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摘 要：在全国大部分地区房地产市场进入“五限时代”的背景下，房地产开发企业的利润空间越来越有限，有效的成本造价控制是实现利益最大化至关重要的手段。成本造价控制贯穿整个房地产开发周期，而最为关键的是房地产开发前期的成本造价控制。房地产开发前期的成本造价控制包括策划定位阶段、投资决策阶段、规划设计阶段的成本造价控制，本文结合公司翠湖项目开发进展情况，对房地产开发前期各阶段成本造价管控的注意事项和控制措施进行论述。
关键词：房地产;开发前期;成本造价控制
前言
过去的暴利掩盖了成本造价管控的不足，现如今环境下，如何有效控制成本造价，增强企业的经营能力是每一个房地产企业面临的重要课题。企业要想保持足够的竞争力，必须加强对成本造价管控的力度，推进成本造价控制的前置。目前许多房地产公司只重视事中控制，忽视前期成本造价控制，使得效果不理想。经过实践证明，在房地产开发项目过程中做好前期成本造价控制是项目成功的关键。
在策划阶段进行市场调研，收集与项目相关的资料，对房地产开发项目进行精准定位。实事求是的做好可行性研究，在保证经济效益的基础上认真编制成本造价预算。根据市场的需求和发展的前景合理确定工程规模和建设标准，提出符合经济效益的最佳规划方案。合理的定位、科学的投资估算、最佳的设计规划方案基本确定了项目开发的方向和投资的金额，其控制好坏直接影响整个开发项目的经济效益。
一、策划定位阶段的成本造价控制
策划以低成本，高利润为目的，围绕着这个主题来展开有序的工作，为实现这个工作目标而解决各种困难，这是项目策划的第一步，也是最基础的一环。项目策划的内容包括市场调研和项目定位。
市场调研首先对项目周边的自然环境条件，项目开发时期的市场环境、经济环境和政策环境等资料进行收集和客观的调查。收集好资料后，对这些资料分类进行研究分析，找出影响项目开发建设的主要因素，为今后的项目策划提供良好的基础。
项目定位是把市场调研的结果和初步构思转化为可执行的方案，这是策划的重要一环，它关系到项目开发能否达到目标成本。首先对收集的资料和用户需求进行分析，做出项目定义，确定项目实施的总体构思，对项目功能、建设的内容、规模有一个建设思路，对项目投资、进度、质量三个方面设置目标。在此基础上，制定出适合客户需求、满足项目运营利润需要的项目定位。
在项目策划阶段，有许多种方法，其中最主要的方法是全面的、深入的调查和分析。公司翠湖项目通过招标确定专业的策划定位顾问公司，对地块所在区位进行深入调研，通过项目SWOT分析，借助大数据对产品、价格、客群进行精准定位。提高了项目策划定位的准确度和科学性，降低了潜在的投资风险。
二、投资决策阶段的成本造价控制
要把投资决策阶段成本控制做好，关键从工程的可行性研究与投资估算两个方面实施。在投资决策阶段对项目的整体成本造价实施预测，确定严格的成本造价控制目标系统，使用科学的估算办法，确保房地产开发工程投资决策的可靠性。
对于工程的可行性研究，要从市场、技术与经济等几个方面对工程实施前景预测，把前期调研工作充分做好。为了确保房地产开发工程的收益，在进行房地产开发项目立项时，务必要对开发项目可能的预期收入、成本造价、利润与风险实施深入分析，为工程的成功实施奠定基础。
投资估算是工程执行的基础，以合理、科学的评估策略与手段对项目实施正确的投资估算是工程可行性的有力保障。据有关研究表明，工程可行性研究的深度与合理性会直接影响投资估算的正确性，因此要首先拟定出具體的工程可行性研究方案，并把项目投资估算控制在10%以下的误差率。
在可行性研究阶段进行成本造价控制一般应用投资估算法、经济评价法和增量净效益法等。投资估算在可行性研究阶段，是项目决策的重要依据之一，是建设项目投资的最高限额。
三、规划设计阶段的成本造价控制
设计阶段包括初步设计、技术设计、施工图设计，在设计阶段进行成本造价控制是主动控制，在控制中主动发现成本造价超出计划成本造价部分，即时修正差异，使设计更加经济。
（一）优化设计方案，有效控制工程造价
在设计阶段引入竞争机制使用设计招标和设计方案竞选的形式，对设计方案实施技术经济评价和分析，择优选用最好的设计方案，将设计投资概算控制在规定的投资额范围内。尽管方案设计费占项目总投资的2%不到，但它对工程造价的影响程度达75%以上，做好项目设计阶段的造价控制是重点，重施工、轻设计的观念一定要克服，控制项目费用要从设计抓起。
（二）初步设计阶段
初步设计的关键是确定工程的建设规模、构造方式、外观设计、平面布局和装修规范等关键技术经济指标，该阶段影响到工程投资额的35%～75%。使用限额设计是项目设计阶段中投资控制的有力手段。限额设计是依照投资或造价的限额实施满足技术要求的设计，从节省的方面出发，把技术和经济有机的联合起来。在整个设计经过中，设计人员和经济管理人员要严密配合，做到技术和经济的统一。
（三）施工图设计阶段
施工图设计阶段要加强设计出图前的审核工作，力求提升设计质量，防止过分设计、超过设计，以让不必要的项目投入减少。
增强设计变更管理，实施事前控制，把项目变更的产生尽量控制在施工以前。对于无法防止的设计变更，要尽量提前，以让项目的损失减少;对影响项目造价的重大设计变更，需要使用先算帐后变更的方法处理。
运用规范设计也是控制项目成本造价的有效方法。规范设计能够节省设计费用，让设计周期大大缩短，节省时间成本;同时也有利于项目的施工，让建筑安装费用降低。
推行设计的奖罚制度。奖励那些设计方案优秀、项目造价节约的设计，处罚那些由于牵涉浪费而导致经济损失的设计，激励设计人员深挖设计潜力，注重设计方案的经济合理性，对控制项目造价将是一个大的突破。
四、结语
做好项目开发前期的成本造价控制工作是当前房地产企业最为关键的功课，只有加强前期的成本造价控制，才可以实现成本控制的有效性，才能创造出更好的济效益，从而推动房地产开发企业长久的发展。
关键词：房地产;开发前期;成本造价控制
前言
过去的暴利掩盖了成本造价管控的不足，现如今环境下，如何有效控制成本造价，增强企业的经营能力是每一个房地产企业面临的重要课题。企业要想保持足够的竞争力，必须加强对成本造价管控的力度，推进成本造价控制的前置。目前许多房地产公司只重视事中控制，忽视前期成本造价控制，使得效果不理想。经过实践证明，在房地产开发项目过程中做好前期成本造价控制是项目成功的关键。
在策划阶段进行市场调研，收集与项目相关的资料，对房地产开发项目进行精准定位。实事求是的做好可行性研究，在保证经济效益的基础上认真编制成本造价预算。根据市场的需求和发展的前景合理确定工程规模和建设标准，提出符合经济效益的最佳规划方案。合理的定位、科学的投资估算、最佳的设计规划方案基本确定了项目开发的方向和投资的金额，其控制好坏直接影响整个开发项目的经济效益。
一、策划定位阶段的成本造价控制
策划以低成本，高利润为目的，围绕着这个主题来展开有序的工作，为实现这个工作目标而解决各种困难，这是项目策划的第一步，也是最基础的一环。项目策划的内容包括市场调研和项目定位。
市场调研首先对项目周边的自然环境条件，项目开发时期的市场环境、经济环境和政策环境等资料进行收集和客观的调查。收集好资料后，对这些资料分类进行研究分析，找出影响项目开发建设的主要因素，为今后的项目策划提供良好的基础。
项目定位是把市场调研的结果和初步构思转化为可执行的方案，这是策划的重要一环，它关系到项目开发能否达到目标成本。首先对收集的资料和用户需求进行分析，做出项目定义，确定项目实施的总体构思，对项目功能、建设的内容、规模有一个建设思路，对项目投资、进度、质量三个方面设置目标。在此基础上，制定出适合客户需求、满足项目运营利润需要的项目定位。
在项目策划阶段，有许多种方法，其中最主要的方法是全面的、深入的调查和分析。公司翠湖项目通过招标确定专业的策划定位顾问公司，对地块所在区位进行深入调研，通过项目SWOT分析，借助大数据对产品、价格、客群进行精准定位。提高了项目策划定位的准确度和科学性，降低了潜在的投资风险。
二、投资决策阶段的成本造价控制
要把投资决策阶段成本控制做好，关键从工程的可行性研究与投资估算两个方面实施。在投资决策阶段对项目的整体成本造价实施预测，确定严格的成本造价控制目标系统，使用科学的估算办法，确保房地产开发工程投资决策的可靠性。
对于工程的可行性研究，要从市场、技术与经济等几个方面对工程实施前景预测，把前期调研工作充分做好。为了确保房地产开发工程的收益，在进行房地产开发项目立项时，务必要对开发项目可能的预期收入、成本造价、利润与风险实施深入分析，为工程的成功实施奠定基础。
投资估算是工程执行的基础，以合理、科学的评估策略与手段对项目实施正确的投资估算是工程可行性的有力保障。据有关研究表明，工程可行性研究的深度与合理性会直接影响投资估算的正确性，因此要首先拟定出具體的工程可行性研究方案，并把项目投资估算控制在10%以下的误差率。
在可行性研究阶段进行成本造价控制一般应用投资估算法、经济评价法和增量净效益法等。投资估算在可行性研究阶段，是项目决策的重要依据之一，是建设项目投资的最高限额。
三、规划设计阶段的成本造价控制
设计阶段包括初步设计、技术设计、施工图设计，在设计阶段进行成本造价控制是主动控制，在控制中主动发现成本造价超出计划成本造价部分，即时修正差异，使设计更加经济。
（一）优化设计方案，有效控制工程造价
在设计阶段引入竞争机制使用设计招标和设计方案竞选的形式，对设计方案实施技术经济评价和分析，择优选用最好的设计方案，将设计投资概算控制在规定的投资额范围内。尽管方案设计费占项目总投资的2%不到，但它对工程造价的影响程度达75%以上，做好项目设计阶段的造价控制是重点，重施工、轻设计的观念一定要克服，控制项目费用要从设计抓起。
（二）初步设计阶段
初步设计的关键是确定工程的建设规模、构造方式、外观设计、平面布局和装修规范等关键技术经济指标，该阶段影响到工程投资额的35%～75%。使用限额设计是项目设计阶段中投资控制的有力手段。限额设计是依照投资或造价的限额实施满足技术要求的设计，从节省的方面出发，把技术和经济有机的联合起来。在整个设计经过中，设计人员和经济管理人员要严密配合，做到技术和经济的统一。
（三）施工图设计阶段
施工图设计阶段要加强设计出图前的审核工作，力求提升设计质量，防止过分设计、超过设计，以让不必要的项目投入减少。
增强设计变更管理，实施事前控制，把项目变更的产生尽量控制在施工以前。对于无法防止的设计变更，要尽量提前，以让项目的损失减少;对影响项目造价的重大设计变更，需要使用先算帐后变更的方法处理。
运用规范设计也是控制项目成本造价的有效方法。规范设计能够节省设计费用，让设计周期大大缩短，节省时间成本;同时也有利于项目的施工，让建筑安装费用降低。
推行设计的奖罚制度。奖励那些设计方案优秀、项目造价节约的设计，处罚那些由于牵涉浪费而导致经济损失的设计，激励设计人员深挖设计潜力，注重设计方案的经济合理性，对控制项目造价将是一个大的突破。
四、结语
做好项目开发前期的成本造价控制工作是当前房地产企业最为关键的功课，只有加强前期的成本造价控制，才可以实现成本控制的有效性，才能创造出更好的济效益，从而推动房地产开发企业长久的发展。