随着国家政策一系列调控措施的出台，中国楼市特别是房地产业中的主力——住宅开发，已进入到竞争激烈、利润摊薄、风险加大的成熟期。为了谋求更大的发展，许多地产企业把一部分人力、财力转投到商业地产和旅游地产开发中来，形成了一股由一线城市、到二线城市，甚至三四线城市的，围绕城市综合体开发的商业地产和旅游商务地产热潮。
　　旅游地产现状
　　所谓旅游地产，是指依托周边旅游资源而建，有别于传统住宅项目的，融合旅游、休闲、度假、居住等功能为一体的地产项目。国内旅游地产的概念最早兴起于海南。早在上世纪90年代中后期，海南的开发商为了盘活当地房地产业，打出了“旅游地产”这个概念。旅游地产发展至今已经呈现出几乎火爆的态势，从南到北都在开发，重点集中在海南、山东半岛、云南、广西、东北、长三角等地区。
　　根据《上海邮轮经济发展“十二五”规划》，至“十二五”期末，上海要成为东亚地区邮轮枢纽港和亚太地区（继新加坡、香港之后的）三大邮轮中心之一。其实，这只是上海建设世界著名旅游城市目标的一个组成部分。据了解，旅游业已被确立为上海战略性支柱产业，根据上海“十二五”规划，包括迪斯尼、华侨城二期项目在内，共有13个旅游项目进入“十二五”重点建设项目清单，总投资达到400亿元，这是上海在世博会后对旅游项目投资的最大手笔。
　　上海建设国际旅游城市的努力。也是我国当前旅游城市建设的缩影。除了上海之外，目前包括江苏、重庆、海南、湖南等在内的27个省市都已纷纷提出建设“旅游城市”和“旅游强省”的口号。
　　业内人士分析，国际惯例表明，当一国人均GDP达到5000美元，就进入国内高级旅游和国际旅游的快速增长期，旅游形态也将由观光旅游升级为休闲旅游和度假旅游。根据2012年世界各国GDP排名，中国人均GDP为5670美元，因此旅游业发展与升级进程将进一步加快。
　　在这样的转变中，旅游地产行业必将受益。据了解，目前已有先知先觉的开发商开始大手笔投资旅游地产。在旅游地产相对比较集中的海南，早已经能够见到万科、鲁能、保利地产、富力等知名开发商的身影。同时，自2010年以来，国内标杆企业也开始陆续在全国范围内布局旅游地产，如万达集团斥巨资在长白山等地投资多个旅游度假区项目，龙湖地产也不断在烟台、玉溪等地拿地，打造旅游地产项目。
　　杜绝“真房产假旅游”
　　当前，一些原来做房地产的企业现在拿地越来越困难，加上旅游的概念后，不仅拿地好拿，政府在政策上也可能给予一定的优惠。很多所谓旅游地产项目，只有地产，没有环境、没有特色和良好的经营管理，这类项目仅仅是化了妆的旅游地产，就是简单的房地产。随着旅游地产投资愈演愈烈，必须控制“真房产假旅游”的乱象。
　　美国哈佛大学设计学硕士、清华大学副教授周榕认为，旅游地产实际上是一种稀缺形式的资源，是旅游资源，或旅游目的地所在的土地资源和空间资源支配权的分配过程。他建议在开发旅游地产的同时，应该吸取十几年来在城市房地产开发过程中的粗放性资源组织的教训，否则，旅游土地资源很快就会是一个告急或吃紧的状态，应注意避免用粗放性的办法进入旅游产业。北京中坤地产总经理徐秉迪则认为。旅游地产必须遵循保护性原则。在对旅游资源尽可能保护的原则下，把价值充分开发，是旅游地产最核心的内容。
　　值得注意的是，近年来随着越来越多的湿地别墅、森林别墅、填海建房项目如雨后春笋般涌现，我们的生态环境也在面临着不可承受之重。据统计，从20世纪50年代以来，我国湿地开垦面积达1000万公顷，全国沿海滩涂面积已削减过半。旅游地产的发展本身就是要依托环境，包括清新的空气，良好的水资源。开发旅游地产过程中破坏环境的行为是不可取的。
　　去年，国家先后出台两个文件，明确表示严厉打击借旅游的名义开发房地产的行为。
　　2012年2月16日，央行、国家发改委、国家旅游局、银监会、证监会、保监会、外汇管理局七部委联合发布《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》，鼓励旅游类的企业上市融资，同时也明确严查借旅游项目名义变相进行房地产开发。对高尔夫球场、大型主题公园、城市水源地的观光农业等国家明令禁止或限制发展的旅游项目，应严格禁止或限制发放贷款。去年4月23日，国家旅游局再次重申要严查借旅游之名开发房地产，坚决切割旅游与征地拆迁、房地产开发的关联，防止旅游业被“非”旅游项目或“假”旅游项目所利用与“绑架”。
　　投资：选择是关键
　　对于投资者而言，选择到具有投资价值的物业，是实现投资收益最大化的一条重要途径。那么，旅游地产的投资价值主要体现在哪些方面呢？
　　专家指出，目前市场较为常见的旅游地产项目主要包括产权酒店、商铺、星级酒店、度假村、别墅、公寓等，都可用于投资。但需要当心的是，旅游地产有其独特的属性，而目前市场各类产品鱼龙混杂，如果要找到真正具有投资价值的物业，得学会选择。
　　首选是与稀缺旅游资源的契合程度高低。一般情况下，旅游度假产品所处的地块，往往具有较强的自然景观价值或人文价值，稀缺性突出，尤其是那些地处世界自然遗产或人文遗产的名山大川或沿海景区，更是彌足珍稀，这些区域都有升值潜力。
　　这里还需提醒的是，有不少项目是以旅游地产之名，行房产开发之事，其主要特点就是借助旅游地产的名声，实质上却是大量开发房地产，实为“伪旅游地产”。这类产品由于缺乏长期的经营规划，开发商也仅仅只想靠开发获取利润，因而后期经营管理将会遭遇诸多问题，这对投资者来说，会面临不小的风险。
　　其次就是选择休闲度假型产品。虽然目前我国观光型旅游仍然占据很大的份额，但是不可否认的是，休闲度假旅游产业是未来发展的趋势，不可逆转。因而在现阶段，选择与之相适应的物业，其升值潜力肯定会更大。
　　休闲度假区有个比较明显的特征，就是能够“留得住人”。根据海外地区的经验，一般会免费开放标志性建筑、博物馆等，最大限度地延长游客滞留时间，从而带动整个旅游产业链上的其他行业发展。他山之石，可以攻玉，投资者不妨把当地公共资源的开放程度来作为考察对象，并根据其“留人”能力的高低来确定投资价值的大小。
　　另外，对于开发商和经营管理机构的选择也很重要。旅游地产的开发模式属于后期盈利型，由于地块通常远离中心城区，基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期冗长，对开发商的资金实力和运作能力是一个严峻考验。对于资金实力有限的开发商而言，显然难以胜任。对于经营管理机构而言，当然必须是具有丰富运营管理经验，拥有核心竞争力，具有成功的案例，这样才能让旅游地产的价值发挥到最大，而物业也才能随之升值。