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一、土地增值税概述
土地增值税是指对土地及房产流转过程的产生的价格增值额征收的一种收益调节税。新房出售、新房配套设施出售以及转让土地使用权是土地增值税征收管理中最为常见的三种情况。随着我国经济发展迅速，城市化进程不断的加快，房地产开发企业的数量逐年攀升，房地产行业已逐渐成为我国的支柱产业之一。
从2007 年国家税务机关加强税收管理开始，房地产开发企业所需缴纳的土地增值税实际税负率呈现持续增大的趋势。随着近年来国家税收政策的调整以及对房地产行业宏观调控的收紧，房地产开发企业缴纳的土地增值税增长十分显著。尽管房地产开发企业的实际税负率不断在提高，然而较土地增值税名义税负率而言存在的差距仍然较大。特别是在2010年国家税务局强化土地增值税清算，当年房地产开发企业缴纳的土地增值税较上一年同期增长竟然超过了70%。并且我国的土地增值税的征收采用的是四级超率累进税率，其最高税率可达到60%，具体如下：第一档，当土地增值率≤50%时，税额=增值额×30%；第二档，当50%<土地增值率≤100%时，税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；第三档，100%<土地增值率≤200%時，税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；第四档，当土地增值率>200%时，税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。
房地产开发企业面对着国家征税数额增加和行业内竞争日益激烈的双重压力，因此在合法范围内谋求利益成为了企业目前急需解决的问题。为了达到最终获得最大的税后利益的目的，房地产开发企业进行科学的土地增值税纳税筹划。纳税筹划具体指的是以不违反税收法律法规为前提条件，通过科学的利用优惠政策进行方案制定，从多种既定方案中进行比较选取一种最有利的纳税方式进行企业土地增值税的缴纳。进行土地增值税缴税筹划可以有效的降低企业的缴税金额，缓解房地产开发企业的资金压力，促进企业以更饱满的姿态投入到房企激烈的竞争环境中。
二、我国土地增值税主要政策
自2007年起国家为了对过热的房地产市场进行宏观调控，出台了一系列的调控政策，对于土地增值税的收缴主要实行以下的政策：
（一）土地增值税清算主体的区分
从国家税务总局的文件上来看对土地增值税的清算主体进行了一定的区分，然而在实际应用的领域尚存在着一些模糊难以辨别的情形。具体举例来说据文件规定，对分期开发项目而言，应当以分期开发项目作为各自的土地增值税清算主体，这种规定造成了在同一开发项目当中需要分开清算住宅与非住宅项目。然而在界定“分期开发项目”与 “审核通过项目”上仍存在着尚不明晰的情形，为实际清算缴纳过程造成困难，影响着房产开发企业土地增值税的缴纳程序。
（二）土地增值税清算的具体条件
土地增值税清算的相关规定对其清算条件进行了两大方面的界定，具体来说，一方面是应当进行清算的，另一方面是主管机关可要求清算的。第一方面具体包括于项目在完工决算前已经转让的土地使用权以及项目竣工完成销售的土地使用权。另一方面包括的内容是销许满三年但未完成销售以及转让面积超过85%的竣工验收项目。
（三）征收清算原则
税务部门提出了“日常预征，据实清算”的土地增值税征税方式来解决某些房地产开发企业在售楼时由货款延期、定价不明确造成的无法清算增值税的问题。日常征收指的是税务部门在工程完工前进行土地增值税的征收；据实结算指的是税务部门在工程完工后，对土地增值税进行二次核算对比之前的税额，根据比对的结果进行补缴或退还差额。
（四）多退少补的原则
一般来说房地产开发企业的项目开发周期都比较长，基于以上原因的考量国家允许地方税务主管机关根据当地的实际情况向地产开发企业预征土地增值税，采用多退少补的方式完成最后的清算。
三、土地增值税纳税筹划策略
（一）积极利用针对于土地增值税的各类优惠政策
对于房地产开发企业而言在土地增值税纳税筹划工作中，重点是积极把握各类相关优惠政策信息，并充分加以利用将优惠落到实处达到降低税负的目的。具体举例来说若房地产开发企业在建造、出售普通标准住宅时，其土地增值小于或等于五分之一，在这种情况下享有土地增值税免征的优惠。还有一种情况也可以免征土地增值税，即联营中的一方以房地产作为入股资本转移至联营企业。从以上两个实例可以看出，房地产开发企业合理利用税收优惠政策可以减少甚至免征土地增值税，对企业减轻负担有着积极而深远的意义。
（二）准确把握、运用相关特殊规定
在整个纳税筹划的过程中应秉承遵守国家相关法规这一基本原则不放松，准确的解读其中的特殊规定，对其进行精准的把控合理的运用旨在于服务于纳税筹划过程。具体说来清算土地增值税时，应将房地产开发利息支出调整至财务费用，从开发成本中扣除计算这一部分。能够进行以上操作是因为不能将借款费用通过资本化处理中发生的利息支出确认为开发成本。不仅如此，开发成本中也不应该包括因贷款超期产生的额外利息支出及滞纳金。同时应将政府返还的土地出让金计为“营业外收入”，用以冲减土地增值税清算时的土地成本。要求相关工作人员应注重理论知识与实际操作并重的工作方式，精准把握国家相关政策，进一步为企业谋求合理合法的利益。
（三）开设销售公司
从多年的房地产企业的实践经验中不难看出，企业设立具有法人地位的销售公司有利于土地增值税的纳税筹划。具体说来房地产开发企业将完工验收的待售楼盘在进行市场销售前以合理的价格转让给旗下有法人地位的销售公司，然后由销售公司进行面向普通消费者的市场化销售，这样可以把土地增值一分为二，通过合理的份额分配可以有效的降低房地产开发企业的税负。
（四）精准把控扣除项目金额
在相关法律允许的范围内合理增加扣除项目金额，能够实现降低房地产开发企业税负的目的，一定程度上缓解企业的竞争压力。比如说在房地产开发企业售出已完成装修的项目时，会面临两种情形，一是房地产开发企业将商品房装修费计入转让收入，在此时装修费被归集为房地产开发成本，在土地增值税清算前能够按照有关规定扣除；二是房地产开发企业不将商品房装修费计入转让收入，在此时依照配比原则，就不能将装修费进行扣除了。
四、结语
上文对房产开发企业土地增值税筹划以及相应策略进行简要论述，旨在助力企业良性发展，为企业合法合理降低税负提供参考与借鉴。（作者单位为天津天保基建股份有限公司）
土地增值税是指对土地及房产流转过程的产生的价格增值额征收的一种收益调节税。新房出售、新房配套设施出售以及转让土地使用权是土地增值税征收管理中最为常见的三种情况。随着我国经济发展迅速，城市化进程不断的加快，房地产开发企业的数量逐年攀升，房地产行业已逐渐成为我国的支柱产业之一。
从2007 年国家税务机关加强税收管理开始，房地产开发企业所需缴纳的土地增值税实际税负率呈现持续增大的趋势。随着近年来国家税收政策的调整以及对房地产行业宏观调控的收紧，房地产开发企业缴纳的土地增值税增长十分显著。尽管房地产开发企业的实际税负率不断在提高，然而较土地增值税名义税负率而言存在的差距仍然较大。特别是在2010年国家税务局强化土地增值税清算，当年房地产开发企业缴纳的土地增值税较上一年同期增长竟然超过了70%。并且我国的土地增值税的征收采用的是四级超率累进税率，其最高税率可达到60%，具体如下：第一档，当土地增值率≤50%时，税额=增值额×30%；第二档，当50%<土地增值率≤100%时，税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；第三档，100%<土地增值率≤200%時，税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；第四档，当土地增值率>200%时，税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。
房地产开发企业面对着国家征税数额增加和行业内竞争日益激烈的双重压力，因此在合法范围内谋求利益成为了企业目前急需解决的问题。为了达到最终获得最大的税后利益的目的，房地产开发企业进行科学的土地增值税纳税筹划。纳税筹划具体指的是以不违反税收法律法规为前提条件，通过科学的利用优惠政策进行方案制定，从多种既定方案中进行比较选取一种最有利的纳税方式进行企业土地增值税的缴纳。进行土地增值税缴税筹划可以有效的降低企业的缴税金额，缓解房地产开发企业的资金压力，促进企业以更饱满的姿态投入到房企激烈的竞争环境中。
二、我国土地增值税主要政策
自2007年起国家为了对过热的房地产市场进行宏观调控，出台了一系列的调控政策，对于土地增值税的收缴主要实行以下的政策：
（一）土地增值税清算主体的区分
从国家税务总局的文件上来看对土地增值税的清算主体进行了一定的区分，然而在实际应用的领域尚存在着一些模糊难以辨别的情形。具体举例来说据文件规定，对分期开发项目而言，应当以分期开发项目作为各自的土地增值税清算主体，这种规定造成了在同一开发项目当中需要分开清算住宅与非住宅项目。然而在界定“分期开发项目”与 “审核通过项目”上仍存在着尚不明晰的情形，为实际清算缴纳过程造成困难，影响着房产开发企业土地增值税的缴纳程序。
（二）土地增值税清算的具体条件
土地增值税清算的相关规定对其清算条件进行了两大方面的界定，具体来说，一方面是应当进行清算的，另一方面是主管机关可要求清算的。第一方面具体包括于项目在完工决算前已经转让的土地使用权以及项目竣工完成销售的土地使用权。另一方面包括的内容是销许满三年但未完成销售以及转让面积超过85%的竣工验收项目。
（三）征收清算原则
税务部门提出了“日常预征，据实清算”的土地增值税征税方式来解决某些房地产开发企业在售楼时由货款延期、定价不明确造成的无法清算增值税的问题。日常征收指的是税务部门在工程完工前进行土地增值税的征收；据实结算指的是税务部门在工程完工后，对土地增值税进行二次核算对比之前的税额，根据比对的结果进行补缴或退还差额。
（四）多退少补的原则
一般来说房地产开发企业的项目开发周期都比较长，基于以上原因的考量国家允许地方税务主管机关根据当地的实际情况向地产开发企业预征土地增值税，采用多退少补的方式完成最后的清算。
三、土地增值税纳税筹划策略
（一）积极利用针对于土地增值税的各类优惠政策
对于房地产开发企业而言在土地增值税纳税筹划工作中，重点是积极把握各类相关优惠政策信息，并充分加以利用将优惠落到实处达到降低税负的目的。具体举例来说若房地产开发企业在建造、出售普通标准住宅时，其土地增值小于或等于五分之一，在这种情况下享有土地增值税免征的优惠。还有一种情况也可以免征土地增值税，即联营中的一方以房地产作为入股资本转移至联营企业。从以上两个实例可以看出，房地产开发企业合理利用税收优惠政策可以减少甚至免征土地增值税，对企业减轻负担有着积极而深远的意义。
（二）准确把握、运用相关特殊规定
在整个纳税筹划的过程中应秉承遵守国家相关法规这一基本原则不放松，准确的解读其中的特殊规定，对其进行精准的把控合理的运用旨在于服务于纳税筹划过程。具体说来清算土地增值税时，应将房地产开发利息支出调整至财务费用，从开发成本中扣除计算这一部分。能够进行以上操作是因为不能将借款费用通过资本化处理中发生的利息支出确认为开发成本。不仅如此，开发成本中也不应该包括因贷款超期产生的额外利息支出及滞纳金。同时应将政府返还的土地出让金计为“营业外收入”，用以冲减土地增值税清算时的土地成本。要求相关工作人员应注重理论知识与实际操作并重的工作方式，精准把握国家相关政策，进一步为企业谋求合理合法的利益。
（三）开设销售公司
从多年的房地产企业的实践经验中不难看出，企业设立具有法人地位的销售公司有利于土地增值税的纳税筹划。具体说来房地产开发企业将完工验收的待售楼盘在进行市场销售前以合理的价格转让给旗下有法人地位的销售公司，然后由销售公司进行面向普通消费者的市场化销售，这样可以把土地增值一分为二，通过合理的份额分配可以有效的降低房地产开发企业的税负。
（四）精准把控扣除项目金额
在相关法律允许的范围内合理增加扣除项目金额，能够实现降低房地产开发企业税负的目的，一定程度上缓解企业的竞争压力。比如说在房地产开发企业售出已完成装修的项目时，会面临两种情形，一是房地产开发企业将商品房装修费计入转让收入，在此时装修费被归集为房地产开发成本，在土地增值税清算前能够按照有关规定扣除；二是房地产开发企业不将商品房装修费计入转让收入，在此时依照配比原则，就不能将装修费进行扣除了。
四、结语
上文对房产开发企业土地增值税筹划以及相应策略进行简要论述，旨在助力企业良性发展，为企业合法合理降低税负提供参考与借鉴。（作者单位为天津天保基建股份有限公司）