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【摘 要】从“旅游经济学”的角度来考察旅游产业的发展，其不单是对自然资源的有效开发，还需要人为的引入诸多辅助配套设施。从而，使得旅游地产的发展成为支撑旅游产业发展的重要因素。目前，在我国旅游地产发展中存在着开发缺乏充分的科学论证，以及缺少与当地的衔接性等问题。因此，在发展中应满足：区位布局的合理化、区域植根性的有效化，以及地产功能的动态调整化。
【关键词】经济转型；旅游商业地产；开发；发展
伴隨着我国文化产业大发展战略的实施，作为广义文化产业中的“旅游产业”如何发展，已在近年来得到了业界和学界的重视。不难理解，旅游产业的大力发展不仅适应了我国民众消费结构不断升级的现实，也迎合了我国构建国家软实力的需要。从“旅游经济学”的角度来考察旅游产业的发展，其不单是对自然资源的有效开发，还需要人为的引入诸多辅助配套设施。从而，使得旅游地产的发展成为支撑旅游产业发展的重要因素。
所谓“旅游地产”可以界定为：所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目总称。之所以笔者强调旅游地产发展的重要性，主要处于这样几点考虑：（1）其是提升传统旅游项目品质的主要途径；（2）其是优化我国旅游产业发展的未来趋势。
正因如此，在经济转型下笔者尝试对“旅游地产的发展”展开探讨。为了将问题具体化，本文以“旅游商业地产”作为考察对象。
1 目前旅游地产发展面临的挑战
不可否认，在我国房地产业大力发展的近10年时间里，涉及到旅游地产发展领域的成果仍是显著的。以四川地震灾后重建为契机的旅游产业打造，不论“北川新城”还是“都江堰”，都从自身旅游地产的开发中带动了当地经济的发展。然而，从全国整体来看目前还存在着以下挑战。
1.1 旅游地产开发缺乏充分的科学论证
众所周知，旅游地产的开发是一项高投入，但能获得长期回报的项目。根据有关数据显示，旅游地产项目的收益回报期可达50年以上。然而，这一结果是建立在市场消费需求被充分释放的基础之上。若要获得这一消费需求效果，就需要首先运用经济学、统计学原理对项目本身的可行性展开论证。从目前诸多旅游地产的开发来看，在资本逐利性的内生冲动下，开发商往往根据经验在某旅游资源区植入地产，之后再通过概念抄作来吸引消费者前来购买。这种开发模式在目前的经济环境下，开发商无疑于“用卵击石”。最后，一般都会是血本无归。
1.2 旅游地产开发缺少与当地的衔接性
与通常的房地产开发不同，旅游地产必然须与周边的旅游资源形成耦合共生效应。这种共生效应分别反映到：（1）地产的布局；（2）地产的功能定位；（3）地产的日常管理等因素上来。然而，根据笔者的调研结果可知：由于旅游资源的开发一般由各级政府主导，而旅游地产的开发则由公司主导，这样就可能产生二者之间的信息沟通缺失。基于这一前提，必然导致旅游地产开发缺少与当地的衔接性。从而，弱化了该旅游地产的商业价值。
由此可见，应结合现阶段的经济转型背景，优化旅游产业的发展来应对上述挑战。
2 经济转型对旅游地产发展提出的原则
“经济转型”的提出，不仅反映了我国政府对国际经济大环境的审时度势，更是我国经济可持续发展的内在要求。在国家目前增大对房地产业宏观调控的背景下，同样需要对旅游地产发展提出以下几点原则。
2.1 合理配置地产资源
“转变经济发展方式”本身就内含有资源节约的要求；并且，在此基础上提出了发展低碳经济的目标导向。从而，这样一来就把“环境保护”纳入到了经济发展方式的转变之中。
具体而言，上述背景在针对旅游地产发展所提出的原则包括：
2.1.1 优化区位布局的原则。在旅游地产开发的本身物质资源总量不变的前提下，需要对地产区位布局与设点进行合理化论证。其有助于：（1）最大化的增加该旅游地产的外部性，从而充分实现其社会效益目标；（2）作为旅游项目的辅助设施，能在优越的区位布局上吸引更多的消费者，从而充分实现其经济效益目标。
2.1.2 增强区域植根性原则。从旅游产业的整体效用来看，消费者首先是对某旅游项目产生偏好，之后再通过旅游地产所提供的功能平台，来增大自身的效用获取。由此可见，旅游地产在开发过程中应增强其区域植根性。如，在旅游商业地产开发中，应将当地旅游资源所反映出的生态、人文等信息纳入到开发理念之中。
2.2 动态调整地产功能
作为一种商业行为，其必然须与市场需求为导向。而市场需求在消费者收入状况、消费偏好改变的情形下，也将或多、或少的发生变化。与此同时，旅游地产本身又体现为一种不动产，从而增大了动态调整地产功能的必要性。在以旅游商业地产为主的开发中，功能的调整可以围绕着：娱乐、商务、餐饮等环节展开。
3 原则导向下旅游地产发展的途径
在构建具体的旅游地产发展途径中，笔者将在生态旅游项目的范围内来阐述。在阐述过程中，也将结合上文所提到的观点来展开。
3.1 区位布局的合理化构建
以生态旅游项目为特征的旅游资源，往往分布于特定的区域范围。尽管随着对资源的逐步开发，人们可以进入的空间地理范围将向纵深延伸。然而，作为以商业为目的的旅游商业地产，其在布局上仍需从：消费者人口密度、资源开发成熟度、与外部环境连接的方便度等环节来论证区位布局。并且，由于同一旅游项目往往存在多家旅游地产开发商，这就意味着某一开发商还需要从自身的组织资源出发，来具体选择合适的区位。
3.2 区域植根性的有效构建
旅游商业地产开发商在与旅游资源管理处进行充分沟通的同时，还应深刻理解该旅游资源所内含的文化和历史要素。不难理解，当挖掘出其中的文化和历史要素后，才能借助这个平台通过广告来推广自身的地产类商品。为此，在可行性论证过程中，不仅需要聘请工程类专家，还应聘请历史文化类专家作为创意顾问。通过硬件和软件的充分融合，必然将增强该旅游商业地产的区域植根性。
3.3 地产功能的动态性构建
以不动产的形式而存在的旅游商业地产，在实施动态性功能调整时，主要是通过优化自身业务承接方向来实现的。根据笔者的市场调查可知：现阶段公司普遍喜欢将商务会议，以及团队拓展运动移至到生态类型的旅游景区来。由此，根据这一消费偏好，旅游地产开发商在其中的功能定位上，便可以以商务会议、住宿、户外健身为主导。在实施动态调整时，主要是针对提升以上功能来进行。而不需要临时增设商务地产的开发。
综上所述，从以上三个方面入手便能较好的推动旅游地产的发展。
4 小结
旅游地产的开发将有力支撑当地旅游业的发展，这与我国大力发展文化产业间存在着巨大的适应性。在开展具体的旅游地产开发时，应在科学论证、充分调研的基础上来进行。特别针对旅游地产的创意，应将旅游资源的生态内涵、文化内涵纳入其中。
在发展中应满足：合理配置地产资源、动态调整地产功能的原则导向下，来建构我国旅游地产的未来发展；与此同时，这也是对我国经济发展方式转变的一种适应。具体而言，须在“区位布局的合理化、区域植根性的有效化，以及地产功能的动态调整化”的途径下来完善旅游地产的开发与发展。惟有这样，才能最终达到适应我国民众消费结构不断升级的现实目标。
参考文献：
[1]陈俊彬.旅游地产运营模式及对策研究[D].北京交通大学,2011年6月.
[2]翁芳玲.旅游地产规划的思考——以皖镇旅游地产项目为例[J].华中建筑,2009, (11).
[3]高兵.从单一度假地产到综合性旅游地产开发[N].中国旅游报,2009年10月.
[4]黄丽娟.共享旅游地产大“蛋糕”——中国旅游投资股份有限公司董事长刘华云谈中国旅游地产前景[J]. 房地产导刊,2006, (6).
【关键词】经济转型；旅游商业地产；开发；发展
伴隨着我国文化产业大发展战略的实施，作为广义文化产业中的“旅游产业”如何发展，已在近年来得到了业界和学界的重视。不难理解，旅游产业的大力发展不仅适应了我国民众消费结构不断升级的现实，也迎合了我国构建国家软实力的需要。从“旅游经济学”的角度来考察旅游产业的发展，其不单是对自然资源的有效开发，还需要人为的引入诸多辅助配套设施。从而，使得旅游地产的发展成为支撑旅游产业发展的重要因素。
所谓“旅游地产”可以界定为：所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目总称。之所以笔者强调旅游地产发展的重要性，主要处于这样几点考虑：（1）其是提升传统旅游项目品质的主要途径；（2）其是优化我国旅游产业发展的未来趋势。
正因如此，在经济转型下笔者尝试对“旅游地产的发展”展开探讨。为了将问题具体化，本文以“旅游商业地产”作为考察对象。
1 目前旅游地产发展面临的挑战
不可否认，在我国房地产业大力发展的近10年时间里，涉及到旅游地产发展领域的成果仍是显著的。以四川地震灾后重建为契机的旅游产业打造，不论“北川新城”还是“都江堰”，都从自身旅游地产的开发中带动了当地经济的发展。然而，从全国整体来看目前还存在着以下挑战。
1.1 旅游地产开发缺乏充分的科学论证
众所周知，旅游地产的开发是一项高投入，但能获得长期回报的项目。根据有关数据显示，旅游地产项目的收益回报期可达50年以上。然而，这一结果是建立在市场消费需求被充分释放的基础之上。若要获得这一消费需求效果，就需要首先运用经济学、统计学原理对项目本身的可行性展开论证。从目前诸多旅游地产的开发来看，在资本逐利性的内生冲动下，开发商往往根据经验在某旅游资源区植入地产，之后再通过概念抄作来吸引消费者前来购买。这种开发模式在目前的经济环境下，开发商无疑于“用卵击石”。最后，一般都会是血本无归。
1.2 旅游地产开发缺少与当地的衔接性
与通常的房地产开发不同，旅游地产必然须与周边的旅游资源形成耦合共生效应。这种共生效应分别反映到：（1）地产的布局；（2）地产的功能定位；（3）地产的日常管理等因素上来。然而，根据笔者的调研结果可知：由于旅游资源的开发一般由各级政府主导，而旅游地产的开发则由公司主导，这样就可能产生二者之间的信息沟通缺失。基于这一前提，必然导致旅游地产开发缺少与当地的衔接性。从而，弱化了该旅游地产的商业价值。
由此可见，应结合现阶段的经济转型背景，优化旅游产业的发展来应对上述挑战。
2 经济转型对旅游地产发展提出的原则
“经济转型”的提出，不仅反映了我国政府对国际经济大环境的审时度势，更是我国经济可持续发展的内在要求。在国家目前增大对房地产业宏观调控的背景下，同样需要对旅游地产发展提出以下几点原则。
2.1 合理配置地产资源
“转变经济发展方式”本身就内含有资源节约的要求；并且，在此基础上提出了发展低碳经济的目标导向。从而，这样一来就把“环境保护”纳入到了经济发展方式的转变之中。
具体而言，上述背景在针对旅游地产发展所提出的原则包括：
2.1.1 优化区位布局的原则。在旅游地产开发的本身物质资源总量不变的前提下，需要对地产区位布局与设点进行合理化论证。其有助于：（1）最大化的增加该旅游地产的外部性，从而充分实现其社会效益目标；（2）作为旅游项目的辅助设施，能在优越的区位布局上吸引更多的消费者，从而充分实现其经济效益目标。
2.1.2 增强区域植根性原则。从旅游产业的整体效用来看，消费者首先是对某旅游项目产生偏好，之后再通过旅游地产所提供的功能平台，来增大自身的效用获取。由此可见，旅游地产在开发过程中应增强其区域植根性。如，在旅游商业地产开发中，应将当地旅游资源所反映出的生态、人文等信息纳入到开发理念之中。
2.2 动态调整地产功能
作为一种商业行为，其必然须与市场需求为导向。而市场需求在消费者收入状况、消费偏好改变的情形下，也将或多、或少的发生变化。与此同时，旅游地产本身又体现为一种不动产，从而增大了动态调整地产功能的必要性。在以旅游商业地产为主的开发中，功能的调整可以围绕着：娱乐、商务、餐饮等环节展开。
3 原则导向下旅游地产发展的途径
在构建具体的旅游地产发展途径中，笔者将在生态旅游项目的范围内来阐述。在阐述过程中，也将结合上文所提到的观点来展开。
3.1 区位布局的合理化构建
以生态旅游项目为特征的旅游资源，往往分布于特定的区域范围。尽管随着对资源的逐步开发，人们可以进入的空间地理范围将向纵深延伸。然而，作为以商业为目的的旅游商业地产，其在布局上仍需从：消费者人口密度、资源开发成熟度、与外部环境连接的方便度等环节来论证区位布局。并且，由于同一旅游项目往往存在多家旅游地产开发商，这就意味着某一开发商还需要从自身的组织资源出发，来具体选择合适的区位。
3.2 区域植根性的有效构建
旅游商业地产开发商在与旅游资源管理处进行充分沟通的同时，还应深刻理解该旅游资源所内含的文化和历史要素。不难理解，当挖掘出其中的文化和历史要素后，才能借助这个平台通过广告来推广自身的地产类商品。为此，在可行性论证过程中，不仅需要聘请工程类专家，还应聘请历史文化类专家作为创意顾问。通过硬件和软件的充分融合，必然将增强该旅游商业地产的区域植根性。
3.3 地产功能的动态性构建
以不动产的形式而存在的旅游商业地产，在实施动态性功能调整时，主要是通过优化自身业务承接方向来实现的。根据笔者的市场调查可知：现阶段公司普遍喜欢将商务会议，以及团队拓展运动移至到生态类型的旅游景区来。由此，根据这一消费偏好，旅游地产开发商在其中的功能定位上，便可以以商务会议、住宿、户外健身为主导。在实施动态调整时，主要是针对提升以上功能来进行。而不需要临时增设商务地产的开发。
综上所述，从以上三个方面入手便能较好的推动旅游地产的发展。
4 小结
旅游地产的开发将有力支撑当地旅游业的发展，这与我国大力发展文化产业间存在着巨大的适应性。在开展具体的旅游地产开发时，应在科学论证、充分调研的基础上来进行。特别针对旅游地产的创意，应将旅游资源的生态内涵、文化内涵纳入其中。
在发展中应满足：合理配置地产资源、动态调整地产功能的原则导向下，来建构我国旅游地产的未来发展；与此同时，这也是对我国经济发展方式转变的一种适应。具体而言，须在“区位布局的合理化、区域植根性的有效化，以及地产功能的动态调整化”的途径下来完善旅游地产的开发与发展。惟有这样，才能最终达到适应我国民众消费结构不断升级的现实目标。
参考文献：
[1]陈俊彬.旅游地产运营模式及对策研究[D].北京交通大学,2011年6月.
[2]翁芳玲.旅游地产规划的思考——以皖镇旅游地产项目为例[J].华中建筑,2009, (11).
[3]高兵.从单一度假地产到综合性旅游地产开发[N].中国旅游报,2009年10月.
[4]黄丽娟.共享旅游地产大“蛋糕”——中国旅游投资股份有限公司董事长刘华云谈中国旅游地产前景[J]. 房地产导刊,2006, (6).