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摘 要：契税这个税种作为地方财政收入的一项重要来源，在税收征管业务当中，由于其所涉及的行业多，而且与我国国民经济重要行业--房地产联系很紧密，所以在税收征管实践中也面临着许多热点和难点问题。
關键词：契税 实务 热点
近年来，随着中国改革开放的不断深入，经济水平不断提高和城市化建设速度的不断加快，房地产行业作为我国国民经济的重要行业也在不断发展，与房地产权属转移密切相关的契税，其征管领域和征税数额也随之不断增长，在契税征管中，出现了一些征纳双方理解上的盲点和误区。如何提升契税的征管质效，保障契税税收收入的及时足额入库，契税实务热点问题是值得进行梳理和研究的。
一、纳税人不能取得销售不动产发票的计税热点问题
在现实中，有些土地、房屋权属的转移是根据人民法院或仲裁委员会的生效法律文书而产生的，比如原房屋、土地产权人已经失踪、死亡或者拒不执行等，此时，纳税单位和个人就不能够取得销售不动产的发票，但是，根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》第一条规定，自2015年9月25日起，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人
不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。现实中，有些购买新建商品房的纳税单位和个人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已经办理完注销税务登记，或被税务机关列为非正常户，纳税单位和个人由此不能够取得销售不动产的发票，在这种情况下，《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》明确：税务机关在核实有关情况后，也必须受理纳税单位和个人的契税申报。
二、以“招拍挂”方式出让国有土地使用权的纳税人及计税依据根据《土地法》及国土资源部相关的部门规章的规定，我国经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等出让方式向社会公开出让。当有多个经济主体以“招拍挂”方式受让国有土地使用权时，税法认定将最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人，作为契税的纳税义务人。
三、契税计税依据的一般规定和特殊规定
（一）一般规定国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，是以土地和房屋的成交价格作为计税依据的，而将土地使用权和房屋进行赠予，则以征收机关参照土地使用权出售和房屋买卖的市场价格进行核定。
（二）特殊规定以房屋、土地抵偿债务或与实物进行交换房屋和土地，以房屋的现值，即现在购买此类房屋、土地的公允价值作为计税依据；以房屋、土地进行投资或作股权转让，以投资房产的价值或房产的买价作为计税依据；对纳税单位和个人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用作为计税依据；采取分期付款方式购买房屋附属设施、土地使用权、房屋所有权，以合同规定的总价款作为计税依据；双方互换房屋和土地，如果公允价值相等，可以免纳契税，只有当所交换的房屋或土地公允价值不相等时，才按超出部分金额，由支付差价的一方缴纳契税。
（三）出让国有土地使用权契税计税依据的确定其一，以协议方式出让的契税计税价格为成交价格。对于成交价格应该包括的内容，很多人仅仅从狭义上认为，应该包括土地出让金和土地补偿费而事实上，为了取得土地使用权，所支付的全部经济利益都应该包括在成交价格中，比如说：安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费和市政建设配套费等，在支付的经济利益的价值形态上，既可以是货币形态，也可是实物形态或无形资产等等。当没有成交价格或者成交价格明显偏低的时候，征收机关需要对契税的计税依据进行核定，核定是有顺序的，要先适用评估价格法，此方法需要经政府批准设立的房地产评估机构完成，具体来说，可以根据相同地段、同类房地产的情况进行综合评定，同时要经当地税务机关的确认。在评估价格法不适用的前提下，可以运用土地基准地价法，而且该土地基准地价要经县以上人民政府的公示；其二，以竞价方式出让的契税计税价格。此种方式契税的计税价格需要强调各种补偿费用，另外，成交价格还应该包括土地出让金、市政建设配套费在内；其三，先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权。
四、对购房人理退还契税的问题
一是有些纳税单位和个人购买房屋，比如期房，在缴纳契税后因种种原因要求退房，能否退还已缴纳的契税，成为大家关注的重点。对此税法有规定，能不能退还取决于该纳税单位和个人有没有办理房屋权属变更登记，及房屋的所有权有没有实质转移给该纳税单位和个人，该纳税单位和个人是不是最终承受了该房屋权属。税法对购房的单位和个人在退房时，如果尚未办理房屋权属变更登记，则可以退还已纳契税；但如果退房时已经办理了房屋权属变更登记，则就不能要求退还已纳契税了。《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）规定：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。值得注意的是，购房人若以按揭、抵押贷款方式购买房屋，购房人与原产权人之间的房屋产权转移的契税纳税义务发生时间为其从银行取得抵押凭证时，此时就必须依法缴纳契税了。
二是有些产权转移行为是经法院判决的无效产权转移行为，比如，一方认为原合同有重大瑕疵，向法院起诉，要求判令原签订的房地产买卖合同无效。法院受理后，经调查，支持了该诉求，判决原签订的房地产买卖合同无效。此时，经法院判决，该产权转移为无效产权转移行为，不征收契税。如果法院判决时，契税已经缴纳，征税机关还应予以退还。
五、同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转的计税问题
根据《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号）规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间、个体工商户与经营者之间土地、房屋权属的划转和房屋土地权属转移，都是免征契税的。
参考文献：
[1]贾康.建设创新型国家的财税政策与体制变革[M].北京：中国社会科学出版社，2011.
[2]许明.房地产税收政策深度解析[M].中国市场出版社，2013.
[3]杨永义.财产行为税政策解析与实务操作[M].北京：中国税务出版社，2015.
作者简介：
邢哲（1992？—），男，山西太原人，山西财经大学2015（法学）学术硕士研究生，研究方向：经济法.
课题项目：契税制度改革研究编号：K133013
關键词：契税 实务 热点
近年来，随着中国改革开放的不断深入，经济水平不断提高和城市化建设速度的不断加快，房地产行业作为我国国民经济的重要行业也在不断发展，与房地产权属转移密切相关的契税，其征管领域和征税数额也随之不断增长，在契税征管中，出现了一些征纳双方理解上的盲点和误区。如何提升契税的征管质效，保障契税税收收入的及时足额入库，契税实务热点问题是值得进行梳理和研究的。
一、纳税人不能取得销售不动产发票的计税热点问题
在现实中，有些土地、房屋权属的转移是根据人民法院或仲裁委员会的生效法律文书而产生的，比如原房屋、土地产权人已经失踪、死亡或者拒不执行等，此时，纳税单位和个人就不能够取得销售不动产的发票，但是，根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》第一条规定，自2015年9月25日起，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人
不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。现实中，有些购买新建商品房的纳税单位和个人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已经办理完注销税务登记，或被税务机关列为非正常户，纳税单位和个人由此不能够取得销售不动产的发票，在这种情况下，《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》明确：税务机关在核实有关情况后，也必须受理纳税单位和个人的契税申报。
二、以“招拍挂”方式出让国有土地使用权的纳税人及计税依据根据《土地法》及国土资源部相关的部门规章的规定，我国经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等出让方式向社会公开出让。当有多个经济主体以“招拍挂”方式受让国有土地使用权时，税法认定将最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人，作为契税的纳税义务人。
三、契税计税依据的一般规定和特殊规定
（一）一般规定国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，是以土地和房屋的成交价格作为计税依据的，而将土地使用权和房屋进行赠予，则以征收机关参照土地使用权出售和房屋买卖的市场价格进行核定。
（二）特殊规定以房屋、土地抵偿债务或与实物进行交换房屋和土地，以房屋的现值，即现在购买此类房屋、土地的公允价值作为计税依据；以房屋、土地进行投资或作股权转让，以投资房产的价值或房产的买价作为计税依据；对纳税单位和个人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用作为计税依据；采取分期付款方式购买房屋附属设施、土地使用权、房屋所有权，以合同规定的总价款作为计税依据；双方互换房屋和土地，如果公允价值相等，可以免纳契税，只有当所交换的房屋或土地公允价值不相等时，才按超出部分金额，由支付差价的一方缴纳契税。
（三）出让国有土地使用权契税计税依据的确定其一，以协议方式出让的契税计税价格为成交价格。对于成交价格应该包括的内容，很多人仅仅从狭义上认为，应该包括土地出让金和土地补偿费而事实上，为了取得土地使用权，所支付的全部经济利益都应该包括在成交价格中，比如说：安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费和市政建设配套费等，在支付的经济利益的价值形态上，既可以是货币形态，也可是实物形态或无形资产等等。当没有成交价格或者成交价格明显偏低的时候，征收机关需要对契税的计税依据进行核定，核定是有顺序的，要先适用评估价格法，此方法需要经政府批准设立的房地产评估机构完成，具体来说，可以根据相同地段、同类房地产的情况进行综合评定，同时要经当地税务机关的确认。在评估价格法不适用的前提下，可以运用土地基准地价法，而且该土地基准地价要经县以上人民政府的公示；其二，以竞价方式出让的契税计税价格。此种方式契税的计税价格需要强调各种补偿费用，另外，成交价格还应该包括土地出让金、市政建设配套费在内；其三，先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权。
四、对购房人理退还契税的问题
一是有些纳税单位和个人购买房屋，比如期房，在缴纳契税后因种种原因要求退房，能否退还已缴纳的契税，成为大家关注的重点。对此税法有规定，能不能退还取决于该纳税单位和个人有没有办理房屋权属变更登记，及房屋的所有权有没有实质转移给该纳税单位和个人，该纳税单位和个人是不是最终承受了该房屋权属。税法对购房的单位和个人在退房时，如果尚未办理房屋权属变更登记，则可以退还已纳契税；但如果退房时已经办理了房屋权属变更登记，则就不能要求退还已纳契税了。《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）规定：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。值得注意的是，购房人若以按揭、抵押贷款方式购买房屋，购房人与原产权人之间的房屋产权转移的契税纳税义务发生时间为其从银行取得抵押凭证时，此时就必须依法缴纳契税了。
二是有些产权转移行为是经法院判决的无效产权转移行为，比如，一方认为原合同有重大瑕疵，向法院起诉，要求判令原签订的房地产买卖合同无效。法院受理后，经调查，支持了该诉求，判决原签订的房地产买卖合同无效。此时，经法院判决，该产权转移为无效产权转移行为，不征收契税。如果法院判决时，契税已经缴纳，征税机关还应予以退还。
五、同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转的计税问题
根据《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号）规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间、个体工商户与经营者之间土地、房屋权属的划转和房屋土地权属转移，都是免征契税的。
参考文献：
[1]贾康.建设创新型国家的财税政策与体制变革[M].北京：中国社会科学出版社，2011.
[2]许明.房地产税收政策深度解析[M].中国市场出版社，2013.
[3]杨永义.财产行为税政策解析与实务操作[M].北京：中国税务出版社，2015.
作者简介：
邢哲（1992？—），男，山西太原人，山西财经大学2015（法学）学术硕士研究生，研究方向：经济法.
课题项目：契税制度改革研究编号：K133013