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中图分类号：DF453
土地登记过程中，科学审核宗地面积、合法填写宗地面积值，是土地权属审核重点，也是土地登记的关键环节。在实际工作中，由于地籍调查单位的多元化，测量上存在正常误差，造成同宗地的地籍调查面积值出现多个有差异值，土地登记当取哪个面积值、变更登记当取哪个面积值，给土地登记权属审核增添了难度。草率登记宗地土地面积势必引发社会纠纷，影响政府部门的公信力。现以湖北省荆门市城区日常土地登记现状为例，笔者对如何合法确认土地登记宗地面积进行了浅显分析，提出几点思考与对策，以期与大家共同探讨。
一、历史背景下土地变更登记现状分析
变更登记案例一：1992年，荆门市物资储运公司征用浏河村土地，市规划局规划定点总面积为6726平方米（其中道路占590平方米），市政府批准其征用土地面积为6670平方米，颁发给荆门市物资储运公司土地使用权证。后企业经历合并、改制重组，土地资产并入荆门市物资总公司。2002年，荆门市土地开发中心对该宗地进行了地籍勘丈，面积为5980.56平方米；2012年，荆门市国土规划勘测院再次对该宗地地籍勘丈，面积为5860.48平方米。2012年9月荆门市物资总公司申请变更登记。
其二：荆门市中辰置业发展有限公司变更登记，地籍调查面积为48991.43平方米。由于道路红线变更，通过净土地使用权面积与原土地登记面积较差，核实缩减了1700多平方米，权利人主张权益，找国土资源部门理论。企业从未变动过土地界线，长期以原登记面积交纳城镇土地使用税等税费，如今土地资产缩水，企业有意见，申请延续原登记面积发证。
其三：2013年，荆门市文化宫段的棚户区改造工程启动，在利益的驱动下，历史因素引发的土地登记矛盾开始显现。民主街住户付某对1996年民主街私宅土地登记结果提出质疑，要求增加其两个门店的土地使用权面积，申请变更登记。经土地管理部门调查，在历史上三次土地清理和登记中，土地使用权登记面积值虽有微小出入，但无质变化，均在119平方米左右。因1996年土地变更登记程序合法，界址清楚，变更无依据，管理部门未予受理变更。为此，付某多次上访要求增加其门店土地使用权面积。
以上三个案例说明，现实中土地宗地面积审核的复杂性和重要性，处理稍有偏差，将激起社会矛盾。历史背景下，土地从利用审批到确权登记，再经历变更登记，经过多个部门行政审批，各部门确认的面积值也存在出入。如何科学、合理、合法地确认宗地面积，关系到土地使用权人的合法权益，关系到国家税费合理的征收。
二、对土地登记相关法规的思考
从理论上讲，土地登记权属审核标准有三条：权属合法、界址清楚和面积准确。宗地面积准确的前提是界址清楚，测量方法规范，其具体要求是：图上量算面积与实地测量面积一致；土地总面积与各类面积之和一致；共有宗地各分摊面积之和与共有使用面积一致；批准面积与实际使用的面积一致。但在荆门市土地登记实践中，“批准面积与实际使用的面积一致”只存在于测量面积允许误差范围内，面积值一致完全不可能。
从法规上讲，1993年国家土地管理局颁布《城镇地籍调查规程》对宗地面积量算给出了限差△P≤0.0003M√p（P为量算面积，M为地籍铅笔原图比例尺分母）；1998年国家土地管理局《城镇变更地籍调查实施细则》（试行）中，对宗地面积变更提出了要求：面积变更采取高精度代替低精度的原则，即用精度较高的面积值取代精度低的面积值。而且给出了面积量算精度指标，对分割宗地变更后宗地面积和原宗地面积差值控制限差。
实地面积与批准面积不一致，如何处理？相关规定为：土地所有权或使用权证明文件上的四至界线与实地一致，但实地面积与批准面积不一致的，按实地四至界线计算土地面积，确定土地所有权或使用权，俗称“面积服从界线的原则”。在笔者看来，其处理方法对证明文件四至的理解分歧过大，实地是否经过改建的证据收集更是困难。如上述案例三付某房屋在20多年内是否改建，无法考证，且三次发证界限理解也有歧义。如果简单以“面积服从界线的原则”变更登记，相邻权利人不同意，将引发新的纠纷。
三、对策与建议
笔者认为，三种面积确权为以上问题给出了答案：
一是红线面积确权。当以规划红线的面积值为土地使用权登记面積，规划部门最先划定用地范围红线，确定土地用途，设计各项规划指标。
二是审批面积确权。当以土地利用政府审批的面积值为土地使用权登记面积，规划部门划定的红线只是预征收或划拨用地范围，国土部门在对红线范围内的土地权属调查过程中会依现场实际情况做局部的调整，在不突破整个红线面积和红线大框架下，考虑土地权属单元的实际状况，合理地分配土地。土地勘测定界完成后，上报有批准权限的人民政府审批。整个过程程序合法，实地界址范围与图表册一致，权属清楚，审批面积更具法律效力。
三是地调面积确权。当以实测的项目占地面积为土地使用权登记面积，建设用地建设完成后，在权属调查的基础上确权定界，四邻签字确认，本人认可，设置界标，然后进行地籍勘丈，计算实际占地面积。如果测量面积与审批面积较差，在容许的误差范围之内，应采用地调面积登记发证。因为此时建设工程已完工，建筑物的变化停止，面积值最具现势性，精度最高。
如何使多个面积值变为一个合法的面积值？笔者建议，当以“四大原则”为准星：
1、“法定系统”原则。建立唯一的、法定的荆门市城区测绘平面坐标系统。土地登记的面积值也统一到这个系统里面，降低系统误差对面积值的影响。
2、“政企分开”原则。土地登记的面积值以合法为前提，精准度次之；勘测技术单位提供的面积量算成果只是重要参考值，不能作为土地登记的面积值。同一宗地所有的行政审批的面积值只选唯一值，维护政府的公信力。
3、“就近法定”原则。同一宗地行政审批的面积值出现多个时，实地面积与最近政府批准面积较差值在允许误差范围内时就应直接采用最近的批准面积值登记，地籍调查的面积值作为重要确权资料存档。
4、“法定误差、与时俱进”原则。地籍勘丈技术部门提供面积误差分析说明，登记机构依据技术部门的说明，可直接选择政府批准面积值登记。实地面积与批准面积不一致，差值多大可视为合法，需要法定。简单以面积值的大小、刚性地得出多占就是非法占地，既不科学也不合理。随着科学技术的进步，测量手段也日新月异。宗地面积在不同行政审批阶段的允许误差也要进步，符合实际情况，需制定或修改标准。土地登记的面积值精度越来越高，纠纷也会越来越少。如今还没有明确的规定实地面积与批准面积的限差，只能借鉴其他规范。我们以10000㎡的宗地为例，允许相对误差为1/300，得出允许误差的绝对值为33㎡。以6000元/㎡的地价计算得出允许误差带来宗地差价为19.8万元。如此巨额价格差将引起土地使用者极大的关注。因此提高宗地面积值量算精度，是减少矛盾的上佳技术路线。
无规不成方圆。遵循以上原则处理日常土地登记，慎用“面积服从界线”的原则，在合法前提下采用“高精度取代低精度”的原则填写宗地面积值，兴利抑弊，灵活运用，即是规范土地登记行为、保护土地所有者与使用者合法权益的良方。
土地登记过程中，科学审核宗地面积、合法填写宗地面积值，是土地权属审核重点，也是土地登记的关键环节。在实际工作中，由于地籍调查单位的多元化，测量上存在正常误差，造成同宗地的地籍调查面积值出现多个有差异值，土地登记当取哪个面积值、变更登记当取哪个面积值，给土地登记权属审核增添了难度。草率登记宗地土地面积势必引发社会纠纷，影响政府部门的公信力。现以湖北省荆门市城区日常土地登记现状为例，笔者对如何合法确认土地登记宗地面积进行了浅显分析，提出几点思考与对策，以期与大家共同探讨。
一、历史背景下土地变更登记现状分析
变更登记案例一：1992年，荆门市物资储运公司征用浏河村土地，市规划局规划定点总面积为6726平方米（其中道路占590平方米），市政府批准其征用土地面积为6670平方米，颁发给荆门市物资储运公司土地使用权证。后企业经历合并、改制重组，土地资产并入荆门市物资总公司。2002年，荆门市土地开发中心对该宗地进行了地籍勘丈，面积为5980.56平方米；2012年，荆门市国土规划勘测院再次对该宗地地籍勘丈，面积为5860.48平方米。2012年9月荆门市物资总公司申请变更登记。
其二：荆门市中辰置业发展有限公司变更登记，地籍调查面积为48991.43平方米。由于道路红线变更，通过净土地使用权面积与原土地登记面积较差，核实缩减了1700多平方米，权利人主张权益，找国土资源部门理论。企业从未变动过土地界线，长期以原登记面积交纳城镇土地使用税等税费，如今土地资产缩水，企业有意见，申请延续原登记面积发证。
其三：2013年，荆门市文化宫段的棚户区改造工程启动，在利益的驱动下，历史因素引发的土地登记矛盾开始显现。民主街住户付某对1996年民主街私宅土地登记结果提出质疑，要求增加其两个门店的土地使用权面积，申请变更登记。经土地管理部门调查，在历史上三次土地清理和登记中，土地使用权登记面积值虽有微小出入，但无质变化，均在119平方米左右。因1996年土地变更登记程序合法，界址清楚，变更无依据，管理部门未予受理变更。为此，付某多次上访要求增加其门店土地使用权面积。
以上三个案例说明，现实中土地宗地面积审核的复杂性和重要性，处理稍有偏差，将激起社会矛盾。历史背景下，土地从利用审批到确权登记，再经历变更登记，经过多个部门行政审批，各部门确认的面积值也存在出入。如何科学、合理、合法地确认宗地面积，关系到土地使用权人的合法权益，关系到国家税费合理的征收。
二、对土地登记相关法规的思考
从理论上讲，土地登记权属审核标准有三条：权属合法、界址清楚和面积准确。宗地面积准确的前提是界址清楚，测量方法规范，其具体要求是：图上量算面积与实地测量面积一致；土地总面积与各类面积之和一致；共有宗地各分摊面积之和与共有使用面积一致；批准面积与实际使用的面积一致。但在荆门市土地登记实践中，“批准面积与实际使用的面积一致”只存在于测量面积允许误差范围内，面积值一致完全不可能。
从法规上讲，1993年国家土地管理局颁布《城镇地籍调查规程》对宗地面积量算给出了限差△P≤0.0003M√p（P为量算面积，M为地籍铅笔原图比例尺分母）；1998年国家土地管理局《城镇变更地籍调查实施细则》（试行）中，对宗地面积变更提出了要求：面积变更采取高精度代替低精度的原则，即用精度较高的面积值取代精度低的面积值。而且给出了面积量算精度指标，对分割宗地变更后宗地面积和原宗地面积差值控制限差。
实地面积与批准面积不一致，如何处理？相关规定为：土地所有权或使用权证明文件上的四至界线与实地一致，但实地面积与批准面积不一致的，按实地四至界线计算土地面积，确定土地所有权或使用权，俗称“面积服从界线的原则”。在笔者看来，其处理方法对证明文件四至的理解分歧过大，实地是否经过改建的证据收集更是困难。如上述案例三付某房屋在20多年内是否改建，无法考证，且三次发证界限理解也有歧义。如果简单以“面积服从界线的原则”变更登记，相邻权利人不同意，将引发新的纠纷。
三、对策与建议
笔者认为，三种面积确权为以上问题给出了答案：
一是红线面积确权。当以规划红线的面积值为土地使用权登记面積，规划部门最先划定用地范围红线，确定土地用途，设计各项规划指标。
二是审批面积确权。当以土地利用政府审批的面积值为土地使用权登记面积，规划部门划定的红线只是预征收或划拨用地范围，国土部门在对红线范围内的土地权属调查过程中会依现场实际情况做局部的调整，在不突破整个红线面积和红线大框架下，考虑土地权属单元的实际状况，合理地分配土地。土地勘测定界完成后，上报有批准权限的人民政府审批。整个过程程序合法，实地界址范围与图表册一致，权属清楚，审批面积更具法律效力。
三是地调面积确权。当以实测的项目占地面积为土地使用权登记面积，建设用地建设完成后，在权属调查的基础上确权定界，四邻签字确认，本人认可，设置界标，然后进行地籍勘丈，计算实际占地面积。如果测量面积与审批面积较差，在容许的误差范围之内，应采用地调面积登记发证。因为此时建设工程已完工，建筑物的变化停止，面积值最具现势性，精度最高。
如何使多个面积值变为一个合法的面积值？笔者建议，当以“四大原则”为准星：
1、“法定系统”原则。建立唯一的、法定的荆门市城区测绘平面坐标系统。土地登记的面积值也统一到这个系统里面，降低系统误差对面积值的影响。
2、“政企分开”原则。土地登记的面积值以合法为前提，精准度次之；勘测技术单位提供的面积量算成果只是重要参考值，不能作为土地登记的面积值。同一宗地所有的行政审批的面积值只选唯一值，维护政府的公信力。
3、“就近法定”原则。同一宗地行政审批的面积值出现多个时，实地面积与最近政府批准面积较差值在允许误差范围内时就应直接采用最近的批准面积值登记，地籍调查的面积值作为重要确权资料存档。
4、“法定误差、与时俱进”原则。地籍勘丈技术部门提供面积误差分析说明，登记机构依据技术部门的说明，可直接选择政府批准面积值登记。实地面积与批准面积不一致，差值多大可视为合法，需要法定。简单以面积值的大小、刚性地得出多占就是非法占地，既不科学也不合理。随着科学技术的进步，测量手段也日新月异。宗地面积在不同行政审批阶段的允许误差也要进步，符合实际情况，需制定或修改标准。土地登记的面积值精度越来越高，纠纷也会越来越少。如今还没有明确的规定实地面积与批准面积的限差，只能借鉴其他规范。我们以10000㎡的宗地为例，允许相对误差为1/300，得出允许误差的绝对值为33㎡。以6000元/㎡的地价计算得出允许误差带来宗地差价为19.8万元。如此巨额价格差将引起土地使用者极大的关注。因此提高宗地面积值量算精度，是减少矛盾的上佳技术路线。
无规不成方圆。遵循以上原则处理日常土地登记，慎用“面积服从界线”的原则，在合法前提下采用“高精度取代低精度”的原则填写宗地面积值，兴利抑弊，灵活运用，即是规范土地登记行为、保护土地所有者与使用者合法权益的良方。