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摘要：近年来资金需求巨大的房地产行业的发展越来越迅速，为了满足人们对房地产的需求和房地产企业本身的资金需求，房地产企业离不开大量融资。但是受制于国家政策法规调整、银行政策变化、融资金额庞大等多方面原因，房地产企业的融资受到影响，房地产企业的发展受到了融资约束的制约。本文通过概述融资约束，简要分析了房地产企业融资约束的影响因素，并提出了缓解房地产企业融资约束的相关策略，以供参考。
关键词：房地产企业；融资新渠道；几点建议
1.引言
近年来资金需求巨大的房地产行业的发展越来越迅速，为了满足人们对房地产的需求和房地产企业本身的资金需求，房地产企业离不开大量融资。但是受制于国家政策法规调整、银行政策变化、融资金额庞大等多方面原因，房地产企业的融资受到影响，房地产企业的发展受到了融资约束的制约。本文通过概述融资约束，简要分析了房地产企业融资约束的影响因素，并提出了缓解房地产企业融资约束的相关策略，以供参考。
2.我国房地产上市公司的融资偏好及原因分析
2.1我国房地产上市公司的融资偏好
（1）房地产上市公司融资渠道单一，债权融资过少
房地产债券流动性较差，发行成本过高。与发达国家相比，由于我国债券市场不完善，公司通过债务流动化解市场风险的能力较低。公司经营主要靠银行贷款，债权融资过少，融资偏好单一。
（2）房地产经营缺乏长远规划，造成了不良的融资偏好
融资过程缺少长远利益考虑，由于股权融资可以很快获得大量资金，可以很快改善企业资金状况，因此，在融资方式选择上采用股权融资的比较多，这种融资偏好不利于发挥融资的积极作用，给财务杠杆带来了负面影响，也影响了公司治理结构的完善，给我国房地产长期健康发展带来了不利的负担。
2.2我国房地产上市公司的融资偏好的原因分析
（1）变形的股份制度造成了资本结构的变形
资金配置过程政府干预过多，不按经济规律办事。股权分配不太去考虑财务、资产、发展目标、经营能力、市场前景这些因素。房地产上市公司配股申请不规范，更多的是为了筹集资金，不是按市场经营管理的要求去申请，投资冲动过于强劲，真正考虑业务发展的比较少。政策的不完善也导致公司造成扭曲的融资偏好。
（2）公司治理结构影响融资偏好
我国房地产企业经营粗糙，技术含量低，没有采用先进的方式经营房地产，很少有长远打算。公司治理结构中牵涉的利益关系过于复杂，这种扭曲的治理结构严重影响了融资倾向，公司难以按经济管理的规律去融资，融资也倾向于尽快拿到资金，没有去作长远规划。
3.不完善的债券市场影响融资偏好
债券市场是债券发行和交易的地方。债券市场主要包括政府发行的证券和公司债务证券，它有利于资金从储蓄者转移到发行人或需要资金的公司，用于业务扩展和正在进行的业务。虽然债券市场看起来很复杂，但它确实是由股票市场的风险和回报共同驱动的。很多发达国家采用发行企业债券进行融资。而我国债券市场不成熟，供求结构的不完善，加上政府对企业发行债券设置很多条件，程序繁杂，债券利息所得税过高，严重影响了债券融资的流动性。而且，制度的制定较少考虑房地产经营的特点。企业通过债券市场融资的积极性得不到发挥，势必使企业采取另外的融资方式。
4.融资模式与相关理论
4.1融资方式
（1）购房尾款资产支持专项计划
银行对贷款材料进行审核，一般需要3个月到6个月时间。购房尾款证券化缩短了资金回笼时间。目前要求基础资产必须是商业按揭贷款或公积金按揭贷款，不允许是分期付款尾款。2017年共发行14支购房尾款ABS，金额达到183亿元人民币。
（2）未来收益权资产支持专项计划
企业的未来收益权，包括物业管理费、商场酒店写字楼租金等。由于合同期限一般较短，一般要设置双SPV结构，嵌套信托计划，解决现金流不稳定问题。2017年共发行11支物业费资产支持专项计划，总金额达到131亿人民币。
（3）供应链融资
供应链融资的基础资产是房地产开发企业的应付工程款，房地产企业可以推迟付款，减少项目资金峰值。供应链融资多采用储架发行机制，即一次核准，多次发行。2017年供应链资产支持计划，有万科、碧桂园、世贸、新城控股4家发行，共发行47期，总金额460亿元。
（4）商业物业抵押贷款
商业物业抵押贷款的底层资产是不动产，包括商场、写字楼、酒店、产业园区、物流园等等。当商业物业明显升值，可以发行CMBS替换经营性物业贷以获得更多的资金。当资金处于下行时，发行CMBS可以锁定较低的资金成本。2017年发行的CMBS共15期，发行规模460.3亿元，是房地产企业资产证券化发行规模最大的品种。
（5）REITs与类REITs
REITs本质上是将不动产物业在资本市场进行证券化。既有金融属性，又有不动产属性。国际上通行的REITs，均为公募基金，可以上市交易，流动性好。国内的类REITs均为私募基金，流通性相对不足，不能充分体现REITs的金融属性。而且国际上通行的REITs，主要投资成熟不动产，可少量投资于土地和在建工程等，大部分收益将用于分红。
4.2企业增长模型
（1）希金斯增长模型
希金斯模型的基本思想是，在公司没有改变经营效率和财务政策的情况下，一个公司销售的增长取决于公司资产的增加，而公司资产的增加则取决于股东权益的增长率。
（2）范霍恩增长静态模型
范霍恩模型与希金斯模型建立在相似的假设之上，即四个比率的稳定性和财务政策与经营业绩的稳定。如果公司不改变其发行的股票数目，其权益融资就仅仅能来源于留存收益，而留存收益取决于公司下年度的销售收入、股利支付率以及销售利润率，借款额取决于留存收益和负债权益比。
（3）面板数据
指的是在时间序列方面选取几个截面，在选取的截面上同时选择样本观测数值所构件的样本数据。面板数据分析法是最近几年来刚刚兴起的崭新统计法，面板数据能够改善时间序列分析受到多重共线性的干扰，可以带来更多的信息以及变化、更多的自由度、更高的估计效率，而面板数据的单位根检验以及协整分析是现如今最先进的技术之一。
5.房地产公司融资方式与企业增长的实证分析
采用企业增长模型，分析这个模型与融资变量的关系。经济计量的方法通常使用面板数据技术估计。那些增长速度相对较快的公司可能有更大的现金，可能会发现采用内部融资购买新投资更有利。同样，劳动投入大，在其他条件不变的情况下，会导致产量增加。然而，产出的增加也可能导致该公司想利用更多的劳动力投入。在这些情况下，来自面板数据技术的参数估计通常不一致。
为了进一步研究企业成长对融资决策的影响，分析发展时期与融资变量的关系。首先，所有发展时期的因素对企业成长的影响是显着的，因此可以认为，企业发展时期对融资偏好。第二，发展时期较长的公司，采用留存收益和/或债务融资决策产生的对企业成长的负影响比较小。然而，时期较短的企业采用股权融资有较大的增长。第三，時期较短的企业，采用外部融资产生的对企业成长的负影响大于采用内部融资，部分归因于早期阶段增长，时期较短的企业更多地依赖于债务，因为在最初几年的业务发展中，现金流通常是负的。这一发现证明了初创企业使用特殊融资计划的事实。
6.结语
综上所述，从房地产行业的发展实情来看，房地产行业的发展离不开融资，融资约束对房地产企业的发展具有重要影响。在融资约束的情况下，房地产企业通过加强企业内部资本市场运作、实现多元化融资、加强关联企业之间的相互合作等方式可以缓解融资约束压力，促进房地产企业本身的发展，为房地产行业的持续、健康发展提供助力。
参考文献：
[1]胡子昂.中小企业融资困难问题探析[J].商业经济，2016（09）.
[2]钟腾.房地产抵押品价值变动的实体经济效应[J].财经研究，2017（10）.
[3]宁晓鹏.新形势下房地产企业融资方式探析[J].中国国际财经（中英文），2018（03）.
关键词：房地产企业；融资新渠道；几点建议
1.引言
近年来资金需求巨大的房地产行业的发展越来越迅速，为了满足人们对房地产的需求和房地产企业本身的资金需求，房地产企业离不开大量融资。但是受制于国家政策法规调整、银行政策变化、融资金额庞大等多方面原因，房地产企业的融资受到影响，房地产企业的发展受到了融资约束的制约。本文通过概述融资约束，简要分析了房地产企业融资约束的影响因素，并提出了缓解房地产企业融资约束的相关策略，以供参考。
2.我国房地产上市公司的融资偏好及原因分析
2.1我国房地产上市公司的融资偏好
（1）房地产上市公司融资渠道单一，债权融资过少
房地产债券流动性较差，发行成本过高。与发达国家相比，由于我国债券市场不完善，公司通过债务流动化解市场风险的能力较低。公司经营主要靠银行贷款，债权融资过少，融资偏好单一。
（2）房地产经营缺乏长远规划，造成了不良的融资偏好
融资过程缺少长远利益考虑，由于股权融资可以很快获得大量资金，可以很快改善企业资金状况，因此，在融资方式选择上采用股权融资的比较多，这种融资偏好不利于发挥融资的积极作用，给财务杠杆带来了负面影响，也影响了公司治理结构的完善，给我国房地产长期健康发展带来了不利的负担。
2.2我国房地产上市公司的融资偏好的原因分析
（1）变形的股份制度造成了资本结构的变形
资金配置过程政府干预过多，不按经济规律办事。股权分配不太去考虑财务、资产、发展目标、经营能力、市场前景这些因素。房地产上市公司配股申请不规范，更多的是为了筹集资金，不是按市场经营管理的要求去申请，投资冲动过于强劲，真正考虑业务发展的比较少。政策的不完善也导致公司造成扭曲的融资偏好。
（2）公司治理结构影响融资偏好
我国房地产企业经营粗糙，技术含量低，没有采用先进的方式经营房地产，很少有长远打算。公司治理结构中牵涉的利益关系过于复杂，这种扭曲的治理结构严重影响了融资倾向，公司难以按经济管理的规律去融资，融资也倾向于尽快拿到资金，没有去作长远规划。
3.不完善的债券市场影响融资偏好
债券市场是债券发行和交易的地方。债券市场主要包括政府发行的证券和公司债务证券，它有利于资金从储蓄者转移到发行人或需要资金的公司，用于业务扩展和正在进行的业务。虽然债券市场看起来很复杂，但它确实是由股票市场的风险和回报共同驱动的。很多发达国家采用发行企业债券进行融资。而我国债券市场不成熟，供求结构的不完善，加上政府对企业发行债券设置很多条件，程序繁杂，债券利息所得税过高，严重影响了债券融资的流动性。而且，制度的制定较少考虑房地产经营的特点。企业通过债券市场融资的积极性得不到发挥，势必使企业采取另外的融资方式。
4.融资模式与相关理论
4.1融资方式
（1）购房尾款资产支持专项计划
银行对贷款材料进行审核，一般需要3个月到6个月时间。购房尾款证券化缩短了资金回笼时间。目前要求基础资产必须是商业按揭贷款或公积金按揭贷款，不允许是分期付款尾款。2017年共发行14支购房尾款ABS，金额达到183亿元人民币。
（2）未来收益权资产支持专项计划
企业的未来收益权，包括物业管理费、商场酒店写字楼租金等。由于合同期限一般较短，一般要设置双SPV结构，嵌套信托计划，解决现金流不稳定问题。2017年共发行11支物业费资产支持专项计划，总金额达到131亿人民币。
（3）供应链融资
供应链融资的基础资产是房地产开发企业的应付工程款，房地产企业可以推迟付款，减少项目资金峰值。供应链融资多采用储架发行机制，即一次核准，多次发行。2017年供应链资产支持计划，有万科、碧桂园、世贸、新城控股4家发行，共发行47期，总金额460亿元。
（4）商业物业抵押贷款
商业物业抵押贷款的底层资产是不动产，包括商场、写字楼、酒店、产业园区、物流园等等。当商业物业明显升值，可以发行CMBS替换经营性物业贷以获得更多的资金。当资金处于下行时，发行CMBS可以锁定较低的资金成本。2017年发行的CMBS共15期，发行规模460.3亿元，是房地产企业资产证券化发行规模最大的品种。
（5）REITs与类REITs
REITs本质上是将不动产物业在资本市场进行证券化。既有金融属性，又有不动产属性。国际上通行的REITs，均为公募基金，可以上市交易，流动性好。国内的类REITs均为私募基金，流通性相对不足，不能充分体现REITs的金融属性。而且国际上通行的REITs，主要投资成熟不动产，可少量投资于土地和在建工程等，大部分收益将用于分红。
4.2企业增长模型
（1）希金斯增长模型
希金斯模型的基本思想是，在公司没有改变经营效率和财务政策的情况下，一个公司销售的增长取决于公司资产的增加，而公司资产的增加则取决于股东权益的增长率。
（2）范霍恩增长静态模型
范霍恩模型与希金斯模型建立在相似的假设之上，即四个比率的稳定性和财务政策与经营业绩的稳定。如果公司不改变其发行的股票数目，其权益融资就仅仅能来源于留存收益，而留存收益取决于公司下年度的销售收入、股利支付率以及销售利润率，借款额取决于留存收益和负债权益比。
（3）面板数据
指的是在时间序列方面选取几个截面，在选取的截面上同时选择样本观测数值所构件的样本数据。面板数据分析法是最近几年来刚刚兴起的崭新统计法，面板数据能够改善时间序列分析受到多重共线性的干扰，可以带来更多的信息以及变化、更多的自由度、更高的估计效率，而面板数据的单位根检验以及协整分析是现如今最先进的技术之一。
5.房地产公司融资方式与企业增长的实证分析
采用企业增长模型，分析这个模型与融资变量的关系。经济计量的方法通常使用面板数据技术估计。那些增长速度相对较快的公司可能有更大的现金，可能会发现采用内部融资购买新投资更有利。同样，劳动投入大，在其他条件不变的情况下，会导致产量增加。然而，产出的增加也可能导致该公司想利用更多的劳动力投入。在这些情况下，来自面板数据技术的参数估计通常不一致。
为了进一步研究企业成长对融资决策的影响，分析发展时期与融资变量的关系。首先，所有发展时期的因素对企业成长的影响是显着的，因此可以认为，企业发展时期对融资偏好。第二，发展时期较长的公司，采用留存收益和/或债务融资决策产生的对企业成长的负影响比较小。然而，时期较短的企业采用股权融资有较大的增长。第三，時期较短的企业，采用外部融资产生的对企业成长的负影响大于采用内部融资，部分归因于早期阶段增长，时期较短的企业更多地依赖于债务，因为在最初几年的业务发展中，现金流通常是负的。这一发现证明了初创企业使用特殊融资计划的事实。
6.结语
综上所述，从房地产行业的发展实情来看，房地产行业的发展离不开融资，融资约束对房地产企业的发展具有重要影响。在融资约束的情况下，房地产企业通过加强企业内部资本市场运作、实现多元化融资、加强关联企业之间的相互合作等方式可以缓解融资约束压力，促进房地产企业本身的发展，为房地产行业的持续、健康发展提供助力。
参考文献：
[1]胡子昂.中小企业融资困难问题探析[J].商业经济，2016（09）.
[2]钟腾.房地产抵押品价值变动的实体经济效应[J].财经研究，2017（10）.
[3]宁晓鹏.新形势下房地产企业融资方式探析[J].中国国际财经（中英文），2018（03）.