论文部分内容阅读
尽管很多人没有意识到，中国已经正式进入老龄化社会。据2010年第6次全国人口普查数据显示，北京每5个人中，就有一个是60岁以上的老年人。公办养老机构的一床难求以及社会力量办养老机构的热心始终不大，让已经沉寂多年的以房养老、“倒按揭”再次浮出水面。
方兴未艾的以房养老业务
所谓以房养老，即老人将自己的产权房抵押给金融或中介机构，以定期获取一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种方式。而最为人熟悉的模式便是“住房反向抵押贷款”以及“住房反向抵押养老保险”。
两种模式都在北京的“十二五”规划中被提及，规划明确表示：“鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理机构等部门开展以房养老试点业务”，以实现多层次的社会养老服务。
近期，北京市在发布的《“十二五”时期老龄事业发展规划》中，明确鼓励金融企业及管理部门开展“以房养老（住房反向抵押贷款）试点业务”。无独有偶，近日中信银行更是打破金融机构零参与的局面，开始在国内试行以房养老业务。不过，这并不是一个新鲜的提议与倡导。作为此一轮热议的前奏，2011年9月底，全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上，以房养老就被重点关注。
据媒体报道，中信银行近日推出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，并宣布在国内试点“以房养老”业务。凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老，不过目前该项业务总体业务量不太大。
据了解，老人把房屋抵押给金融机构后，中信银行将根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。
不过该项业务申请的门槛较高，办理该业务的申请者至少须有两套以上住房，贷款期限最长不超过10年，贷款也必须用于养老。
一方面是市场需求与政策倡导，另一方面，中信银行养老按揭的适时出现，也开创了国内金融机构以房养老产品的先河。
区别于此前坊间预期的反按揭模式，中信银行此次设计的养老按揭产品并不等同于实质意义上的以房养老。
“在我们的产品中，银行并不成为房屋的最终处理者，而是在按揭到期结束后，返还给客户，让其自主处置。产品在中途主动退出或到期结束后，不存在续期设置。”根据该行人士介绍，该产品最长期限不超过10年，申请人在按月获得最高不超过2万元贷款的同时，也要向银行按月偿还利息或部分本金，贷款到期后一次性偿还剩余本金。
按此，倘若55岁老人申请养老贷款，65岁贷款便会结束，远未达到国内当前超过70岁的人均寿命水平。专业人士认为，“存续期过短，难起到实际的养老作用。”而考虑到退休老人收入普遍偏低，一位业内人士也担忧中信银行规定的按月还息，会削弱续存期内信贷资金对养老需求的支持。
这还不是对产品养老性质质疑的全部。“中信银行确实走在了前面，但严格意义上，这并不能称为以房养老。”一位股份制商业银行的个贷人士认为，一定程度上该产品更像是综合性消费抵押贷款的变种。
“综合性抵押消费贷款都有指定用途监管，申请人并不能取现。但专项的养老按揭，银行是直接将贷款打入到申请人账户。”中信银行人士解释，养老按揭资金的多用途是其优势。
对于该产品的市场反应，上述中信银行人士表示，由于推出时间短，目前申请的客户并不多。“咨询的也不多，一周能遇到10来个咨询的。”
制约以房养老的瓶颈之一：产权年限
据了解，作为个人养老的一种模式，“以房养老”兴起于上世纪80年代。因养老问题的日益严峻，在我国也一再引起关注，并在各地都曾有过试行，但最后都不了了之。
2007年10月，石景山区试点首家通过房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式，该模式在石景山寿山福海国际养老服务中心率先推行，该项目被称作“养老房屋银行”。其服务模式是，由该服务中心与地产经纪公司合作，对老人的房屋进行出租或代卖，所得的房租或房款返还给老人，以抵免在养老院的所需费用，或由老人自行处理。
但2008年1月，有媒体报道“养老房屋银行”项目一直无人问津，因为“很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任”。该项目在推出之后没多久就因问者寥寥而中止。
某专业人士表示，“以房养老”多年来在各地都有实行，但始终没能推行起来，主要是涉及到很多问题，“最大的问题就是房地产市场的变数和不可控性”。
“以房养老可以作为养老的一种补充形式，但作为主要方式肯定不可取，会存在很大的社会问题。现在社会上对于房子的需求很大，房价也非常高，但到下一代时，一个孩子手上可能有几套房。而且随着政府加大力度建公租房，房价降下来的可能性很大。现在能租3000元的房子，到时租1000元或者租不出去的情况都是有可能发生的，最终受影响的会是老人。”虽然老人是把房屋抵押给了银行等企业，但后者没有利润时，其积极性也会大受打击。
现在很多老人仍难以接受把房子抵押而不是留给儿孙，而且房子还有一个70年产权问题，“当然，现在房屋即使过了70年，所有人仍可继续使用，以后国家也可能在这方面出台相关政策。”
中国的住宅使用权只有70年，对“以房养老”会形成什么样的障碍？这是不少人的疑问。2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”那么，既然是自动续期，70年产权为何还是以房养老的障碍呢？“自动”的含义仅仅表明住宅所有人不必像商业用地所有人那样，要在使用期届满前一年提出续期申请，而且政府有责任帮助住宅所有人完成续期。但是，这并不意味着这个过程是无偿的。
简单地说，就是自动续期不等于无偿续期。关于70年之后如何续期的问题，至今还没有出台相关细则。此外，根据1995年实施的《房地产管理法》规定，土地使用权的续期需要重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。
银行推出金融产品，一定会尽量降低自身的风险。由于70年产权到期后，抵押房屋面临有偿续期的问题，续期需要多少费用是一个巨大的未知风险，所以大多数银行或者保险公司对于以房养老不会太感兴趣。
制约以房养老的瓶颈之二：传统观念
众所周知，受传统文化影响，中国人一生奋斗的最主要目标，就是给子女多留一些财产，其中房屋是最核心的财产。绝大多数老百姓宁可自己辛苦一辈子，也要想方设法给子女留下一套住房。也正因为这样，大部分人都不会选择把住房抵押给银行，用于自己养老。不要小看观念的力量，只要这一观念得不到转变，“以房养老”有再多优点，也难以推行下去。
虽然“以房养老”在国外比较流行，也取得了很好的效果，但是从我国目前房地产市场的发展来看，条件并不具备。因为，在“以房养老”比较常见的国家，一般房地产市场都比较成熟，不规范行为很少，房价也相对稳定。相反，我国正处于房地产市场发展期，不仅房价变动很大，而且房地产市场行为尚不规范。一旦推行“以房养老”，住房的价值如何测算，提供的资金标准如何确定，都是很难把握的问题。如果房价大跌，就会出现“资不抵债”现象，银行将面临巨大风险。而如果“以房养老”后房价继续快速上涨，房屋的价值就很难体现，对房屋所有人不公平。从这方面看，就现阶段而言，“以房养老”也不具备现实可操作性。
另一个需要引起重视的问题是，中低收入阶层在整个社会所占比例较大、下岗失业人员还比较多、“啃老族”还比较普遍。一旦全面推行“以房养老”，通过房屋抵押获得的资金，不仅可能有相当一部分会落入子女腰包，使“以房养老”无法起到提高老年人生活质量的作用，而且由于社会保障体系不健全、医疗卫生机制不完善，“以房养老”获得的资金也较难满足房屋拥有者的现实需要。
“以房养老”的纠结
“房屋70年产权制约以房养老。”银监会的这个表态，或许会遭到一些网友的质疑，认为以银监会为代表的金融机构态度消极，对从自己专业领域构建更多元的养老格局不热情。也有一些网友感慨：“用一辈子时间挣钱买了一套房子，还没来得及让子孙继承，又到期了。于是，子孙又重复自己的老路，再花一辈子赚钱去买房……于是子子孙孙，生生世世，都是在为地产商赚钱！”
这个颇带情绪的说法，说明民众在“房子”和“养老”的问题上相当焦虑。这也难怪，先不管“以房养老”的论调如何，只因直接牵涉到“房”和“养老”这两大问题，吸引来多少舆论关注都不为过。
对于养老金和积蓄足以维持晚年体面生活的人来说，“以房养老”基本是一个伪命题，或者说仅具理论上的补充意义，真正需要“以房养老”的其实是穷人。
令人矛盾的是，越是穷困的人，越难以拥有自己的产权房。以现在的高企房价，穷人根本买不起房子，他们租来的房子或者居住的政府保障房，显然无法拿来“以房养老”。此外还有广大的农村居民，他们也是最需要“以房养老”来保障晚年生活的，问题是农村房子往往没有产权证，不能转让、抵押，甚至连出租都困难。
有房子的人大多不需要“以房养老”，没房子或者没产权房的人根本没办法“以房养老”，富家水浇不了穷家田，这是“以房养老”最大的局限性所在。有房老人还得观念开明，没想着以房传世。这当然也要求子女经济条件优裕，思想开通。
而满足了这些观念或经济条件之后，接着才是技术层面分析。“以房养老”牵一发而动全身，涉及房产、金融、社会保障、保险以及政府部门等，须辅以透明、公正的法治环境。而最具体的，当然就是房屋估值难题，在楼市行情波动之下，商业保险公司和早年抵押房产的老人都可能随着房市行情而改变意见。
说到底，要解开养老困境，以房养老是一个有益补充，创意不错，却操作不易。而真正市场化的以保险为主的商业养老，也和这一境况相仿。对大多数迟暮之年老无所依之人来说，最靠谱也最应该负起养老责任的，除了有赡养能力的子女，更该是政府出面担此重任。
比如完善社会保险法，并辅之以不同领域配套的制度跟进，构筑更丰满、覆盖面更广的社保体系。如人社保障部社会保障研究所副所长所言：“解除后顾之忧，让百姓在物质生活改善的同时拥有更多的安全感，对未来有良好的预期。”这种理想预期，无疑是社保改革的价值旨归，也是消除养老焦虑，实现老有所依的制度支撑。
我们看到不少这方面的努力，比如之前民政部等四部委，要求建立和完善城乡低保标准与物价上涨挂钩的联动机制，并随当地居民生活必需品价格变化和人民生活水平提高定期调整。其实，低保与物价联动，是“实现城乡社会救助全覆盖”，完善福利保障体系的开始。
以房养老模式的建立是一个极为庞大的系统工程：建立健全物权法，出台司法解释细则，多渠道解决中低收入者住房问题，切实提高人民收入水平，全面健全社会养老保障体系……唯其如此，广大民众才能越来越有安全感。
编辑/麻 雯 [email protected]
方兴未艾的以房养老业务
所谓以房养老，即老人将自己的产权房抵押给金融或中介机构，以定期获取一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种方式。而最为人熟悉的模式便是“住房反向抵押贷款”以及“住房反向抵押养老保险”。
两种模式都在北京的“十二五”规划中被提及，规划明确表示：“鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理机构等部门开展以房养老试点业务”，以实现多层次的社会养老服务。
近期，北京市在发布的《“十二五”时期老龄事业发展规划》中，明确鼓励金融企业及管理部门开展“以房养老（住房反向抵押贷款）试点业务”。无独有偶，近日中信银行更是打破金融机构零参与的局面，开始在国内试行以房养老业务。不过，这并不是一个新鲜的提议与倡导。作为此一轮热议的前奏，2011年9月底，全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上，以房养老就被重点关注。
据媒体报道，中信银行近日推出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，并宣布在国内试点“以房养老”业务。凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老，不过目前该项业务总体业务量不太大。
据了解，老人把房屋抵押给金融机构后，中信银行将根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。
不过该项业务申请的门槛较高，办理该业务的申请者至少须有两套以上住房，贷款期限最长不超过10年，贷款也必须用于养老。
一方面是市场需求与政策倡导，另一方面，中信银行养老按揭的适时出现，也开创了国内金融机构以房养老产品的先河。
区别于此前坊间预期的反按揭模式，中信银行此次设计的养老按揭产品并不等同于实质意义上的以房养老。
“在我们的产品中，银行并不成为房屋的最终处理者，而是在按揭到期结束后，返还给客户，让其自主处置。产品在中途主动退出或到期结束后，不存在续期设置。”根据该行人士介绍，该产品最长期限不超过10年，申请人在按月获得最高不超过2万元贷款的同时，也要向银行按月偿还利息或部分本金，贷款到期后一次性偿还剩余本金。
按此，倘若55岁老人申请养老贷款，65岁贷款便会结束，远未达到国内当前超过70岁的人均寿命水平。专业人士认为，“存续期过短，难起到实际的养老作用。”而考虑到退休老人收入普遍偏低，一位业内人士也担忧中信银行规定的按月还息，会削弱续存期内信贷资金对养老需求的支持。
这还不是对产品养老性质质疑的全部。“中信银行确实走在了前面，但严格意义上，这并不能称为以房养老。”一位股份制商业银行的个贷人士认为，一定程度上该产品更像是综合性消费抵押贷款的变种。
“综合性抵押消费贷款都有指定用途监管，申请人并不能取现。但专项的养老按揭，银行是直接将贷款打入到申请人账户。”中信银行人士解释，养老按揭资金的多用途是其优势。
对于该产品的市场反应，上述中信银行人士表示，由于推出时间短，目前申请的客户并不多。“咨询的也不多，一周能遇到10来个咨询的。”
制约以房养老的瓶颈之一：产权年限
据了解，作为个人养老的一种模式，“以房养老”兴起于上世纪80年代。因养老问题的日益严峻，在我国也一再引起关注，并在各地都曾有过试行，但最后都不了了之。
2007年10月，石景山区试点首家通过房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式，该模式在石景山寿山福海国际养老服务中心率先推行，该项目被称作“养老房屋银行”。其服务模式是，由该服务中心与地产经纪公司合作，对老人的房屋进行出租或代卖，所得的房租或房款返还给老人，以抵免在养老院的所需费用，或由老人自行处理。
但2008年1月，有媒体报道“养老房屋银行”项目一直无人问津，因为“很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任”。该项目在推出之后没多久就因问者寥寥而中止。
某专业人士表示，“以房养老”多年来在各地都有实行，但始终没能推行起来，主要是涉及到很多问题，“最大的问题就是房地产市场的变数和不可控性”。
“以房养老可以作为养老的一种补充形式，但作为主要方式肯定不可取，会存在很大的社会问题。现在社会上对于房子的需求很大，房价也非常高，但到下一代时，一个孩子手上可能有几套房。而且随着政府加大力度建公租房，房价降下来的可能性很大。现在能租3000元的房子，到时租1000元或者租不出去的情况都是有可能发生的，最终受影响的会是老人。”虽然老人是把房屋抵押给了银行等企业，但后者没有利润时，其积极性也会大受打击。
现在很多老人仍难以接受把房子抵押而不是留给儿孙，而且房子还有一个70年产权问题，“当然，现在房屋即使过了70年，所有人仍可继续使用，以后国家也可能在这方面出台相关政策。”
中国的住宅使用权只有70年，对“以房养老”会形成什么样的障碍？这是不少人的疑问。2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”那么，既然是自动续期，70年产权为何还是以房养老的障碍呢？“自动”的含义仅仅表明住宅所有人不必像商业用地所有人那样，要在使用期届满前一年提出续期申请，而且政府有责任帮助住宅所有人完成续期。但是，这并不意味着这个过程是无偿的。
简单地说，就是自动续期不等于无偿续期。关于70年之后如何续期的问题，至今还没有出台相关细则。此外，根据1995年实施的《房地产管理法》规定，土地使用权的续期需要重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。
银行推出金融产品，一定会尽量降低自身的风险。由于70年产权到期后，抵押房屋面临有偿续期的问题，续期需要多少费用是一个巨大的未知风险，所以大多数银行或者保险公司对于以房养老不会太感兴趣。
制约以房养老的瓶颈之二：传统观念
众所周知，受传统文化影响，中国人一生奋斗的最主要目标，就是给子女多留一些财产，其中房屋是最核心的财产。绝大多数老百姓宁可自己辛苦一辈子，也要想方设法给子女留下一套住房。也正因为这样，大部分人都不会选择把住房抵押给银行，用于自己养老。不要小看观念的力量，只要这一观念得不到转变，“以房养老”有再多优点，也难以推行下去。
虽然“以房养老”在国外比较流行，也取得了很好的效果，但是从我国目前房地产市场的发展来看，条件并不具备。因为，在“以房养老”比较常见的国家，一般房地产市场都比较成熟，不规范行为很少，房价也相对稳定。相反，我国正处于房地产市场发展期，不仅房价变动很大，而且房地产市场行为尚不规范。一旦推行“以房养老”，住房的价值如何测算，提供的资金标准如何确定，都是很难把握的问题。如果房价大跌，就会出现“资不抵债”现象，银行将面临巨大风险。而如果“以房养老”后房价继续快速上涨，房屋的价值就很难体现，对房屋所有人不公平。从这方面看，就现阶段而言，“以房养老”也不具备现实可操作性。
另一个需要引起重视的问题是，中低收入阶层在整个社会所占比例较大、下岗失业人员还比较多、“啃老族”还比较普遍。一旦全面推行“以房养老”，通过房屋抵押获得的资金，不仅可能有相当一部分会落入子女腰包，使“以房养老”无法起到提高老年人生活质量的作用，而且由于社会保障体系不健全、医疗卫生机制不完善，“以房养老”获得的资金也较难满足房屋拥有者的现实需要。
“以房养老”的纠结
“房屋70年产权制约以房养老。”银监会的这个表态，或许会遭到一些网友的质疑，认为以银监会为代表的金融机构态度消极，对从自己专业领域构建更多元的养老格局不热情。也有一些网友感慨：“用一辈子时间挣钱买了一套房子，还没来得及让子孙继承，又到期了。于是，子孙又重复自己的老路，再花一辈子赚钱去买房……于是子子孙孙，生生世世，都是在为地产商赚钱！”
这个颇带情绪的说法，说明民众在“房子”和“养老”的问题上相当焦虑。这也难怪，先不管“以房养老”的论调如何，只因直接牵涉到“房”和“养老”这两大问题，吸引来多少舆论关注都不为过。
对于养老金和积蓄足以维持晚年体面生活的人来说，“以房养老”基本是一个伪命题，或者说仅具理论上的补充意义，真正需要“以房养老”的其实是穷人。
令人矛盾的是，越是穷困的人，越难以拥有自己的产权房。以现在的高企房价，穷人根本买不起房子，他们租来的房子或者居住的政府保障房，显然无法拿来“以房养老”。此外还有广大的农村居民，他们也是最需要“以房养老”来保障晚年生活的，问题是农村房子往往没有产权证，不能转让、抵押，甚至连出租都困难。
有房子的人大多不需要“以房养老”，没房子或者没产权房的人根本没办法“以房养老”，富家水浇不了穷家田，这是“以房养老”最大的局限性所在。有房老人还得观念开明，没想着以房传世。这当然也要求子女经济条件优裕，思想开通。
而满足了这些观念或经济条件之后，接着才是技术层面分析。“以房养老”牵一发而动全身，涉及房产、金融、社会保障、保险以及政府部门等，须辅以透明、公正的法治环境。而最具体的，当然就是房屋估值难题，在楼市行情波动之下，商业保险公司和早年抵押房产的老人都可能随着房市行情而改变意见。
说到底，要解开养老困境，以房养老是一个有益补充，创意不错，却操作不易。而真正市场化的以保险为主的商业养老，也和这一境况相仿。对大多数迟暮之年老无所依之人来说，最靠谱也最应该负起养老责任的，除了有赡养能力的子女，更该是政府出面担此重任。
比如完善社会保险法，并辅之以不同领域配套的制度跟进，构筑更丰满、覆盖面更广的社保体系。如人社保障部社会保障研究所副所长所言：“解除后顾之忧，让百姓在物质生活改善的同时拥有更多的安全感，对未来有良好的预期。”这种理想预期，无疑是社保改革的价值旨归，也是消除养老焦虑，实现老有所依的制度支撑。
我们看到不少这方面的努力，比如之前民政部等四部委，要求建立和完善城乡低保标准与物价上涨挂钩的联动机制，并随当地居民生活必需品价格变化和人民生活水平提高定期调整。其实，低保与物价联动，是“实现城乡社会救助全覆盖”，完善福利保障体系的开始。
以房养老模式的建立是一个极为庞大的系统工程：建立健全物权法，出台司法解释细则，多渠道解决中低收入者住房问题，切实提高人民收入水平，全面健全社会养老保障体系……唯其如此，广大民众才能越来越有安全感。
编辑/麻 雯 [email protected]