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【摘要】2001年颁布的《城市房地产抵押管理办法》为房地产的抵押交易创造了条件和法律依据，但是房地产抵押具有较大的风险，容易给购房人和抵押权人的利益造成一定损害，也给房地产权登记机关带来不必要的麻烦，下面就对房地产抵押登记中存在的问题进行分析，并提出几点防治对策。
【关键词】房地产抵押 风险 防范措施
随着我国经济的快速发展，房地产业和金融业之间的关系越来越密切，越多的企业和个人都需要利用房地产向金融机构进行融资，以扩大自己的经营或消费，这就涉及到了房地产抵押问题，所谓房地产抵押即抵押人将自己合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权提供债务履行担保的行为，当债务人无力偿还债务时，抵押权人可以依据法律将抵押的房产进行拍卖，利用所得资金偿还债务。在房地产抵押业务处理中，存在一定风险，如果处理不好，会引发许多抵押纠纷，严重影响到银行资金安全，本文就对我国房地产抵押交易中存在的问题进行论述，探讨解决房地产抵押问题的策略。
一、房地产抵押活动的类型
根据《城市房地产抵押管理办法》中的相关规定，政府职能部门在对房地产进行管理时，根据抵押对象的不同将房地产抵押活动分为以下三类：
1、房地产抵押
房地产抵押即抵押人通过房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务担保的行为。这种抵押的特点为：抵押房地产属于实体不动产，并且办理了产权证；抵押权人不一定是金融机构，而抵押人也不一定是债务人；抵押房地产的抵押价值是设定抵押权时点、与实物状况以及附属权益相一致的公开市场价值。
2、在建工程抵押
在建工程抵押是指抵押人为了资金周转，得到继续建造工程的资金而进行了贷款，可以将其在建的工程作为固定资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。
3、商品房贷款抵押
商品房贷款抵押的对象是消费者，当购房人在支付了房产的首期房价款后，向银行申请商品房抵押贷款，由银行代其支付剩下的购房款，购房人又将购得的商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保。
二、房地产抵押中存在的风险
1、抵押物风险
抵押物风险主要包括抵押物权利的瑕疵风险、抵押物市值下跌、抵押物损害等风险。对于抵押物权利的瑕疵风险，其主要表现为：一些地区的房产管理部门与土地管理部门相互独立，而要购买房产，需要有完整的房地产权利证书，如土地使用许可证、房屋所有权证书等，由于各個部门各司其责，导致购房人没有完全获得相关权利证书；或者房地产管理部门办理所有权证书时没有查验土地使用权益和土地使用权证书，就出具房屋所有权证书，当银行在形式抵押权时，由于土地的不确定性，房产的不完整性，给银行的抵押交易带来一定的风险。
抵押物市值下跌的风险主要表现为：当房价出现大幅下跌，抵押物出现损害、功能落后等问题，抵押物的市值就会出现下降，银行就不能利用这类抵押物足额偿还借款人所欠银行贷款的本息，给银行资金周转带来一定风险。一般而言，房屋作为固定资产，具有一定的保值、增值租用，但是当国内经济出现衰退，房地产企业将大幅资金撤离房地产行业时，会导致房地产价格的大幅下跌，此外，由于购房人住房贷款的偿还周期长，抵押物市值出现下跌，也会对银行抵押业务带来一定风险。
抵押物处置风险是指由于市场不确定因素导致银行对抵押物不能处置或处置成本很高的风险。
2、变现风险
房产交易有其特殊性，在交易中可以作为一种商品，但是它又具有其他商品不同的特点，它不能移动，属于不动产。一般对房地产进行投资时需要大量资金，避免因为房产资金流动不及时导致的资金链断裂问题，并且房产不像其他商品容易变现，资金回笼困难。因此，房地产资金变现风险主要表现为不能变成货币或延迟变成货币。
3、社会和政策性风险
国家根据自身发展情况制定相关的政策时，会影响到房地产行业的发展。对于抵押权人来说，在进行抵押交易时应该了解国家的政策和经济发展方向，一旦经济形势紧张或宏观政策出现变化，就可能导致银行承担巨大的损失。因此，房产交易中存在着社会和政策性风险。
4、经济性风险
目前，我国房地产行业发展处于不完善阶段，主要问题就是信息交流不畅，许多房地产的交易和定价都是估摸着进行的，这种交易行为往往忽视他们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。
5、偶然损失风险
房产等固定资产在抵押周期内可能会出现火灾、风灾等自然灾害，导致抵押权人经济损失，为了减少这种偶然损失风险，可以将这类自然灾害引起的损失风险转移给保险公司。
三、房地产抵押登记风险防范措施
1、规范房地产抵押登记程序
（1）房地产抵押变更登记
抵押人与银行签订了抵押登记合同后，由于情况出现变化需要进行变更时，抵押人应该与银行进行沟通，制定变更条款，最后抵押人应该持抵押合同和相关文件向抵押登记的机关办理变更手续。在变更过程中，银行应该严格按照程序进行登记变更，可以有效降低抵押变更的风险。
（2）房地产抵押注销登记
抵押人通过合同要求偿还了债务或者由于其他原因需要注销抵押登记时，应该依照相关法律和规定进行办理。房地产抵押注销登记的具体表现形式为：①抵押合同解除，虽然合同规定的抵押期限未到，但是抵押人已经偿还了债务，说明抵押约定的义务已经履行，可以申请提前解除抵押合同；②双方签订的抵押合同未到期，但是通过双方协商，抵押人想更正抵押物，可以根据相关规定办理抵押注销登记。
在注销登记时，抵押人和抵押权人应当持有相关文件向原抵押登记的机关办理抵押注销登记。这里提到的有关文件包括办理抵押登记的原始文件，双方协商的内容、终止抵押合同的书面申请等材料，抵押权人应该严格按照要求检查抵押合同，保证抵押人完全履行合同内所有内容，保证合同中的债权完全实现，如果银行在与抵押担保人办理了抵押注销登记后发现抵押人的贷款利息未支付，这就需要抵押担保人承担相应的责任。
2、建立房地产抵押市场信息预警预报制度
为了房地产行业的健康快速发展，应该在房地产抵押过程中利用信息手段，如银行通过与权威房地产评估机构进行合作，发布房地产抵押过程中的相关信息，通过这些信息逐步建立和完善房地产行业的抵押预警预报体制，通过信息沟通实现经济快速发展，减少抵押风险；再者，银行在发放房地产贷款过程中，应该对国家宏观经济政策，未来可能的发展方向进行分析，并且还要查看项目的政策符合程度，贷款项目是否属于产能过剩行业或产业政策禁止或限制的行业。
因此，要建立一个与信贷风险信息系统相关的业务联网，信息共享，就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题，以便化解金融风险，确保信贷安全。该系统通过加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况，定期向社会公开发布相关信息，以完善各商业银行的信贷风险控制措施。
四、结束语
依据《城市房地产抵押管理办法》( 建设部令98号) 规定，抵押房地产权属是否存在瑕疵、真实披露抵押房地产的权属状况，可以防范抵押房地产权属问题带来的处置风险。维护房地产市场的正常秩序。
【参考文献】
宋彬 房地产抵押评估中存在的问题及对策 科学与财富 2011
刘忠礼 城市房地产抵押应注意的问题 现代经济信息 2010
李仁玉 人民法学分论 中共中央党校出版社 2008
【关键词】房地产抵押 风险 防范措施
随着我国经济的快速发展，房地产业和金融业之间的关系越来越密切，越多的企业和个人都需要利用房地产向金融机构进行融资，以扩大自己的经营或消费，这就涉及到了房地产抵押问题，所谓房地产抵押即抵押人将自己合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权提供债务履行担保的行为，当债务人无力偿还债务时，抵押权人可以依据法律将抵押的房产进行拍卖，利用所得资金偿还债务。在房地产抵押业务处理中，存在一定风险，如果处理不好，会引发许多抵押纠纷，严重影响到银行资金安全，本文就对我国房地产抵押交易中存在的问题进行论述，探讨解决房地产抵押问题的策略。
一、房地产抵押活动的类型
根据《城市房地产抵押管理办法》中的相关规定，政府职能部门在对房地产进行管理时，根据抵押对象的不同将房地产抵押活动分为以下三类：
1、房地产抵押
房地产抵押即抵押人通过房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务担保的行为。这种抵押的特点为：抵押房地产属于实体不动产，并且办理了产权证；抵押权人不一定是金融机构，而抵押人也不一定是债务人；抵押房地产的抵押价值是设定抵押权时点、与实物状况以及附属权益相一致的公开市场价值。
2、在建工程抵押
在建工程抵押是指抵押人为了资金周转，得到继续建造工程的资金而进行了贷款，可以将其在建的工程作为固定资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。
3、商品房贷款抵押
商品房贷款抵押的对象是消费者，当购房人在支付了房产的首期房价款后，向银行申请商品房抵押贷款，由银行代其支付剩下的购房款，购房人又将购得的商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保。
二、房地产抵押中存在的风险
1、抵押物风险
抵押物风险主要包括抵押物权利的瑕疵风险、抵押物市值下跌、抵押物损害等风险。对于抵押物权利的瑕疵风险，其主要表现为：一些地区的房产管理部门与土地管理部门相互独立，而要购买房产，需要有完整的房地产权利证书，如土地使用许可证、房屋所有权证书等，由于各個部门各司其责，导致购房人没有完全获得相关权利证书；或者房地产管理部门办理所有权证书时没有查验土地使用权益和土地使用权证书，就出具房屋所有权证书，当银行在形式抵押权时，由于土地的不确定性，房产的不完整性，给银行的抵押交易带来一定的风险。
抵押物市值下跌的风险主要表现为：当房价出现大幅下跌，抵押物出现损害、功能落后等问题，抵押物的市值就会出现下降，银行就不能利用这类抵押物足额偿还借款人所欠银行贷款的本息，给银行资金周转带来一定风险。一般而言，房屋作为固定资产，具有一定的保值、增值租用，但是当国内经济出现衰退，房地产企业将大幅资金撤离房地产行业时，会导致房地产价格的大幅下跌，此外，由于购房人住房贷款的偿还周期长，抵押物市值出现下跌，也会对银行抵押业务带来一定风险。
抵押物处置风险是指由于市场不确定因素导致银行对抵押物不能处置或处置成本很高的风险。
2、变现风险
房产交易有其特殊性，在交易中可以作为一种商品，但是它又具有其他商品不同的特点，它不能移动，属于不动产。一般对房地产进行投资时需要大量资金，避免因为房产资金流动不及时导致的资金链断裂问题，并且房产不像其他商品容易变现，资金回笼困难。因此，房地产资金变现风险主要表现为不能变成货币或延迟变成货币。
3、社会和政策性风险
国家根据自身发展情况制定相关的政策时，会影响到房地产行业的发展。对于抵押权人来说，在进行抵押交易时应该了解国家的政策和经济发展方向，一旦经济形势紧张或宏观政策出现变化，就可能导致银行承担巨大的损失。因此，房产交易中存在着社会和政策性风险。
4、经济性风险
目前，我国房地产行业发展处于不完善阶段，主要问题就是信息交流不畅，许多房地产的交易和定价都是估摸着进行的，这种交易行为往往忽视他们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。
5、偶然损失风险
房产等固定资产在抵押周期内可能会出现火灾、风灾等自然灾害，导致抵押权人经济损失，为了减少这种偶然损失风险，可以将这类自然灾害引起的损失风险转移给保险公司。
三、房地产抵押登记风险防范措施
1、规范房地产抵押登记程序
（1）房地产抵押变更登记
抵押人与银行签订了抵押登记合同后，由于情况出现变化需要进行变更时，抵押人应该与银行进行沟通，制定变更条款，最后抵押人应该持抵押合同和相关文件向抵押登记的机关办理变更手续。在变更过程中，银行应该严格按照程序进行登记变更，可以有效降低抵押变更的风险。
（2）房地产抵押注销登记
抵押人通过合同要求偿还了债务或者由于其他原因需要注销抵押登记时，应该依照相关法律和规定进行办理。房地产抵押注销登记的具体表现形式为：①抵押合同解除，虽然合同规定的抵押期限未到，但是抵押人已经偿还了债务，说明抵押约定的义务已经履行，可以申请提前解除抵押合同；②双方签订的抵押合同未到期，但是通过双方协商，抵押人想更正抵押物，可以根据相关规定办理抵押注销登记。
在注销登记时，抵押人和抵押权人应当持有相关文件向原抵押登记的机关办理抵押注销登记。这里提到的有关文件包括办理抵押登记的原始文件，双方协商的内容、终止抵押合同的书面申请等材料，抵押权人应该严格按照要求检查抵押合同，保证抵押人完全履行合同内所有内容，保证合同中的债权完全实现，如果银行在与抵押担保人办理了抵押注销登记后发现抵押人的贷款利息未支付，这就需要抵押担保人承担相应的责任。
2、建立房地产抵押市场信息预警预报制度
为了房地产行业的健康快速发展，应该在房地产抵押过程中利用信息手段，如银行通过与权威房地产评估机构进行合作，发布房地产抵押过程中的相关信息，通过这些信息逐步建立和完善房地产行业的抵押预警预报体制，通过信息沟通实现经济快速发展，减少抵押风险；再者，银行在发放房地产贷款过程中，应该对国家宏观经济政策，未来可能的发展方向进行分析，并且还要查看项目的政策符合程度，贷款项目是否属于产能过剩行业或产业政策禁止或限制的行业。
因此，要建立一个与信贷风险信息系统相关的业务联网，信息共享，就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题，以便化解金融风险，确保信贷安全。该系统通过加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况，定期向社会公开发布相关信息，以完善各商业银行的信贷风险控制措施。
四、结束语
依据《城市房地产抵押管理办法》( 建设部令98号) 规定，抵押房地产权属是否存在瑕疵、真实披露抵押房地产的权属状况，可以防范抵押房地产权属问题带来的处置风险。维护房地产市场的正常秩序。
【参考文献】
宋彬 房地产抵押评估中存在的问题及对策 科学与财富 2011
刘忠礼 城市房地产抵押应注意的问题 现代经济信息 2010
李仁玉 人民法学分论 中共中央党校出版社 2008