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2010年4月17日国务院下达《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》强调,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。受此影响,房地产市场出现“突变”。以北京为例,前半个月领涨的通州房价近期迅速跌落。
专家媒体众说纷纭,有些观点认为市场颓势不会停止,大部分城市房价将进入较长的调整期;也有观点认为政府是紧急刹车,此举仅仅“遏制部分城市房价过快上涨”,强制措施不会持续太久。针对这些问题,《钱经》杂志邀请房地产领域相关人士进行深度解读。
近期国务院下达《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,您对这次政策出台的看法是什么?
杨红旭4月15日国务院公布“新国四条”,4月17日出台 “国十条”,可以看出国家的决心。第一,国发【2010】10号是国务院文件,属于宏观调控文件。第二,“坚决遏制”折射中央稳定房价的迫切心态。第三,措施坚决。集中表现为三条:贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。此外,第三条地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
叶檀政策出台非常精准到位。首先抑制投资性购房,比如异地购房需要交纳1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明,对于炒房打压非常明显。在税收方面则针对个别调控,比如部分城市楼价过高,就可以向中央申报增加税收,重庆近期高端消费税政策已经出台。
徐东华这次调控力度前所未有,影响很大,从单方面限制某个交易方,到直接影响投资人、改善型购买者、商业银行信贷以及服务机构业务。但这个政策只能是一段时间强行调控,这个时间点过后,商业银行出于对信贷任务的考虑,它还要松绑政策。政府也不会一直执行这样严格的信贷政策,否则直接加息。
陈晟根据房地产业中长期发展动态模型测算,2009年房地产开发投资直接拉动GDP增长1.12%,与上下游产业间接拉动GDP增长3%,国务院新政十分“精准”地采用差异化首付和利率打击炒房行为,避免了打击面扩大化,以防止房地产市场的过度波动。此次政策出台调控主线还是遏制房价过快上涨,并非打压房地产,因而措施只针对一些房地产投机行为。
近期许多投资客紧急抛售手中房产,不少地方房价迅猛降价,根据您所了解的情况,市场实际情况怎么样?
徐东华政策刚出台,很多细则还需要落地执行。购房者存在三种情况:对于改善型住房的人而言,他们依然相当乐观,甚至盲目乐观,从长期看购置房产算是稳妥投资;对于投机者而言,他关心中短时期的资本增值,在高点获利,急需卖出。对于刚性需求而言,从出台到观望也是一贯做法,需求者还会购买,但不会像之前买白菜一样,开始讨价还价。
陈晟从研究角度看,通过改变利率对房地产市场调控效果并不明显,提高利率并不能减少人们的购房需求,利率调整对商品房的供给也无显著影响。从实际资金的影响层面来看,二套及以上住房贷款首付和利率的提高只对房地产市场中10%-15%(或更少)的需求产生直接影响,所以可见二套房贷政策真正所起到的作用要远低于大众预期。因此,贷款新政在短期内会延缓购房需求,但需求仍然存在,需谨防未来大幅释放。
楼市拐点是否到来?
近期一些地方房价已经开始下跌,许多人认为房地产低迷时期开始到来,您怎么看待这个判断?
叶檀与其说房地产市场拐点到来,不如说炒房时代告一段落。拐点你不知道是拐5%还是10%,也不能让房地产崩溃,最好维持一个长期健康的发展,让大多数人成为城市居民并拥有自己的住房,只有这样实体经济才可以做好做实。
徐东华如果是急转直下或者直接崩盘,这个拐点不会有的,但市场肯定会有变化,价格过快增长肯定会被遏制,但不会一夜回到底。我们认为这个政策实施的时间不会太长,现在开发商现金流比较充裕,大规模崩盘动荡之类情况,肯定不会出现。
杨红旭我认为预期效果将立竿见影。第二季度量减价调,第三季度将出现最冰点,量价齐跌,第四季度下行速度减缓,明年将触底盘整。投资投机性购房需求将会出现显著萎缩,部分改善需求也会观望,开发商将会加快推盘速度,二手房市场中的投资投机客也将加大抛盘量。
对于部分城市房价过快上涨如何理解?这些城市将对其他地区产生怎样的波动?
叶檀可以参考房地产泡沫指标,如果房价收入比、房屋租售比等。许多城市借用城市化的扩张过程,在当地土地资产价格有上涨空间的条件下,短期内过快上涨,提前炒作性地将未来收益在短期内实现。
徐东华如果全国来看,一线城市的房价可能会往下走,二三线城市房价将会持平。但一线城市成交量会带来浓重的观望情绪,中央政策落地需要一段时间,中国城市化进程还在进行,地方政府也确实严重依赖土地财政,所以二三线城市的需求还会非常旺盛,供需矛盾短期内不会解决,价格相对平稳。
杨红旭中长期来看,一线城市的房价很难降。随着户籍制度的逐渐放松,将有更多外省优秀人才进入这些城市,投资投机性购房需求很难靠税收、信贷政策打压而受阻,除非有更好更多的投资渠道供富裕群体选择。同时政府加强住房保障,而一线城市需要保障的群体数量庞大,受迫于中央压力,这些城市不得不把50%以上居住用地用于政策性、保障性住房的建设,这就导致用于纯商品住宅的供地量减少,进而导致中高端商品住宅供应紧张,长期供不应求的矛盾无法有效缓解,房价自然难降。改善需求和长期投资者,今年依然可以入市。而想炒短线的投机者,今年并非入市好时机。
组合拳调控楼市更需有效执行
此次国务院、国土资源部、住建部意见相当统一,下决心调控房价,为何在这个时间点来“重击房地产”呢?
叶檀房地产调控是从去年12月开始大规模推出的,刚开始市场没有做出相应反应,现在又推出力度更大的政策。但现在推出的政策是整体宏观调控的一部分,不单单剑指房地产,只不过它是个风向标。现在措施更加严厉,是因为第一轮调控基本上是以“报复性”上涨来收尾的。
杨红旭4月14日上午1-3月份全国房地产市场运行数据公布,1月环比涨幅收窄至1.3%,2月环比上涨0.9%,3月环比上涨1.1%,涨幅重现增加,说明3月房价重现加速上涨苗头,显而易见这是中央所不愿意看到的,新的紧缩政策必出无疑。
房地产是很多地方政府财政收入的主要来源,此次全国推动是否会在地方遇阻,执行力度是否会存在打折?
杨红旭以前很多信贷政策在被商业银行落实时,往往会打折扣,但我相信:这次国务院给银监会的压力超过以往,银监会也会给商业银行施加超过以往的压力。如果如此严厉的政策都不能稳住房价,还会有更多更严厉的政策出台,直到房价环比增幅不再扩大,转而持续收窄,并达到不涨。
叶檀对于地方政府来说,土地财政是非常重要来源。当政府财政收入和房地产松绑,遇到最大的难题就是如何弥补财政缺口,这个问题需要从公开、透明、有法可依的税收来解决,比如消费税、物业税以及其他税收。如果两者不脱钩,房地产就会沦为经济发展的“恶性肿瘤”。
徐东华如果政府有决心,房价肯定能控制。前段时间“国十条”也提到要“遏制房价过快增长”,执行不力要对政府主管部门问责。现行“土地招拍挂”制度和政府土地财政紧密相关,有可能这次从“信贷”环节卡,下一次从“消费税”环节来限制。
陈晟从全国人大2009年10月28日发布的《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》显示,截至8 月底,保障性住房建设完成投资394.9 亿元,完成率仅为23.6%。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足,可能难以完成当年的建设计划。执行肯定会受阻。
之前国家颁布了许多调控政策,但常常会陷入“越调越涨”的怪圈,您认为此次政策是否会重蹈覆辙?
叶檀这次调控与之前不同。以前调控方向是“地根”和“银根”,以及交易税的成本上升。而这次是增加炒房者投资成本,提高其未来预期难度。所以这次与以前是不可同日而语的。
徐东华这次调整效果不同,直接卡住融资成本,让融资成本变得很高。如果你在多个城市都购房,银行甚至都不提供贷款。尤其是首付提升到50%,挡住了很多投资或者投机的需求。
陈晟当舆论热度集中在贷款新政“猛料”时,更需关注影响房地产市场发展的长期因素,在提高土地供给的基础上,增加住房有效供给和加快保障性住房建设是解决房价过快上涨的根本之道,否则难逃越调越涨怪圈。
杨红旭大家一定要理解温总理所谓的“本届政府任期内一定稳定住房价”,以及姜伟新部长所说“温总理都说了房价稳,不行也得行”。
专家媒体众说纷纭,有些观点认为市场颓势不会停止,大部分城市房价将进入较长的调整期;也有观点认为政府是紧急刹车,此举仅仅“遏制部分城市房价过快上涨”,强制措施不会持续太久。针对这些问题,《钱经》杂志邀请房地产领域相关人士进行深度解读。
近期国务院下达《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,您对这次政策出台的看法是什么?
杨红旭4月15日国务院公布“新国四条”,4月17日出台 “国十条”,可以看出国家的决心。第一,国发【2010】10号是国务院文件,属于宏观调控文件。第二,“坚决遏制”折射中央稳定房价的迫切心态。第三,措施坚决。集中表现为三条:贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。此外,第三条地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
叶檀政策出台非常精准到位。首先抑制投资性购房,比如异地购房需要交纳1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明,对于炒房打压非常明显。在税收方面则针对个别调控,比如部分城市楼价过高,就可以向中央申报增加税收,重庆近期高端消费税政策已经出台。
徐东华这次调控力度前所未有,影响很大,从单方面限制某个交易方,到直接影响投资人、改善型购买者、商业银行信贷以及服务机构业务。但这个政策只能是一段时间强行调控,这个时间点过后,商业银行出于对信贷任务的考虑,它还要松绑政策。政府也不会一直执行这样严格的信贷政策,否则直接加息。
陈晟根据房地产业中长期发展动态模型测算,2009年房地产开发投资直接拉动GDP增长1.12%,与上下游产业间接拉动GDP增长3%,国务院新政十分“精准”地采用差异化首付和利率打击炒房行为,避免了打击面扩大化,以防止房地产市场的过度波动。此次政策出台调控主线还是遏制房价过快上涨,并非打压房地产,因而措施只针对一些房地产投机行为。
近期许多投资客紧急抛售手中房产,不少地方房价迅猛降价,根据您所了解的情况,市场实际情况怎么样?
徐东华政策刚出台,很多细则还需要落地执行。购房者存在三种情况:对于改善型住房的人而言,他们依然相当乐观,甚至盲目乐观,从长期看购置房产算是稳妥投资;对于投机者而言,他关心中短时期的资本增值,在高点获利,急需卖出。对于刚性需求而言,从出台到观望也是一贯做法,需求者还会购买,但不会像之前买白菜一样,开始讨价还价。
陈晟从研究角度看,通过改变利率对房地产市场调控效果并不明显,提高利率并不能减少人们的购房需求,利率调整对商品房的供给也无显著影响。从实际资金的影响层面来看,二套及以上住房贷款首付和利率的提高只对房地产市场中10%-15%(或更少)的需求产生直接影响,所以可见二套房贷政策真正所起到的作用要远低于大众预期。因此,贷款新政在短期内会延缓购房需求,但需求仍然存在,需谨防未来大幅释放。
楼市拐点是否到来?
近期一些地方房价已经开始下跌,许多人认为房地产低迷时期开始到来,您怎么看待这个判断?
叶檀与其说房地产市场拐点到来,不如说炒房时代告一段落。拐点你不知道是拐5%还是10%,也不能让房地产崩溃,最好维持一个长期健康的发展,让大多数人成为城市居民并拥有自己的住房,只有这样实体经济才可以做好做实。
徐东华如果是急转直下或者直接崩盘,这个拐点不会有的,但市场肯定会有变化,价格过快增长肯定会被遏制,但不会一夜回到底。我们认为这个政策实施的时间不会太长,现在开发商现金流比较充裕,大规模崩盘动荡之类情况,肯定不会出现。
杨红旭我认为预期效果将立竿见影。第二季度量减价调,第三季度将出现最冰点,量价齐跌,第四季度下行速度减缓,明年将触底盘整。投资投机性购房需求将会出现显著萎缩,部分改善需求也会观望,开发商将会加快推盘速度,二手房市场中的投资投机客也将加大抛盘量。
对于部分城市房价过快上涨如何理解?这些城市将对其他地区产生怎样的波动?
叶檀可以参考房地产泡沫指标,如果房价收入比、房屋租售比等。许多城市借用城市化的扩张过程,在当地土地资产价格有上涨空间的条件下,短期内过快上涨,提前炒作性地将未来收益在短期内实现。
徐东华如果全国来看,一线城市的房价可能会往下走,二三线城市房价将会持平。但一线城市成交量会带来浓重的观望情绪,中央政策落地需要一段时间,中国城市化进程还在进行,地方政府也确实严重依赖土地财政,所以二三线城市的需求还会非常旺盛,供需矛盾短期内不会解决,价格相对平稳。
杨红旭中长期来看,一线城市的房价很难降。随着户籍制度的逐渐放松,将有更多外省优秀人才进入这些城市,投资投机性购房需求很难靠税收、信贷政策打压而受阻,除非有更好更多的投资渠道供富裕群体选择。同时政府加强住房保障,而一线城市需要保障的群体数量庞大,受迫于中央压力,这些城市不得不把50%以上居住用地用于政策性、保障性住房的建设,这就导致用于纯商品住宅的供地量减少,进而导致中高端商品住宅供应紧张,长期供不应求的矛盾无法有效缓解,房价自然难降。改善需求和长期投资者,今年依然可以入市。而想炒短线的投机者,今年并非入市好时机。
组合拳调控楼市更需有效执行
此次国务院、国土资源部、住建部意见相当统一,下决心调控房价,为何在这个时间点来“重击房地产”呢?
叶檀房地产调控是从去年12月开始大规模推出的,刚开始市场没有做出相应反应,现在又推出力度更大的政策。但现在推出的政策是整体宏观调控的一部分,不单单剑指房地产,只不过它是个风向标。现在措施更加严厉,是因为第一轮调控基本上是以“报复性”上涨来收尾的。
杨红旭4月14日上午1-3月份全国房地产市场运行数据公布,1月环比涨幅收窄至1.3%,2月环比上涨0.9%,3月环比上涨1.1%,涨幅重现增加,说明3月房价重现加速上涨苗头,显而易见这是中央所不愿意看到的,新的紧缩政策必出无疑。
房地产是很多地方政府财政收入的主要来源,此次全国推动是否会在地方遇阻,执行力度是否会存在打折?
杨红旭以前很多信贷政策在被商业银行落实时,往往会打折扣,但我相信:这次国务院给银监会的压力超过以往,银监会也会给商业银行施加超过以往的压力。如果如此严厉的政策都不能稳住房价,还会有更多更严厉的政策出台,直到房价环比增幅不再扩大,转而持续收窄,并达到不涨。
叶檀对于地方政府来说,土地财政是非常重要来源。当政府财政收入和房地产松绑,遇到最大的难题就是如何弥补财政缺口,这个问题需要从公开、透明、有法可依的税收来解决,比如消费税、物业税以及其他税收。如果两者不脱钩,房地产就会沦为经济发展的“恶性肿瘤”。
徐东华如果政府有决心,房价肯定能控制。前段时间“国十条”也提到要“遏制房价过快增长”,执行不力要对政府主管部门问责。现行“土地招拍挂”制度和政府土地财政紧密相关,有可能这次从“信贷”环节卡,下一次从“消费税”环节来限制。
陈晟从全国人大2009年10月28日发布的《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》显示,截至8 月底,保障性住房建设完成投资394.9 亿元,完成率仅为23.6%。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足,可能难以完成当年的建设计划。执行肯定会受阻。
之前国家颁布了许多调控政策,但常常会陷入“越调越涨”的怪圈,您认为此次政策是否会重蹈覆辙?
叶檀这次调控与之前不同。以前调控方向是“地根”和“银根”,以及交易税的成本上升。而这次是增加炒房者投资成本,提高其未来预期难度。所以这次与以前是不可同日而语的。
徐东华这次调整效果不同,直接卡住融资成本,让融资成本变得很高。如果你在多个城市都购房,银行甚至都不提供贷款。尤其是首付提升到50%,挡住了很多投资或者投机的需求。
陈晟当舆论热度集中在贷款新政“猛料”时,更需关注影响房地产市场发展的长期因素,在提高土地供给的基础上,增加住房有效供给和加快保障性住房建设是解决房价过快上涨的根本之道,否则难逃越调越涨怪圈。
杨红旭大家一定要理解温总理所谓的“本届政府任期内一定稳定住房价”,以及姜伟新部长所说“温总理都说了房价稳,不行也得行”。