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摘要：现阶段，房地产已成为重要的话题，相应的，房地产经营投资已成为热门，了解房地产经营投资的风险和投资，才能更好的适应现在的状况，更好的做好房地产经营投资工作。
关键词：经营投资、风险种类、解决措施、存在问题
一、房地产经营投资风险的种类
房地产经营投资过程中，风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：
① 自然风险。自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化而带来的风险。
② 社会风险。社会风险是指由于国家的政治性因素而导致的房地产需求以及国家的经济性因素而致使房地产价格的升降，进而产生的风险。
③ 财务风险。财务风险是指由于房地产经营投资主体财务状况恶化而使房地产经营投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。
④ 利率风险。利率风险指的是利率的变化给房地产投资人员造成的负面影响。房地产投资人员受到利率的变化而造成损失的可能性主要表现在两个负面：第一，影响房地产的实际价值。假如使用高利率折现就可能使房地产的净现值收益受到影响。第二，影响房地产债务资金成本。假如贷款利率上涨，势必会加大投资人员的成本，在很大程度上增加他们的债务负担。
⑤ 经营性风险。经营性风险是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。
⑥ 流动性和变现性风险。第一，因为房地产是不动产，它的交易完成仅是使用权或所有权发生了转移，房地产实体却是不可以移动的。第二，完成房地产交易是一个长期的过程，因为它具有很大的价值以及占用巨大的资金。
⑦ 购买力风险，也称通货膨胀风险，指的是物价的上涨导致人们的购买力下降。易言之，继投资完成，投入的资金同收回的资金相比购买力降低而给投资人员造成的风险。若收入水平固定并且人们的购买力下降，那么对于房地产，人们的消费需求会降低，进而造成房地產投人员的出售或者出租收入降低，给房地产投资人员带来损失。
⑧ 市场竞争风险。指的是在房地产市场中，楼盘的供给太多，导致市场竞争激烈，进而使得房地产经营投资人员不得不加大推广房地产楼盘的成本或者造成楼盘滞销的风险。之所以产生市场风险是因为开发者没有充分地、全面地对市场进行调查与分析，没能够有效地把握市场。市场竞争能力的主要风险就是销售风险。
二、进行房地产经营投资面临着许多问题
主要有以下几方面：
1．对房地产经营投资管理意识淡薄企业对房地产经营投资的风险管理理念还没有完全到位，只有极少数企业的风险管理意识较强，多数企业的风险意识仍然淡薄，不重视风险管理， 只是在风险即将袭来或风险已经发生时才紧张起来，忙于应对房地产经营投资。
2．对房地产经营投资风险管理经验不足
随着中国企业的数量日渐增多，对房地产经营投资规模的逐渐增大，企业管理层在应对房地产经营投资风险上采取了一些风险控制措施，也从中吸取了一些有益的经验。 但这些经验仍然难以满足对房地产经营投资风险管理的要求，还不能与飞速发展变化的客观经济形势仍相适应。
3．缺乏应对房地产经营投资风险策略的深入研究
许多企业管理层对国内外现代企业应对房地产经营投资风险的策略没有认真地研究，因而应对策略比较单一 ，尤其不善于运用多种策略和多种力量形成合力去应对房地产经营投资风险，不能使风险得到迅速而又妥善的处置。
4．企业对房地产经营投资的特点加大了风险管理的难度
中国企业对房地产经营投资的特点展现了企业对房地产经营投资的特色，但同时也为这些企业的风险管理制造了障碍。例如，有的企业在对房地产经营投资的过程中缺乏明确的投资战略，对房地产经营投资项目的启动仅仅是响应号召或追求时尚的结果，或者没有认真分析对房地产经营投资是否符合本企业的发展战略。
5．缺乏健全的房地产经营投资风险管理机制
大部分对外投资企业只是针对面临的房地产经营投资风险采取应对措施，这些措施往往是临时性的、局部性的，很少从经济全球化的视角，以企业持续发展为战略目标，没有构建符合现代企业要求的风险管理机制，缺乏对房地产经营投资风险的预测能力、预防能力、控制能力、化解能力和风险处置后的预后能力、转化能力。
三、 房地产经营投资风险的防范对策
房地产经营投资风险防范，大体上有两种途径：一是在损失发生前，采取各种预控手段，力求防患于未然，即事前控制；二是在损失发生之后，采取一定措施进行及时补偿，即事后控制。
① 投资风险回避
风险回避是指房地产经营投资者通过对房地产经营投资风险的识别和分析，发现某项房地产经营投资活动将带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。
② 投资风险减轻
经营投资风险减轻是降低风险发生的可能性或减少后果的不利影响。具体目标是什么，则在很大程度上要看风险是已知风险、可预测风险还是不可预测风险。对于已知风险，项目管理者可以在很大程度上加以控制，且可以动用现有的资源降低风险。
③ 投资风险预防
经营风险预防是投资者在房地产风险发生前采取的某些具体措施以消除或减少引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时起到减小风险损失程度的作用。风险防范的对象一般有：自然灾害、社会风险和政策风险，在房地产投资系统风险防范策略中，应以经济风险作为控制的中心，把政治和社会风险作为预测的重点，把自然风险作为灾后缓解的主要对象。
④ 投资风险转移
经营风险转移是指房地产经营投资者在开发过程中，以某种合理、合法的方式将某些自己不能承担或不愿承担的风险的后果连同对风险应付的权力和责任转移给他人。房地产经营投资风险转移可以采用很多方法，主要有契约性转移、购买房地产保险转移和项目资金证券化转移等。按措施的不同，风险转移策略分为三种类型：(1)契约、合同形式的风险转移。(2)财务责任形式的风险转移。财务责任的风险转移形式也是一种非保险形式的风险转移。它是通过发行股票、寻找投资伙伴等寻求外部资金支持的形式，将一部分投资收益连同财务责任、风险损失转移给他人的风险转移形式。(3)保险形式的风险转移。保险是由保险人或保险公司对被保险的经济损失提供的保障。投资者在项目投资实施过程中，可将项目可能遭受的自然灾害、意外事故等风险损失通过合同的形式转移给保险公司。
⑤ 房地产项目投资风险控制
经营投资风险控制是一种主动的、积极的对付风险的策略。主要有计划控制、审计控制和投资组合控制三类。(1)计划控制。计划是指对工作和行动的事先安排，是人们基于对现实的认识和未来的估计，对今后某一定时期应达到的目标，以及实现目标的措施、方案、程序、进度及人事、责任、资金、材料、设备、技术等所作的安排。(2)审计控制。审计是指审计人员对被审计单位的财政经济活动及其会计资料的真实性、合法性、合理性进行的审查和监督。审计活动既有维护政策、法令、规章、制度贯彻执行的维护性作用，也有评价经营管理效率、完善管理制度、改善经营管理、规避和控制经营风险的建设性作用。
四、结语
为了适应时代发展和与国际接轨的国情，使原本隐性的物业增值显性化，房地产经营投资准则将房地产经营投资独立成章，对上市公司尤其是房地产企业有着很大影响。本文针对我国企业使用房地产经营投资准则的现实状况，从房地产经营投资的风险和解决措施进行分析，对房地产经营投资的两个方面进行了较为深人的研究，并指出了房地产经营投资在实际应用中存在的问题。对现实社会具有积极地意义。
参考文献：
[1]赵杰,李媛. 房地产投资风险分析[J]. 合作经济与科技,2011,(12).
[2]记者 于祥明. 房地产开发投资增速不减[N]. 上海证券报,2011-06-15(F03).
关键词：经营投资、风险种类、解决措施、存在问题
一、房地产经营投资风险的种类
房地产经营投资过程中，风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：
① 自然风险。自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化而带来的风险。
② 社会风险。社会风险是指由于国家的政治性因素而导致的房地产需求以及国家的经济性因素而致使房地产价格的升降，进而产生的风险。
③ 财务风险。财务风险是指由于房地产经营投资主体财务状况恶化而使房地产经营投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。
④ 利率风险。利率风险指的是利率的变化给房地产投资人员造成的负面影响。房地产投资人员受到利率的变化而造成损失的可能性主要表现在两个负面：第一，影响房地产的实际价值。假如使用高利率折现就可能使房地产的净现值收益受到影响。第二，影响房地产债务资金成本。假如贷款利率上涨，势必会加大投资人员的成本，在很大程度上增加他们的债务负担。
⑤ 经营性风险。经营性风险是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。
⑥ 流动性和变现性风险。第一，因为房地产是不动产，它的交易完成仅是使用权或所有权发生了转移，房地产实体却是不可以移动的。第二，完成房地产交易是一个长期的过程，因为它具有很大的价值以及占用巨大的资金。
⑦ 购买力风险，也称通货膨胀风险，指的是物价的上涨导致人们的购买力下降。易言之，继投资完成，投入的资金同收回的资金相比购买力降低而给投资人员造成的风险。若收入水平固定并且人们的购买力下降，那么对于房地产，人们的消费需求会降低，进而造成房地產投人员的出售或者出租收入降低，给房地产投资人员带来损失。
⑧ 市场竞争风险。指的是在房地产市场中，楼盘的供给太多，导致市场竞争激烈，进而使得房地产经营投资人员不得不加大推广房地产楼盘的成本或者造成楼盘滞销的风险。之所以产生市场风险是因为开发者没有充分地、全面地对市场进行调查与分析，没能够有效地把握市场。市场竞争能力的主要风险就是销售风险。
二、进行房地产经营投资面临着许多问题
主要有以下几方面：
1．对房地产经营投资管理意识淡薄企业对房地产经营投资的风险管理理念还没有完全到位，只有极少数企业的风险管理意识较强，多数企业的风险意识仍然淡薄，不重视风险管理， 只是在风险即将袭来或风险已经发生时才紧张起来，忙于应对房地产经营投资。
2．对房地产经营投资风险管理经验不足
随着中国企业的数量日渐增多，对房地产经营投资规模的逐渐增大，企业管理层在应对房地产经营投资风险上采取了一些风险控制措施，也从中吸取了一些有益的经验。 但这些经验仍然难以满足对房地产经营投资风险管理的要求，还不能与飞速发展变化的客观经济形势仍相适应。
3．缺乏应对房地产经营投资风险策略的深入研究
许多企业管理层对国内外现代企业应对房地产经营投资风险的策略没有认真地研究，因而应对策略比较单一 ，尤其不善于运用多种策略和多种力量形成合力去应对房地产经营投资风险，不能使风险得到迅速而又妥善的处置。
4．企业对房地产经营投资的特点加大了风险管理的难度
中国企业对房地产经营投资的特点展现了企业对房地产经营投资的特色，但同时也为这些企业的风险管理制造了障碍。例如，有的企业在对房地产经营投资的过程中缺乏明确的投资战略，对房地产经营投资项目的启动仅仅是响应号召或追求时尚的结果，或者没有认真分析对房地产经营投资是否符合本企业的发展战略。
5．缺乏健全的房地产经营投资风险管理机制
大部分对外投资企业只是针对面临的房地产经营投资风险采取应对措施，这些措施往往是临时性的、局部性的，很少从经济全球化的视角，以企业持续发展为战略目标，没有构建符合现代企业要求的风险管理机制，缺乏对房地产经营投资风险的预测能力、预防能力、控制能力、化解能力和风险处置后的预后能力、转化能力。
三、 房地产经营投资风险的防范对策
房地产经营投资风险防范，大体上有两种途径：一是在损失发生前，采取各种预控手段，力求防患于未然，即事前控制；二是在损失发生之后，采取一定措施进行及时补偿，即事后控制。
① 投资风险回避
风险回避是指房地产经营投资者通过对房地产经营投资风险的识别和分析，发现某项房地产经营投资活动将带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。
② 投资风险减轻
经营投资风险减轻是降低风险发生的可能性或减少后果的不利影响。具体目标是什么，则在很大程度上要看风险是已知风险、可预测风险还是不可预测风险。对于已知风险，项目管理者可以在很大程度上加以控制，且可以动用现有的资源降低风险。
③ 投资风险预防
经营风险预防是投资者在房地产风险发生前采取的某些具体措施以消除或减少引致风险损失的各项风险因素，实现降低风险损失发生的概率，同时起到减小风险损失程度的作用。风险防范的对象一般有：自然灾害、社会风险和政策风险，在房地产投资系统风险防范策略中，应以经济风险作为控制的中心，把政治和社会风险作为预测的重点，把自然风险作为灾后缓解的主要对象。
④ 投资风险转移
经营风险转移是指房地产经营投资者在开发过程中，以某种合理、合法的方式将某些自己不能承担或不愿承担的风险的后果连同对风险应付的权力和责任转移给他人。房地产经营投资风险转移可以采用很多方法，主要有契约性转移、购买房地产保险转移和项目资金证券化转移等。按措施的不同，风险转移策略分为三种类型：(1)契约、合同形式的风险转移。(2)财务责任形式的风险转移。财务责任的风险转移形式也是一种非保险形式的风险转移。它是通过发行股票、寻找投资伙伴等寻求外部资金支持的形式，将一部分投资收益连同财务责任、风险损失转移给他人的风险转移形式。(3)保险形式的风险转移。保险是由保险人或保险公司对被保险的经济损失提供的保障。投资者在项目投资实施过程中，可将项目可能遭受的自然灾害、意外事故等风险损失通过合同的形式转移给保险公司。
⑤ 房地产项目投资风险控制
经营投资风险控制是一种主动的、积极的对付风险的策略。主要有计划控制、审计控制和投资组合控制三类。(1)计划控制。计划是指对工作和行动的事先安排，是人们基于对现实的认识和未来的估计，对今后某一定时期应达到的目标，以及实现目标的措施、方案、程序、进度及人事、责任、资金、材料、设备、技术等所作的安排。(2)审计控制。审计是指审计人员对被审计单位的财政经济活动及其会计资料的真实性、合法性、合理性进行的审查和监督。审计活动既有维护政策、法令、规章、制度贯彻执行的维护性作用，也有评价经营管理效率、完善管理制度、改善经营管理、规避和控制经营风险的建设性作用。
四、结语
为了适应时代发展和与国际接轨的国情，使原本隐性的物业增值显性化，房地产经营投资准则将房地产经营投资独立成章，对上市公司尤其是房地产企业有着很大影响。本文针对我国企业使用房地产经营投资准则的现实状况，从房地产经营投资的风险和解决措施进行分析，对房地产经营投资的两个方面进行了较为深人的研究，并指出了房地产经营投资在实际应用中存在的问题。对现实社会具有积极地意义。
参考文献：
[1]赵杰,李媛. 房地产投资风险分析[J]. 合作经济与科技,2011,(12).
[2]记者 于祥明. 房地产开发投资增速不减[N]. 上海证券报,2011-06-15(F03).