作为房地产行业制度建设层面的焦点问题，房地产税一直是业界和坊间热议的话题。在涉及这个议题的会议、论坛、新闻报道中，常常出现贾康的身影。因多年来对房地产税改革进行呼吁，贾康几乎成了与房地产税画上等号的专家。我国房地产市场在高速发展的同时，伴随着理性和稳定性的相对缺失。作为房地产市场顶层设计方面的重大政策举措，贾康对房地产税的作用和影响一直被关心改革的人们备加推崇。

多年矢志不渝推动房地产税的落地

　　记者：在中国人的财富版图中，房地产一直占据着主导地位，对于房地产税的争论也异常激烈。多年来，您为什么一直热衷推动房地产税的落地？
　　贾康：这是因为房地产税不仅会对房地产市场起到“压舱促稳”的积极作用，还有“优化收入再分配和财产配置再分配”“落实分税制，支持构建地方税体系，助益转换地方政府职能，理顺中央、地方财政财力关系”等多种正面效应。
　　征收房地产税，有利于房地产行业健康发展，抑制炒作，而且有助于地方政府适应市场经济要求的职能转变——房地产税可以每隔几年重评一次税基，这样使得地方政府会专心提高本地公共服务水平，优化辖区投资环境。于是，重新评定的税基就会体现地方履职带来的财源建设成绩。
　　房地产税作为税制改革的延续，会有助于地方税体系的形成，并且遏制分配差距扩大化，让住好房、有多套房的富裕阶层，更多承担税务责任。
　　记者：对房地产税的持续、紧密的关注，是否与您的职业生涯和研究方法也有很大关系？您1985年在财政部科学研究所（以下简称“科研所”）研究生部获得经济学硕士学位后，便进入财政部科研所工作，直至2014年后退休，您在科研所工作了29年之久？
　　贾康：是的。财政部科研所始建于1956年5月，作为财政部的一个直属研究机构，主要工作是结合国民经济中的重大問题进行财经理论和政策研究，为国家决策提供咨询意见，这使我在工作早期即有机会接触房地产税相关问题。我最早在接触财税理论时知道财产税，其中比较典型的就是房地产税。
　　1988—1989年在美国访学期间，美国的相关情况和经验引起了我的高度重视。1998年中国住房制度改革后，房地产业渐成气候。对应着现实生活的实际需要，作为研究者，我开始对房地产税投注更多时间和心力。

建立健康长效机制

　　记者：2003年8月31日国家下发的《关于促进房地产市场持续健康发展》文件，首次明确房地产的国民经济支柱地位。而“支柱产业”也是您在谈及房地产市场发展历程时经常提到的关键词？
　　贾康：是的。因为从国家目前还在经历的城镇化、工业化进程来看，房地产业还有非常可观的高速发展空间。在很长一段时间里，房地产业必然还是支柱产业。不过，房地产业的发展并不是一路上扬，伴随着数次调控，经历了数次大起大落。现在整个房地产调控之所以治标不治本，就是因为治本层面的基础性制度建设欠账太明显，必须攻坚克难。
　　“长效机制”也是我经常提到的一个关键词，它必须落在基础性制度建设上。基础性制度包括相关的土地制度，双轨统筹（即政府主导的“保障轨”与市场应充分起作用的“商品房市场轨”统筹发展）的住房制度，创新和特色的投融资制度，房地产税收制度等，这是涉及现代市场体系建设的问题。在现代市场体系里，应该有各种要素进入，公平竞争，以市场中的要素流动形成有效的机制，并对弱势群体提供住有所居的基本保障。
　　记者：您刚刚也谈到房地产税有助于房地产建立长效机制，但为何房地产税讨论多年，却迟迟不能落地？
　　贾康：关于房地产税的落地实施，不同的观点有很多。我归纳了四个方面：第一，它的终极产权是不是构成障碍;第二，土地批租收入跟房地产税两种收入是不是存在重复征收;第三，房地产税的征收与税基评估是不是特别复杂;第四，小产权房的技术问题怎么解决。至于房地产税到最后能不能落地实施，那就得把各自的论据放在一起，让大家理性讨论，看谁能说服谁，共同推进这个制度建设。
　　记者：那么，您认为房地产的支柱作用还能支撑多久？
　　贾康：我始终认为房地产的支柱作用还至少有15年到20年，表现出非常有力的支撑。这个有力的支撑是伴随着中国的城镇化高速发展阶段的特征的。等真实的城镇化水平达到70%左右时，房地产的支撑作用才会下降。这是别的经济体都经历的过程，中国这一段路还远远没有走完。所以，这段时间我们一定要特别珍惜，让房地产作为国民经济支柱作用的潜力，合乎逻辑地释放出来。

主要困难在于加快立法

　　记者：您曾指出，房地产税主要的困难在于加快立法，但现在迟迟没有加快，内部讨论总是有这样或那样的说法，您认为房地产税立法还要多久？
　　贾康：按照目前的时间表，非常明确的权威信息是房地产税要在本届人大任期之内启动立法。本届人大任期剩下还有三年多的时间。至于立法之路要走多长时间，现在也不好判断。一审一直到三审，我估计存在推到四审的极大可能性。整个过程走三年五年，甚至八年十年都有可能。
　　记者：您一直倡导房地产税改革，认为改革是不可回避的，势在必行。但是，怎样把它设计好，怎样按照中央说的加快立法，税收法定、立法先行？
　　贾康：是的。房地产税虽然势在必行，但政府在立法的过程中，需要通过公开草案内容征求全社会意见，要在立法中寻求最大公约数。比如，有观点认为可按人均平方米数作出免税部分的扣除后征收，但这种征收形式会遇到实施中家庭人数变动的难题。而如果按每个家庭单位扣除第一套房产后征税，又有可能引发离婚潮。对此，我的建议是在立法中大家一起讨论，可否对单亲家庭扣第一套起征，双亲家庭则扣前两套。
　　通过立法，房地产税首先会从一线城市开征，运用经济手段取代行政手段。各地情况不同，不应出现一刀切的现象。因为房地产税是典型的地方税，具体何时开征会充分授权地方政府自行决定，不会在某个时间全国一起征收。在立法征求意见阶段，应进一步促进公众参与。
　　此外，纳税人会更加关心税收的用途，对于资金使用情况有知情权，接下来还会行使质询权、建议权、监督权，这是意义重大的制度建设。
　　记者：未来立法后如何推进，困难也是存在的。如果收取的金额比较少，可能对市场的影响不会太大，不符合初衷;如果收得太多太严，可能导致抛售潮等情况。对这些问题您是怎么看的？
　　贾康：这些困难都是客观存在的。所以我们需要相对柔性地切入先进制度框架，然后在社会可接受的情况下，让它越来越优化。在这个过程中，房地产税的作用一定不能单一地跟房价对应上。
　　目前的“泡沫论”也是一种认识误区：很多人理解为房价猛涨，房价高就是泡沫，这可能简单化了。中国住房这种不动产从无价变有价，从低价变高价是一个必然的过程。在某些时间段，房价上升相当快，并不意味着就是泡沫化。肆无忌惮地炒作，快进快出，那是带有泡沫化特征的。目前我还没有看到中国房地产市场存在严重的泡沫化，因为中国的城镇化还在中间阶段。等到城镇化率达到约70%的时候，就要特别注意了。
　　我非常认同房地产税在上海和重庆的试点。美国也好，日本也好，历史上为什么会推出房地产税？不能说没有看到美国和日本的房价下跌，就说房地产税对房价没有作用。房地产税对房价的抑制，主要是影响供需，增加了持有环节的成本，使需求面更沉稳。