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摘要：众所周知，房地产企业是推动社会经济发展中的重要行业，且房地产企业的健康发展在一定程度上关系到了社会民生。其中在营改增政策的不断深入推动下，房地产企业面临机遇与挑战，其中在本文中主要探析了营改增之后房地产企业的税务风险，并针对性的提出了相应的解决对策，旨在实现房地产企业的发展。
关键词：营改增 房地产企业 税务风险
从整体角度分析，营改增的实施对房地产企业产生了重大影响，包括积极影响，也会带来负面影响，尤其是会导致税务风险的发生。其中为进一步推动房地产企业的发展与进步，则需要在营改增之后对税务风险加以分析，针对性的制定完善的策略。
一、理论概述
（一）营改增的含义
在2011年营改增首次提出，是营业税改增值税的简称，在随后的几年时间内营改增在各行各业均得到有效应用，且国家财政部门以及税务部门颁布了相关的规定，对计税方式等进行了规定，对税种税率进行了计算。
（二）税务风险的含义
对于房地产企业而言，税务风险所涉及到的内容比较多，所谓的税务风险隶属于风险范围，其具有随意性，比如企业在发展进程中没有严格按照税法规章制度导致的经济损失。在当前的发展背景下，怎样有效降低税务风险成为了目前的关键所在，尤其是在营改增实施之后，我国房地产企业面临挑战，特別是要对税务风险加以重视，因为无论从哪一个方面分析，都可以清楚的认识到营改增之后房地产企业运营管理活动受到影响，会产生不同程度的税务风险，这种情况下对房地产企业价值最大化目标而有所影响。在此背景下，需要从本质上出发，积极做好对税务风险的管理，不断提高税务风险的防范意识，减少税务风险所带来的影响。
二、房地产企业税务风险种类与原因
（一）种类
房地产企业税务风险主要集中表现在以下几点：第一是因房地产企业在发展中自身核算应该缴纳的税款与法律中所规定的税款不一致，这样一来，则会导致税款出现应缴未缴的现象，房地产企业则需要采取临时补缴的方式，与此同时，还需要缴纳罚款，甚至还会受到刑事的处罚。部分房地产企业在发展中，特别是在面对高额利益诱惑下会采取少缴纳的方式，进而引发税务风险。第二是房地产企业在核算过程中缺乏规范性与科学性，比如在计算收入的时候会采取少计的方式，且还会故意提升成本，同时因为没有根据实际的情况制定完善的财务管理流程，所以在税款计算的时候缺乏科学性与有效性。部分房地产企业往往以联合开发的方式，在非你赔房地产产品的时候并不对收入加以计算，但是在计算成本费用的时候，也没有严格按照相关的会计准则，这样一来税款计算会出现错误，进而需要承担税务处罚所带来的风险。第三是在税法选择上缺乏科学性，因税法选择不科学往往会导致在缴纳税款的时候数额过多，且大多数房地产企业在税款计算上缺乏准确性，甚至还会导致税收负担提升。
（二）原因
引发房地产企业出现税务风险的原因众多，其中笔者经过归纳与总结，将其概述为以下几点。第一是大多数房地产开发商在主观上存在问题，甚至还会出现因为在受到利益趋势下而出现偷税漏税的现象。第二是就目前而言，我国有关房地产的法律法规少之甚少，部分税收法律法规的实际操作难度比较大，且缺乏规定缺乏针对性，所以在这一背景下，需要做到与时俱进，根据时代发展的要求进行改善，减少各类错误现象的发生。第三是对于财务人员而言，因为综合素养过低，或者专业技能比较差，对税务风险缺乏理解，从而加大了税务风险的发生几率。第四是大多数房地产企业并没有针对实际的情况制定有效的内部控制，这样则无法对税务风险加以控制，从某一个角度分析，即便设定了内部控制制度，在执行过程中因为未得到落实，所以才会为税务风险埋下隐患。
三、营改增后房地产企业税务风险的防范策略
（一）制定完善的税务风险内控管理制度
笔者认为，在营改增之后房地产企业需要从内部控制入手，且要多角度的从影响税务风险的因素加以研究，然后针对性的提出相应的措施，以此用来规避税务风险。其中在新时期需要从事前、事中以及事后三点入手，以此形成税务风险防控体系。其中在事前管理中要从房地产企业发展特点出发，制定完善的企业制度，优化组织结构。另外在事中管理的时候，要对各个风险加以识别，做好定性与定量的分析，做好风险评估。事后管理中要制定有效的信息系统，这样不仅可以有效的提升传递效率，而且还可以优化风险管理，如此才能在无形之中不断提高税务风险管理水平。
（二）构建有效的税务风险管理机构体系
房地产企业较为特殊，在当前的发展背景下需要构建完善的税务风险管理体系，另外还需要制定控制目标，结合税收政策以及行业发展，配合监督管理，做好税务风险的识别与评估。还有便是要对税务员工加以培训与教育，使其对当前最新的税务政策以及法律法规加以了解，积极提高自身的税务专业知识，这样方可有效提升税务风险防控能力。另外，对于领导者与管理者而言，要大力培养员工依法纳税的的意识，积极做好税收筹划。还有便是房地产企业的财务人员同样需要从自身做起，要培养自己诚信纳税与遵纪守法的意识，加强对增值税的学习，尤其是需要积极把握增值税发票的开具要求。
（三）梳理业务流程与修订合同的税务风险
在实施营改增期间，房地产企业需要将之前所签订的合同加以梳理，然后依据合同内容做好规划，其中可以将其划分为新建、在建、即将完工、已完工等多项，且还需要依据不同的签署时间采取不同的纳税政策。其中一方面要与合同的另一方商定好在营改增过渡期间的具体内容，比如像合同总价、发票开具时间等，或者还可以签署补充协议，对原合同的内容进行明确。另外一个方面则是需要对合同模板加以修订，包括采购合同、销售合同、租赁合同等，尤其是对于涉及到营改增的内容要加以明确，假如在合同中包含了不同增值率的内容，则需要在合同中进行列示。
（四）归纳税务风险管理到企业治理层面 在新时期房地产企业需要做到与时俱进，要从实际角度出发，尤其是要对企业治理结构加以调整，要认识到营改增所带来的影响，针对性的制定完善的税务风险防范对策。另外在制定决策方面，需要从企业战略层面加以出发，要积极了解在当前房地产企业发展中税务风险的作用与价值，然后将其积极归纳到企业层面，针对实际的情况设定税务风险管理机构，做好监督与管理。同时还需要严格按照目前我国房地产企业的发展现状，对部门结构进行调整，当然还可以设置税务风险管理机制，该机制要主动承担起税务风险监管的主要职责。
（五）明确岗位职责
对于税务筹划岗位职责而言，其岗位工作人员要对税务风险管理加以重视，并积极的参与到税务风险管理体系之中，对房地产企业实际发展的情况以及所面临的机遇进行分析，然后为税务风险管理委员会提供相应的数据依据。除此之外，在积极明确税务筹划岗位职责之后，还需要对税务风险加以防范，不断增加税务筹划与其它部门之间的联系，并积极听却房地产企业的相关意见。只有真正做到这一点，才能让各个岗位的工作人员各司其职，尤其在发生问题之后不会相互推诿。
四、结语
总而言之，在营改增之后房地产企业作为推动经济发展的重要载体，面临机遇与挑战，最为重要的便是面临新的税务风险。其中房地产企业需要积极做好各项准备工作，将传统模式积极摒弃，不断提高增值纳税意识，避免发生税务风险，这样才能实现对税务的准确分析，才能减少不必要损失的发生，进一步推动企业的创新发展。
参考文献：
[1]黎道政.營改增后房地产企业税务管理风险新特点和应对措施[J].会计师，2017（19）：16-17.
[2]杨晓雪.房地产企业“营改增”后税务风险控制策略研究[J].纳税，2018（01）：28.
[3]陈燕舞.浅谈“营改增”后房地产企业税收风险及纳税实务[J].纳税，2018（19）：18.
[4]李金蔓.营改增后房地产企业税务风险点分析与管控措施[J].经贸实践，2018（18）：86+88.
[5]丘爱芳.营改增后房地产企业税务管理风险新特点分析和应对措施探讨[J].现代经济信息，2018（05）：277.
[6]谢晓林.基于“营改增”背景下房地产企业税务风险的防范研究[J].财会学习，2017（05）：146+149.
[7]蒋莉.试论“营改增”税制改革下企业税务风险[J].经济研究导刊，2016（25）：56-57.
作者单位：中鸿税务师事务所有限公司邳州分公司
关键词：营改增 房地产企业 税务风险
从整体角度分析，营改增的实施对房地产企业产生了重大影响，包括积极影响，也会带来负面影响，尤其是会导致税务风险的发生。其中为进一步推动房地产企业的发展与进步，则需要在营改增之后对税务风险加以分析，针对性的制定完善的策略。
一、理论概述
（一）营改增的含义
在2011年营改增首次提出，是营业税改增值税的简称，在随后的几年时间内营改增在各行各业均得到有效应用，且国家财政部门以及税务部门颁布了相关的规定，对计税方式等进行了规定，对税种税率进行了计算。
（二）税务风险的含义
对于房地产企业而言，税务风险所涉及到的内容比较多，所谓的税务风险隶属于风险范围，其具有随意性，比如企业在发展进程中没有严格按照税法规章制度导致的经济损失。在当前的发展背景下，怎样有效降低税务风险成为了目前的关键所在，尤其是在营改增实施之后，我国房地产企业面临挑战，特別是要对税务风险加以重视，因为无论从哪一个方面分析，都可以清楚的认识到营改增之后房地产企业运营管理活动受到影响，会产生不同程度的税务风险，这种情况下对房地产企业价值最大化目标而有所影响。在此背景下，需要从本质上出发，积极做好对税务风险的管理，不断提高税务风险的防范意识，减少税务风险所带来的影响。
二、房地产企业税务风险种类与原因
（一）种类
房地产企业税务风险主要集中表现在以下几点：第一是因房地产企业在发展中自身核算应该缴纳的税款与法律中所规定的税款不一致，这样一来，则会导致税款出现应缴未缴的现象，房地产企业则需要采取临时补缴的方式，与此同时，还需要缴纳罚款，甚至还会受到刑事的处罚。部分房地产企业在发展中，特别是在面对高额利益诱惑下会采取少缴纳的方式，进而引发税务风险。第二是房地产企业在核算过程中缺乏规范性与科学性，比如在计算收入的时候会采取少计的方式，且还会故意提升成本，同时因为没有根据实际的情况制定完善的财务管理流程，所以在税款计算的时候缺乏科学性与有效性。部分房地产企业往往以联合开发的方式，在非你赔房地产产品的时候并不对收入加以计算，但是在计算成本费用的时候，也没有严格按照相关的会计准则，这样一来税款计算会出现错误，进而需要承担税务处罚所带来的风险。第三是在税法选择上缺乏科学性，因税法选择不科学往往会导致在缴纳税款的时候数额过多，且大多数房地产企业在税款计算上缺乏准确性，甚至还会导致税收负担提升。
（二）原因
引发房地产企业出现税务风险的原因众多，其中笔者经过归纳与总结，将其概述为以下几点。第一是大多数房地产开发商在主观上存在问题，甚至还会出现因为在受到利益趋势下而出现偷税漏税的现象。第二是就目前而言，我国有关房地产的法律法规少之甚少，部分税收法律法规的实际操作难度比较大，且缺乏规定缺乏针对性，所以在这一背景下，需要做到与时俱进，根据时代发展的要求进行改善，减少各类错误现象的发生。第三是对于财务人员而言，因为综合素养过低，或者专业技能比较差，对税务风险缺乏理解，从而加大了税务风险的发生几率。第四是大多数房地产企业并没有针对实际的情况制定有效的内部控制，这样则无法对税务风险加以控制，从某一个角度分析，即便设定了内部控制制度，在执行过程中因为未得到落实，所以才会为税务风险埋下隐患。
三、营改增后房地产企业税务风险的防范策略
（一）制定完善的税务风险内控管理制度
笔者认为，在营改增之后房地产企业需要从内部控制入手，且要多角度的从影响税务风险的因素加以研究，然后针对性的提出相应的措施，以此用来规避税务风险。其中在新时期需要从事前、事中以及事后三点入手，以此形成税务风险防控体系。其中在事前管理中要从房地产企业发展特点出发，制定完善的企业制度，优化组织结构。另外在事中管理的时候，要对各个风险加以识别，做好定性与定量的分析，做好风险评估。事后管理中要制定有效的信息系统，这样不仅可以有效的提升传递效率，而且还可以优化风险管理，如此才能在无形之中不断提高税务风险管理水平。
（二）构建有效的税务风险管理机构体系
房地产企业较为特殊，在当前的发展背景下需要构建完善的税务风险管理体系，另外还需要制定控制目标，结合税收政策以及行业发展，配合监督管理，做好税务风险的识别与评估。还有便是要对税务员工加以培训与教育，使其对当前最新的税务政策以及法律法规加以了解，积极提高自身的税务专业知识，这样方可有效提升税务风险防控能力。另外，对于领导者与管理者而言，要大力培养员工依法纳税的的意识，积极做好税收筹划。还有便是房地产企业的财务人员同样需要从自身做起，要培养自己诚信纳税与遵纪守法的意识，加强对增值税的学习，尤其是需要积极把握增值税发票的开具要求。
（三）梳理业务流程与修订合同的税务风险
在实施营改增期间，房地产企业需要将之前所签订的合同加以梳理，然后依据合同内容做好规划，其中可以将其划分为新建、在建、即将完工、已完工等多项，且还需要依据不同的签署时间采取不同的纳税政策。其中一方面要与合同的另一方商定好在营改增过渡期间的具体内容，比如像合同总价、发票开具时间等，或者还可以签署补充协议，对原合同的内容进行明确。另外一个方面则是需要对合同模板加以修订，包括采购合同、销售合同、租赁合同等，尤其是对于涉及到营改增的内容要加以明确，假如在合同中包含了不同增值率的内容，则需要在合同中进行列示。
（四）归纳税务风险管理到企业治理层面 在新时期房地产企业需要做到与时俱进，要从实际角度出发，尤其是要对企业治理结构加以调整，要认识到营改增所带来的影响，针对性的制定完善的税务风险防范对策。另外在制定决策方面，需要从企业战略层面加以出发，要积极了解在当前房地产企业发展中税务风险的作用与价值，然后将其积极归纳到企业层面，针对实际的情况设定税务风险管理机构，做好监督与管理。同时还需要严格按照目前我国房地产企业的发展现状，对部门结构进行调整，当然还可以设置税务风险管理机制，该机制要主动承担起税务风险监管的主要职责。
（五）明确岗位职责
对于税务筹划岗位职责而言，其岗位工作人员要对税务风险管理加以重视，并积极的参与到税务风险管理体系之中，对房地产企业实际发展的情况以及所面临的机遇进行分析，然后为税务风险管理委员会提供相应的数据依据。除此之外，在积极明确税务筹划岗位职责之后，还需要对税务风险加以防范，不断增加税务筹划与其它部门之间的联系，并积极听却房地产企业的相关意见。只有真正做到这一点，才能让各个岗位的工作人员各司其职，尤其在发生问题之后不会相互推诿。
四、结语
总而言之，在营改增之后房地产企业作为推动经济发展的重要载体，面临机遇与挑战，最为重要的便是面临新的税务风险。其中房地产企业需要积极做好各项准备工作，将传统模式积极摒弃，不断提高增值纳税意识，避免发生税务风险，这样才能实现对税务的准确分析，才能减少不必要损失的发生，进一步推动企业的创新发展。
参考文献：
[1]黎道政.營改增后房地产企业税务管理风险新特点和应对措施[J].会计师，2017（19）：16-17.
[2]杨晓雪.房地产企业“营改增”后税务风险控制策略研究[J].纳税，2018（01）：28.
[3]陈燕舞.浅谈“营改增”后房地产企业税收风险及纳税实务[J].纳税，2018（19）：18.
[4]李金蔓.营改增后房地产企业税务风险点分析与管控措施[J].经贸实践，2018（18）：86+88.
[5]丘爱芳.营改增后房地产企业税务管理风险新特点分析和应对措施探讨[J].现代经济信息，2018（05）：277.
[6]谢晓林.基于“营改增”背景下房地产企业税务风险的防范研究[J].财会学习，2017（05）：146+149.
[7]蒋莉.试论“营改增”税制改革下企业税务风险[J].经济研究导刊，2016（25）：56-57.
作者单位：中鸿税务师事务所有限公司邳州分公司