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关键词：管理 水平 产品质量
内容摘要：工程质量是决定工程建设成败的关键，质量的优劣，直接影响工程建成后的使用。工程建设质量的好坏，极大地影响着建设单位的信誉、效益，可见质量是是房地产发展的永恒主题。作为建设单位，应以质量控制为中心，始终把工程质量作为工程项目建设管理的重点，通过控制项目规划、设计质量、招标投标、审定重大技术方案、施工阶段的质量控制、信息反馈等各个环节，达到控制工程质量的目的。
近几年来，公司工程质量总的是好的，较之以往有了较大提高，但是“金无足赤，人无完人”，在质量方面也出现了一些问题，这应当引起我们的足够重视。对建筑质量我们要首先树立“质量是企业的生命”、“质量成就品牌，品牌铸造效益”的理念，通过加大科技含量和提高管理水平加强对建筑质量的管理，提高开发楼盘的质量，树立起天房发展高质量的品牌。以下是对提升住宅产品品质的几点建议。
一、抓工程质量必须要有责任感必须动真格的
要抓好工程质量，必须有一个强烈的责任感和使命感，对我们是百分之一的问题对业主就意味着百分之百。我们现在商品房的建安工程、精装修工程材料及施工工艺已比较成熟，没有多少高科技，只要本着科学严谨的工作态度、踏踏实实的工作作风，把握好每一个细节，精益求精，才能做成一个高质量的产品。
1、公司开发的吉利花园、晴川花园两个楼盘都是精装修，对公司来说精装修交房是个新课题。我们组织相关工程管理人员认真对每一个环节进行研究，广泛吸收借鉴其他开发商的经验和教训，详细制订了各个精装修环节的措施、方案、标准，编制了《精装修管理细则》，印刷成册，作为工程管理的指导方针，发至每个岗位执行。
2、为了使质量管理能够层层落实到位，增加各级人员的责任感，公司把每个项目、分项工程等落实到人，签订责任书，特别是针对公司专项考核指标进一步分解，与奖罚挂钩，每一个人都扛指标，层层传达压力。在精装修施工阶段，集中现场管理人员每人负责一个楼，专人专盯工程质量。
3、为充分发挥各参建单位的质量意识，公司把工程质量责任落实到了监理单位、施工总包单位、分包单位，落实到现场施工管理人员，为此编制了《建筑工程施工现场质量管理制度》，对若干质量问题制订了针对监理公司、施工单位的奖罚制度。对以往工程保修中投诉比较严重并不宜处理的质量缺陷和质量通病，如楼板裂缝、窗户漏雨、防水渗漏、房间尺寸偏差大等问题和施工单位签订责任书，通过奖罚这种激励政策控制施工单位行为，促使其加强管理和投入。
4、对日常检查和验收过程中发现的质量问题处理决不含糊决不手软，对查出的问题跟踪整改，并严格按照天津市及公司相关管理制度进行处罚。譬如天房美域部分栋号在公司内部分户验收中有不合格的情况，公司为交与业主质量过硬的房屋，推迟了入住时间，主动承担了违约损失，在组织队伍彻底维修合格后才交与业主，业主入住后没有一户提出质量投诉。
二、完善制度 科学管理
制度是企业运营的法规性保障，只有制度制定的科学，符合企业当前实际，最大限度的激发各级管理人员的创造潜能，才能充分发挥管理制度的作用，调动每个参建人员的积极性。近几年公司苦练内功，根据企业实际情况，制定了一系列切实可行的工程管理制度，很好的保证了公司产品的品質。
1、完善了公司合格供方评价制度，成立了合格供方考评小组，设立了警戒红线，对公司合格供方进行末位淘汰制，真正做到优胜劣汰、好中选优的原则，真正选出有能力、有财力的参建单位，使其成长为公司长期的战略合作伙伴。
2、制定了公司《质量考评管理规定》，成立了公司建设工程质量考评委员会，负责对开发建设的项目工程质量情况进行评议、打分，作为年底绩效考核及合格供方的重要参考依据。
3、于2008年制定了分户验收制度，推出了分户验收合格证制度和每套商品房建立质量档案制度，验收采用资料与实体验收相结合的方式，验收的比例是施工单位、监理单位对项目进行100%验收，分公司对项目进行30%验收，公司对交付项目进行6%的验收。为了能确保分户验收不流于形式，公司规定各项目报公司验收时间必须比入住时间提前40天，这样能确保对有质量瑕疵的房屋留出充裕的维修时间，确保房屋质量。截至目前公司共完成了约5000余户的分户验收工作。
4、建立履约保证金制度。对施工单位和设备供应商要把其工程总造价的5%-10%留做工程保修金，工程竣工交付使用10天内，一次性将保修金的30%拨付物业管理部门，用于房屋维修，保修期内此款不够由公司进一步分次按比例拨付。在工程保修期内工程维修统一由物业管理部门负责，施工单位、设备供应商接到物业管理部门的维修通知后，48小时内未进行维修，即由物业管理部门组织维修，维修费从工程保修金中支付。工程保修期结束后，剩余的工程保修金返还施工单位、设备供应商。
5、施工单位报送的投标文件中施工组织设计往往千篇一律，无针对性，为此公司完善了施工组织设计审查制度，组织相关部门对施工组织设计进行联合审查，对其中的重点、难点采取的措施进行重点审查，确保施工组织设计更合理，更具针对性和可操作性，施工组织设计审查不过关的不得施工。
三、抓好工程质量必须抓好各个环节的控制
公司在首先落实好质量责任、施工规范工艺、各交接面标准的基础上，进一步落实好各个环节的施工控制和验收，重点抓好各个管理细节，细节决定成败。
1、项目设计管理对强化项目质量起着至关重要的作用。我们对设计图组织认真审核，对设计质量问题和有些设计不合理以及不符合人们的生活习惯的提出修改意见，同时在每个阶段、每一个关键部位都先制作样板进一步直观检查分析。例如在砌墙时我们每栋楼都先砌一层，在装修前每个户型先做样板间，在飘窗上部防水先做一个样板等等，然后组织设计监理等技术人员挑毛病、找不足，确定无误后才大面积开工。 2、在供货材料的选择上，发挥公司集中采购优势，积极进行市场考察询价和多轮报价，从名牌产品和大厂家中慎重选择，在两个项目上都选择了国际品牌和国内名牌产品，实现材料在进场前就有了有效选择与控制。 3、重点落实项目质量控制的环节管理，对各个工序的交接标准进行了严格的界定，专门组织编制了标准程序，制订了若干表格，由我们分公司的责任人组织监理公司严格检查验收记录备案，施工单位各工序、各分包单位互相验收把关交接，上道工序不合格决不应许流入下道工序。我们还规定如果下道工序没有检查出上道工序质量问题并且签字接收，再出现质量问题由下道工序负责。
4、我们对工程中易发生质量通病和引起投诉的部位严格检查控制，强化总包单位自检、监理单位复检，并对这些部位派专人组织监理、施工单位再进行百分之百检查并记录在案。例如对门窗、飘窗防水只要下雨就及时检查；在墙体不同材质相接处采用先粘贴的确良布后所有墙面满铺玻纤网抗裂处理方式；卫生间采用两道防水处理方式；暗敷水暖管线安排三次以上打压；房间净空尺寸大小头三次核实等措施，有效杜绝了质量通病的发生。
5、成品保护问题是工程实施过程中的一个棘手的问题，是一个说起来容易，落实起来难的问题。为此我们首先制订了成品保护制度、做法，把成品保护分为三部分：分包商施工阶段自身的成品保护；其他分包商在进行交叉作业时应承担的成品保护；交工后的成品保护。总包对成品保护负主责贯穿整个项目管理过程。随着这些措施和奖惩制度的形成与实施，成品保护问题有了明显减少。
随着政府对房地产宏观调控的政策收紧，未来两年房地产市场依然非常严峻，在今后的工程管理工作中，我们要加强过程控制，提高管理水平，严格控制工程质量，不断完善各种验收制度，做到在公司内部明确人员职责、分工到位、严格考评、加强监管，及时消灭质量隐患，早日处理好影响工程建设的各薄弱环节，使工程质量始终处于监控状态，确保公司工程质量创一流水平。
内容摘要：工程质量是决定工程建设成败的关键，质量的优劣，直接影响工程建成后的使用。工程建设质量的好坏，极大地影响着建设单位的信誉、效益，可见质量是是房地产发展的永恒主题。作为建设单位，应以质量控制为中心，始终把工程质量作为工程项目建设管理的重点，通过控制项目规划、设计质量、招标投标、审定重大技术方案、施工阶段的质量控制、信息反馈等各个环节，达到控制工程质量的目的。
近几年来，公司工程质量总的是好的，较之以往有了较大提高，但是“金无足赤，人无完人”，在质量方面也出现了一些问题，这应当引起我们的足够重视。对建筑质量我们要首先树立“质量是企业的生命”、“质量成就品牌，品牌铸造效益”的理念，通过加大科技含量和提高管理水平加强对建筑质量的管理，提高开发楼盘的质量，树立起天房发展高质量的品牌。以下是对提升住宅产品品质的几点建议。
一、抓工程质量必须要有责任感必须动真格的
要抓好工程质量，必须有一个强烈的责任感和使命感，对我们是百分之一的问题对业主就意味着百分之百。我们现在商品房的建安工程、精装修工程材料及施工工艺已比较成熟，没有多少高科技，只要本着科学严谨的工作态度、踏踏实实的工作作风，把握好每一个细节，精益求精，才能做成一个高质量的产品。
1、公司开发的吉利花园、晴川花园两个楼盘都是精装修，对公司来说精装修交房是个新课题。我们组织相关工程管理人员认真对每一个环节进行研究，广泛吸收借鉴其他开发商的经验和教训，详细制订了各个精装修环节的措施、方案、标准，编制了《精装修管理细则》，印刷成册，作为工程管理的指导方针，发至每个岗位执行。
2、为了使质量管理能够层层落实到位，增加各级人员的责任感，公司把每个项目、分项工程等落实到人，签订责任书，特别是针对公司专项考核指标进一步分解，与奖罚挂钩，每一个人都扛指标，层层传达压力。在精装修施工阶段，集中现场管理人员每人负责一个楼，专人专盯工程质量。
3、为充分发挥各参建单位的质量意识，公司把工程质量责任落实到了监理单位、施工总包单位、分包单位，落实到现场施工管理人员，为此编制了《建筑工程施工现场质量管理制度》，对若干质量问题制订了针对监理公司、施工单位的奖罚制度。对以往工程保修中投诉比较严重并不宜处理的质量缺陷和质量通病，如楼板裂缝、窗户漏雨、防水渗漏、房间尺寸偏差大等问题和施工单位签订责任书，通过奖罚这种激励政策控制施工单位行为，促使其加强管理和投入。
4、对日常检查和验收过程中发现的质量问题处理决不含糊决不手软，对查出的问题跟踪整改，并严格按照天津市及公司相关管理制度进行处罚。譬如天房美域部分栋号在公司内部分户验收中有不合格的情况，公司为交与业主质量过硬的房屋，推迟了入住时间，主动承担了违约损失，在组织队伍彻底维修合格后才交与业主，业主入住后没有一户提出质量投诉。
二、完善制度 科学管理
制度是企业运营的法规性保障，只有制度制定的科学，符合企业当前实际，最大限度的激发各级管理人员的创造潜能，才能充分发挥管理制度的作用，调动每个参建人员的积极性。近几年公司苦练内功，根据企业实际情况，制定了一系列切实可行的工程管理制度，很好的保证了公司产品的品質。
1、完善了公司合格供方评价制度，成立了合格供方考评小组，设立了警戒红线，对公司合格供方进行末位淘汰制，真正做到优胜劣汰、好中选优的原则，真正选出有能力、有财力的参建单位，使其成长为公司长期的战略合作伙伴。
2、制定了公司《质量考评管理规定》，成立了公司建设工程质量考评委员会，负责对开发建设的项目工程质量情况进行评议、打分，作为年底绩效考核及合格供方的重要参考依据。
3、于2008年制定了分户验收制度，推出了分户验收合格证制度和每套商品房建立质量档案制度，验收采用资料与实体验收相结合的方式，验收的比例是施工单位、监理单位对项目进行100%验收，分公司对项目进行30%验收，公司对交付项目进行6%的验收。为了能确保分户验收不流于形式，公司规定各项目报公司验收时间必须比入住时间提前40天，这样能确保对有质量瑕疵的房屋留出充裕的维修时间，确保房屋质量。截至目前公司共完成了约5000余户的分户验收工作。
4、建立履约保证金制度。对施工单位和设备供应商要把其工程总造价的5%-10%留做工程保修金，工程竣工交付使用10天内，一次性将保修金的30%拨付物业管理部门，用于房屋维修，保修期内此款不够由公司进一步分次按比例拨付。在工程保修期内工程维修统一由物业管理部门负责，施工单位、设备供应商接到物业管理部门的维修通知后，48小时内未进行维修，即由物业管理部门组织维修，维修费从工程保修金中支付。工程保修期结束后，剩余的工程保修金返还施工单位、设备供应商。
5、施工单位报送的投标文件中施工组织设计往往千篇一律，无针对性，为此公司完善了施工组织设计审查制度，组织相关部门对施工组织设计进行联合审查，对其中的重点、难点采取的措施进行重点审查，确保施工组织设计更合理，更具针对性和可操作性，施工组织设计审查不过关的不得施工。
三、抓好工程质量必须抓好各个环节的控制
公司在首先落实好质量责任、施工规范工艺、各交接面标准的基础上，进一步落实好各个环节的施工控制和验收，重点抓好各个管理细节，细节决定成败。
1、项目设计管理对强化项目质量起着至关重要的作用。我们对设计图组织认真审核，对设计质量问题和有些设计不合理以及不符合人们的生活习惯的提出修改意见，同时在每个阶段、每一个关键部位都先制作样板进一步直观检查分析。例如在砌墙时我们每栋楼都先砌一层，在装修前每个户型先做样板间，在飘窗上部防水先做一个样板等等，然后组织设计监理等技术人员挑毛病、找不足，确定无误后才大面积开工。 2、在供货材料的选择上，发挥公司集中采购优势，积极进行市场考察询价和多轮报价，从名牌产品和大厂家中慎重选择，在两个项目上都选择了国际品牌和国内名牌产品，实现材料在进场前就有了有效选择与控制。 3、重点落实项目质量控制的环节管理，对各个工序的交接标准进行了严格的界定，专门组织编制了标准程序，制订了若干表格，由我们分公司的责任人组织监理公司严格检查验收记录备案，施工单位各工序、各分包单位互相验收把关交接，上道工序不合格决不应许流入下道工序。我们还规定如果下道工序没有检查出上道工序质量问题并且签字接收，再出现质量问题由下道工序负责。
4、我们对工程中易发生质量通病和引起投诉的部位严格检查控制，强化总包单位自检、监理单位复检，并对这些部位派专人组织监理、施工单位再进行百分之百检查并记录在案。例如对门窗、飘窗防水只要下雨就及时检查；在墙体不同材质相接处采用先粘贴的确良布后所有墙面满铺玻纤网抗裂处理方式；卫生间采用两道防水处理方式；暗敷水暖管线安排三次以上打压；房间净空尺寸大小头三次核实等措施，有效杜绝了质量通病的发生。
5、成品保护问题是工程实施过程中的一个棘手的问题，是一个说起来容易，落实起来难的问题。为此我们首先制订了成品保护制度、做法，把成品保护分为三部分：分包商施工阶段自身的成品保护；其他分包商在进行交叉作业时应承担的成品保护；交工后的成品保护。总包对成品保护负主责贯穿整个项目管理过程。随着这些措施和奖惩制度的形成与实施，成品保护问题有了明显减少。
随着政府对房地产宏观调控的政策收紧，未来两年房地产市场依然非常严峻，在今后的工程管理工作中，我们要加强过程控制，提高管理水平，严格控制工程质量，不断完善各种验收制度，做到在公司内部明确人员职责、分工到位、严格考评、加强监管，及时消灭质量隐患，早日处理好影响工程建设的各薄弱环节，使工程质量始终处于监控状态，确保公司工程质量创一流水平。