宏观调控政策不会放松

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  未来的房地产市场将走向何方? 房价是否会大幅增长?对于这两个问题,应该从市场本身去寻找答案。因为决定房价,决定房地产市场好坏的根本 因素是供需关系。未来房地产市场的供 应量会增加,供需将会逐步走向平衡。 未来房地方市场必然会经历一轮兼并收购的洗牌过程。供需关系趋向平衡, 消费者选择空间增大,卖方市场将会分 化削弱,甚至形成买方市场。这就意味着, 今后房地产市场竞争更加剧烈。尽管未 来三五年內,房地产市场仍将处于旺盛 期,但从现在起,区域分化,市场的细分, 激烈的市场竞争将真正开始。
  随着竞争日趋激烈,市场成熟度 将逐步上升,而国家宏观调控并不会 消除,只不过是改变了调控的方式和 手段,房价可能由地方政府自行管理,以充分体现市场的区域性差异。中央政府未来对房地产市场的调控手段,将主要转移到三个方面,一是税收,比如说房产税的逐步实施;二是金融,未来房地产一枝独秀的局面将不会持续;三是制度,建立不动产统一登记制度,实现信息共享。这些都是预防房地产泡沫的重要举措,由此可见,政府的宏观调控不会放松,只不过是调整了方向和策略。
  在这样的形势下,房地产企业应积极采取应对举措。目前房地产市场发展正开始出现三个趋势,一是净利润平均化,二是商品大众化,三是经营高周转化。因此我们的应对措施也必需与这些趋势相契合。 房地产企业要从五个方面来应对。
  一是更加注重成本管控。未来房地产企业净利率水平会向社会平均水 平靠拢,利润也将不断压缩。在价格 不断趋于稳定的情况下,利率也会逐 渐趋于稳定。成本的控制将会是房地 产企业的核心竞争力。
  二要更加注重产品的品质。当房 地产市场逐渐回归其本质,住宅也将 逐步回归居住的使命,其最终产生的 影响是消费者将更关注产品品质。那 时房地产产品营销日趋同质化,价格 竞争白热化,房企的竞争将会转向品 牌为主的综合竞争。
  三要更加注重运营效率。随着供需逐步走向平衡,以时间换空间,依靠土地升值这种高利润的模式将会发生根本转变,取而代之的将是以高周转率为代表的效率运营。
  四要更加注重住宅产业化。随着房地产市场暴利时代的逐步终结,产业化的发展将是房地产市场发展的必然趋势。可以说,住宅产业化的理念创新,将会带来住宅行业的一次革命,而工厂化和标准化又是产业化的具体表现形式。工厂化的产品生产方式,不仅可以全面提高项目的周转速度,而且还能有力保障产品的质量。
  五要更加注重环保理念。我国的环境问题,在改革开放三十多年后的 今天日益严重,“两会”首度将 PM2.5 写入政府工作报告,这将进一步激发 老百姓对生活环境质量的关注。因此, 我们在关注快速发展,提高产品品质 的同时,也应该更加注重开发过程中 的环保理念,为消费者提供低炭、绿 色的宜居住宅。
  房地产市场将逐步走向供需平衡, 政府调控理念将逐步转变,房地产行 业内竞争将日趋激烈,为此,我们必 须要采取积极的应对措施,只有这样 才能在激烈的竞争环境中立于不败之 地。
  作者系上海三盛宏业投资集团董事长
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