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【摘 要】旅游房地产是指以旅游度假为目的，把旅游业与房地产业相结合的一个全新的产业模式
【关键词】旅游；房地产；投资；价值
Understanding and discussion based on tourism real estate concept and characteristics
Wang Xin-xin
(Shandong Province Urban and Rural Planning Design Institute Jinan Shandong 250013)
【Abstract】Tourism refers to tourism resort real estate for the purpose of the combination of tourism and real estate industries, a new model
【Key words】Tourism;Real estate;Investment;Value
1. 对旅游房地产认识的角度不同，产生了对其概念不同的认识和说法
我是山东省城乡规划设计研究院从事规划设计工作多年了，对旅游房地产的
理解需要一个过程，目前， “旅游房地产”这一名词，笔者用Tourism Real Estate等相关的关键词在国内外的一些期刊网上能搜索到信息，但是国际上对这一概念的使用不普遍。在我国，作为一个新兴的行业或房地产产业，房地产专家学者由于对旅游房地产认识的角度不同，产生了对其概念不同的认识和说法。较有代表性的有以下几种：
1.1 沈飞在《.旅游房地产悄然起步》对：旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销，开发项目全部或部分的实现了旅游功能，认为旅游房地产的开发对象是旅游物业。以后这个定义被多数研究者引用。
1.2 张永岳在《房地产市场营销》旅游房地产产品：为一种为使用者提供居住、生产、娱乐、学习等多方面需要场所的物质实体与相应服务的综合体，并提出旅游房地产的核心产品一般有商业、工业、住宅和投资等。
1.3 孙红亮、王珊《处置积压房地产有效方式》旅游房地产是旅游业和房地产相结合的新型物业开发模式，通过整合规划设计、开发建设、市场营销和酒店管理等各个环节而形成的一种全新的产业模式。旅游房地产具体应包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村等产品模式。
1.4 叶胜强《中国旅游房地产的几个问题》旅游房地产就是指以多种旅游项目为依托和基础，以优美的景观和良好的配套设施为主要特征的具有一定主题的房地产项目，它通过和旅游项目的嫁接和融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的、融旅游、休闲、度假、居住等诸多功能为一体的大型旅游休闲社区。
分析以上这些定义发现，由于在定义中各自强调的侧重点不同，不但造成概念内涵上的不一致，而且概念的外延也有很大的差别，给这一概念的使用和相关问题的研究带来很大的不便，综合以上，我个人给出旅游房地产一个相对狭义的界定：旅游房地产是指以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新的产业模式，其性质时实现全部或部分旅游功能的房地产。
2. 一般，旅游房地产可以分为以下几类：
2.1 景区住宅、风景名胜度假区等，是指开发商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅、风格别墅等。这类旅游房地产开发不完全依附现有的旅游资源，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变为熟地和旺地，再乘机搞房地产开发。
2.2 时权酒店，时权酒店是由瑞士亚力山大.耐首次提出的。它是指将酒店的每个单位分为一定的时间份（如1年52周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内该酒店每年一定时间的居住权。
2.3 产权酒店，“产权酒店”的概念起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯山，70年代在美国开始流行，现已成为全球年销售额100 美元的成熟旅游细分行业。它是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司进行分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间的免费居住权。
2.4 养老型酒店，指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下，该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，受益归其家人所有。
2.5 高尔夫、登山、滑雪运动度假村等，是指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅项目。
2.6 旅游商务房地产，是指在旅游区内，或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐等，它本身不是旅游，而是为旅游提供服务。
3. 旅游房地产是房地产业和旅游业结合的结果。
一方面它具有房地产的一般特征，但又不同于一般的房地产；另一方面，旅游房地产又具有旅游投资项目的某些特点，但又和旅游业的一般投资项目有所不同，旅游房地产作为一种新的行业或房地产产业，有三个特征：
3.1 以个性化的旅游资源为依托。
旅游房地产一般位于自然景观、人造景观及人文景观比较丰富的地区，如海南、武夷山等，开发商设计建设的旅游房地产多与自然景观融为一体，消极了住宅单元与生态环境的对立关系，接近于生态化、人性化的人类居住终极理想。北京的快乐假日大酒店就是一个成功的典型。快乐无穷大的北京快乐假日大酒店属于产权酒店，它是建立在旅游资源异常丰富的延庆，靠近延庆的六大旅游景区26个景点，其中著名的有八达岭长城、塞外小漓江——龙庆峡、松山原始森林自然保护区、康西草原、滑雪场等。快乐假日大酒店一方面充分依托现有的丰富旅游资源，另一方面又设计建造了人工湖、人造沙滩、垂钓园、风雨长廊、画墙、射箭场、陶艺作坊、儿童乐园、网球场等三十余种配套舆论设施来增添其休闲度假功能，更在其可与三星级酒店硬件相媲美的中心会所建设大型会议厅，使得它成为一个集度假、休闲、娱乐、会议功能为一体的大型旅游房地产产品。
3.2 突出特色与专业管理相结合。
旅游房地产的服务对象主要是休闲度假的游客，旅游房地产开发的主要目的之一便是满足人们的度假需求，项目面积不追求大，但是开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化。消费者脱离日常生活工作压力、复杂人际关系的困扰，寻找自己的一片净土，身心得到调节。因此旅游房地产的建筑风格多突出休闲色彩，远远超出了传统房地产开发的单纯住宿条件的要求。另外，与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点。旅游房地产项目除为客户提供完善的日常设施外，同时解决购物、运动、休闲娱乐活动场地，也就是为消费者创造一个环境优雅、设备齐全的小社会。优质的服务形成了旅游房地产专业的酒店管理特色，一般旅游房地产经营的比较好的地区都有最优秀的酒店管理公司或者物业管理公司，各个运营商之间相互沟通和有效合作，使得旅游房地产健康发展。
3.3 投资与消费模式相结合。
对于一般旅游产品而言，投资回收是缓慢的，景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租等，小额的交易其投资的回收期漫长。旅游房地产由于其交易方式灵活，市场广大，而且同一房产可以在不同的时段出售给不同的消费者，而对于消费者来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去经营管理，获得相对稳定的投资回报。在英国，购置房产历来被视为最佳的投资方式之一。以美国过去20年各项主要投资作比较，房地产的受益率比股票还要略高，这显示出房地产投资均具有通货膨胀、保值的功能。我国的深圳、上海也有类似的现象。
旅游房地产是社会经济发展到一定阶段的产物，无论从消费行为还是生活方式来看，旅游房地产都要求消费者具有较高的收入。旅游房地产的消费者群主要集中在城市的中高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高品味的住宿条件和度假环境，传统的旅游项目已经不能满足其需求。因为旅游房地产具有“投资＋自用”这两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资，长期享受物业带来的空间享受和消费功能。这样的旅游房地产会吸引“高收入”，追求“高品质”生活的人群前来消费和投资。
参考文献
［1］ 沈飞.旅游房地产悄然起步 .中国经营报.2003(5).
［2］ 刘艳红.旅游房地产业形成的分蘖理论分析 .生产力研究.2004(3).
［3］ 张永岳.房地产市场营销 .北京：高等教育出版社.2008.
［4］ 叶胜强.中国旅游房地产的几个问题 .中国旅游报.2003(3).
［文章编号］1006-7619（2011）02-27-133
［作者简介］ 王昕欣，职称：高级工程师，工作单位：山东省城乡规划设计研究院。
【关键词】旅游；房地产；投资；价值
Understanding and discussion based on tourism real estate concept and characteristics
Wang Xin-xin
(Shandong Province Urban and Rural Planning Design Institute Jinan Shandong 250013)
【Abstract】Tourism refers to tourism resort real estate for the purpose of the combination of tourism and real estate industries, a new model
【Key words】Tourism;Real estate;Investment;Value
1. 对旅游房地产认识的角度不同，产生了对其概念不同的认识和说法
我是山东省城乡规划设计研究院从事规划设计工作多年了，对旅游房地产的
理解需要一个过程，目前， “旅游房地产”这一名词，笔者用Tourism Real Estate等相关的关键词在国内外的一些期刊网上能搜索到信息，但是国际上对这一概念的使用不普遍。在我国，作为一个新兴的行业或房地产产业，房地产专家学者由于对旅游房地产认识的角度不同，产生了对其概念不同的认识和说法。较有代表性的有以下几种：
1.1 沈飞在《.旅游房地产悄然起步》对：旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销，开发项目全部或部分的实现了旅游功能，认为旅游房地产的开发对象是旅游物业。以后这个定义被多数研究者引用。
1.2 张永岳在《房地产市场营销》旅游房地产产品：为一种为使用者提供居住、生产、娱乐、学习等多方面需要场所的物质实体与相应服务的综合体，并提出旅游房地产的核心产品一般有商业、工业、住宅和投资等。
1.3 孙红亮、王珊《处置积压房地产有效方式》旅游房地产是旅游业和房地产相结合的新型物业开发模式，通过整合规划设计、开发建设、市场营销和酒店管理等各个环节而形成的一种全新的产业模式。旅游房地产具体应包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村等产品模式。
1.4 叶胜强《中国旅游房地产的几个问题》旅游房地产就是指以多种旅游项目为依托和基础，以优美的景观和良好的配套设施为主要特征的具有一定主题的房地产项目，它通过和旅游项目的嫁接和融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的、融旅游、休闲、度假、居住等诸多功能为一体的大型旅游休闲社区。
分析以上这些定义发现，由于在定义中各自强调的侧重点不同，不但造成概念内涵上的不一致，而且概念的外延也有很大的差别，给这一概念的使用和相关问题的研究带来很大的不便，综合以上，我个人给出旅游房地产一个相对狭义的界定：旅游房地产是指以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新的产业模式，其性质时实现全部或部分旅游功能的房地产。
2. 一般，旅游房地产可以分为以下几类：
2.1 景区住宅、风景名胜度假区等，是指开发商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅、风格别墅等。这类旅游房地产开发不完全依附现有的旅游资源，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变为熟地和旺地，再乘机搞房地产开发。
2.2 时权酒店，时权酒店是由瑞士亚力山大.耐首次提出的。它是指将酒店的每个单位分为一定的时间份（如1年52周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内该酒店每年一定时间的居住权。
2.3 产权酒店，“产权酒店”的概念起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯山，70年代在美国开始流行，现已成为全球年销售额100 美元的成熟旅游细分行业。它是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司进行分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间的免费居住权。
2.4 养老型酒店，指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下，该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，受益归其家人所有。
2.5 高尔夫、登山、滑雪运动度假村等，是指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅项目。
2.6 旅游商务房地产，是指在旅游区内，或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐等，它本身不是旅游，而是为旅游提供服务。
3. 旅游房地产是房地产业和旅游业结合的结果。
一方面它具有房地产的一般特征，但又不同于一般的房地产；另一方面，旅游房地产又具有旅游投资项目的某些特点，但又和旅游业的一般投资项目有所不同，旅游房地产作为一种新的行业或房地产产业，有三个特征：
3.1 以个性化的旅游资源为依托。
旅游房地产一般位于自然景观、人造景观及人文景观比较丰富的地区，如海南、武夷山等，开发商设计建设的旅游房地产多与自然景观融为一体，消极了住宅单元与生态环境的对立关系，接近于生态化、人性化的人类居住终极理想。北京的快乐假日大酒店就是一个成功的典型。快乐无穷大的北京快乐假日大酒店属于产权酒店，它是建立在旅游资源异常丰富的延庆，靠近延庆的六大旅游景区26个景点，其中著名的有八达岭长城、塞外小漓江——龙庆峡、松山原始森林自然保护区、康西草原、滑雪场等。快乐假日大酒店一方面充分依托现有的丰富旅游资源，另一方面又设计建造了人工湖、人造沙滩、垂钓园、风雨长廊、画墙、射箭场、陶艺作坊、儿童乐园、网球场等三十余种配套舆论设施来增添其休闲度假功能，更在其可与三星级酒店硬件相媲美的中心会所建设大型会议厅，使得它成为一个集度假、休闲、娱乐、会议功能为一体的大型旅游房地产产品。
3.2 突出特色与专业管理相结合。
旅游房地产的服务对象主要是休闲度假的游客，旅游房地产开发的主要目的之一便是满足人们的度假需求，项目面积不追求大，但是开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化。消费者脱离日常生活工作压力、复杂人际关系的困扰，寻找自己的一片净土，身心得到调节。因此旅游房地产的建筑风格多突出休闲色彩，远远超出了传统房地产开发的单纯住宿条件的要求。另外，与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点。旅游房地产项目除为客户提供完善的日常设施外，同时解决购物、运动、休闲娱乐活动场地，也就是为消费者创造一个环境优雅、设备齐全的小社会。优质的服务形成了旅游房地产专业的酒店管理特色，一般旅游房地产经营的比较好的地区都有最优秀的酒店管理公司或者物业管理公司，各个运营商之间相互沟通和有效合作，使得旅游房地产健康发展。
3.3 投资与消费模式相结合。
对于一般旅游产品而言，投资回收是缓慢的，景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租等，小额的交易其投资的回收期漫长。旅游房地产由于其交易方式灵活，市场广大，而且同一房产可以在不同的时段出售给不同的消费者，而对于消费者来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去经营管理，获得相对稳定的投资回报。在英国，购置房产历来被视为最佳的投资方式之一。以美国过去20年各项主要投资作比较，房地产的受益率比股票还要略高，这显示出房地产投资均具有通货膨胀、保值的功能。我国的深圳、上海也有类似的现象。
旅游房地产是社会经济发展到一定阶段的产物，无论从消费行为还是生活方式来看，旅游房地产都要求消费者具有较高的收入。旅游房地产的消费者群主要集中在城市的中高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高品味的住宿条件和度假环境，传统的旅游项目已经不能满足其需求。因为旅游房地产具有“投资＋自用”这两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资，长期享受物业带来的空间享受和消费功能。这样的旅游房地产会吸引“高收入”，追求“高品质”生活的人群前来消费和投资。
参考文献
［1］ 沈飞.旅游房地产悄然起步 .中国经营报.2003(5).
［2］ 刘艳红.旅游房地产业形成的分蘖理论分析 .生产力研究.2004(3).
［3］ 张永岳.房地产市场营销 .北京：高等教育出版社.2008.
［4］ 叶胜强.中国旅游房地产的几个问题 .中国旅游报.2003(3).
［文章编号］1006-7619（2011）02-27-133
［作者简介］ 王昕欣，职称：高级工程师，工作单位：山东省城乡规划设计研究院。