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摘要:本文作者结合从事房产测绘实践的一些体会, 分析商品房测绘的质量控制点并提出具体的质量控制措施, 供同行参考。
关键词:房产测绘质量控制 措施 内业数据
在房地产测绘管理过程中房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作, 其成果质量关系到房屋权利人的切身利益。房产测绘工作起步较晚, 其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段。目前, 房产测绘工作中存在的问题较多, 有些问题已经成为消费者的投诉热点, 因此房产测绘市场亟待整顿, 成果质量亟待提高。
今日, 城市住宅需求更显示了其强劲的张力, 其中商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积、商品房销售建筑面积均逐年增长。由此可见, 房产测绘市场潜力很大。在商品房交易中, 业主与开发商之间常常因为面积而发生纠纷。
为了加强房地产测绘管理, 规范房地产测绘行为, 保护广大业主的合法权益, 我国相继出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房产测绘管理办法》及国家标准《房产测量规范》等一系列关于商品房测绘的标准和规则, 同时国家与之相关的部委及各省市也出台了商品房建筑面积计算方法、商品房测绘实施细则或暂行规定。例如国家经委的《建筑面积计算规则》、建设部的《住宅建筑设计规范》、北京市国土资源和房屋管理局下发的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》等有关文件和规则。
1 房产测绘的质量控制点
所有标准、规范、实施细则或者暂行规定, 基本原则都是一致的, 但在有些具体问题上也不同程度的存在一些出入。这是因为考虑问题的角度不同, 因而计算的依据和计算的方法也就不同,最终导致计算出来的商品房建筑面积不同。要做到对房产测绘的质量控制, 首先应分析影响房产测绘质量的控制点, 然后采取相应的质量控制措施。
房产测绘的质量控制点包括: 人员培训、仪器设备管理及资源配置、外业测绘和内业数据处理。
1.1 人员培训
房产测绘的人员包括外业测绘人员、内业计算和资料整理人员、产品检验人员, 所有这些人员均应该经过认真细致地培训。掌握一定的岗位技能, 明确各自的职责和权限。
1.2 仪器设备管理及资源配置
房产测绘所使用的仪器设备主要包括:
外业———全站仪、水准仪、棱镜、标尺、手持测距仪、钢尺、玻璃纤维尺或皮尺等相关的仪器;
内业———计算机、笔记本电脑、绘图仪、房产测绘软件等相关的设备和应用程序。
另外, 房产测绘单位及部门还应该具备相应的资质及完善的质量管理体系。
1.3 外业测绘
1.3.1 外业测绘工作准备
根据施工单位提供的竣工图或施工图, 在计算机中绘出草图, 并且标注商品楼设计的轴线尺寸、阳台尺寸、外墙厚度、保温板的位置及厚度等有关数据, 将草图按一定比例打印出来, 供外业使用。
1.3.2 外业数据采集
单层商品房无论建筑高度如何, 均按一层计算建筑面积, 外业实测建筑物外墙勒角以上的外围水平尺寸。单层商品房内有部分楼层时也应实测其外围尺寸, 一并计算建筑面积。、
多层或高层商品楼除实测外围尺寸外, 还应测量结构有变化的部位的尺寸及顶层尺寸, 尤其是有坡屋顶的还要测出不够2.20m 层高应缩进的尺寸。
商品楼内部的房屋开间、进深、内外墙厚度及阳台宽度、房屋层高均应实际测量。与商
品楼主体相连的公用建筑部位也应实测其外围尺寸, 如: 雨篷( 有柱的实测柱外围尺寸, 无柱的测顶盖投影尺寸) 、室外楼梯、走廊、檐廊等。
外业还应检查竣工后商品楼的保温位置与设计是否相符, 并实测其厚度, 实测有困难时, 可连同主体墙一起实测。
1.4 内业数据处理
1.4.1 数据分析和误差处理
外业工作结束后, 内业进行数据粗处理。首先比较外业测绘的实际尺寸与设计尺寸有无变化, 若无变化, 或有变化且变化在±5cm 以内, 可视为施工误差, 不必进行改正, 则按设计尺寸进行计算。若变化超过±5cm 则需要分析产生该变化的原因, 是外墙厚度变化、轴线尺寸作了设计调整、还是施工出现偏差。根据不同的原因进行不同的调整。若是外墙厚度变化和设计调整, 则按调整后的尺寸进行计算, 若是由施工偏差引起的, 则要按单元进行分配。对于设计相同的阳台, 则按实际测量尺寸的平均值计算阳台建筑面积。
1.4.2 内业计算和成果整理
按照调整的有关尺寸, 在计算机中绘图,分别计算全楼的总建筑面积、每套商品房的套内建筑面积、全楼的总套内建筑面积以及全楼的公用建筑面积和公用建筑面积分摊系数。然后按照套内建筑面积和公用建筑面积分摊系数进行填表, 由计算机自动计算各套分摊的公用建筑面积和各套的建筑面积即可。
2 房产测绘的质量控制措施
质量控制依据:
1 《中华人民共和国测绘法》;
2 《中华人民共和国城市房地产管理法》;
3 《房产测绘管理办法》;
4 《测绘市场管理办法》;
5 《测绘生产质量管理规定》;
6 《测绘质量监督管理办法》;
7 《房产测量规范》[GB/T17986- 2000];
8 合同或技术设计书。
2.1 人员培训的控制措施
编写培训教材, 制定培训计划, 组织培训工作。培训对象为房产测绘作业人员、检验人员以及其它需要培训的人员。培训内容包括: 测绘质量管理法规、房产测绘法规、房产测量规范、房产测绘质量检查方法、房屋产权产籍管理知识等。
2.2 仪器设备管理及资源配置控制措施
———房产测绘仪器设备的计量检定情况;
———房产测绘单位的资质情况, 包括: 单位资质等级,年检,持证执业情况;
———房产测绘单位质量管理情况, 包括:
质量体系、质量管理制度的建立情况和质量体系运作的有效性;
房产测绘技术标准的有效性;
房产测绘生产作业流程。
2.3 外业测绘控制措施
房产外业测绘控制指对房产测绘单位的房产要素调查、房产要素测量、房屋面积测绘等成果的控制。
2.3.1 房产要素调查，包括：
———房产要素调查的内容与填写是否齐全、正确;
———调查表中的用地略图和房屋权界线示意图上的用地范围线, 房屋权界线及有关说明符号和房产图上是否一致;
2.3.2 房产要素测量，包括：
———房产要素测量的测量方法, 记录和计算是否正确;
———各项限差和成果精度是否符合要求;
———測量的要素是否齐全、准确、对有关地物的取舍是否合理;
2..3.3 房屋面积测绘，包括：
———房产面积测量原始记录是否规范, 内容是否完整;
———房产测量成果(图: 房屋坐落图、分层图、分户图; 表: 房屋面积测绘成果表)是否规范, 内容是否完整;
———共有共用面积的测定和分摊是否合理。
2.4 内业数据处理控制措施
内业数据处理控制指对房产测绘单位生产的房产图、房屋测绘资料整理等成果的控制。
2.4.1 房产图绘制，包括：
———房产图的规格尺寸、技术要求、表述内容、图廓整饰是否符合要求;
———房地产要素的表述是否齐全,正确,是否符合要求;
———对有关地形要素的取舍是否合理;
———图面精度和图边处理是否符合要求。
2.4.2 房屋测绘资料整理，包括：
———房产面积的计算方法是否正确, 精度是否符合要求;
———用地面积的测算是否正确, 精度是否符合要求;
———房产测绘报告的编写是否规范, 内容是否完整;
———房产测绘成果资料归档管理的规范性 (含各类原始测量成果)。
3 结束语
我国大部分城市按照商品房的建筑面积计价销售, 这种方法有其优越的一面, 计算方法比较严谨, 计算过程比较细致, 也能被大多数业主所认同。但也有其不利的一面, 即只有专业测绘人员清楚计算的全过程, 而绝大多数业主并不清楚商品房的建筑面积是如何计算出来的。他们关心的并非计算的方法和依据, 而是最终决定他们付款金额的商品房建筑面积。这样就会产生同一套商品房按不同的计算方法和计算依据, 得出的建筑面积不同, 也就造成
所付的房款不同。随着房地产市场的进一步发展, 房屋价格一涨再涨, 不能排除个别开发商
为了使其利润达到最大化, 同时责任又最小化, 他们在套内建筑面积相对固定的情况下,将一些不应分摊的公用建筑部位进行分摊, 或利用不同规则之间的差异, 有意欺诈业主。由此引发许许多多的纠纷, 甚至官司。这些现象的产生不仅影响了商品房的销售市场, 也影响
了住房制度改革和房屋商品化制度的推进。
国内也有一些城市尝试按套内建筑面积计价销售的方式, 这样只要设计、施工没有变更,
那么每套商品房的预测面积、实测面积基本一致。无论哪个测绘单位测量出的面积也基本一
致。而且广大业主也可以在自家直接测量房屋的净尺寸检查, 这样就更为有效地解决了因面
积误差引起的纠纷, 也保护了双方的合法利益。
为认真贯彻《中华人民共和国测绘法》, 加强测绘行政主管部门对房产测绘市场的监督管理,规范房产测绘行为, 保证房产测绘质量, 维护房屋权利人的合法权益, 国家测绘局已经于2004 年在全国范围内开展房产测绘质量专项检查工作。其目的也是全面了解当前房产测绘工作的基本状况, 找出质量隐患, 制定规范房产测绘行为的意见和措施。相信, 随着商品房测绘市场的进一步发展, 其理论、方法将会不断完善, 一定会形成一套完整、严密的能为大家所认同的商品房建筑面积测绘的好方法。保证商品房销售市场健康发展, 推动住房制度改革和房屋商品化制度的顺利进行。利用已有的CAD 资料推进本行业的数据处理自动化是十分有利的。希望本文能够抛砖引玉, 引发大家的研究热情。
参考文献:
[1] 武汉测绘科技大学测量学编写组.测量学[M].北京: 测繪出版社, 1996
[2] 孔祥元, 梅是义.控制测量学[M].武汉: 武汉测绘科技大学出版社, 2002
[3] 张帆, 郑立楷, 王华杰.AutoCAD VBA 开发精彩实例教程[M].北京: 清华大学出版社, 2004
[4] GJB 2263- 1995 军用机场勘测规范[S]
关键词:房产测绘质量控制 措施 内业数据
在房地产测绘管理过程中房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作, 其成果质量关系到房屋权利人的切身利益。房产测绘工作起步较晚, 其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段。目前, 房产测绘工作中存在的问题较多, 有些问题已经成为消费者的投诉热点, 因此房产测绘市场亟待整顿, 成果质量亟待提高。
今日, 城市住宅需求更显示了其强劲的张力, 其中商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积、商品房销售建筑面积均逐年增长。由此可见, 房产测绘市场潜力很大。在商品房交易中, 业主与开发商之间常常因为面积而发生纠纷。
为了加强房地产测绘管理, 规范房地产测绘行为, 保护广大业主的合法权益, 我国相继出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房产测绘管理办法》及国家标准《房产测量规范》等一系列关于商品房测绘的标准和规则, 同时国家与之相关的部委及各省市也出台了商品房建筑面积计算方法、商品房测绘实施细则或暂行规定。例如国家经委的《建筑面积计算规则》、建设部的《住宅建筑设计规范》、北京市国土资源和房屋管理局下发的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》等有关文件和规则。
1 房产测绘的质量控制点
所有标准、规范、实施细则或者暂行规定, 基本原则都是一致的, 但在有些具体问题上也不同程度的存在一些出入。这是因为考虑问题的角度不同, 因而计算的依据和计算的方法也就不同,最终导致计算出来的商品房建筑面积不同。要做到对房产测绘的质量控制, 首先应分析影响房产测绘质量的控制点, 然后采取相应的质量控制措施。
房产测绘的质量控制点包括: 人员培训、仪器设备管理及资源配置、外业测绘和内业数据处理。
1.1 人员培训
房产测绘的人员包括外业测绘人员、内业计算和资料整理人员、产品检验人员, 所有这些人员均应该经过认真细致地培训。掌握一定的岗位技能, 明确各自的职责和权限。
1.2 仪器设备管理及资源配置
房产测绘所使用的仪器设备主要包括:
外业———全站仪、水准仪、棱镜、标尺、手持测距仪、钢尺、玻璃纤维尺或皮尺等相关的仪器;
内业———计算机、笔记本电脑、绘图仪、房产测绘软件等相关的设备和应用程序。
另外, 房产测绘单位及部门还应该具备相应的资质及完善的质量管理体系。
1.3 外业测绘
1.3.1 外业测绘工作准备
根据施工单位提供的竣工图或施工图, 在计算机中绘出草图, 并且标注商品楼设计的轴线尺寸、阳台尺寸、外墙厚度、保温板的位置及厚度等有关数据, 将草图按一定比例打印出来, 供外业使用。
1.3.2 外业数据采集
单层商品房无论建筑高度如何, 均按一层计算建筑面积, 外业实测建筑物外墙勒角以上的外围水平尺寸。单层商品房内有部分楼层时也应实测其外围尺寸, 一并计算建筑面积。、
多层或高层商品楼除实测外围尺寸外, 还应测量结构有变化的部位的尺寸及顶层尺寸, 尤其是有坡屋顶的还要测出不够2.20m 层高应缩进的尺寸。
商品楼内部的房屋开间、进深、内外墙厚度及阳台宽度、房屋层高均应实际测量。与商
品楼主体相连的公用建筑部位也应实测其外围尺寸, 如: 雨篷( 有柱的实测柱外围尺寸, 无柱的测顶盖投影尺寸) 、室外楼梯、走廊、檐廊等。
外业还应检查竣工后商品楼的保温位置与设计是否相符, 并实测其厚度, 实测有困难时, 可连同主体墙一起实测。
1.4 内业数据处理
1.4.1 数据分析和误差处理
外业工作结束后, 内业进行数据粗处理。首先比较外业测绘的实际尺寸与设计尺寸有无变化, 若无变化, 或有变化且变化在±5cm 以内, 可视为施工误差, 不必进行改正, 则按设计尺寸进行计算。若变化超过±5cm 则需要分析产生该变化的原因, 是外墙厚度变化、轴线尺寸作了设计调整、还是施工出现偏差。根据不同的原因进行不同的调整。若是外墙厚度变化和设计调整, 则按调整后的尺寸进行计算, 若是由施工偏差引起的, 则要按单元进行分配。对于设计相同的阳台, 则按实际测量尺寸的平均值计算阳台建筑面积。
1.4.2 内业计算和成果整理
按照调整的有关尺寸, 在计算机中绘图,分别计算全楼的总建筑面积、每套商品房的套内建筑面积、全楼的总套内建筑面积以及全楼的公用建筑面积和公用建筑面积分摊系数。然后按照套内建筑面积和公用建筑面积分摊系数进行填表, 由计算机自动计算各套分摊的公用建筑面积和各套的建筑面积即可。
2 房产测绘的质量控制措施
质量控制依据:
1 《中华人民共和国测绘法》;
2 《中华人民共和国城市房地产管理法》;
3 《房产测绘管理办法》;
4 《测绘市场管理办法》;
5 《测绘生产质量管理规定》;
6 《测绘质量监督管理办法》;
7 《房产测量规范》[GB/T17986- 2000];
8 合同或技术设计书。
2.1 人员培训的控制措施
编写培训教材, 制定培训计划, 组织培训工作。培训对象为房产测绘作业人员、检验人员以及其它需要培训的人员。培训内容包括: 测绘质量管理法规、房产测绘法规、房产测量规范、房产测绘质量检查方法、房屋产权产籍管理知识等。
2.2 仪器设备管理及资源配置控制措施
———房产测绘仪器设备的计量检定情况;
———房产测绘单位的资质情况, 包括: 单位资质等级,年检,持证执业情况;
———房产测绘单位质量管理情况, 包括:
质量体系、质量管理制度的建立情况和质量体系运作的有效性;
房产测绘技术标准的有效性;
房产测绘生产作业流程。
2.3 外业测绘控制措施
房产外业测绘控制指对房产测绘单位的房产要素调查、房产要素测量、房屋面积测绘等成果的控制。
2.3.1 房产要素调查，包括：
———房产要素调查的内容与填写是否齐全、正确;
———调查表中的用地略图和房屋权界线示意图上的用地范围线, 房屋权界线及有关说明符号和房产图上是否一致;
2.3.2 房产要素测量，包括：
———房产要素测量的测量方法, 记录和计算是否正确;
———各项限差和成果精度是否符合要求;
———測量的要素是否齐全、准确、对有关地物的取舍是否合理;
2..3.3 房屋面积测绘，包括：
———房产面积测量原始记录是否规范, 内容是否完整;
———房产测量成果(图: 房屋坐落图、分层图、分户图; 表: 房屋面积测绘成果表)是否规范, 内容是否完整;
———共有共用面积的测定和分摊是否合理。
2.4 内业数据处理控制措施
内业数据处理控制指对房产测绘单位生产的房产图、房屋测绘资料整理等成果的控制。
2.4.1 房产图绘制，包括：
———房产图的规格尺寸、技术要求、表述内容、图廓整饰是否符合要求;
———房地产要素的表述是否齐全,正确,是否符合要求;
———对有关地形要素的取舍是否合理;
———图面精度和图边处理是否符合要求。
2.4.2 房屋测绘资料整理，包括：
———房产面积的计算方法是否正确, 精度是否符合要求;
———用地面积的测算是否正确, 精度是否符合要求;
———房产测绘报告的编写是否规范, 内容是否完整;
———房产测绘成果资料归档管理的规范性 (含各类原始测量成果)。
3 结束语
我国大部分城市按照商品房的建筑面积计价销售, 这种方法有其优越的一面, 计算方法比较严谨, 计算过程比较细致, 也能被大多数业主所认同。但也有其不利的一面, 即只有专业测绘人员清楚计算的全过程, 而绝大多数业主并不清楚商品房的建筑面积是如何计算出来的。他们关心的并非计算的方法和依据, 而是最终决定他们付款金额的商品房建筑面积。这样就会产生同一套商品房按不同的计算方法和计算依据, 得出的建筑面积不同, 也就造成
所付的房款不同。随着房地产市场的进一步发展, 房屋价格一涨再涨, 不能排除个别开发商
为了使其利润达到最大化, 同时责任又最小化, 他们在套内建筑面积相对固定的情况下,将一些不应分摊的公用建筑部位进行分摊, 或利用不同规则之间的差异, 有意欺诈业主。由此引发许许多多的纠纷, 甚至官司。这些现象的产生不仅影响了商品房的销售市场, 也影响
了住房制度改革和房屋商品化制度的推进。
国内也有一些城市尝试按套内建筑面积计价销售的方式, 这样只要设计、施工没有变更,
那么每套商品房的预测面积、实测面积基本一致。无论哪个测绘单位测量出的面积也基本一
致。而且广大业主也可以在自家直接测量房屋的净尺寸检查, 这样就更为有效地解决了因面
积误差引起的纠纷, 也保护了双方的合法利益。
为认真贯彻《中华人民共和国测绘法》, 加强测绘行政主管部门对房产测绘市场的监督管理,规范房产测绘行为, 保证房产测绘质量, 维护房屋权利人的合法权益, 国家测绘局已经于2004 年在全国范围内开展房产测绘质量专项检查工作。其目的也是全面了解当前房产测绘工作的基本状况, 找出质量隐患, 制定规范房产测绘行为的意见和措施。相信, 随着商品房测绘市场的进一步发展, 其理论、方法将会不断完善, 一定会形成一套完整、严密的能为大家所认同的商品房建筑面积测绘的好方法。保证商品房销售市场健康发展, 推动住房制度改革和房屋商品化制度的顺利进行。利用已有的CAD 资料推进本行业的数据处理自动化是十分有利的。希望本文能够抛砖引玉, 引发大家的研究热情。
参考文献:
[1] 武汉测绘科技大学测量学编写组.测量学[M].北京: 测繪出版社, 1996
[2] 孔祥元, 梅是义.控制测量学[M].武汉: 武汉测绘科技大学出版社, 2002
[3] 张帆, 郑立楷, 王华杰.AutoCAD VBA 开发精彩实例教程[M].北京: 清华大学出版社, 2004
[4] GJB 2263- 1995 军用机场勘测规范[S]