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合肥市规划设计研究院 安徽合肥 230041
摘要：老城更新与新区开发一直是城市规划工作的两个重要方向。前者多以解决现状问题为导向，后者多以实现规划目标为导向。如何能将两者有效融合，共同指导城市开发建设是城市规划面临的难题之一。朝阳东路两侧地区的控制性详细规划通过提出：两个完善、两个提升的规划策略。有效实现两者衔接，最终理性选择发展空间、合理安排建设时序的规划目标。
关键词：老城更新；新区拓展；地块评价；商业指引
1项目概况
规划项目占地2.26平方公里，位于淮南市东部老城区，距离东部核心区1.5公里。周边重大的影响因素包括：火车站、汽车站、龙湖东部商业圈及东城中心商业圈、部分新建小区，如盛世名门、金色家园、香格里拉、巴黎春天、斯瑞明珠城等。现状用地主要由居住用地、部分城中村和一些工业企业构成。规划区约涉及50家单位。用地权属明确，边界较为复杂，对于较大地块整体开发矛盾较多。
规划区的现状情况可以概括为两个方面，即优势资源因素和发展制约因素。优势资源因素包括：区位优势，规划区紧邻老城区，处于城市重要发展轴线上；交通优势，国庆路是城市对外道路，淮舜路是联系东部组团、山南新区的重要道路；开发优势，香格里拉等高档居住区将对本区产生辐射作用，淮南高铁站地区将进一步提升朝阳路发展轴线。发展制约因素包括：现状较复杂的用地情况，增加了操作难度与交易成本。复杂人口构成背后的社会问题，需要多方协调。
2项目定位与规划策略
规划对片区内的功能进行梳理，包括疏解与发展方向不符的功能，如工业，要求退城进园。保留强化城市功能：居住、商贸、办公。完善缺失功能：社区服务功能（文教体卫）。增加片区职能为城市形象展示。对项目的总体定位是配套设施完善的居住片区。
提出“两个完善”与“两个提升”的规划策略。两个完善为完善新建居住区公共服务配套。完善老住区基本公共服务配套。两个提升为提升淮舜路沿线的城市景观形象。提升现状城中村居民的居住质量。
3规划布局
方案在用地布局上体现了规划目标与现实情况结合的特点，在地块划分过程中以整体开发为主的同时，充分现状地块的综合评价，增加规划可操作性。针对规划出让的每一个地块均设置两张图则，即地块综合评价图和地块控规分图图则。
地块的综合评价图包括用地产权、用地性质、用地面积、建筑质量、开发强度、可改造度、改造必要性、改造动力以及改造策略等。最终将规划地块划分为新建用地、可改造用地、保留用地、已批用地四大类。地块控规分图图则作为指导地块出让和测算地块地价的主要依据。其内容包括土地使用控制、建筑建造控制、设施配套控制、行为活动控制。
规划总体结构为：南北两心、纵横双轴。“南北两心”指北部的社区服务中心和南部的公园绿心。“纵横双轴”指朝阳路商贸功能轴和淮耕路生态休闲轴。
创造性的将规划区内的商业主要分为三种类型：1.商业用地B1：用地性质商业为主，兼容少量其他用地，一般兼容量不高于20%。2.住商混合用地BR：用地性质以居住为主，兼容商业量在20%至40%之间。3.居住配套商业R22：属于居住配套公共服务设施用地。这样既确保沿街商业的连续业态，又确保开发商可以根据地块的具体情况选择适宜的布局方式。
4规划特色
4.1先导性
运用先进理念，打造紧缩城市，集约节约用地。通过设置具有市民生活保障、生活服务、文体娱乐等功能的小区级社区中心来实现城市用地的紧缩和城市用地的复合。
4.2前瞻性
根据现有总体规划，分析未来轨道站点的交通影响，通过TOD模式的用地布局强度规划，构建起“TOD+小区中心+核心开放空间”的交通直乘模式。鼓励沿国庆路、汽车站、轨道交通站点附近高强度开发，集中体现其作为城市门户的重要性。为实现人性、高效、节能的城市发展路径奠定了基础。分析高铁片区的影响，前瞻性的打造了高铁商业商务发展轴。以商贸、金融为主导业态，建筑造型以高大、时尚为主要特色，起到标志、引导城市形象的作用。
4.3示范性
针对老城更新和新区协调的要求，创造性的把规划策略概况为两个完善、两个提升。高度概况了新老城区混合地带的规划策略，对此类型的项目有示范性。
4.4统筹性
配套设施的布置遵循了统筹考虑的原则，如中小学的布局，除考虑规划区内的配套因素外，综合考虑了周边地区现状小学的吸引力。
5规划创新
1.新思路：理性选择发展空间，合理安排建设时序是老城更新的难点和重点，规划通过对现状所有地块进行综合评价，实现了对每个地块提出发展方向的综合指引。首先对项目现状的建筑质量、建筑高度、建筑密度、现状容积率四项指标进行整体性的宏观评价，从而对项目有个宏观的把握，在此基础上，对每个地块进行深化研究，对产权、用地性质等因素，把规划区分为42个地块，进行系统的综合评价。针对每个地块，规划进行了综合评价体系，评价体系主要包括地块名称、用地性质、用地面积的综述，然后对地块的开发强度进行分析，并得出地块可改造度和可行性的评价，再根据现状地块的用地性质和主导功能确定地块的改造必要性，此后根据地块的位置和发展机遇，提出地块的改造动力。最后对每个地块提出规划策略。
2.新模式：科学解读，并切实贯彻上位规划。通过对总规以及已编制的专项规划梳理，解读其对项目的要求和引导。梳理出已配建的设施和尚缺失的实施，然后根据地块的实际情况进行整合考虑，从而科学的配置各种配套设施，使三大设施可有效落地。
3.新类型：创造性的提出商业设施发展指引模式。规划对控制性详细规划中提出的刚性控制和弹性控制这一思想灵活运用，科学的把商业业态划分为纯商业、居住混合商业和居住配套商业，根据各类商业的特点，分别控制和引导，纯商业作为刚性控制用地，据准混合商业和配套商业昨引导开发为主，并提出不同的容积率、建筑密度的要求。
6结语
规划通过探索旧区更新与新区开发协调模式，并形成规划策略。对现状复杂的用地情况进行梳理，并形成用地开发指引。通过对商业业态的发展指引，实现了控规中刚性和弹性相结合规划要求。对于类似规划有一定的参考和指导价值。
参考文献：
[1] 赵敏.浅析《城乡规划法》控权下的控制性详细规划，城市规划[J]，2010年第2期
[2] 吴晓琴.高冰松.控制性详细规划编制技术探索，城市规划[J]，2011年第1期
[3] 张晓楠.新形势下控制性详细规划编制的思路分析，福建建筑[J]，2012年第3期
[4] 曹庆泳.以广州为例谈如何完善控制性详细规划编制，山西建筑[J]，2014年第3期
作者简介：
徐永，（1985.2-），女，皖肥西，学士学位、国家注册城市规划师、中级工程师。
摘要：老城更新与新区开发一直是城市规划工作的两个重要方向。前者多以解决现状问题为导向，后者多以实现规划目标为导向。如何能将两者有效融合，共同指导城市开发建设是城市规划面临的难题之一。朝阳东路两侧地区的控制性详细规划通过提出：两个完善、两个提升的规划策略。有效实现两者衔接，最终理性选择发展空间、合理安排建设时序的规划目标。
关键词：老城更新；新区拓展；地块评价；商业指引
1项目概况
规划项目占地2.26平方公里，位于淮南市东部老城区，距离东部核心区1.5公里。周边重大的影响因素包括：火车站、汽车站、龙湖东部商业圈及东城中心商业圈、部分新建小区，如盛世名门、金色家园、香格里拉、巴黎春天、斯瑞明珠城等。现状用地主要由居住用地、部分城中村和一些工业企业构成。规划区约涉及50家单位。用地权属明确，边界较为复杂，对于较大地块整体开发矛盾较多。
规划区的现状情况可以概括为两个方面，即优势资源因素和发展制约因素。优势资源因素包括：区位优势，规划区紧邻老城区，处于城市重要发展轴线上；交通优势，国庆路是城市对外道路，淮舜路是联系东部组团、山南新区的重要道路；开发优势，香格里拉等高档居住区将对本区产生辐射作用，淮南高铁站地区将进一步提升朝阳路发展轴线。发展制约因素包括：现状较复杂的用地情况，增加了操作难度与交易成本。复杂人口构成背后的社会问题，需要多方协调。
2项目定位与规划策略
规划对片区内的功能进行梳理，包括疏解与发展方向不符的功能，如工业，要求退城进园。保留强化城市功能：居住、商贸、办公。完善缺失功能：社区服务功能（文教体卫）。增加片区职能为城市形象展示。对项目的总体定位是配套设施完善的居住片区。
提出“两个完善”与“两个提升”的规划策略。两个完善为完善新建居住区公共服务配套。完善老住区基本公共服务配套。两个提升为提升淮舜路沿线的城市景观形象。提升现状城中村居民的居住质量。
3规划布局
方案在用地布局上体现了规划目标与现实情况结合的特点，在地块划分过程中以整体开发为主的同时，充分现状地块的综合评价，增加规划可操作性。针对规划出让的每一个地块均设置两张图则，即地块综合评价图和地块控规分图图则。
地块的综合评价图包括用地产权、用地性质、用地面积、建筑质量、开发强度、可改造度、改造必要性、改造动力以及改造策略等。最终将规划地块划分为新建用地、可改造用地、保留用地、已批用地四大类。地块控规分图图则作为指导地块出让和测算地块地价的主要依据。其内容包括土地使用控制、建筑建造控制、设施配套控制、行为活动控制。
规划总体结构为：南北两心、纵横双轴。“南北两心”指北部的社区服务中心和南部的公园绿心。“纵横双轴”指朝阳路商贸功能轴和淮耕路生态休闲轴。
创造性的将规划区内的商业主要分为三种类型：1.商业用地B1：用地性质商业为主，兼容少量其他用地，一般兼容量不高于20%。2.住商混合用地BR：用地性质以居住为主，兼容商业量在20%至40%之间。3.居住配套商业R22：属于居住配套公共服务设施用地。这样既确保沿街商业的连续业态，又确保开发商可以根据地块的具体情况选择适宜的布局方式。
4规划特色
4.1先导性
运用先进理念，打造紧缩城市，集约节约用地。通过设置具有市民生活保障、生活服务、文体娱乐等功能的小区级社区中心来实现城市用地的紧缩和城市用地的复合。
4.2前瞻性
根据现有总体规划，分析未来轨道站点的交通影响，通过TOD模式的用地布局强度规划，构建起“TOD+小区中心+核心开放空间”的交通直乘模式。鼓励沿国庆路、汽车站、轨道交通站点附近高强度开发，集中体现其作为城市门户的重要性。为实现人性、高效、节能的城市发展路径奠定了基础。分析高铁片区的影响，前瞻性的打造了高铁商业商务发展轴。以商贸、金融为主导业态，建筑造型以高大、时尚为主要特色，起到标志、引导城市形象的作用。
4.3示范性
针对老城更新和新区协调的要求，创造性的把规划策略概况为两个完善、两个提升。高度概况了新老城区混合地带的规划策略，对此类型的项目有示范性。
4.4统筹性
配套设施的布置遵循了统筹考虑的原则，如中小学的布局，除考虑规划区内的配套因素外，综合考虑了周边地区现状小学的吸引力。
5规划创新
1.新思路：理性选择发展空间，合理安排建设时序是老城更新的难点和重点，规划通过对现状所有地块进行综合评价，实现了对每个地块提出发展方向的综合指引。首先对项目现状的建筑质量、建筑高度、建筑密度、现状容积率四项指标进行整体性的宏观评价，从而对项目有个宏观的把握，在此基础上，对每个地块进行深化研究，对产权、用地性质等因素，把规划区分为42个地块，进行系统的综合评价。针对每个地块，规划进行了综合评价体系，评价体系主要包括地块名称、用地性质、用地面积的综述，然后对地块的开发强度进行分析，并得出地块可改造度和可行性的评价，再根据现状地块的用地性质和主导功能确定地块的改造必要性，此后根据地块的位置和发展机遇，提出地块的改造动力。最后对每个地块提出规划策略。
2.新模式：科学解读，并切实贯彻上位规划。通过对总规以及已编制的专项规划梳理，解读其对项目的要求和引导。梳理出已配建的设施和尚缺失的实施，然后根据地块的实际情况进行整合考虑，从而科学的配置各种配套设施，使三大设施可有效落地。
3.新类型：创造性的提出商业设施发展指引模式。规划对控制性详细规划中提出的刚性控制和弹性控制这一思想灵活运用，科学的把商业业态划分为纯商业、居住混合商业和居住配套商业，根据各类商业的特点，分别控制和引导，纯商业作为刚性控制用地，据准混合商业和配套商业昨引导开发为主，并提出不同的容积率、建筑密度的要求。
6结语
规划通过探索旧区更新与新区开发协调模式，并形成规划策略。对现状复杂的用地情况进行梳理，并形成用地开发指引。通过对商业业态的发展指引，实现了控规中刚性和弹性相结合规划要求。对于类似规划有一定的参考和指导价值。
参考文献：
[1] 赵敏.浅析《城乡规划法》控权下的控制性详细规划，城市规划[J]，2010年第2期
[2] 吴晓琴.高冰松.控制性详细规划编制技术探索，城市规划[J]，2011年第1期
[3] 张晓楠.新形势下控制性详细规划编制的思路分析，福建建筑[J]，2012年第3期
[4] 曹庆泳.以广州为例谈如何完善控制性详细规划编制，山西建筑[J]，2014年第3期
作者简介：
徐永，（1985.2-），女，皖肥西，学士学位、国家注册城市规划师、中级工程师。