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环境影响评价的概念从1973年第一次全国环境保护工作会议后，开始引入。高等院校和科研单位的学者及专家，开始了环境质量评价及其方法的研究和探索，1979年4月，國务院环境保护领导小组在《关于全国环境保护工作会议情况的报告》中，把环境影响评价作为一项方针政策提出来。1979年9月，《中华人民共和国环境保护法（试行）》颁布，规定：“一切企业、事业单位的选址、设计、建设和生产，都必须注意防止对环境的污染和破坏。在进行新建，改建和扩建工程中，必须提出环境影响报告书，经环境保护主管部门和其他有关部门审查批准后才能进行设计。”至此，我国环境影响评价制度正式建立起来。
从我国环境影响评价制度建立可以看出，我国将建设项目纳入环境影响评价管理是从污染类建设项目开始的，逐渐扩大到生态影响型建设项目，房地产类建设项目的环境管理模式起步比较晚。1998年《建设项目环境保护管理条例》颁布后，国家环境保护总局在1999年制定的《建设项目环境保护分类管理名录（试行）》中，明确将房地产开发项目纳入建设项目环境影响评价范围，并根据房地产类建设项目的占地面积或建筑面积对其实行分类管理， 2008年环境保护部在2011年原国家环境保护局对《建设项目环境保护分类管理名录（试行）》修订的基础上再次做了修订。我国对房地产建设项目的环境管理均按本名录的规定进行分类管理，即建筑面积10万平方米（含）以上的应编制环境影响报告书，建筑面积2万（含）～10万平方米的应编制环境影响报告表，建筑面积2万平方米以下的应编制环境影响登记表。
1 评价方法
1.1 评价的技术方法。自1979年环境影响评价制度确立以来，原国家环境保护局经过多年的实践于1993年发布了《环境影响评价技术导则》（总纲、大气环境、地面水环境），该导则规定了建设项目环境影响评价的一般性原则、方法及要求，主要适用于工业类（污染类）建设项目的评价，评价的重点是建设项目实施后对环境可能造成的影响进行预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施。
随着生态类建设项目的日益增多，国家环保总局在1997年发布了《环境影响评价技术导则—非污染生态影响》，规定了非污染生态影响评价的方法和要求，主要适用于水利、水电、矿业、农业、林业、牧业、运输等行业开发利用资源和海洋及海岸带开发，对生态环境造成影响的建设项目和区域开发项目环境影响评价的生态影响评价。此外，国家环保总局和相关部门还加强了行业环境影响评价技术方法的研究，发布了《辐射环境保护管理导则、电磁辐射环境影响评价方法与标准》（HJ/T10.3-1996）、《火电厂建设项目环境影响报告书编制规范》（HJ/T13-1996）、《港口建设项目环境影响评价规范》（JTJ226-97）、《公路建设项目环境影响评价规范（试行）》（TJT005-96）等技术规范，用于指导电磁辐射、火电厂、港口、公路等建设项目的环境影响评价工作。
1.2 评价的方法。1999年，国家环境保护总局发布《建设项目环境影响评价分类管理名录（试行）》后，我国将房地产项目正式纳入环境影响评价范围，但没有相应的技术导则和规范。目前，我国房地产类建设项目一般沿用工业类建设项目评价导则，在其评价目的、等级、范围和重点因子的确定以及《报告书》的章节设置上都将房地产类建设项目视为污染类建设项目。
1.2.1 评价目的的确定。目前，房地产类建设项目评价的主要目的认真贯彻国家有关环境保护的政策；从整体上综合考虑房地产开发活动对环境所产生的影响；实行污染物的达标排放和总量控制；反馈于设计，为房地产建设项目的建设和环境管理提供决策依据。
1.2.2 评价工作一般等级和范围的确定。根据《环境影响评价技术导则》（GH/2.1-2.3-93），结合房地产建设项目的特点与污染物排放特征，确定评价工作的等级和范围。
环境空气：由于房地产类建设项目在施工期和营运期一般采用清洁能源，大气污染物排放量少，但施工期的扬尘、施工机械及车辆运输排放的尾气会对局部环境空气质量造成一定影响，因此，确定房地产类建设项目施工期环境空气一般评价等级为三级，评价范围为项目厂界区域内。
地表水：房地产类建设项目排水主要为生活污水，污水水质简单，如果排水进入大中型河流的，地表水一般评价等级为三级，评价范围为排污口下游2000米，如果排水通过市政管网进入污水处理厂的，评价中只做简单说明。
环境噪声：房地产建设项目建成后噪声源少，声源声级低，对周边环境影响不大，但施工期噪声声源多而声源高，因此，一般确定施工期评价等级为三级，评价范围为厂界100米以内。
1.2.3 评价重点的确定。房地产类评价目的、等级、范围确定评价的重点是，在工程分析的基础上对施工期的噪声和粉尘以及营运期的污水、噪声等环境影响进行重点评价，对污水、噪声等环境保护措施的技术可行性进行论证。
1.2.4 评价因子的选取。评价因子一般包括环境质量现状评价因子和环境影响评价因子两大类，而环境质量现状评价一般包括大气环境、地表水环境、声环境等方面的评价因子，环境影响评价一般包括地表水、声环境、固体废物等方面的评价因子，评价时一般选取常用的评价因子。
环境质量现状评价：环境空气评价因子一般选取SO2、NOX、TSP、PM10；地表水评价因子一般选取PH、CODCr、BOD5、TP、石油类和氨氮；声环境评价因子一般选取环境噪声。
环境评价：地表水环境评价因子一般选取CODCr、BOD5、SS和动植物油；声环境评价因子一般选取等效连续A声级；固体废弃物评价因子一般选取建筑垃圾和生活垃圾。
1.2.5 《报告书》章节内容。房地产类建设项目环境影响评价报告书一般包括以下几方面：
总则：主要介绍项目环境影响评价的目的、编制依据、采用的标准、环境敏感点和保护目标等方面的内容； 建设项目概括：主要对建设项目的名称、地点及建设性质、主要技术指标、总平面布局、组織以及水、电、气供给，通讯、通风空调，雨、污排水于生活污水处置设施位置、规模等公用工程的介绍；
工程分析：这是《报告书》比较重要的一个章节，主要对施工期、营运期污染物产生情况进行较详细的分析，并对建设项目拟采用的环境保护措施及效果进行汇总；
区域环境概况：对气象、地形地貌等自然环境，与项目相关的社会环境现状进行简明扼要的描述；
环境质量现状评价：主要是对拟建工程区域的空气、地表水、声环境进行现状评价；
环境影响预测评价：在工程分析的基础上对施工期、营运期的环境影响进行定性或定量的分析；
环境保护措施：这也是评价的重点章节，主要是对施工期、营运期的环境保护措施进行经济、技术可行性论证，从而对项目提出反馈意见；
项目环境管理和监测计划：设置环境管理机构，拟定环境管理内容和职责以及环境监测计划等；
环境影响评价结论及建议：这是《报告书》最后一个章节，也是一个很重要的章节，通过前面几个章节客观、公正的评价，在《报告书》的结论中必须要明确项目从环境保护角度建设是否可行，并对项目建设提出切实可行的建议。
2 房地产开发现状及开发中存在的环境问题
我国是一个人口大国，住房问题十分突出。随着我国改革开放的不断深入，经济建设的不断发展，也促进了住宅产业的不断发展。1998年以来，在国家宏观政策的推动下，以住宅为主的房地产业持续快速发展，有效的启动了居民住房消费，为改善人民群众居住条件、调节产业结构、加快城市建设、带动相关产业发展、解决社会就业、扩大内需、拉动经济增长发挥了重要作用。2010年，全国城市人均住房建筑面积达到30平方米，住房短缺问题基本解决。但与发达国家相比，与全面建设小康社会居民居住需求相比，仍有较大差距，住房不均问题还比较普遍。
随着国民经济的持续发展、城镇化进程的加快、城镇人口的增加、居民消费观念和消费结构转变，对住房的需求将持续增加，对居住环境、质量的要求将不断提高。未来几年房地产业仍将有较大的发展前景，一方面将继续加快房地产业发展，进一步发挥住宅与房地产业对国民经济的拉动用；另一方面要加快推进住宅产业化步伐，提高住宅质量，改善人居环境，满足城镇居民的住房需求。
房地产开发业是城市第三产业的主要组成部分，作为城市人民的居家、工作、娱乐、商业活动的场所，它丰富了人民生活，让人民安居乐业。随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，生活环境的不断改善，舒适、安静的居住空间成为人们共同的愿望。然而，由于城镇化的快速发展，城市周边的生态环境遭到了很大的破坏，从而暴露出或隐蔽着种种环境问题，这些环境问题对居民的健康和安全产生不利的影响。为了适应现代社会对人居环境的要求，我国房地产业逐步走上“绿色”的可持续发展道路。
3 评价存在的问题及发展局势
居住环境是人类生存环境的重要组成部分，随着社会经济的发展，居民对居住环境的要求也不断提高，不单是为了生存而生存，而要追求舒适、幸福的生存空间。这就给房地产类建设项目环境影响评价提出了更高标准，同时也增加了环境影响评价的范围与内容。房地产类建设项目环境影响评价时应当以人为主体，树立“以人为本”的理念，考虑房地产类建设项目环境影响评价与一般环境影响评价不同的特点，如项目与环境影响的双向性；评价范围小而评价内容更全面更细致；评价过程不仅应当注重物理指标，亦应当注重定性指标等。在房地产类建设项目环境影响评价方法、体系上还有大量的诸如评价方法、评价因子的选取、评价标准及综合评价指数的确定、评价结果的判定和公众参与方式等工作。通过合理的评价体系来科学评价居住环境质量及人居环境适宜性，以便能够准确的反映项目所在区域的环境状况，更好的保护和提高项目的环境质量。因此，建立具有科学性和规范性的居住环境适宜性评价体系就显得十分必要和迫切。
从我国环境影响评价制度建立可以看出，我国将建设项目纳入环境影响评价管理是从污染类建设项目开始的，逐渐扩大到生态影响型建设项目，房地产类建设项目的环境管理模式起步比较晚。1998年《建设项目环境保护管理条例》颁布后，国家环境保护总局在1999年制定的《建设项目环境保护分类管理名录（试行）》中，明确将房地产开发项目纳入建设项目环境影响评价范围，并根据房地产类建设项目的占地面积或建筑面积对其实行分类管理， 2008年环境保护部在2011年原国家环境保护局对《建设项目环境保护分类管理名录（试行）》修订的基础上再次做了修订。我国对房地产建设项目的环境管理均按本名录的规定进行分类管理，即建筑面积10万平方米（含）以上的应编制环境影响报告书，建筑面积2万（含）～10万平方米的应编制环境影响报告表，建筑面积2万平方米以下的应编制环境影响登记表。
1 评价方法
1.1 评价的技术方法。自1979年环境影响评价制度确立以来，原国家环境保护局经过多年的实践于1993年发布了《环境影响评价技术导则》（总纲、大气环境、地面水环境），该导则规定了建设项目环境影响评价的一般性原则、方法及要求，主要适用于工业类（污染类）建设项目的评价，评价的重点是建设项目实施后对环境可能造成的影响进行预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施。
随着生态类建设项目的日益增多，国家环保总局在1997年发布了《环境影响评价技术导则—非污染生态影响》，规定了非污染生态影响评价的方法和要求，主要适用于水利、水电、矿业、农业、林业、牧业、运输等行业开发利用资源和海洋及海岸带开发，对生态环境造成影响的建设项目和区域开发项目环境影响评价的生态影响评价。此外，国家环保总局和相关部门还加强了行业环境影响评价技术方法的研究，发布了《辐射环境保护管理导则、电磁辐射环境影响评价方法与标准》（HJ/T10.3-1996）、《火电厂建设项目环境影响报告书编制规范》（HJ/T13-1996）、《港口建设项目环境影响评价规范》（JTJ226-97）、《公路建设项目环境影响评价规范（试行）》（TJT005-96）等技术规范，用于指导电磁辐射、火电厂、港口、公路等建设项目的环境影响评价工作。
1.2 评价的方法。1999年，国家环境保护总局发布《建设项目环境影响评价分类管理名录（试行）》后，我国将房地产项目正式纳入环境影响评价范围，但没有相应的技术导则和规范。目前，我国房地产类建设项目一般沿用工业类建设项目评价导则，在其评价目的、等级、范围和重点因子的确定以及《报告书》的章节设置上都将房地产类建设项目视为污染类建设项目。
1.2.1 评价目的的确定。目前，房地产类建设项目评价的主要目的认真贯彻国家有关环境保护的政策；从整体上综合考虑房地产开发活动对环境所产生的影响；实行污染物的达标排放和总量控制；反馈于设计，为房地产建设项目的建设和环境管理提供决策依据。
1.2.2 评价工作一般等级和范围的确定。根据《环境影响评价技术导则》（GH/2.1-2.3-93），结合房地产建设项目的特点与污染物排放特征，确定评价工作的等级和范围。
环境空气：由于房地产类建设项目在施工期和营运期一般采用清洁能源，大气污染物排放量少，但施工期的扬尘、施工机械及车辆运输排放的尾气会对局部环境空气质量造成一定影响，因此，确定房地产类建设项目施工期环境空气一般评价等级为三级，评价范围为项目厂界区域内。
地表水：房地产类建设项目排水主要为生活污水，污水水质简单，如果排水进入大中型河流的，地表水一般评价等级为三级，评价范围为排污口下游2000米，如果排水通过市政管网进入污水处理厂的，评价中只做简单说明。
环境噪声：房地产建设项目建成后噪声源少，声源声级低，对周边环境影响不大，但施工期噪声声源多而声源高，因此，一般确定施工期评价等级为三级，评价范围为厂界100米以内。
1.2.3 评价重点的确定。房地产类评价目的、等级、范围确定评价的重点是，在工程分析的基础上对施工期的噪声和粉尘以及营运期的污水、噪声等环境影响进行重点评价，对污水、噪声等环境保护措施的技术可行性进行论证。
1.2.4 评价因子的选取。评价因子一般包括环境质量现状评价因子和环境影响评价因子两大类，而环境质量现状评价一般包括大气环境、地表水环境、声环境等方面的评价因子，环境影响评价一般包括地表水、声环境、固体废物等方面的评价因子，评价时一般选取常用的评价因子。
环境质量现状评价：环境空气评价因子一般选取SO2、NOX、TSP、PM10；地表水评价因子一般选取PH、CODCr、BOD5、TP、石油类和氨氮；声环境评价因子一般选取环境噪声。
环境评价：地表水环境评价因子一般选取CODCr、BOD5、SS和动植物油；声环境评价因子一般选取等效连续A声级；固体废弃物评价因子一般选取建筑垃圾和生活垃圾。
1.2.5 《报告书》章节内容。房地产类建设项目环境影响评价报告书一般包括以下几方面：
总则：主要介绍项目环境影响评价的目的、编制依据、采用的标准、环境敏感点和保护目标等方面的内容； 建设项目概括：主要对建设项目的名称、地点及建设性质、主要技术指标、总平面布局、组織以及水、电、气供给，通讯、通风空调，雨、污排水于生活污水处置设施位置、规模等公用工程的介绍；
工程分析：这是《报告书》比较重要的一个章节，主要对施工期、营运期污染物产生情况进行较详细的分析，并对建设项目拟采用的环境保护措施及效果进行汇总；
区域环境概况：对气象、地形地貌等自然环境，与项目相关的社会环境现状进行简明扼要的描述；
环境质量现状评价：主要是对拟建工程区域的空气、地表水、声环境进行现状评价；
环境影响预测评价：在工程分析的基础上对施工期、营运期的环境影响进行定性或定量的分析；
环境保护措施：这也是评价的重点章节，主要是对施工期、营运期的环境保护措施进行经济、技术可行性论证，从而对项目提出反馈意见；
项目环境管理和监测计划：设置环境管理机构，拟定环境管理内容和职责以及环境监测计划等；
环境影响评价结论及建议：这是《报告书》最后一个章节，也是一个很重要的章节，通过前面几个章节客观、公正的评价，在《报告书》的结论中必须要明确项目从环境保护角度建设是否可行，并对项目建设提出切实可行的建议。
2 房地产开发现状及开发中存在的环境问题
我国是一个人口大国，住房问题十分突出。随着我国改革开放的不断深入，经济建设的不断发展，也促进了住宅产业的不断发展。1998年以来，在国家宏观政策的推动下，以住宅为主的房地产业持续快速发展，有效的启动了居民住房消费，为改善人民群众居住条件、调节产业结构、加快城市建设、带动相关产业发展、解决社会就业、扩大内需、拉动经济增长发挥了重要作用。2010年，全国城市人均住房建筑面积达到30平方米，住房短缺问题基本解决。但与发达国家相比，与全面建设小康社会居民居住需求相比，仍有较大差距，住房不均问题还比较普遍。
随着国民经济的持续发展、城镇化进程的加快、城镇人口的增加、居民消费观念和消费结构转变，对住房的需求将持续增加，对居住环境、质量的要求将不断提高。未来几年房地产业仍将有较大的发展前景，一方面将继续加快房地产业发展，进一步发挥住宅与房地产业对国民经济的拉动用；另一方面要加快推进住宅产业化步伐，提高住宅质量，改善人居环境，满足城镇居民的住房需求。
房地产开发业是城市第三产业的主要组成部分，作为城市人民的居家、工作、娱乐、商业活动的场所，它丰富了人民生活，让人民安居乐业。随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，生活环境的不断改善，舒适、安静的居住空间成为人们共同的愿望。然而，由于城镇化的快速发展，城市周边的生态环境遭到了很大的破坏，从而暴露出或隐蔽着种种环境问题，这些环境问题对居民的健康和安全产生不利的影响。为了适应现代社会对人居环境的要求，我国房地产业逐步走上“绿色”的可持续发展道路。
3 评价存在的问题及发展局势
居住环境是人类生存环境的重要组成部分，随着社会经济的发展，居民对居住环境的要求也不断提高，不单是为了生存而生存，而要追求舒适、幸福的生存空间。这就给房地产类建设项目环境影响评价提出了更高标准，同时也增加了环境影响评价的范围与内容。房地产类建设项目环境影响评价时应当以人为主体，树立“以人为本”的理念，考虑房地产类建设项目环境影响评价与一般环境影响评价不同的特点，如项目与环境影响的双向性；评价范围小而评价内容更全面更细致；评价过程不仅应当注重物理指标，亦应当注重定性指标等。在房地产类建设项目环境影响评价方法、体系上还有大量的诸如评价方法、评价因子的选取、评价标准及综合评价指数的确定、评价结果的判定和公众参与方式等工作。通过合理的评价体系来科学评价居住环境质量及人居环境适宜性，以便能够准确的反映项目所在区域的环境状况，更好的保护和提高项目的环境质量。因此，建立具有科学性和规范性的居住环境适宜性评价体系就显得十分必要和迫切。