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【摘要】近年来，房地产业发展迅速，尤其在北京，房价持续上涨，不同研究者对于房地产业是否出现了局部性泡沫各持己见，对于房地产业是否还是北京的支柱产业也争论不休。本文将根据国家的宏观调控政策对北京房地产业的发展划分为不同阶段，对其产出贡献度从直接贡献度与间接贡献度两个角度全面进行定量分析。本文认为，北京市房地产业对北京地区经济发展有较大带动作用和贡献度，但是，房地产业发展过热影响了其作为支柱产业的作用发挥。
【关键词】北京 房地产业 宏观调控政策 产出贡献度
一、北京市房地产业的宏观调控及发展阶段划分（2002-2012）
（一）北京市房地产业调控阶段划分
随着城镇化的进程加快，房地产业也加速发展，房价一直居高不下，作为主导产业，房地产业对整个国民经济的发展有着举足轻重的作用，因此，房地产业的稳定发展引起了政府的高度关注。多年来，政府对房地产业采取了多种措施来保证其稳定发展，根据采取的宏观调控可以对近十年房地产业的发展划分为四个阶段，见表1。
（二）调控效果
为了准确分析2002年～2012年北京市房地产业的动态发展，以及政策调控效果，本文选取这十年内北京市房地产开发投资额，及商品房销售价格指数两个指标进行分析。
从图1中可以看到，近十年北京市房地产投资额整体是增长趋势，但增长速度有不同程度的波动，2002年到2004年之间增长很快，在政府一系列的宏观调控后，增速在2005年大幅下降，加之2008年全球金融危机，北京市房地产投资额也受到影响。为积极应对危机，在国家宽松政策的引导下，北京市房地产投资额又迎来新一轮高速增长，并于2010年增速达到最大值。随限购等政策的出台，2012年北京市房地产投资额增速仅为3.86%。
2011年开始，国家统计局开始实施住宅销售价格指数统计，因此数据采取了2001年至2010年。从图2发现，2001～2003年房屋销售价格指数几乎没有变化，2004年开始价格一路高涨，并于2007年房屋销售价格指数达到峰值，总体一直处于高速增长中。
从两个指标看，北京市房地产在近十年内，一直处于快速发展时期，市场规模不断扩大，呈现出一片繁荣的景象，为稳定房价，国家调控频繁，力度逐渐加大，对抑制投机性需求起到了良好的效果，但是同时房价的高涨，调控后购房成本的增加也抑制了一部分刚性需求。
二、不同阶段北京市房地产业产出贡献度测算及其动态变化
（一）产出贡献度界定
产业贡献度是衡量一个产业对国民经济的贡献程度的指标，可以反映该产业在国民经济中的地位。房地产业具有高产业关联度等特性，因此，需从两个方面衡量房地产业对国民经济的贡献度，包括房地产业对国民经济的直接贡献度和房地产业带动其他相关产业发展对国民经济的间接贡献度。本文将采用增长值贡献法分别衡量各产业对国民经济的直接贡献度。具体计算公式如下。
直接贡献度=某产业增加值的增量/国民经济总产值增量
间接贡献度=∑（相关产业直接贡献度*房地产业对其总带动效应）
总贡献度=直接贡献度+间接贡献度
（二）测算方法及结果
1.北京市房地产业直接贡献度。本文采用增长值测算法对北京市房地产业的直接贡献度进行测算，该方法指某产业增加值的增量占国民经济增加值增量的比重。
为准确衡量，本文以2002年作为基期，剔除价格变动因素，分别计算出2002年至2012年北京市不变价GDP和不变价房地产增加值，并在此基础上计算出不变价GDP的增量变动额及不变价房地产业增量的变动额，进一步计算出2001年至2012年北京市房地产业对国民经济的直接贡献度（见表2）。
从图3显示：2002年～2012年间北京市房地产业对国民经济的直接贡献度有较大波动，可以用“三起三落”描述。2004年贡献度达到峰值31.33%，这与2003年对房地产业的鼓励政策有关，北京市房地产业得到了快速的发展；2008～2009年为应对金融危机保增长，对房地产业的宽松政策使其贡献度得到第二次快速上升；2011～2012年虽然国家采取了限购令等宏观调控，但其贡献度依然走高，2012年高达11.86%，北京市房地产业明显发展过热。而明显的下降点有2005年，2008年和2012年。由于“8.31”大限，“国五条”等调控政策使2005年贡献度急速回落到6.16%；2008年贡献度甚至跌至负数，主要受全球金融危机的影响，北京市房地产业也一度萧条，再加上2008年奥运会在北京的召开，北京市房地产业在很长一段时间限制施工，对房地产业的发展影响较大；在2010年贡献度更是飞速跌至-8.51%，这主要是对国家宏观调控政策的反映，2010年北京市实行了严格的房屋限购政策，使得住宅市场呈现萧条状态，也使得房地产业的贡献度大幅下降。
2.北京市房地产业间接贡献度。要计算北京市房地产业对国民经济总值的间接贡献度，需计算出其相关产业对国民经济的直接贡献度，再根据投入产出表计算出的房地产业对其他行业的总带動效应（表3）对各年各行业的直接贡献度修正，最后对各年份修正后的各产业的贡献度加总，可得每年房地产业对国民经济的间接贡献度，进而得总贡献度。
从结果显示，北京市房地产业的带动效应总体上呈减弱趋势，十年间平均间接贡献度甚至大于直接贡献度，可见，北京市房地产业对其他产业的带动作用是不容忽视的。2003年将房地产业确定为支柱产业，鼓励房地产业的发展，其总贡献度在2004年也因此达到最高；2008年由于经济危机及奥运会影响，总贡献度急速下滑；而2010年严厉的限购政策使总贡献度跌至负值。但从平均水平看，从2002年到2012年，北京市房地产业对国民经济的总平均贡献度达到了19.28%，这意味着北京市国民经济每增长100单位产值，房地产业平均贡献19.28单位产值，总贡献度是很大的。 3.不同调控阶段房地产业总贡献度动态比较。
通过对不同调控阶段房地产业平均贡献度的动态比较，北京房地产业的总贡献度呈现下滑趋势。自从2003年确定了房地产业作为支柱产业的发展地位，房地产业发展迅速，2004年至2007年虽采取众多调控政策，但抑制力度小于鼓励力度，2008年在全球金融危机大的宏观背景下，总贡献度明显下降，而且，随着2010年进入国家对房地产业宏观调控最严厉时期，房地产业的平均贡献度显然再次大幅下降。因此，本文认为，宏观调控对房地产业的贡献度有不可忽略的影响，严厉的宏观调控在一定程度上影响了房地产业重要作用的发挥。
三、主要结论及建议
（一）主要结论
1.北京市房地产业仍将作为支柱产业。有资料证明，产业的增加值占GDP百分之五以上的可称为支柱产业。本文经统计计算，北京市房地产业2002～2012年的平均直接贡献度高达9.04%，平均间接贡献度10.24%，平均总贡献度为19.28%。其带动效应将贡献度放大一倍之多，可见其产业关联度之高。而且，北京作为首都，需求旺盛，在接下来几年内仍将发挥其支柱产业的作用。
2.全球金融危机及严厉的宏观调控政策降低了房地产业的贡献度。2008年的金融危机对北京市房地产业的发展有较大影响，国家虽然为了保增长，紧缩政策转向宽松，但是在2008-2009两年间的总贡献度仍然大幅下降，可见，大的宏观背景，对人们的预期，对房地产业产业的发展等都有着巨大的影响。2010年严厉的限购政策等对北京市房地产业的发展也有明显的抑制作用，其总贡献度甚至跌至负值。
3.房地产业发展过热影响了该产业作为支柱产业的作用发挥。房地产业作为支柱产业，其发展速度和质量在一定程度上决定着整个经济社会的发展速度和质量，但是，从上文北京市房地产业对地区生产总值的贡献度来看，近十年有较大波动，房地产市场发展及其不稳定，加之宏观调控政策对房地产业的影响。因此，本文认为房地产业发展过热实际上影响了该产业作为支柱产业的作用发挥。
如果房地产业不能持续健康发展，也将给国民经济带来重大打击，该产业关联度高，特别是与资金密集型行业，与金融业有着紧密联系，若出现泡沫将影响巨大，因此对于房地产业的发展以及宏观调控的成败不仅会影响房地产业的兴衰，而且关系到整个国民经济的和谐发展，关系到整个社会的繁荣稳定。
（二）建议
住房的市场化改革，释放了城市居民的住房需求，我国房地产业发展步伐加快，群众的居住条件也相应得到了明显的改善。但同时，随着房地产市场的发展，越来越多的投资者将目光投向房地产业，高额利润回报使投资性需求高涨，也让房价非理性的随之飞速上升。面对高房价，国家的宏观调控政策在一定程度上稳定了房地产业的发展，但并未达到预期的效果。
高土地出让金，再加上营业税，增值税等税金，房地产开发商要求的高利润等，使得房价让普通百姓可望而不可即。因此，国家首先应加强保障性住房建设，并对自住性住房采取差别化管理，保障好生存性需求。其次，增加流转税改为增加持有税，抑制投机需求，并减少因流转税向消费者身上转嫁而形成的高房价。
城镇化将成为我国下一阶段拉动内需、促进经济增长的最大动力。房地产业又是基础性产业，因此，房地产业仍将作为支柱产业，但是不能过分强调和依赖房地产业，为充分发挥支柱产业的作用，国家需进一步明确其发展方向，做出合理的调控，使房地产业达到稳定合理的发展。
参考文献
[1]中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴2003-2012. http：//www.stats.gov.cn/tjsj/.
[2]北京市統计局.北京市统计年鉴2003-2012.http：//www.bjstats.gov.cn/.
[3]刘水杏，张凌云，贾卓，常潇琳.《北京市房地产业的社会经济效应》[M]，中国建筑工业出版社.2011年.
基金项目：本文是北京市教委面上项目《北京市房地产业发展过热与房地产业定位的关系研究》（项目编号：SM201210038002）的阶段性研究成果。
作者简介：田晓泽（1990-），女，研究生在读，首都经济贸易大学，研究方向：区域经济学。
【关键词】北京 房地产业 宏观调控政策 产出贡献度
一、北京市房地产业的宏观调控及发展阶段划分（2002-2012）
（一）北京市房地产业调控阶段划分
随着城镇化的进程加快，房地产业也加速发展，房价一直居高不下，作为主导产业，房地产业对整个国民经济的发展有着举足轻重的作用，因此，房地产业的稳定发展引起了政府的高度关注。多年来，政府对房地产业采取了多种措施来保证其稳定发展，根据采取的宏观调控可以对近十年房地产业的发展划分为四个阶段，见表1。
（二）调控效果
为了准确分析2002年～2012年北京市房地产业的动态发展，以及政策调控效果，本文选取这十年内北京市房地产开发投资额，及商品房销售价格指数两个指标进行分析。
从图1中可以看到，近十年北京市房地产投资额整体是增长趋势，但增长速度有不同程度的波动，2002年到2004年之间增长很快，在政府一系列的宏观调控后，增速在2005年大幅下降，加之2008年全球金融危机，北京市房地产投资额也受到影响。为积极应对危机，在国家宽松政策的引导下，北京市房地产投资额又迎来新一轮高速增长，并于2010年增速达到最大值。随限购等政策的出台，2012年北京市房地产投资额增速仅为3.86%。
2011年开始，国家统计局开始实施住宅销售价格指数统计，因此数据采取了2001年至2010年。从图2发现，2001～2003年房屋销售价格指数几乎没有变化，2004年开始价格一路高涨，并于2007年房屋销售价格指数达到峰值，总体一直处于高速增长中。
从两个指标看，北京市房地产在近十年内，一直处于快速发展时期，市场规模不断扩大，呈现出一片繁荣的景象，为稳定房价，国家调控频繁，力度逐渐加大，对抑制投机性需求起到了良好的效果，但是同时房价的高涨，调控后购房成本的增加也抑制了一部分刚性需求。
二、不同阶段北京市房地产业产出贡献度测算及其动态变化
（一）产出贡献度界定
产业贡献度是衡量一个产业对国民经济的贡献程度的指标，可以反映该产业在国民经济中的地位。房地产业具有高产业关联度等特性，因此，需从两个方面衡量房地产业对国民经济的贡献度，包括房地产业对国民经济的直接贡献度和房地产业带动其他相关产业发展对国民经济的间接贡献度。本文将采用增长值贡献法分别衡量各产业对国民经济的直接贡献度。具体计算公式如下。
直接贡献度=某产业增加值的增量/国民经济总产值增量
间接贡献度=∑（相关产业直接贡献度*房地产业对其总带动效应）
总贡献度=直接贡献度+间接贡献度
（二）测算方法及结果
1.北京市房地产业直接贡献度。本文采用增长值测算法对北京市房地产业的直接贡献度进行测算，该方法指某产业增加值的增量占国民经济增加值增量的比重。
为准确衡量，本文以2002年作为基期，剔除价格变动因素，分别计算出2002年至2012年北京市不变价GDP和不变价房地产增加值，并在此基础上计算出不变价GDP的增量变动额及不变价房地产业增量的变动额，进一步计算出2001年至2012年北京市房地产业对国民经济的直接贡献度（见表2）。
从图3显示：2002年～2012年间北京市房地产业对国民经济的直接贡献度有较大波动，可以用“三起三落”描述。2004年贡献度达到峰值31.33%，这与2003年对房地产业的鼓励政策有关，北京市房地产业得到了快速的发展；2008～2009年为应对金融危机保增长，对房地产业的宽松政策使其贡献度得到第二次快速上升；2011～2012年虽然国家采取了限购令等宏观调控，但其贡献度依然走高，2012年高达11.86%，北京市房地产业明显发展过热。而明显的下降点有2005年，2008年和2012年。由于“8.31”大限，“国五条”等调控政策使2005年贡献度急速回落到6.16%；2008年贡献度甚至跌至负数，主要受全球金融危机的影响，北京市房地产业也一度萧条，再加上2008年奥运会在北京的召开，北京市房地产业在很长一段时间限制施工，对房地产业的发展影响较大；在2010年贡献度更是飞速跌至-8.51%，这主要是对国家宏观调控政策的反映，2010年北京市实行了严格的房屋限购政策，使得住宅市场呈现萧条状态，也使得房地产业的贡献度大幅下降。
2.北京市房地产业间接贡献度。要计算北京市房地产业对国民经济总值的间接贡献度，需计算出其相关产业对国民经济的直接贡献度，再根据投入产出表计算出的房地产业对其他行业的总带動效应（表3）对各年各行业的直接贡献度修正，最后对各年份修正后的各产业的贡献度加总，可得每年房地产业对国民经济的间接贡献度，进而得总贡献度。
从结果显示，北京市房地产业的带动效应总体上呈减弱趋势，十年间平均间接贡献度甚至大于直接贡献度，可见，北京市房地产业对其他产业的带动作用是不容忽视的。2003年将房地产业确定为支柱产业，鼓励房地产业的发展，其总贡献度在2004年也因此达到最高；2008年由于经济危机及奥运会影响，总贡献度急速下滑；而2010年严厉的限购政策使总贡献度跌至负值。但从平均水平看，从2002年到2012年，北京市房地产业对国民经济的总平均贡献度达到了19.28%，这意味着北京市国民经济每增长100单位产值，房地产业平均贡献19.28单位产值，总贡献度是很大的。 3.不同调控阶段房地产业总贡献度动态比较。
通过对不同调控阶段房地产业平均贡献度的动态比较，北京房地产业的总贡献度呈现下滑趋势。自从2003年确定了房地产业作为支柱产业的发展地位，房地产业发展迅速，2004年至2007年虽采取众多调控政策，但抑制力度小于鼓励力度，2008年在全球金融危机大的宏观背景下，总贡献度明显下降，而且，随着2010年进入国家对房地产业宏观调控最严厉时期，房地产业的平均贡献度显然再次大幅下降。因此，本文认为，宏观调控对房地产业的贡献度有不可忽略的影响，严厉的宏观调控在一定程度上影响了房地产业重要作用的发挥。
三、主要结论及建议
（一）主要结论
1.北京市房地产业仍将作为支柱产业。有资料证明，产业的增加值占GDP百分之五以上的可称为支柱产业。本文经统计计算，北京市房地产业2002～2012年的平均直接贡献度高达9.04%，平均间接贡献度10.24%，平均总贡献度为19.28%。其带动效应将贡献度放大一倍之多，可见其产业关联度之高。而且，北京作为首都，需求旺盛，在接下来几年内仍将发挥其支柱产业的作用。
2.全球金融危机及严厉的宏观调控政策降低了房地产业的贡献度。2008年的金融危机对北京市房地产业的发展有较大影响，国家虽然为了保增长，紧缩政策转向宽松，但是在2008-2009两年间的总贡献度仍然大幅下降，可见，大的宏观背景，对人们的预期，对房地产业产业的发展等都有着巨大的影响。2010年严厉的限购政策等对北京市房地产业的发展也有明显的抑制作用，其总贡献度甚至跌至负值。
3.房地产业发展过热影响了该产业作为支柱产业的作用发挥。房地产业作为支柱产业，其发展速度和质量在一定程度上决定着整个经济社会的发展速度和质量，但是，从上文北京市房地产业对地区生产总值的贡献度来看，近十年有较大波动，房地产市场发展及其不稳定，加之宏观调控政策对房地产业的影响。因此，本文认为房地产业发展过热实际上影响了该产业作为支柱产业的作用发挥。
如果房地产业不能持续健康发展，也将给国民经济带来重大打击，该产业关联度高，特别是与资金密集型行业，与金融业有着紧密联系，若出现泡沫将影响巨大，因此对于房地产业的发展以及宏观调控的成败不仅会影响房地产业的兴衰，而且关系到整个国民经济的和谐发展，关系到整个社会的繁荣稳定。
（二）建议
住房的市场化改革，释放了城市居民的住房需求，我国房地产业发展步伐加快，群众的居住条件也相应得到了明显的改善。但同时，随着房地产市场的发展，越来越多的投资者将目光投向房地产业，高额利润回报使投资性需求高涨，也让房价非理性的随之飞速上升。面对高房价，国家的宏观调控政策在一定程度上稳定了房地产业的发展，但并未达到预期的效果。
高土地出让金，再加上营业税，增值税等税金，房地产开发商要求的高利润等，使得房价让普通百姓可望而不可即。因此，国家首先应加强保障性住房建设，并对自住性住房采取差别化管理，保障好生存性需求。其次，增加流转税改为增加持有税，抑制投机需求，并减少因流转税向消费者身上转嫁而形成的高房价。
城镇化将成为我国下一阶段拉动内需、促进经济增长的最大动力。房地产业又是基础性产业，因此，房地产业仍将作为支柱产业，但是不能过分强调和依赖房地产业，为充分发挥支柱产业的作用，国家需进一步明确其发展方向，做出合理的调控，使房地产业达到稳定合理的发展。
参考文献
[1]中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴2003-2012. http：//www.stats.gov.cn/tjsj/.
[2]北京市統计局.北京市统计年鉴2003-2012.http：//www.bjstats.gov.cn/.
[3]刘水杏，张凌云，贾卓，常潇琳.《北京市房地产业的社会经济效应》[M]，中国建筑工业出版社.2011年.
基金项目：本文是北京市教委面上项目《北京市房地产业发展过热与房地产业定位的关系研究》（项目编号：SM201210038002）的阶段性研究成果。
作者简介：田晓泽（1990-），女，研究生在读，首都经济贸易大学，研究方向：区域经济学。