论文部分内容阅读
【摘要】随着经济的不断发展,房地产开发工程占据着国民经济增长的首要地位。外部性经营对房地产开发有着重要的影响。本文从外部性”的理论渊源、房地产外部性分类及其影响及房地产开发经营中外部性的产生原因等几个方面进行了分析。
【关键词】房地产；外部性；治理
中图分类号： F293.3 文献标识码： A
一、前言
近年来，由于城市房地产开发行业的不断壮大，城市房地产开发经营的外部性及其治理途径的问题得到了人们的广泛关注。虽然我国在此方面取得了一定的成绩，但依然存在一些问题和不足需要改进，在科学技术突飞猛进的新时期，加强房地产开发经营的外部性及其治理途径的研究，对我国城市房地产行业的发展有着重要意义。
二、“外部性”的理论渊源
在经济学文献中,外部性有着许多不尽相同的表述,也可称之为外部影响、外在性或邻近效应,指的是私人收益与社会收益、私人成本与社会成本不一致的现象。最早由阿尔弗雷德•马歇尔提出的“无形的手”的瑕疵的观点,被看作是外部性理论的渊源,而此后众多学者对这个问题进行的研究使之有了更多不同的解释。较为简明清晰的解释是庇古在福利经济学中提出的观点,他认为:“某甲在为某乙提供一些服务的过程中(这种服务是有报酬的),附带的也给其他人(不是同类服务的生产者)提供服务或带来损害,这种服务得不到受益方支付的报酬,也不能使受害方的利益得到补偿。”庇古把这种现象归结为社会净产品与私人净产品之间的差异,这种差异可能是正的,也可能是负的,因此外部性又可区分为“外部不经济”(一项经济活动在提供私人净产品的同时也提供了社会净产品,如果在提供社会净产品的同时要求社会或第三者承担额外的成本或代价,那么,这项经济活动就给社会或第三者带来了消极的外部影响,称之为外部不经济)与“外部经济”。
三、房地产外部性分类及其影响
1、房地产外部性分类
以外部影响的性质和作用分,房地产外部性可分为房地产正外部性和房地产负外部性。房地产正外部性是指房地产经济活动给其他人无偿带来了好处,也称外部经济。与此相反,凡是因房地产经济活动受损而又无补偿的外部影响被称为房地产负外部性,也称外部不经济。
按经济活动主体划分,房地产外部性分为房地产开发的外部性和房地产消费的外部性。无论是房地产的开发还是房地产的消费,均存在正效应与负效应。
2、房地产外部性的影响
房地产开发的正外部性主要体现在三个方面:一是对城市化及经济的有益促进。城市化是社会经济发展的必然进程和客观规律,而房地产项目的开发建设是城市化进程中的重要微观组成部分。二是对其他房地产开发商或其他生产者的有利影响。房地产开发项目往往会完成附近的基础设施建设,这为其他房地产商在相邻区域开发各类物业创造了良好的环境条件。三是给消费者带来了投资价值。城市房地产的良性发展会提升城市房地产价值,给投资者带来财富效应。
四、房地产开发经营中外部性的产生原因
1、地理区位上的邻近
房地产项目在推广中大力宣传周边基础设施的完备与景观的优美,这就是因为该项目与周边相关设施如学校、购物广场、城市绿地等毗邻,使得这个房地产项目可以不付出额外代价便可享受相关便利,从而在区位上占有优势,而购物广场也因为毗邻该房地产项目,可以吸纳到更多的购物人群与客流量,从而有更大的发展潜力。
2、产权不明晰
外部性的产生在很大程度上也受制于产权的不明晰,即对经济资源缺少明确的产权保护。例如,如果政府可以就房地产项目因周边公共绿地的存在而获得更好的空气质量而收取费用,那么,该房地产项目要承担一定的经济成本方能得到绿地给它带来的好处,而其它远离绿地的房地产项目未得到空气质量更佳的好处也不需支付费用,从而毗邻绿地的项目便不能从政府建造绿地中得到比其它远离绿地的项目更多的好处。在这种情况下,外部经济就会消除,反之,外部性就会产生。上面所述,就是因为对公共绿地这种经济资源缺乏明确的产权归属而产生了外部性。
3、市场交易成本过高
交易成本过高会使得市场交易难以进行,或者使得物品产权无法进行有效的交易。一个房地产项目由于选址不当,影响了临近楼房的采光及通风,被影响楼房里的居民,理论上可以去向房地产项目开发商请求补偿。
4、品牌价值的偏好
通过外部力量的作用改变消费者与生产者的偏好也会产生外部性。其实,从经济学角度而言,好的房地产开发公司的品牌对于购房者偏好的诱导是一种外部影响现象。比如,万科公司作为房地产业界的知名企业,开发出的楼盘项目消费者认可率高,往往出现万科开发的楼盘项目要排队争购的局面,万科在房地产市场竞争中有着显著的品牌优势。
5、地产不可移动性造成的自然垄断
房地产产品是一种特殊的产品,因为土地是不可移动的,建筑在其上的建筑物也就不可移动,房地产项目在物理特征上具有固定性,它要占据一定的位置和空间,在同一位置不可能共存。另外,还附带着采光、通风和地基稳固等衍生权利。因此,房地产商品不像其它普通商品一样可以在市场上互补有无,达到整体市场的均衡,形成了事实上的稀缺性。
五、城市房地产开发经营中外部性的治理途径
1、灵活运用价格协调机制转化外部性
在某种程度上,外部性可以通过价格机制加以协调转化。这就使得注重让房地产项目产品创造更多外部经济的开发商获得鼓励,存在外部经济的房地产项目得到经济补偿,而让不注重社会效益的开发商出局,外部不经济的项目难以在市场立足。另外,如果无需交易成本或成本很低,那么双方当事人在市场上的谈判有助于减少外部性的影响。
2、通过综合改造促使外部性的内部化
外部性是相对于一定的范围内而言的,小范围内的外部性在范围扩大后就变成了“内部”的了,如相互竞争的企业的合并,这就是“外部性的内部化”。在城市旧区中,位于旧区中的地块或楼盘,由于房地产价格不仅取决于自身的状况,也取决于监近物业及房地产状况,自然很少有开发商愿意去开发或重新翻修。因此旧区的存在对旧区内部的地块造成了外部的不经济,即使旧区内部的项目质量上乘,但考虑到景观效应、社会地位的需求,一些潜在顾客也会放弃购买,开发商显而也会顾及这一点,而放弃开发。而综合成片开发,使得旧城区老化这个外部性问题内部化了,就解决了这个问题。
3、实行征税或补贴强制性纠正外部性
税收和补贴是政府强制性纠正外部性的一种重要经济手段。对于外部经济的房地产项目,政府给予补贴,,这样就使得更多的房地产开发商愿意投入资金到这种房地产项目的开发中去。对房地产开发过程中的外部不经济,如对占地面积多、环境好的别墅征收较高的固定资产调节税或临时税,这样就会抑制别墅的修建对自然环境的破坏,矫正房地产商品供给结构中高档房过多的不良状况。
4、加强产权界定弥补外部性
按照新制度经济学的观点,产权不明是产生外部性的根源,因此界定产权是弥补外部性的最重要途径,这一工作在我国现阶段得到重视。应加快房地产法制建设,从立法上为各项房地产权利做出明确规定,并严格保护、执行。另外,政府应组织、协调各部门编制好城市规划并严格执行,明确规定房地产开发利用者的行动空间,从而间接地决定产权的归属问题,并进而减少或消除房地产开发经营利用中的外部不经济。
5、采取政策管制规范开发商的行为
房地产外部性现象的产生与房地产开发商有很大的关系,政府应制定一定的政策和法规来规范开发商的行为。目前政府采取的主要管制措施有土地供应计划调控、金融杠杆的调节等。另外在公司的注册、开发项目的准入、建设项目的资金融通、土地的使用限制等微观层面上也有着多种管制。此外,政府对房地产企业应实施严格的准入制度,将那些专业水平差、道德品行低、社会责任感不强、信誉度和顾客满意度低的企业或开发商拒之门外
六、房地产开发经营的外部性治理建议
除了控制好以上因素外，城市房地产开发经营外部性的治理还要考慮到环境因素。环境是未来经济发展的又一大支撑。一方面,环境是资源的载体,维护环境就是为持续发展提供了持续利用资源的可能;另一方面,环境又是人们共同的居所,发展生产的根本目的是为了提高人民的生活水平,其中环境质量是现代衡量社会经济发展和人们生产、生活质量的关键性指标。因此,我们在加快城市经济发展、进行城市房地产开发和再开发的同时,必须注意保护治理好我们的环境,坚持走经济、社会和资源、环境相互协调的可持续发展之路。
七、结束语
通过对城市房地产开发经营的外部性及其治理途径的问题分析，进一步明确了外部性的有效治理途径在城市房地产开发工程中的重要性。因此在城市房地产开发工程的后续发展中，要加强外部性治理途径技术的提高，确保城市房地产开发的稳定发展。
参考文献
[1]骆汉宾 房地产开发中的若干问题及对策 城市开发 2010年
[2]王克忠 房地产经济学教程 复旦大学出版社 2010年
[3]李林 房地产市场的失灵与政府的经济职能 建筑经济 2009年
【关键词】房地产；外部性；治理
中图分类号： F293.3 文献标识码： A
一、前言
近年来，由于城市房地产开发行业的不断壮大，城市房地产开发经营的外部性及其治理途径的问题得到了人们的广泛关注。虽然我国在此方面取得了一定的成绩，但依然存在一些问题和不足需要改进，在科学技术突飞猛进的新时期，加强房地产开发经营的外部性及其治理途径的研究，对我国城市房地产行业的发展有着重要意义。
二、“外部性”的理论渊源
在经济学文献中,外部性有着许多不尽相同的表述,也可称之为外部影响、外在性或邻近效应,指的是私人收益与社会收益、私人成本与社会成本不一致的现象。最早由阿尔弗雷德•马歇尔提出的“无形的手”的瑕疵的观点,被看作是外部性理论的渊源,而此后众多学者对这个问题进行的研究使之有了更多不同的解释。较为简明清晰的解释是庇古在福利经济学中提出的观点,他认为:“某甲在为某乙提供一些服务的过程中(这种服务是有报酬的),附带的也给其他人(不是同类服务的生产者)提供服务或带来损害,这种服务得不到受益方支付的报酬,也不能使受害方的利益得到补偿。”庇古把这种现象归结为社会净产品与私人净产品之间的差异,这种差异可能是正的,也可能是负的,因此外部性又可区分为“外部不经济”(一项经济活动在提供私人净产品的同时也提供了社会净产品,如果在提供社会净产品的同时要求社会或第三者承担额外的成本或代价,那么,这项经济活动就给社会或第三者带来了消极的外部影响,称之为外部不经济)与“外部经济”。
三、房地产外部性分类及其影响
1、房地产外部性分类
以外部影响的性质和作用分,房地产外部性可分为房地产正外部性和房地产负外部性。房地产正外部性是指房地产经济活动给其他人无偿带来了好处,也称外部经济。与此相反,凡是因房地产经济活动受损而又无补偿的外部影响被称为房地产负外部性,也称外部不经济。
按经济活动主体划分,房地产外部性分为房地产开发的外部性和房地产消费的外部性。无论是房地产的开发还是房地产的消费,均存在正效应与负效应。
2、房地产外部性的影响
房地产开发的正外部性主要体现在三个方面:一是对城市化及经济的有益促进。城市化是社会经济发展的必然进程和客观规律,而房地产项目的开发建设是城市化进程中的重要微观组成部分。二是对其他房地产开发商或其他生产者的有利影响。房地产开发项目往往会完成附近的基础设施建设,这为其他房地产商在相邻区域开发各类物业创造了良好的环境条件。三是给消费者带来了投资价值。城市房地产的良性发展会提升城市房地产价值,给投资者带来财富效应。
四、房地产开发经营中外部性的产生原因
1、地理区位上的邻近
房地产项目在推广中大力宣传周边基础设施的完备与景观的优美,这就是因为该项目与周边相关设施如学校、购物广场、城市绿地等毗邻,使得这个房地产项目可以不付出额外代价便可享受相关便利,从而在区位上占有优势,而购物广场也因为毗邻该房地产项目,可以吸纳到更多的购物人群与客流量,从而有更大的发展潜力。
2、产权不明晰
外部性的产生在很大程度上也受制于产权的不明晰,即对经济资源缺少明确的产权保护。例如,如果政府可以就房地产项目因周边公共绿地的存在而获得更好的空气质量而收取费用,那么,该房地产项目要承担一定的经济成本方能得到绿地给它带来的好处,而其它远离绿地的房地产项目未得到空气质量更佳的好处也不需支付费用,从而毗邻绿地的项目便不能从政府建造绿地中得到比其它远离绿地的项目更多的好处。在这种情况下,外部经济就会消除,反之,外部性就会产生。上面所述,就是因为对公共绿地这种经济资源缺乏明确的产权归属而产生了外部性。
3、市场交易成本过高
交易成本过高会使得市场交易难以进行,或者使得物品产权无法进行有效的交易。一个房地产项目由于选址不当,影响了临近楼房的采光及通风,被影响楼房里的居民,理论上可以去向房地产项目开发商请求补偿。
4、品牌价值的偏好
通过外部力量的作用改变消费者与生产者的偏好也会产生外部性。其实,从经济学角度而言,好的房地产开发公司的品牌对于购房者偏好的诱导是一种外部影响现象。比如,万科公司作为房地产业界的知名企业,开发出的楼盘项目消费者认可率高,往往出现万科开发的楼盘项目要排队争购的局面,万科在房地产市场竞争中有着显著的品牌优势。
5、地产不可移动性造成的自然垄断
房地产产品是一种特殊的产品,因为土地是不可移动的,建筑在其上的建筑物也就不可移动,房地产项目在物理特征上具有固定性,它要占据一定的位置和空间,在同一位置不可能共存。另外,还附带着采光、通风和地基稳固等衍生权利。因此,房地产商品不像其它普通商品一样可以在市场上互补有无,达到整体市场的均衡,形成了事实上的稀缺性。
五、城市房地产开发经营中外部性的治理途径
1、灵活运用价格协调机制转化外部性
在某种程度上,外部性可以通过价格机制加以协调转化。这就使得注重让房地产项目产品创造更多外部经济的开发商获得鼓励,存在外部经济的房地产项目得到经济补偿,而让不注重社会效益的开发商出局,外部不经济的项目难以在市场立足。另外,如果无需交易成本或成本很低,那么双方当事人在市场上的谈判有助于减少外部性的影响。
2、通过综合改造促使外部性的内部化
外部性是相对于一定的范围内而言的,小范围内的外部性在范围扩大后就变成了“内部”的了,如相互竞争的企业的合并,这就是“外部性的内部化”。在城市旧区中,位于旧区中的地块或楼盘,由于房地产价格不仅取决于自身的状况,也取决于监近物业及房地产状况,自然很少有开发商愿意去开发或重新翻修。因此旧区的存在对旧区内部的地块造成了外部的不经济,即使旧区内部的项目质量上乘,但考虑到景观效应、社会地位的需求,一些潜在顾客也会放弃购买,开发商显而也会顾及这一点,而放弃开发。而综合成片开发,使得旧城区老化这个外部性问题内部化了,就解决了这个问题。
3、实行征税或补贴强制性纠正外部性
税收和补贴是政府强制性纠正外部性的一种重要经济手段。对于外部经济的房地产项目,政府给予补贴,,这样就使得更多的房地产开发商愿意投入资金到这种房地产项目的开发中去。对房地产开发过程中的外部不经济,如对占地面积多、环境好的别墅征收较高的固定资产调节税或临时税,这样就会抑制别墅的修建对自然环境的破坏,矫正房地产商品供给结构中高档房过多的不良状况。
4、加强产权界定弥补外部性
按照新制度经济学的观点,产权不明是产生外部性的根源,因此界定产权是弥补外部性的最重要途径,这一工作在我国现阶段得到重视。应加快房地产法制建设,从立法上为各项房地产权利做出明确规定,并严格保护、执行。另外,政府应组织、协调各部门编制好城市规划并严格执行,明确规定房地产开发利用者的行动空间,从而间接地决定产权的归属问题,并进而减少或消除房地产开发经营利用中的外部不经济。
5、采取政策管制规范开发商的行为
房地产外部性现象的产生与房地产开发商有很大的关系,政府应制定一定的政策和法规来规范开发商的行为。目前政府采取的主要管制措施有土地供应计划调控、金融杠杆的调节等。另外在公司的注册、开发项目的准入、建设项目的资金融通、土地的使用限制等微观层面上也有着多种管制。此外,政府对房地产企业应实施严格的准入制度,将那些专业水平差、道德品行低、社会责任感不强、信誉度和顾客满意度低的企业或开发商拒之门外
六、房地产开发经营的外部性治理建议
除了控制好以上因素外，城市房地产开发经营外部性的治理还要考慮到环境因素。环境是未来经济发展的又一大支撑。一方面,环境是资源的载体,维护环境就是为持续发展提供了持续利用资源的可能;另一方面,环境又是人们共同的居所,发展生产的根本目的是为了提高人民的生活水平,其中环境质量是现代衡量社会经济发展和人们生产、生活质量的关键性指标。因此,我们在加快城市经济发展、进行城市房地产开发和再开发的同时,必须注意保护治理好我们的环境,坚持走经济、社会和资源、环境相互协调的可持续发展之路。
七、结束语
通过对城市房地产开发经营的外部性及其治理途径的问题分析，进一步明确了外部性的有效治理途径在城市房地产开发工程中的重要性。因此在城市房地产开发工程的后续发展中，要加强外部性治理途径技术的提高，确保城市房地产开发的稳定发展。
参考文献
[1]骆汉宾 房地产开发中的若干问题及对策 城市开发 2010年
[2]王克忠 房地产经济学教程 复旦大学出版社 2010年
[3]李林 房地产市场的失灵与政府的经济职能 建筑经济 2009年