今年以来的房价涨幅之大超出了大多数人的预期，尤其是北京等一线城市以两位数的涨幅领跑全国楼市。
　　从业内专家到一般民众，与年初相比，未来进一步看涨人数的比例不断上升，敢于预言楼市尤其是一线城市楼市下跌的已不多见。继续看涨的主要依据之一就是，面粉越来越贵，面包怎么能便宜？9月初，北京乃至全国7.3万元/平方米的单价地王出炉后，更像是又给房价之马猛抽了一鞭子。对此，我问我同事“元芳”怎么看，他的回答倒是直接：作为世界第二大经济体的首都，有卖到15万元/平方米的豪宅很正常嘛。他的看法则是继续看涨的另外一条主要依据。
　　根据这两条主要依据，有所谓专家预言，未来5年内，北京的房价将会突破10万元/平方米，更有甚者，以过往25年房价涨速预测，25年后北京房价超过80万元/平方米，全国房价9万元/平方米。
　　似乎相信或者愿意相信此类预言的大有人在，但如果简单以某些专家们貌似有理的某些说法仓促做出决定，那或许要为此付出不菲的代价。上述房价推论至少隐含以下似是而非的结论。
　　一、不断上涨的地价一定推高房价？
　　高地价推高房价在多数情况下是成立的，但不是任何情况、任何阶段必然推高房价。房子作为产品终端，最终面对的是需求端，是需求端决定房价而并非土地供应端，而地价的高低也最终取决于需求端。开发商实是房价形成机制中的一方，但并没有单方面的房价决定权。他们同样存在价格误判的可能，并为其错误埋单。实际上，北京地王的制造者自己也表示 “北京地价不理性”、“地价暴涨，土地市场的风险在积聚”，而资本市场通过股价对他们的如此行为则投出了怀疑的一票。未来能不能将高地价转化为高回报，最后还是看市场，而不是凭感觉。
　　二、房价的上涨是线性的？
　　可能在某些阶段如起步阶段会呈现一定程度的加速度，但不同的发展阶段肯定有不同的支持或制约因素。过去十多年中国房地产价格持续上升的原因是多方面的，但其中一部分因素正在改变，比如经济增速的下降，尤其是房价涨速的最重要推手基础货币快速增长与流动性过剩这一因素也在逐渐改变。中国基础货币与流动性的主要来源是对外贸易与顺差高速增长积累起来的巨量外汇占款。外汇占款的增速下降甚至负增长势必影响流动性的趋近，这也是今年6月“钱荒”的原因之一。随着中国利率市场化推进与互联网金融工具的更多创新，目前存款利率被实际压抑的情况逐渐改变，房地产作为最好的抵御通胀资产之一的局面也可能会随之改变。
　　三、世界城市的房地产价格必然是世界级价格？
　　不说北京房价达到80万元/平米，即使达到30万元/平方米，北京一套100平方米住房则价值3000万元，以目前的汇率水平折合近500万美元，如果人民币继续保持升值趋势，将超过500万美元。目前美国全国成屋价格中值约21.5万美元，而数据显示，中国60%富豪正在或考虑移民，如果有500万美元财富，变现之后有足够的资产可以移民到房价与物价水平很低、生活素质和条件更好的国家或者城市，那么这很可能会成为很多人的选择。当流出成为趋势，那么推动房价进一步上涨的动力无疑会逆转。
　　简单推论房价涨跌或者上涨的价位，不仅草率，而且容易误导。对于这些推论，姑妄听之，切不可作为投资的依据。房地产始终都是投资的工具之一，但不是唯一。当财富之梦全部专注于房地产投资的时候，那也是危险的。
　　钱如水
　　中国房地产市场十余年发展历程的亲历者和同行者，现供职于一家在港上市的蓝筹房企。
　　联系方式：[email protected]