿滥”的原则，严格审核房产企业开发资质，严把项目选定关，防止因房地产开发项目的“先天失血”而带来的“后遗症”。三是合理调整住房供应结构。紧密结合县级城市经济发展水平和居民消费水平，引导房产开发商开发既实用又廉价的商品住宅。
3 把握发展脉络，拓宽房地产业发展空间，着力培育住房二三级市场
住房二三级市场对于满足市民住房交易需求有着巨大的推动作用。从调查中看，吉安县已全面放开住房二级市场。为了进一步放开搞活住房二三级市场，促进存量住房流通，实现与商品房增量市场的联动，拉动市民消费，县政府制定了《吉安县进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设实施方案》、《吉安县已购公有住房和经济适用房上市出售实施办法》等规定。这些制度的出台，都有力地促进了住房二三级市场的发展，有效地满足了住房交易的需求。
4 加强市民物业管理意识教育，不断规范房地产物业管理行为
对已建的住宅物业管理实行项目招标制度，加大政策法规的培训力度，提高物业管理企业从业人员的业务素质和服务意识，提升管理水平和服务质量，为城区居民安居乐业提供保障。
5 进一步完善住房保障体系
认真贯彻国务院有关经济适用住房和廉租住房建设的有关规定，合理调整住房结构，加快经济适用住房、廉租房和限价商品房建设步伐，增加中低收入群体住房供应。具体说来，要针对下岗无房职工建设“解困房”，针对城市低收入群体建设经济适用住房，同时根据市场需求建设限价商品房。要严格各类住房建设标准，规范其准入条件，制定建设计划和实施方案。
6 推动房地产产业健康有序发展
在已成立的房地产交易管理所、房地产开发公司、房地产评估经纪公司等的基础上，培育物业管理公司、房屋租赁公司、房地产中介服务中心等机构，切实加强对房地产有形市场的行政管理。加强对房地产业的各项业务进行行政审批、行政监管和备案管理，为居民提供便民、高效、廉洁、规范、公开的服务承诺。坚持依法办事、秉公办事、高效便民办事的原则，全面落实科学发展观，使各项工作走向正规化、科学化管理轨道，实现房地产业与经济、环境的全面、协调、可持续发展。
[关键词]县域房地产业；发展；调查
近年来，随着国家加快城镇化建设步伐政策的贯彻落实，江西吉安县城区常住和流动性人口的快速增加，城市建设规模不断扩大，房地产市场供求大幅增长。进入2008年，随着全国房地产业发展寒冬期的到来，特别是全球性金融风暴的暴发，一二线城市房地产业遭受到了严重的影响，尤其以深圳、广州、上海、北京等城市为首。尽管这些楼市价格全面下调，打折促销现象不断，但大多数楼盘的销售中心一改昔日的火爆场面，显得冷清了许多。受大环境的影响，作为三线城市的吉安县，房地产业的发展也失去往日迅猛的势头，基本保持平衡发展的趋势。
一、吉安县房地产业的发展现状
吉安县房地产业经过近几年的培育和发展，已步入升级换代的阶段，尤其是吉安市委、市政府提出“一年一个新变化、三年迈上新台阶、五年实现新跨越”目标和吉安县推进开放攻坚、加快城市化进程的发展战略后，给房地产业带来了新的发展机遇并进入了最佳发展时期，呈现出强劲的势头。它不仅带动了县域经济的发展，促进了县城面貌的改观，而且还活跃了房地产市场，改善了县城居民的住房条件。目前进入吉安县的房地产开发企业26家，新开工住宅小区和成片改造项目41个，完成房屋拆迁面积10.1万平方米。房地产市场呈现“增长速度较快、供需总体平衡、结构趋向合理、价格稳中有升、消费逐步理性”的良好发展态势。
据有关数据统计，2005年全县房地产开发投资1.43亿元，占固定资产投资的11.2％，商品房预销售面积10万m2；2006年全县房地产开发投资2.03亿元，占固定资产投资的13.09％，商品房预销售面积31万m2，比上年翻了3番；2007年全县房地产开发投资3.2亿元，占固定资产投资的15.4％，商品房预销售面积45万m2，比上年同期增涨31％。2008年以来，尽管遭遇全球性经济疲软和房地产市场“拐点”，吉安县房地产开发投资逐渐回落，但住宅建设投资仍比较大。2008年1～9月份全县共完成房地产开发总投资1.86亿元，其中住宅投资1.32亿元，占全县固定资产投资的8.8％。商品房开发面积24.1万m2、销售面积14.8万m2，商品房销售面积虽比2007年同期下降一半，但销售价格与2007年下半年基本持平尚未出现大幅打折让利现象。
二、吉安县房地产业发展的特点
1 楼盘开发速度快，商品房销售占比快速上升
以往，吉安县城居民住房主要是以私房建设为主，商品房开发没有得到发展。2002年，随着国有土地控制私人建房，私房建设由原来在全县房地产发展中占绝对主体地位呈强势减弱发展趋势。短短几年，目前新建商品房面积就远远超过私房建设面积。据统计，2005年，吉安县私房建设面积、新建商品房面积总共为24.9万平方米，分别占比为27％、73％，而2003年同期占比情况为79％、21％，私房建造无论是从套数还是建筑面积来看，都无法与同期相比，三年时间其在全县房地产发展中的占比由79％降至27％，下降了52个百分点，而商品房开发销售从2003年的21％升至79％，占据了绝对主体地位。
2 商品房开发总量增长速度适中，基本保持供需平衡
目前房地产企业主要是开发面向广大消费者的一般商品房和商用房，开发的成本较低。通过调查，我们发，现目前吉安县房地产开发基本处于适度增长阶段，由于房地产市场化程度不高，居民可支配收入有限，消费层次较低，房产投资结构合理，住宅用房占比高，开发商着力建设中低价位的小户型普通商品住房，总体呈现供求基本平衡供略大于求的市场格局。
三、目前吉安县房地产业发展趋势
1 全县房地产业投资总量较前些年呈现回落，住宅投资比重仍然较大
据统计，2006年全县共完成商品房开发面积42万m2、总投资2.03亿元、占固定资产投资的13.09％，其中住宅投资1.44亿元；2007年1～9月份，全县共完成商品房开发面积43万m2、总投资2，7亿元、占固定资产投资的14.4％，同比增长10％，其中住宅投资2.4亿元；2008年1～9月份全县共完成商品房开发面积24.1万m2、总投资1.86亿元，其中住宅投资1.32亿元，占固定资产投资的8.8％，同比前两年略有下降。
2 商品房供需结构逐步调整，基本持平，出现有价无市现象
随着房地产业发展“拐点”的出现，全县商品房的供需结构由前些年的供不应求逐步调整为供求平衡，并有供略大于求的趋势，销售价格基本平稳，上涨可能性不大。2006年全县商品房销售面积约为31万m2，2007年全县商品房销售面积约为30万m2。由于“拐点”的出现，老百姓普遍持币待购，使得2008年1～9月份全县商品房销售面积为12.6万m2，同比下降44％。2006年县城区商品住宅销售均价为950元/m2，2007年上半年约为1350元/m2，下半年上升至1600元/m2，2008年基本与2007年下半年持平，销售价格1500元/m2～1800元/m2，部分楼盘虽出现折扣让利促销，但仍是有价无市。
3 二手房交易稳中有升
据统计，2008年1～9月份共受理房地产产权登记3486宗、112.8万平方米，同比2006年[1902宗、59.5万平方米]、2007年[2267宗、64万平方米]分别增长2倍、2.35倍。二手房交易172宗2.04万m2，同比2007年[2006年332宗、3.3万平方米，2007年182宗、165万平方米]增长64％。
4 廉租住房建设全面启动，住房租赁货币补贴即将发放
吉安县城吉州路原民政局福利院划拨4.05亩土地用于廉租房建设，目前已进入施工阶段，工程计划总投资500万元，工程完工后可满足58户低收入住房困难家庭居住，且城区低收入住房困难家庭调查工作已深入开展，住房租赁货币补贴即将发放。
四、吉安县房地产业发展存在的问题
1 受地方经济制约，房地产市场发展缓慢
地方经济发达程度决定房地产市场的发展速度，房地产业的发展是经济增长的“发动机”，二者相辅相成，相互作用。在调查过程中发现，与周边经济相对发达的房地产市场相比，本县房地产市场呈现其独有的特点，房地产需求相对较小，房地产中介机构不规范，房地产信贷规模偏小，充分显示房地产市场发展滞后。
2 房地产开发缺乏统一规划 房地产开发本应由政府有关职能部门在充分调查研究的基础上，根据经济社会发展状况和居民需求等实际情况制订出切实可行的发展规划，进行有序开发，而事实上，房地产开发一直处于散乱无序状态，导致开发商所开发的商品住宅无主管单位、无开发许可、无技术鉴定、无面积测绘、无产权登记。
3 部分房地产开发企业规模较小，商品房开发层次不高
房地产开发不能适应市场需要和提供布局合理、套型多样、设施完善的商品住房。个别住宅小区内的水电路、通讯、商业网点、集贸市场、学校、停车场、绿化等设施不能满足居民生活需要。
4 房价增长快于居民收入增长
2007年度，吉安县居民人均可支配收入8604元，同比增长12.8％，农民人均纯收入3267元，同比增长9.6％。远远低于房价涨幅，考虑收入分配差距，大部分居民收入增速低于房价增速。
5 商品房交易市场管理不到位
主要表现在房地产开发混乱，房权证取得困难，私自交易情况严重，国家契税收入大量流失；同时，由于房权证发放率低，也为该县的房屋产权产籍管理带来了困难，导致房屋产权纠纷逐年上升。
6 物业管理有待改善
市民物业管理意识不强，小区物业管理难以开展，物业服务企业生存较难，散旧住宅区物业管理工作有待进一步推进。
五、对县域房地产业发展的几点建议
1 理清发展思路，制订切实可行的房地产业发展规划
随着县域经济的可持续健康发展，居民家庭收入的增加，越来越多的居民将把改善住房条件作为家庭的首要需求。初步调查，中等收入家庭将成为把潜在需求转化为有效需求的主体，“以旧换新”、“以远换近”、“以合换分”、“以小换大”等为主体的住房消费将掀起一个大规模的住房资源重新优化组合的高潮。这就要求我们抓住机遇，制定房地产业中长期发展规划，指导县域房地产业发展，提升城市品位，优化人居环境。
2 充分发挥政府职能，实现对房地产业的宏观调控
一是用规划手段、土地供应手段来加强对房地产开发的宏观调控。确保“三性”，即确保房地产开发的科学性，防止盲目开发和低水平重复建设；确保房地产开发的公正性，防止暗箱操作；确保房地产开发的导向性，根据城市功能布局安排各类房地产开发用地，优先落实经济适用房、普通商品房、危旧房、拆迁房等项目用地，合理配置市政设施建设。二是要加强房地产市场的监管，规范经营行为。应本着“宁缺勿滥”的原则，严格审核房产企业开发资质，严把项目选定关，防止因房地产开发项目的“先天失血”而带来的“后遗症”。三是合理调整住房供应结构。紧密结合县级城市经济发展水平和居民消费水平，引导房产开发商开发既实用又廉价的商品住宅。
3 把握发展脉络，拓宽房地产业发展空间，着力培育住房二三级市场
住房二三级市场对于满足市民住房交易需求有着巨大的推动作用。从调查中看，吉安县已全面放开住房二级市场。为了进一步放开搞活住房二三级市场，促进存量住房流通，实现与商品房增量市场的联动，拉动市民消费，县政府制定了《吉安县进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设实施方案》、《吉安县已购公有住房和经济适用房上市出售实施办法》等规定。这些制度的出台，都有力地促进了住房二三级市场的发展，有效地满足了住房交易的需求。
4 加强市民物业管理意识教育，不断规范房地产物业管理行为
对已建的住宅物业管理实行项目招标制度，加大政策法规的培训力度，提高物业管理企业从业人员的业务素质和服务意识，提升管理水平和服务质量，为城区居民安居乐业提供保障。
5 进一步完善住房保障体系
认真贯彻国务院有关经济适用住房和廉租住房建设的有关规定，合理调整住房结构，加快经济适用住房、廉租房和限价商品房建设步伐，增加中低收入群体住房供应。具体说来，要针对下岗无房职工建设“解困房”，针对城市低收入群体建设经济适用住房，同时根据市场需求建设限价商品房。要严格各类住房建设标准，规范其准入条件，制定建设计划和实施方案。
6 推动房地产产业健康有序发展
在已成立的房地产交易管理所、房地产开发公司、房地产评估经纪公司等的基础上，培育物业管理公司、房屋租赁公司、房地产中介服务中心等机构，切实加强对房地产有形市场的行政管理。加强对房地产业的各项业务进行行政审批、行政监管和备案管理，为居民提供便民、高效、廉洁、规范、公开的服务承诺。坚持依法办事、秉公办事、高效便民办事的原则，全面落实科学发展观，使各项工作走向正规化、科学化管理轨道，实现房地产业与经济、环境的全面、协调、可持续发展。