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从历史数据可以看出，房价与我们的收入、本身租赁价格有着密切的关系，伴随着收入的增多、租金的上涨，房价无不以上涨来做回应。而从未来来看，种种迹象表明，房地产市场长期上升的势头将难以改变，2020年房价将再翻番。
房价的上涨与国民经济总体的发展趋势相一致，这从城市居民可支配收入增长与房价同步增长的情形可以得到印证。而与此同时，房价与住宅租金之间也存在着某种联系，两者很默契。专家表示，房价与租金相互之间有着互动关系，相互促进。
专家表示，在未来很长一段时间内，中国的经济将会保持较为稳健的发展态势，虽然在这过程中会出现调整，但是其总体运行趋势不会改变，因为在这种大环境下，房价依然能够保证合理的涨幅。当然，不排除某些上涨过快的区域，在某些特定的时段内盘整。
不可否认的是，影响房价的因素有很多，收入的变化只是其中一种，但是我们可以从过去两者之间变化情况，发现一些规律，并以此来作为判断未来楼市变化的一个参考依据。
收入和房价同步上涨
李铭是上海一所中学的老师，三年前他的月收入不到3000元，加上年终奖，年度总收入也只有4万元出头。而在2007年，他的年度总收入已经达到了6万多元。收入增加了，上海的房价也在上涨，他发现自己居住的小区二手房价，已从三年前的8000元／平方米，涨到了现在15000元／平方米。
我们通过对比北京、上海、广州三个城市从2000年以来，在过去八年时间内居民可支配收入与房价的发展轨迹之间的关系，发现随着收入的增加，房价也在同步上涨。我们也通过对比图1和图2，可以清晰地看出在这段时间内，收入与房价之间的变化是同步的。
数据显示，从2000年到2007年，北京、上海、广州三大一线城市的人均可支配收入出现大幅增长，其中北京、上海的收入已经翻番，分别由2000年的10349.7元和11718元，增长到2007年的21989元和23623元，增幅分别为112.5％和101.6％，虽然广州增幅较小，但也达到了60.9％(年度具体人均可支配收入数据可见表1)。
而与之相一致的是，北京、上海、广州三地的房价在这八年时间内也出现了较大幅度的增长。根据中国指数研究院历年来跟踪监测的数据显示，从2000年12月份以来，北京、上海、广州三大城市的住宅指数分别上涨了1285点、1226点和599点，涨幅分别为128.5％、144.4％和55.6％。对比八年来人均可支配收入总的增幅，可以发现两者基本相当，由此发现，在某个时间段内，房价总体增幅与人均可支配收入的增幅基本相同。
通过对比图3、图4和图5，可以进一步发现房价的上涨幅度与收入的涨幅之间的关联性，收入增幅较大，房价的涨幅在随后一段时间内也会相应变大。图4显示，在2005年宏观调控之前，上海的人均可支配收入保持较高幅度的增长，如2002年、2003年、2004年增长幅度都超过了11％，而这几年恰好是上海房价处于快速上涨的阶段。相比较而言，广州人均可支配收入增幅不如上海(具体可见表2)，这反映到房价上面，表现为在2005年前的涨幅明显小于上海。此外，北京的情形也与此相似，从2003年开始，北京的人均可支配收入超过11％，2004年、2005年、2006年分别达到12.6％，超过上海、广州两地，于是从2005年开始，北京的房价出现快速上涨。
而通过进一步分析发现，房价与收入之间有着较为密切的联系。如通过图3和图5不难发现，房价的上涨其实需要收入持续增长来作为物质基础。如通过对北京的收入房价增长幅度进行分析发现，在2006年以前，北京的人均可支配收入年增长幅度除了2002年仅为7.7％外，其他年份均保持着11.4％～12.9％的高位，经过六年时间的酝酿，房价涨幅终于在2006年一举“破茧而出”，涨幅达到22.9％，并在2007年乘势摸高至48.4％(具体可见表3)。而广州的情形大致与北京相似，在2005年以前，房价增幅一直在低位徘徊，在2000年至2003年的四年时间内甚至是负增长，而这恰恰是蓄积能量的时期。2005年房价上涨动力显现，超过收入增幅。
当然，房价的增幅不会永远高于收入的增幅，尤其是在当前“政策市”特征非常明显的时期，更是不可能。就上海的情形来说，房地产市场启动较早，房价从2000年开始启动，一路上涨，开始时温和上涨，指数年增幅不超过2％，但到了2002年便突然发力超过收入的增幅，直到2005年底才回落。不要忘记了，从2005年3月份开始，国家对房地产市场进行宏观调控，此前房价一直保持高位运行的上海首当其冲，涨幅顺势而落。
由此可以得出这样的结论，当房地产市场处于低迷状态，而且维持一段时日，而与此同时，人均可支配收入却一直保持较为稳定的增长幅度，那么这样的状态维持一段时间之后(就北京、广州的情形来看，这个时间段大约为3到4年)，房价会重新发力，开始出现较大幅度的增长。但其涨幅会受到来自政府调控手段的制约，如果涨幅过大，会在调控政策的作用下回落，进入盘整期。
不过通过近期的数据发现，楼市即使暂时处于盘整期，同时其价格涨幅大大缩水，但并不会出现价格大幅缩水的情形。通过图5发现，即使在宏观调控对上海影响最大的2005年，当年房价仍然有2.1％的增幅，而没有出现负所谓的房价“跳水”。
因为中国的房地产市场发展过程不长，因此无法从历史数据中总结出更多的规律。不过结合当前的市场行情，我们可以初步认定，房价涨幅围绕收入涨幅做周期性的变化。在市场发展初级阶段，需求逐渐转旺，当房价涨幅较低时，会在某个时间段快速上涨，而在调控政策以及市场自身的作用下，这种状况不会维持很久，便又回落，回落的幅度和速度取决于政策的干预力度，如果政策力度很大，回落速度会很快，幅度也会较大。但是盘整期并不会持续很长时间，市场回暖之后马上回升。而当市场成熟之后，市场趋于平静，房价增幅的波动范围不会像现今这般剧烈。
租赁价格同处上升通道
北京“地产大腕”潘石屹曾在2005年表示，北京住宅租金一直在上涨，不少物业的租金回报率可达10％左右，未来几年北京的房价肯定要涨，他的话得到了市场回应，从2005年开始，北京的房价大幅攀升。
北京“地产名嘴”任志强曾对租金与房价之间的关系做过论述，他指出，在成熟的房地产市场中，当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时上升。如果由于房价的上升使租金回报率过渡下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。租金影响着房价，房价影响着租金，相互制约。
就目前北京、上海、广州的市场，中国房地产指数研究院(华东)副院长陈晟指出，租金与房价二者互动关系主要体现为：住宅市场的逐步活跃和住宅价格的逐步走高，会带动区域内的租金水平的提高，租赁市场同时也对住宅价格起到了同方向的推动作用。
专家表示，房价的上涨，会带动租赁市场的发展，使很多投资需求进入租赁市场，以获取较高的租金投资回报，同时享受手中房产的溢价部分。从图6中可以看出租赁市场在住宅市场的带动下逐步走高。租金的上涨，对房价又有一定的推动作用。以上海为例来具体说明，在2006年上海仍然处于观望期，买卖交易较为平淡，房价平稳。但其时住宅租赁市场供需数量增长明显，由于世博效应和老、城改造、旧城拆迁所带来的新的租赁需求，再加上与日俱增的外地来沪求学、务工经商人群，市场中的有效需求不断增加，使得租金水平有所上升。综观当年住宅租赁市场，整体租赁价格指数稳中有升，平均租金水平小幅上涨。租金上涨所形成的推动效果在2007年得到显现。在2007年，上海住宅指数涨了325点，涨幅达到18.6％。 专家分析认为，北京、上海、广州、深圳四个城市均是经济发达、人口稠密、外来人口庞大的地区，对租赁需求很大，因此这会成为楼市一股重要的支撑力量。只要未来中国的经济向前发展的总体趋势不会改变，租金水平仍然会进一步走高。而这会对房价持续形成良性刺激作用。
2020年房价将再翻番
房价还会上涨，那么到2020年会涨到多高呢?在前文中已经提到，由于人均可支配收入的增幅与房价的增幅大致相当，因此在此可以根据两者的关系来进行模拟计算。已知条件有2007年的人均可支配收入、未来人均可支配收入的增幅和当前的均价，推测到2020年房价应该不难
我们以上海为例来进行模拟计算。根据上海统计局公布的数据显示，2007年的上海人均可支配收入为23623元。同时根据上海佑威房地产研究中心统计显示，截止到去年12月底，上海新房成交均价为10293元／平方米。
在党的十六大报告中提出的全面建设小康社会，国的国内生产总值到2020年力争比2000年翻两番。按照这个目标，每年的国民生产总值增幅要保证在7.5％左右。而专家表示，根据以往的经验，人均可支配收入的增幅会与国民生产总值的增幅非常接近，很多时候前者要高于后者，以上海最近三年的增幅为例，人均可支配收入在2005年、2006年、2007年的增幅分别为12.2％、11.8％和14.3％，国民生产总值的增幅分别为9.9％、12％和13.3％。因此也可以预计未来的13年间，人均可支配收入的增长幅度保持在7.5％左右的水平，才符合让老百姓分享改革开放的成果这一民生政策。
有了2007年人均可支配收入、未来人均可支配收入增幅以及去年年底的均价这三个数据，计算可由此展开。通过计算得知，从2007年开始到2020年止，上海的人均可支配收入将由23623元增长到60485元，增幅达156％。因为房价与人均可支配收入的增幅相当，那么也就是说，从2007年底到2020年房价涨幅也应是156％，这样可以推算出，届时上海的均价可以达到26354元／平方米，也就是说，到2020年房价还要翻番。
由此来看，未来房价的确还存在上涨空间。当然，在此需要特殊说明的是，我们在此进行的只是模拟计算，市场发展千变万化，并不能简单通过一次简单模拟计算便能够知晓未来的结果，但是不可否认的是，通过模拟计算能大致反应未来的发展趋势。
房价的上涨与国民经济总体的发展趋势相一致，这从城市居民可支配收入增长与房价同步增长的情形可以得到印证。而与此同时，房价与住宅租金之间也存在着某种联系，两者很默契。专家表示，房价与租金相互之间有着互动关系，相互促进。
专家表示，在未来很长一段时间内，中国的经济将会保持较为稳健的发展态势，虽然在这过程中会出现调整，但是其总体运行趋势不会改变，因为在这种大环境下，房价依然能够保证合理的涨幅。当然，不排除某些上涨过快的区域，在某些特定的时段内盘整。
不可否认的是，影响房价的因素有很多，收入的变化只是其中一种，但是我们可以从过去两者之间变化情况，发现一些规律，并以此来作为判断未来楼市变化的一个参考依据。
收入和房价同步上涨
李铭是上海一所中学的老师，三年前他的月收入不到3000元，加上年终奖，年度总收入也只有4万元出头。而在2007年，他的年度总收入已经达到了6万多元。收入增加了，上海的房价也在上涨，他发现自己居住的小区二手房价，已从三年前的8000元／平方米，涨到了现在15000元／平方米。
我们通过对比北京、上海、广州三个城市从2000年以来，在过去八年时间内居民可支配收入与房价的发展轨迹之间的关系，发现随着收入的增加，房价也在同步上涨。我们也通过对比图1和图2，可以清晰地看出在这段时间内，收入与房价之间的变化是同步的。
数据显示，从2000年到2007年，北京、上海、广州三大一线城市的人均可支配收入出现大幅增长，其中北京、上海的收入已经翻番，分别由2000年的10349.7元和11718元，增长到2007年的21989元和23623元，增幅分别为112.5％和101.6％，虽然广州增幅较小，但也达到了60.9％(年度具体人均可支配收入数据可见表1)。
而与之相一致的是，北京、上海、广州三地的房价在这八年时间内也出现了较大幅度的增长。根据中国指数研究院历年来跟踪监测的数据显示，从2000年12月份以来，北京、上海、广州三大城市的住宅指数分别上涨了1285点、1226点和599点，涨幅分别为128.5％、144.4％和55.6％。对比八年来人均可支配收入总的增幅，可以发现两者基本相当，由此发现，在某个时间段内，房价总体增幅与人均可支配收入的增幅基本相同。
通过对比图3、图4和图5，可以进一步发现房价的上涨幅度与收入的涨幅之间的关联性，收入增幅较大，房价的涨幅在随后一段时间内也会相应变大。图4显示，在2005年宏观调控之前，上海的人均可支配收入保持较高幅度的增长，如2002年、2003年、2004年增长幅度都超过了11％，而这几年恰好是上海房价处于快速上涨的阶段。相比较而言，广州人均可支配收入增幅不如上海(具体可见表2)，这反映到房价上面，表现为在2005年前的涨幅明显小于上海。此外，北京的情形也与此相似，从2003年开始，北京的人均可支配收入超过11％，2004年、2005年、2006年分别达到12.6％，超过上海、广州两地，于是从2005年开始，北京的房价出现快速上涨。
而通过进一步分析发现，房价与收入之间有着较为密切的联系。如通过图3和图5不难发现，房价的上涨其实需要收入持续增长来作为物质基础。如通过对北京的收入房价增长幅度进行分析发现，在2006年以前，北京的人均可支配收入年增长幅度除了2002年仅为7.7％外，其他年份均保持着11.4％～12.9％的高位，经过六年时间的酝酿，房价涨幅终于在2006年一举“破茧而出”，涨幅达到22.9％，并在2007年乘势摸高至48.4％(具体可见表3)。而广州的情形大致与北京相似，在2005年以前，房价增幅一直在低位徘徊，在2000年至2003年的四年时间内甚至是负增长，而这恰恰是蓄积能量的时期。2005年房价上涨动力显现，超过收入增幅。
当然，房价的增幅不会永远高于收入的增幅，尤其是在当前“政策市”特征非常明显的时期，更是不可能。就上海的情形来说，房地产市场启动较早，房价从2000年开始启动，一路上涨，开始时温和上涨，指数年增幅不超过2％，但到了2002年便突然发力超过收入的增幅，直到2005年底才回落。不要忘记了，从2005年3月份开始，国家对房地产市场进行宏观调控，此前房价一直保持高位运行的上海首当其冲，涨幅顺势而落。
由此可以得出这样的结论，当房地产市场处于低迷状态，而且维持一段时日，而与此同时，人均可支配收入却一直保持较为稳定的增长幅度，那么这样的状态维持一段时间之后(就北京、广州的情形来看，这个时间段大约为3到4年)，房价会重新发力，开始出现较大幅度的增长。但其涨幅会受到来自政府调控手段的制约，如果涨幅过大，会在调控政策的作用下回落，进入盘整期。
不过通过近期的数据发现，楼市即使暂时处于盘整期，同时其价格涨幅大大缩水，但并不会出现价格大幅缩水的情形。通过图5发现，即使在宏观调控对上海影响最大的2005年，当年房价仍然有2.1％的增幅，而没有出现负所谓的房价“跳水”。
因为中国的房地产市场发展过程不长，因此无法从历史数据中总结出更多的规律。不过结合当前的市场行情，我们可以初步认定，房价涨幅围绕收入涨幅做周期性的变化。在市场发展初级阶段，需求逐渐转旺，当房价涨幅较低时，会在某个时间段快速上涨，而在调控政策以及市场自身的作用下，这种状况不会维持很久，便又回落，回落的幅度和速度取决于政策的干预力度，如果政策力度很大，回落速度会很快，幅度也会较大。但是盘整期并不会持续很长时间，市场回暖之后马上回升。而当市场成熟之后，市场趋于平静，房价增幅的波动范围不会像现今这般剧烈。
租赁价格同处上升通道
北京“地产大腕”潘石屹曾在2005年表示，北京住宅租金一直在上涨，不少物业的租金回报率可达10％左右，未来几年北京的房价肯定要涨，他的话得到了市场回应，从2005年开始，北京的房价大幅攀升。
北京“地产名嘴”任志强曾对租金与房价之间的关系做过论述，他指出，在成熟的房地产市场中，当租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买需求增加时上升。如果由于房价的上升使租金回报率过渡下降时，购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的上升，并靠市场中的供求关系保持上升中的相对平衡。租金影响着房价，房价影响着租金，相互制约。
就目前北京、上海、广州的市场，中国房地产指数研究院(华东)副院长陈晟指出，租金与房价二者互动关系主要体现为：住宅市场的逐步活跃和住宅价格的逐步走高，会带动区域内的租金水平的提高，租赁市场同时也对住宅价格起到了同方向的推动作用。
专家表示，房价的上涨，会带动租赁市场的发展，使很多投资需求进入租赁市场，以获取较高的租金投资回报，同时享受手中房产的溢价部分。从图6中可以看出租赁市场在住宅市场的带动下逐步走高。租金的上涨，对房价又有一定的推动作用。以上海为例来具体说明，在2006年上海仍然处于观望期，买卖交易较为平淡，房价平稳。但其时住宅租赁市场供需数量增长明显，由于世博效应和老、城改造、旧城拆迁所带来的新的租赁需求，再加上与日俱增的外地来沪求学、务工经商人群，市场中的有效需求不断增加，使得租金水平有所上升。综观当年住宅租赁市场，整体租赁价格指数稳中有升，平均租金水平小幅上涨。租金上涨所形成的推动效果在2007年得到显现。在2007年，上海住宅指数涨了325点，涨幅达到18.6％。 专家分析认为，北京、上海、广州、深圳四个城市均是经济发达、人口稠密、外来人口庞大的地区，对租赁需求很大，因此这会成为楼市一股重要的支撑力量。只要未来中国的经济向前发展的总体趋势不会改变，租金水平仍然会进一步走高。而这会对房价持续形成良性刺激作用。
2020年房价将再翻番
房价还会上涨，那么到2020年会涨到多高呢?在前文中已经提到，由于人均可支配收入的增幅与房价的增幅大致相当，因此在此可以根据两者的关系来进行模拟计算。已知条件有2007年的人均可支配收入、未来人均可支配收入的增幅和当前的均价，推测到2020年房价应该不难
我们以上海为例来进行模拟计算。根据上海统计局公布的数据显示，2007年的上海人均可支配收入为23623元。同时根据上海佑威房地产研究中心统计显示，截止到去年12月底，上海新房成交均价为10293元／平方米。
在党的十六大报告中提出的全面建设小康社会，国的国内生产总值到2020年力争比2000年翻两番。按照这个目标，每年的国民生产总值增幅要保证在7.5％左右。而专家表示，根据以往的经验，人均可支配收入的增幅会与国民生产总值的增幅非常接近，很多时候前者要高于后者，以上海最近三年的增幅为例，人均可支配收入在2005年、2006年、2007年的增幅分别为12.2％、11.8％和14.3％，国民生产总值的增幅分别为9.9％、12％和13.3％。因此也可以预计未来的13年间，人均可支配收入的增长幅度保持在7.5％左右的水平，才符合让老百姓分享改革开放的成果这一民生政策。
有了2007年人均可支配收入、未来人均可支配收入增幅以及去年年底的均价这三个数据，计算可由此展开。通过计算得知，从2007年开始到2020年止，上海的人均可支配收入将由23623元增长到60485元，增幅达156％。因为房价与人均可支配收入的增幅相当，那么也就是说，从2007年底到2020年房价涨幅也应是156％，这样可以推算出，届时上海的均价可以达到26354元／平方米，也就是说，到2020年房价还要翻番。
由此来看，未来房价的确还存在上涨空间。当然，在此需要特殊说明的是，我们在此进行的只是模拟计算，市场发展千变万化，并不能简单通过一次简单模拟计算便能够知晓未来的结果，但是不可否认的是，通过模拟计算能大致反应未来的发展趋势。