论文部分内容阅读
摘要：企业正常运行的关键是保障企业资源的合理与有效配置，并以配置过程实现企业利益的最大化，而各种类型的投资则具有帮助企业获取最大化利益的作用，这也使得投资成为企业获取利益最重要的手段。在房地产行业中进行的电力企业投资管理旨在调整投资的方向性并确保投资的有效性，因此本文仅围绕房地产行业投资管理进行相应的分析与探讨。
关键词：房地产;投资管理;企业
引言：房地产行业的投资活动大多表现出投资规模大、回收周期长、流动性不足的特征，而较长的回收周期也使得房地产行业的投资更容易受到政策的影响，也因此导致房地产行业的投资风险更高，即使是面向電力企业投资也会表现出这种特征，只不过会表现出相对更有效的风险控制能力。这也意味着房地产行业在决定投资的同时必须做好投资管理工作，确保投资能够发挥应有的作用，帮助企业获取最大限度的利益。
1.房地产行业投资的特征
1.1投资规模大
投资规模大是房地产行业表现出最显著的特征之一。这种投资规模与房地产行业的项目特质有关，房地产行业的投资项目通常会消耗大量的各种类型资源，包括但不限于人力、物力、财力乃至社会公共资源，因此项目投资动辄达到数千万乃至十亿级别也是很常见的事。如此规模的项目特征使得它往往关系到行业、地区甚至是整个国家的经济利益，对国计民生造成的影响也十分深远[1]。由此可以看出房地产行业的投资管理并非一纸空谈，对项目是否能获取应得的效益而言十分重要。
1.2不同项目间存在明显差异
无论是否关乎电力企业，房地产开发项目都会因为其侧重性、功能、社会价值的不同而展现出千差万别的特点，即使是同一批项目下的不同工程，也会因内容不同使得工程之间存在客观差别，这意味着房地产行业项目中的工程与工程、统一规划下的项目与项目之间没有完全的相似性。即使是同种类型的工程，也会因为功能、地域不同而造成人工、材料、机械消耗上的区别。以电力企业为例，负责电力事务管理的房地产工程与负责供电的房地产工程就会在空间、结构及功能上存在明显差别。
1.3投资确定依据呈现出高度复杂性
房地产行业中的开发项目大多会表现出明显的单一性，然而房地产项目本身又存在规模大、周期长、涉及因素众多的特征，也就导致房地产开发项目在确定投资时会面临高度复杂性，且不同建设阶段的投资确定依据各不相同，但相互之间却表现出一定的关联性。如在可行性研究过程中就需要依靠估算指标来确定项目的可执行性，并作为编制投资估算的依据;概算则在设计阶段被用于评价项目整体的大致资金需求，同时也作为估算指标的基础存在。由此可见，房地产项目开发投资确定依据除了具有一定的复杂性之外，某些情况下还具有环环相扣的特征。
2.房地产行业投资影响因素
2.1内部因素
以行业区分，房地产行业投资会同时受到内外部两种不同因素的影响。其内部影响因素大多体现在项目产品特点及企业集散程度两方面。项目产品特点包括项目类型、规模、性质及项目产品定位等内容，由于不同房地产企业在主导项目上会表现出不同的产品特点，且同一企业也会存在主导多个项目的情况，因此如何调整好产品特点与投资区域的契合度，提高两者的匹配程度，以实现投资效益的最大化，是房地产行业投资管理的关键;而企业集散程度则是指项目的集散程度，即本地项目或是异地项目的离散性，某些情况下是否形成区域性的项目开发也很重要，如果区域中存在大量已有项目，那么该区域的投资需求则会比较小，反之如果是项目稀少的空白区域，则这类区域除了表现出较大投资需求的同时，对企业发展而言还具有独特的战略意义[2]。
2.2外部因素
影响房地产行业投资的外部因素可归纳为经济、政策与社会三个层面。经济方面的影响多以项目所在城市或区域的宏观经济状况为主，包括经济结构、发展状态、消费者结构及居民收入水平，只有在确保城市或区域达到一定经济条件的前提下，项目本身才能获得有效运转;政策方面产生的影响对房地产投资而言是最深刻的，这是因为政策与房地产企业的项目直接相关，同时这也是房地产投资与其他类型投资之间最大的区别，其影响因素主要体现在政府对房地产项目的认可程度、在宏观上执行的调控政策以及采用的各类型财政税收等，事实上房地产投资项目能否正常运行，在很大程度上取决于当地的政策环境;社会影响则包括当地人民的生活习惯、价值观念及消费意愿等等，对于房地产项目而言，最终面向的客户依然是各类型的消费者，而项目是否能够盈利则取决于去化率，去化率又会受到当地人生活及消费习惯的影响。
3.房地产行业投资管理的有效对策
3.1做好工程设计阶段的投资控制
工程设计阶段的投资控制对整个工程都会产生深刻的影响，尤其在工程造价这方面更是有着决定性的作用。一般情况下，投资管理部门需要对投资项目相关的各种在功能、设备及材料方面的内容进行调查，随后通过合理分析寻找类似项目在这些层面上的经济指标并进行深入分析，在将结果编制成调研报告后制定相应的设计标准，结合设计标准对工程整体的投资预算进行评估，最后上报评估结果，由上级部门根据评估结果决定是否执行该项目。确定执行项目之后，投资管理部门还需要参与到项目工程技术的遴选、项目设计施工方案合理性与经济性的推敲等等，并在了解到详细信息之后上报总经理审批[3]。也就是说，在设计阶段投资管理部门就需要做好对整个工程项目的管理工作。
3.2重视施工阶段的投资控制
施工阶段的投资控制首先体现在工程变更签证上，工程施工过程中任何一方提出的工程变更需求，都需要由投资管理部门结合工程变更的必要性、合理性以及对项目成本可能产生的影响进行深入调查分析。对项目相关的合同条款及记录性文件等也需要仔细查阅，进而确定项目变更导致的费用明细、工期影响及质量标准，随后对工程变更情况进行评估。
另一方面则是要对工程结算程序进行控制，对工程结算程序的控制需要先核对合同条款，确保工程竣工后呈现出的内容满足合同条件及相关需求，同时验收工程竣工后的合格与否，只有在确定工程完全按照合同要求验收合格之后，才能执行最后的竣工结算工作。而在执行竣工结算时还需要验收所有的隐蔽工程，并查看隐蔽工程的相关记录，与监理工程师相互确认，其中对于未获得批准的重大工程变更则不应予以列入结算内容，而竣工结算的全过程也需要按照规定的结算方法、计价准则、收费标准及材料价格进行。
3.3强化人员管理与组织构建
项目管理组织机构的完善程度直接影响到投资项目是否能够正常完成，这是由于组织机构具有确定主要管理责任人及管理沟通渠道的作用。首先需要强化专门部门的组织构建及人员管理工作，并行责任与激励制度，强化各环节责任人的责任意识与积极性;其次则应当建立起跨部门的协作机制，确保整个企业都能够在推动项目进展的过程中发挥作用。
结语：工程建设这项活动带有明显的社会性质，最理想的情况是工程整体都按照工程建设规则及标准运作，这就需要确保工程投资管理在整个工程执行过程中发挥应有的作用，促进工程各方面管理效果的落实，推动工程人力、物力、财力等资源得到充分利用，进而确保工程能够获得最大限度地经济效益与社会效益。
参考文献：
[1]宿素美.关于房地产企业财务管理问题的探讨[J].中国集体经济.2019，（32）：145-146.
[2]黄丽霞.房地产行业投资管理分析[J].中国集体经济.2019，（12）：31-32.
[3]邵艳丽.关于房地产开发项目投资风险控制的有效思考[J].消费导刊.2020，（13）：150-151/160.
关键词：房地产;投资管理;企业
引言：房地产行业的投资活动大多表现出投资规模大、回收周期长、流动性不足的特征，而较长的回收周期也使得房地产行业的投资更容易受到政策的影响，也因此导致房地产行业的投资风险更高，即使是面向電力企业投资也会表现出这种特征，只不过会表现出相对更有效的风险控制能力。这也意味着房地产行业在决定投资的同时必须做好投资管理工作，确保投资能够发挥应有的作用，帮助企业获取最大限度的利益。
1.房地产行业投资的特征
1.1投资规模大
投资规模大是房地产行业表现出最显著的特征之一。这种投资规模与房地产行业的项目特质有关，房地产行业的投资项目通常会消耗大量的各种类型资源，包括但不限于人力、物力、财力乃至社会公共资源，因此项目投资动辄达到数千万乃至十亿级别也是很常见的事。如此规模的项目特征使得它往往关系到行业、地区甚至是整个国家的经济利益，对国计民生造成的影响也十分深远[1]。由此可以看出房地产行业的投资管理并非一纸空谈，对项目是否能获取应得的效益而言十分重要。
1.2不同项目间存在明显差异
无论是否关乎电力企业，房地产开发项目都会因为其侧重性、功能、社会价值的不同而展现出千差万别的特点，即使是同一批项目下的不同工程，也会因内容不同使得工程之间存在客观差别，这意味着房地产行业项目中的工程与工程、统一规划下的项目与项目之间没有完全的相似性。即使是同种类型的工程，也会因为功能、地域不同而造成人工、材料、机械消耗上的区别。以电力企业为例，负责电力事务管理的房地产工程与负责供电的房地产工程就会在空间、结构及功能上存在明显差别。
1.3投资确定依据呈现出高度复杂性
房地产行业中的开发项目大多会表现出明显的单一性，然而房地产项目本身又存在规模大、周期长、涉及因素众多的特征，也就导致房地产开发项目在确定投资时会面临高度复杂性，且不同建设阶段的投资确定依据各不相同，但相互之间却表现出一定的关联性。如在可行性研究过程中就需要依靠估算指标来确定项目的可执行性，并作为编制投资估算的依据;概算则在设计阶段被用于评价项目整体的大致资金需求，同时也作为估算指标的基础存在。由此可见，房地产项目开发投资确定依据除了具有一定的复杂性之外，某些情况下还具有环环相扣的特征。
2.房地产行业投资影响因素
2.1内部因素
以行业区分，房地产行业投资会同时受到内外部两种不同因素的影响。其内部影响因素大多体现在项目产品特点及企业集散程度两方面。项目产品特点包括项目类型、规模、性质及项目产品定位等内容，由于不同房地产企业在主导项目上会表现出不同的产品特点，且同一企业也会存在主导多个项目的情况，因此如何调整好产品特点与投资区域的契合度，提高两者的匹配程度，以实现投资效益的最大化，是房地产行业投资管理的关键;而企业集散程度则是指项目的集散程度，即本地项目或是异地项目的离散性，某些情况下是否形成区域性的项目开发也很重要，如果区域中存在大量已有项目，那么该区域的投资需求则会比较小，反之如果是项目稀少的空白区域，则这类区域除了表现出较大投资需求的同时，对企业发展而言还具有独特的战略意义[2]。
2.2外部因素
影响房地产行业投资的外部因素可归纳为经济、政策与社会三个层面。经济方面的影响多以项目所在城市或区域的宏观经济状况为主，包括经济结构、发展状态、消费者结构及居民收入水平，只有在确保城市或区域达到一定经济条件的前提下，项目本身才能获得有效运转;政策方面产生的影响对房地产投资而言是最深刻的，这是因为政策与房地产企业的项目直接相关，同时这也是房地产投资与其他类型投资之间最大的区别，其影响因素主要体现在政府对房地产项目的认可程度、在宏观上执行的调控政策以及采用的各类型财政税收等，事实上房地产投资项目能否正常运行，在很大程度上取决于当地的政策环境;社会影响则包括当地人民的生活习惯、价值观念及消费意愿等等，对于房地产项目而言，最终面向的客户依然是各类型的消费者，而项目是否能够盈利则取决于去化率，去化率又会受到当地人生活及消费习惯的影响。
3.房地产行业投资管理的有效对策
3.1做好工程设计阶段的投资控制
工程设计阶段的投资控制对整个工程都会产生深刻的影响，尤其在工程造价这方面更是有着决定性的作用。一般情况下，投资管理部门需要对投资项目相关的各种在功能、设备及材料方面的内容进行调查，随后通过合理分析寻找类似项目在这些层面上的经济指标并进行深入分析，在将结果编制成调研报告后制定相应的设计标准，结合设计标准对工程整体的投资预算进行评估，最后上报评估结果，由上级部门根据评估结果决定是否执行该项目。确定执行项目之后，投资管理部门还需要参与到项目工程技术的遴选、项目设计施工方案合理性与经济性的推敲等等，并在了解到详细信息之后上报总经理审批[3]。也就是说，在设计阶段投资管理部门就需要做好对整个工程项目的管理工作。
3.2重视施工阶段的投资控制
施工阶段的投资控制首先体现在工程变更签证上，工程施工过程中任何一方提出的工程变更需求，都需要由投资管理部门结合工程变更的必要性、合理性以及对项目成本可能产生的影响进行深入调查分析。对项目相关的合同条款及记录性文件等也需要仔细查阅，进而确定项目变更导致的费用明细、工期影响及质量标准，随后对工程变更情况进行评估。
另一方面则是要对工程结算程序进行控制，对工程结算程序的控制需要先核对合同条款，确保工程竣工后呈现出的内容满足合同条件及相关需求，同时验收工程竣工后的合格与否，只有在确定工程完全按照合同要求验收合格之后，才能执行最后的竣工结算工作。而在执行竣工结算时还需要验收所有的隐蔽工程，并查看隐蔽工程的相关记录，与监理工程师相互确认，其中对于未获得批准的重大工程变更则不应予以列入结算内容，而竣工结算的全过程也需要按照规定的结算方法、计价准则、收费标准及材料价格进行。
3.3强化人员管理与组织构建
项目管理组织机构的完善程度直接影响到投资项目是否能够正常完成，这是由于组织机构具有确定主要管理责任人及管理沟通渠道的作用。首先需要强化专门部门的组织构建及人员管理工作，并行责任与激励制度，强化各环节责任人的责任意识与积极性;其次则应当建立起跨部门的协作机制，确保整个企业都能够在推动项目进展的过程中发挥作用。
结语：工程建设这项活动带有明显的社会性质，最理想的情况是工程整体都按照工程建设规则及标准运作，这就需要确保工程投资管理在整个工程执行过程中发挥应有的作用，促进工程各方面管理效果的落实，推动工程人力、物力、财力等资源得到充分利用，进而确保工程能够获得最大限度地经济效益与社会效益。
参考文献：
[1]宿素美.关于房地产企业财务管理问题的探讨[J].中国集体经济.2019，（32）：145-146.
[2]黄丽霞.房地产行业投资管理分析[J].中国集体经济.2019，（12）：31-32.
[3]邵艳丽.关于房地产开发项目投资风险控制的有效思考[J].消费导刊.2020，（13）：150-151/160.