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摘 要：不动产从古至今在人们的生活中一直扮演着重要的角色，然而我国的相关法律规定在这方面还欠缺成熟的理论、制度，因此不动产的相关问题一直是人们比较关注的法律方面的一块内容。为了让不动产因登记出现的相关问题得到有效的解决，所以笔者在阅读不动产相关的书籍上通过认真的研究，再结合我国司法现状，借鉴和学习国外在先进的制度和理论，从而真正实现受害人因不动产登记错误的救济权利，建立有效的赔偿机制。
关键词：不动产登记；法律责任；赔偿机制
1.前言
前些年颁布的《物权法》和《不动产登记条例》都是规定财产权，而不动产权占绝大部分。可见而知，不动产在我们生活中扮演着重要的角色，与我们有着利害关系。虽《不动产条例》作了相关的规定，北京和其他省市陆续出台与《不动产登记条例》相配套的规定，但是依然无法很好地解决出现的问题。不动产是国民的根本，是国家的根本，唯有处理好不动产在现实生活登记、流转等出现的问题，国民才会幸福，民生才会得到保障，国家才会欣欣向荣、繁荣富强。所以笔者从不动产登记过程中出现的诸多问题中选取登记机构的法律责任作相关研究。其意义在于对现法中一些不足的制度加以改进，并且保护人们的不动产相关权益。
2.不动产登记机构的法律责任
不动产登记是不动产登记部门以自己的名义实施行政活动，享有并行使行政职权，并且能够独立承担因行政活动而产生的法律责任，这说明不动产登记部门是适格的行政主体。登记，即行政机关应申请人要求，在政府有关登记薄册中记载相对方某种情况或事实，并依法予以正式确认的行为，即不动产登记的行政确认。[1]行政确认是具体的行政行为，其存在可诉性特点。根据《条例》规定，可以得出不动产登记机构的法律责任主要由以下四种方式引起的：
2.1因登记错误
《条例》第29条明确规定其记载错误的法律责任依其他相关法律法则处理。记载错误有两种情形：一是其机构的缘故导致其记载错误，主要有工作人员的过于自信、疏忽；二是当事人的因素，这种情况下工作人员或许与申请人恶意串通，也或许仅是过失。这些情形，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）里都有相应的条文加以配套。通过查阅《物权法》第22条，我们可以从中得知，其机构担当严格的无过错责任，即无论其机构正确与否，它都要担当赔偿责任，但其部门赔偿后能够向造成侵害害缘故的主体加以索赔，包括虚假申请人和存在过错的工作人员等。其记载错误的缘由可能是单一的或几种并存：申请人提供的记载材料虚假，其机构在查看历程中尽到查看职守却未能及时发现材料不真实而造成不正确的记载；申请人给予的记载材料不真实，并且机构没有做到到仔细查看而造成不正确的记载。缘由不重要，只要出现记载不正确，并且因此给权利人造成损害，其机构都应该对权利人给予赔偿。
2.2渎职行为
《条例》第30条介绍是登记机构工作人员渎职行为的法律责任。此条文中行为人的主观心理一般是故意，偶尔才是过失。在现实生活中触犯此条文规定的情形也是司空见惯的，因为并不是每一个国家工作人员都恪敬职守、兢兢业业、爱岗敬业。公民的财产中不动产是首要组成部分，权益近况和其他事项是表示其记载薄里的首要部分，是当事人享有它的根据。只有依法确凿登记，权利本上具有它相应阐明其内容和只属的功能，就相当于证据一样具有证明效力。其工作人员胡乱记录其信息，子虚乌有地登记，擅自不经他人同意更改记录信息、撕毁、变造、私用公权、不敬业敬职等作为，都会让实际情况与权利薄上记载的信息不相符合。
2.3 伪造、变造证书、证明
背离《条例》第31条原则的几类不合法行为的假造登记薄、证明由其单位或公安机关予以收缴，除此外，不遵守此条文的主体也应承担相应的同上面相同的3种法律责任。本条要注意的是违法行为主体在主观上都是故意心理，不存在过失或其他情况。违法行为更多的是不动产登记机构以外的主体。此条文中呈现出给相关权利人造成侵害的，一样要担当相应的民事责任，背离社会生活的正常进行和秩序的，依照相关的法律是侵犯主体受到处罚，但这种情况须造成严重后果，才可作出相应的时犯罪的人受到政治或经济上的损失而有所警戒。若行为严重到危害社会，依照法律应当受到刑罚处罚的，按相应的条文处以定罪及量刑。
2.4泄露登記信息
《条例》第32条介绍的是对其单位及其人员和资源共享机构因不保密其记载信息需承担相应法律责任，而第26条写的则是保密义务。因为不保密其记载信息背离法律章程，并且会让当事人此正当权益遭受侵害，所以此法条是保护当事人合法权益的商业秘密。
3构建不动产登记机构赔偿责任的途径和机制
3.1国家赔偿机制
前面已经详细说明其记载是一种行政行为，其机构因相关原因给当事人的正当权益导致侵害的，受害人可以向不动产登记部门申请国家行政赔偿，域外许多国家适用的是这种方式，如瑞士、日本等，我国也是如此。应注意的是其机构的全部作为导致他人其合法权益受到侵害不都是应承担行政赔偿，只有当代表国家活动时才是，相反的工作人员的个人活动时不在应用政府职权范畴内，它是民事活动的一块区域。行政赔付里，引起侵害的是其机构人员或其他人员，不动产登记部门实施赔付活动，最终承受赔付的却是国家，其经费来源于国库。正如所谓的“国家责任，机关赔偿”是对国家赔偿的最好概括。因为其单位的财产除来源于国家拨款之外，它就再没有其他可收入的资金。
国家赔偿符合我国基本国情，但是提起行政赔偿诉讼程序复杂，诉讼成本高，时间漫长，并且国家赔偿范围少，一般只赔偿直接损失，没有间接损失赔偿。这样不能有效地保护当事人的利益，不能使人民信服于政府机关。
3.2不动产登记责任险
不动产登记机构向保险公司投保关于这方面的险，由后者支付因登记机构给受害人造成的侵害加以赔付资金。其实，不动产登记责任险并不陌生，国外一些国家在这方面已经有实践。我国一些公司有着雄厚的资金，公司章程制度也比较健全，公司信誉度也高。所以可以借鉴国外一些国家建立不动产登记责任险职业化的公司。具体做法是：首先，当地人民政府应审查公司的相关方面，让具备其资质的公司担任此类职业。然后此类公司也像行政区域那样划分，各自对自己区域负责。最后，国家政府统一指导、引导这些公司关于不动产登记赔偿错误赔偿工作。 虽然通过投保不动产登记责任险这种做法有不少优点，但它也有不少弊端。其一，不动产登记责任险的责任中免除包括“被保险人的故意”，因为它是职业责任险的一种，职业责任险的责任免除此条款。其二，不动产登记机构向该些公司投保资金一般不会太多，而被造成损害的不动产价值数额巨大，若全由保险公司赔偿损害，这样会有失公平。
3.3不动产登记赔偿基金
不动产登记机构从其登记收费中提取一部分资金当做未来因其登记发生错误给公民造成侵害时的赔偿经费，此制度在国外一些国家也有先例。我国台湾地区在这方面制度也比较成熟，深圳市曾经已在实践中探究摸索过，但后面销声匿迹了。虽然这种模式做法也有不少的弊端：一方面，难以保证充足的资金来源，这些资金是从登记费用中抽取的。不动产登记收费按件标准数额较低，难以满足赔偿基金的数额要求。二是设立此制度在目前有相关的难度，建立赔偿基金的各种程序复杂。但是建立此制度有明显的优势：其一，最大好处在于有利于受害人的合法权益，使其能够快速地取得充分地赔偿。其二，能让其风险不会上升，甚至能使其下降，这种做法能使其机构运转得到良效的保障。其三，这有助于建设先前赔偿支付制度。无论是登记机构的赔偿责任，还是其他相关人员的赔偿责任，都可以适用此制度，并且这种制度在国外适用比较广泛。
4、结语
综合比较上面三种模式，不动产登记赔偿基金给受害人的赔偿范围无疑是最大的，并且相结合于无过错赔偿责任，对当事人是最有利的保护，也为国家财政中在这方面巨额赔偿减少沉重的负担。虽然上面提到不动产登记赔偿基金也有弊端，但在实物中，这些弊端却很少出现，难以保证资金来源的问题在实践中，每年出现不动产登记错误的案件少之又少，因为不动产登记每道程序都有严格的审查，能有效避免不动产登记错误。[2]所以这种模式的做法是完全能满足现状的要求，并且关于这方面建设的复杂问题也不必担心，我们能借鉴台湾的优秀制度，以此来解决出现的问题。建立此制度的复杂问题也不必担心，可以借鉴台湾在这方面的做法。所以，笔者在深入的研究中，从长远的发展观望，从立足于国情、社会的背景下，提出我国不动产登记错误赔偿制度可行的建议，即建立不动产登记赔偿基金。
參考文献
[1]曾爱.关于不动产登记中私权利保护的思考[ J ].消费导刊.2015（03）.
[2]赵晓鲁.试论我国不动产登记行为的性质[J].法制博览.2016（14）.
[3]孙文德.对侵权责任法中惩罚性赔偿的思考[J].法制与社会.2015（14）
[4]程啸.论我国不动产登记机构的统一[J].中国房地产.2011（13）
[5]马特.不动产登记条例争议问题探讨[J].理论与改革.2014（04）
注释：
[1]张向阳：《试论行政登记的性质及效果》，载《黔南民族师范学院学报》2009年4期，第50页。
[2]董巍：《不动产登记错误的防范与救济》，载《产业与科技论坛》，2015年11期，第30页。
作者简介
冯一峰（1993-），男，四川省金阳县人，成都市双流区四川大学法学专业 硕士研究生。
（作者单位：四川大学）
关键词：不动产登记；法律责任；赔偿机制
1.前言
前些年颁布的《物权法》和《不动产登记条例》都是规定财产权，而不动产权占绝大部分。可见而知，不动产在我们生活中扮演着重要的角色，与我们有着利害关系。虽《不动产条例》作了相关的规定，北京和其他省市陆续出台与《不动产登记条例》相配套的规定，但是依然无法很好地解决出现的问题。不动产是国民的根本，是国家的根本，唯有处理好不动产在现实生活登记、流转等出现的问题，国民才会幸福，民生才会得到保障，国家才会欣欣向荣、繁荣富强。所以笔者从不动产登记过程中出现的诸多问题中选取登记机构的法律责任作相关研究。其意义在于对现法中一些不足的制度加以改进，并且保护人们的不动产相关权益。
2.不动产登记机构的法律责任
不动产登记是不动产登记部门以自己的名义实施行政活动，享有并行使行政职权，并且能够独立承担因行政活动而产生的法律责任，这说明不动产登记部门是适格的行政主体。登记，即行政机关应申请人要求，在政府有关登记薄册中记载相对方某种情况或事实，并依法予以正式确认的行为，即不动产登记的行政确认。[1]行政确认是具体的行政行为，其存在可诉性特点。根据《条例》规定，可以得出不动产登记机构的法律责任主要由以下四种方式引起的：
2.1因登记错误
《条例》第29条明确规定其记载错误的法律责任依其他相关法律法则处理。记载错误有两种情形：一是其机构的缘故导致其记载错误，主要有工作人员的过于自信、疏忽；二是当事人的因素，这种情况下工作人员或许与申请人恶意串通，也或许仅是过失。这些情形，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）里都有相应的条文加以配套。通过查阅《物权法》第22条，我们可以从中得知，其机构担当严格的无过错责任，即无论其机构正确与否，它都要担当赔偿责任，但其部门赔偿后能够向造成侵害害缘故的主体加以索赔，包括虚假申请人和存在过错的工作人员等。其记载错误的缘由可能是单一的或几种并存：申请人提供的记载材料虚假，其机构在查看历程中尽到查看职守却未能及时发现材料不真实而造成不正确的记载；申请人给予的记载材料不真实，并且机构没有做到到仔细查看而造成不正确的记载。缘由不重要，只要出现记载不正确，并且因此给权利人造成损害，其机构都应该对权利人给予赔偿。
2.2渎职行为
《条例》第30条介绍是登记机构工作人员渎职行为的法律责任。此条文中行为人的主观心理一般是故意，偶尔才是过失。在现实生活中触犯此条文规定的情形也是司空见惯的，因为并不是每一个国家工作人员都恪敬职守、兢兢业业、爱岗敬业。公民的财产中不动产是首要组成部分，权益近况和其他事项是表示其记载薄里的首要部分，是当事人享有它的根据。只有依法确凿登记，权利本上具有它相应阐明其内容和只属的功能，就相当于证据一样具有证明效力。其工作人员胡乱记录其信息，子虚乌有地登记，擅自不经他人同意更改记录信息、撕毁、变造、私用公权、不敬业敬职等作为，都会让实际情况与权利薄上记载的信息不相符合。
2.3 伪造、变造证书、证明
背离《条例》第31条原则的几类不合法行为的假造登记薄、证明由其单位或公安机关予以收缴，除此外，不遵守此条文的主体也应承担相应的同上面相同的3种法律责任。本条要注意的是违法行为主体在主观上都是故意心理，不存在过失或其他情况。违法行为更多的是不动产登记机构以外的主体。此条文中呈现出给相关权利人造成侵害的，一样要担当相应的民事责任，背离社会生活的正常进行和秩序的，依照相关的法律是侵犯主体受到处罚，但这种情况须造成严重后果，才可作出相应的时犯罪的人受到政治或经济上的损失而有所警戒。若行为严重到危害社会，依照法律应当受到刑罚处罚的，按相应的条文处以定罪及量刑。
2.4泄露登記信息
《条例》第32条介绍的是对其单位及其人员和资源共享机构因不保密其记载信息需承担相应法律责任，而第26条写的则是保密义务。因为不保密其记载信息背离法律章程，并且会让当事人此正当权益遭受侵害，所以此法条是保护当事人合法权益的商业秘密。
3构建不动产登记机构赔偿责任的途径和机制
3.1国家赔偿机制
前面已经详细说明其记载是一种行政行为，其机构因相关原因给当事人的正当权益导致侵害的，受害人可以向不动产登记部门申请国家行政赔偿，域外许多国家适用的是这种方式，如瑞士、日本等，我国也是如此。应注意的是其机构的全部作为导致他人其合法权益受到侵害不都是应承担行政赔偿，只有当代表国家活动时才是，相反的工作人员的个人活动时不在应用政府职权范畴内，它是民事活动的一块区域。行政赔付里，引起侵害的是其机构人员或其他人员，不动产登记部门实施赔付活动，最终承受赔付的却是国家，其经费来源于国库。正如所谓的“国家责任，机关赔偿”是对国家赔偿的最好概括。因为其单位的财产除来源于国家拨款之外，它就再没有其他可收入的资金。
国家赔偿符合我国基本国情，但是提起行政赔偿诉讼程序复杂，诉讼成本高，时间漫长，并且国家赔偿范围少，一般只赔偿直接损失，没有间接损失赔偿。这样不能有效地保护当事人的利益，不能使人民信服于政府机关。
3.2不动产登记责任险
不动产登记机构向保险公司投保关于这方面的险，由后者支付因登记机构给受害人造成的侵害加以赔付资金。其实，不动产登记责任险并不陌生，国外一些国家在这方面已经有实践。我国一些公司有着雄厚的资金，公司章程制度也比较健全，公司信誉度也高。所以可以借鉴国外一些国家建立不动产登记责任险职业化的公司。具体做法是：首先，当地人民政府应审查公司的相关方面，让具备其资质的公司担任此类职业。然后此类公司也像行政区域那样划分，各自对自己区域负责。最后，国家政府统一指导、引导这些公司关于不动产登记赔偿错误赔偿工作。 虽然通过投保不动产登记责任险这种做法有不少优点，但它也有不少弊端。其一，不动产登记责任险的责任中免除包括“被保险人的故意”，因为它是职业责任险的一种，职业责任险的责任免除此条款。其二，不动产登记机构向该些公司投保资金一般不会太多，而被造成损害的不动产价值数额巨大，若全由保险公司赔偿损害，这样会有失公平。
3.3不动产登记赔偿基金
不动产登记机构从其登记收费中提取一部分资金当做未来因其登记发生错误给公民造成侵害时的赔偿经费，此制度在国外一些国家也有先例。我国台湾地区在这方面制度也比较成熟，深圳市曾经已在实践中探究摸索过，但后面销声匿迹了。虽然这种模式做法也有不少的弊端：一方面，难以保证充足的资金来源，这些资金是从登记费用中抽取的。不动产登记收费按件标准数额较低，难以满足赔偿基金的数额要求。二是设立此制度在目前有相关的难度，建立赔偿基金的各种程序复杂。但是建立此制度有明显的优势：其一，最大好处在于有利于受害人的合法权益，使其能够快速地取得充分地赔偿。其二，能让其风险不会上升，甚至能使其下降，这种做法能使其机构运转得到良效的保障。其三，这有助于建设先前赔偿支付制度。无论是登记机构的赔偿责任，还是其他相关人员的赔偿责任，都可以适用此制度，并且这种制度在国外适用比较广泛。
4、结语
综合比较上面三种模式，不动产登记赔偿基金给受害人的赔偿范围无疑是最大的，并且相结合于无过错赔偿责任，对当事人是最有利的保护，也为国家财政中在这方面巨额赔偿减少沉重的负担。虽然上面提到不动产登记赔偿基金也有弊端，但在实物中，这些弊端却很少出现，难以保证资金来源的问题在实践中，每年出现不动产登记错误的案件少之又少，因为不动产登记每道程序都有严格的审查，能有效避免不动产登记错误。[2]所以这种模式的做法是完全能满足现状的要求，并且关于这方面建设的复杂问题也不必担心，我们能借鉴台湾的优秀制度，以此来解决出现的问题。建立此制度的复杂问题也不必担心，可以借鉴台湾在这方面的做法。所以，笔者在深入的研究中，从长远的发展观望，从立足于国情、社会的背景下，提出我国不动产登记错误赔偿制度可行的建议，即建立不动产登记赔偿基金。
參考文献
[1]曾爱.关于不动产登记中私权利保护的思考[ J ].消费导刊.2015（03）.
[2]赵晓鲁.试论我国不动产登记行为的性质[J].法制博览.2016（14）.
[3]孙文德.对侵权责任法中惩罚性赔偿的思考[J].法制与社会.2015（14）
[4]程啸.论我国不动产登记机构的统一[J].中国房地产.2011（13）
[5]马特.不动产登记条例争议问题探讨[J].理论与改革.2014（04）
注释：
[1]张向阳：《试论行政登记的性质及效果》，载《黔南民族师范学院学报》2009年4期，第50页。
[2]董巍：《不动产登记错误的防范与救济》，载《产业与科技论坛》，2015年11期，第30页。
作者简介
冯一峰（1993-），男，四川省金阳县人，成都市双流区四川大学法学专业 硕士研究生。
（作者单位：四川大学）