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摘 要：我国现阶段的租赁住房市场在培育与发展阶段，租赁住房与社区文化的塑造亦是初期阶段。随着中国经济水平的快速发展，社會融合问题日益凸显。本文基于社会融合视角，通过深入访谈方法，研究探讨外籍人口在沪就租赁住房以及社区文化融合等方面进行研究，进而提出了优化社区建设政策，细化社区打造方面等举措建议。
关键词：租赁住房;社会融合理论;外籍人口
一、租赁住房市场及外籍人口租房发展现状
租赁社区，有别于传统社区和公租房社区，居住群体均为租住人群。引入社会融合概念是针对租赁住房在扩大供给力度的过程中出现的社群文化问题进行分析。不同于公租房是政府为解决低收入阶层住房困难的目的，市场化的租赁住房是政府为调控住房市场促进社会和谐稳定的重要举措。随着上海各个城区功能定位的差异逐步使得城市居住空间存在不同，社会阶层也逐步区分开来。而租住小区社区文化的打造，可以使得这些中产租赁人群相互适应。
此前，中国逐步从跨国移民输出国向输入国转变。上海已形成了多个规模化的外籍人口聚居区，总体来看，现行的住房购房政策对于外籍人士的限制主要是要求在境内居住满一年、在境内无其他房产，所购房屋为自住等硬性要求，且外籍人士即便是自购唯一住房也不得对外租赁，这在一定程度上也导致了外籍人士在华居住的形式主要以租房为主。
本文在社会融合问题驱动的背景下，以外籍承租人为研究对象，采用访谈分析法，结合社会融合理论及租赁住房发展现状，构建分析框架，从而通过社区环境建造，促进外籍人口更好实现居住心理需求，完善住房租赁市场政策提供理论依据。
二、外籍人口租赁住房调研分析
为了客观而深入地对外籍人口租赁住房社会融入问题进行研究，本文以深度访谈的方式收集资料，对个案进行分析研究。本研究走访了国内某知名外资公寓服务商X，该企业在上海核心市区运营管理了12余处租赁公寓社区，外籍租户占比达到91%以上，通过对外籍租户以及X公司招商运营员工的访谈，进一步了解外籍人口对于社区文化和社会融入问题的分析探讨。
（一）研究对象来源情况
从外资公寓服务商X提供的承租人结构来看，来自欧美和日韩国籍的承租人占比相对较高，年龄区间在27岁至50岁间，男性占比达72%以上，因与跨国企业战略合作的关系，承租人多为企业高管或是传媒、艺术从业人员。
为了进一步分析外籍人士租房的情况，本文根据社会融合理论从经济、社会、文化三个方面对承租人进行访谈。经济方面主要侧重于外籍租户在住房财务支出上的承受能力，外籍租户在住房租赁过程中对于境内购房、租房政策的了解程度，以及自身租房权益的保障了解程度等。文化方面主要侧重于生活环境中能否适应本地语言、上海的风俗习惯以及价值观等人文方面引发的问题。
（二）租赁住房需求结构分析
本文将外籍个人租赁住房租户分别作为访谈研究对象，通过社会融合三个维度对访谈对象进行深入交流。本文选取了十余名外籍租赁住房人士进行访谈，这些外籍人口独立生活，融入本地的社会则不是其首要目标，而适应本地习惯以助力工作实业的发展才是其关心的重点。被访谈对象谈到的另一个现象则是租赁社区功能的问题。企业X塑造的社区更类似于酒店式公寓，其居住的硬件和软件上有着更高的标准，也更注重舒适性以及确保私密性。
（三）研究结果分析
基于当前国内租赁住房市场所惠及的外籍群体的视角，本次调研对象在经济维度的融合情况也一定程度上反映外籍人士在上海经济活动中的参与的程度较高，普遍承租人有稳定的、丰厚的收入来源，但是在购置房屋方面大部分调研对象仍反馈捉襟见肘。社会维度方面，外籍人口在租赁小区的社会网络关系相对简单，日常主要的时间仍然花在工作上。文化维度反映外籍人士与我国主流社会价值观、行为的互动关系，从大部分的访谈对象处可以了解到，外籍人士的一些价值观虽然与我国有很多方面的不同，但是他们愿意通过各类不同的社区活动，增进对国内文化的了解和交流。目前我国开展社区活动的过程中，内容形式还是较为单一，群众参与度也一般，如何加强公共机构的服务职能，以社区活动为载体，为外籍租户创造更多参与社会活动的机会，值得继续深入思考。
三、政策建议
针对当前外籍人口租赁住房过程中存在的社会融合问题，以优化租赁住房设施结构，提升政策对于社区文化的影响力为目的，给予以下建议：
（一）给予租赁住房设计及规划的配套政策支持。一方面，租赁住房的外观应尽可能和普通商品住宅保持一致，其次，开放式小区的规划有助于外籍租户和常住人口形成良好的互动，享受公共服务带来的便利性和公平性。
（二）其次是针对社区发展的方针政策给出指导意见。政府通过引导并实施社区精神文明建设的政策，来提升外籍人口租赁社区与周边社区居民的交往度，充分发挥居委、街道等组织单元提升社区内的凝聚力以及不同社会群体间的相互交流和认同，促进社会融合目的。
（三）第三是改善传统社区管理理念。当公共机构发现外籍租赁社区盲区后，应当根据该社区的特点属性，有针对性地与物业管理方一同谋划社区管理方式，为社区居们和不同的群体创造一个有效的交流平台。
综上所述，随着我国开放程度不断提高以及移民政策的逐步放开，预计病情过后将会有更多外籍人士在国内开展生活和工作，我们需要更多关注外籍人口流入国内后的社会融合问题。同时，在租赁并举政策推行的过程中，完善租赁住房社区“国际化”的转型，同步加强社区的硬实力和软实力，提升我国的国际形象。
参考文献：
[1]Milton M Gordon， Assimilation in American Life [D]， Oxford University Press. 1964
[2]杨黎源：政策嬗变：农民工的市民化进程考量[J]，理论与改革，2007（01），
[3]任远，王桂新：常住人口迁移与上海城市发展研究[J].中国人口科学，2003（05）：46-52.
[4]王春光：流动中的社会网络：温州人在巴黎和北京的行动方式[J].社会学研究，2000（03）：109-123，
[5]蔡昉.户籍制度改革与城乡社会福利制度统筹[J].经济学动态，2010（12）：4-10.
作者简介：
刘瑀（1990—），女，上海黄浦人，上海交通大学国际与公共事务学院2019级MPA研究生，研究方向：公共管理。
关键词：租赁住房;社会融合理论;外籍人口
一、租赁住房市场及外籍人口租房发展现状
租赁社区，有别于传统社区和公租房社区，居住群体均为租住人群。引入社会融合概念是针对租赁住房在扩大供给力度的过程中出现的社群文化问题进行分析。不同于公租房是政府为解决低收入阶层住房困难的目的，市场化的租赁住房是政府为调控住房市场促进社会和谐稳定的重要举措。随着上海各个城区功能定位的差异逐步使得城市居住空间存在不同，社会阶层也逐步区分开来。而租住小区社区文化的打造，可以使得这些中产租赁人群相互适应。
此前，中国逐步从跨国移民输出国向输入国转变。上海已形成了多个规模化的外籍人口聚居区，总体来看，现行的住房购房政策对于外籍人士的限制主要是要求在境内居住满一年、在境内无其他房产，所购房屋为自住等硬性要求，且外籍人士即便是自购唯一住房也不得对外租赁，这在一定程度上也导致了外籍人士在华居住的形式主要以租房为主。
本文在社会融合问题驱动的背景下，以外籍承租人为研究对象，采用访谈分析法，结合社会融合理论及租赁住房发展现状，构建分析框架，从而通过社区环境建造，促进外籍人口更好实现居住心理需求，完善住房租赁市场政策提供理论依据。
二、外籍人口租赁住房调研分析
为了客观而深入地对外籍人口租赁住房社会融入问题进行研究，本文以深度访谈的方式收集资料，对个案进行分析研究。本研究走访了国内某知名外资公寓服务商X，该企业在上海核心市区运营管理了12余处租赁公寓社区，外籍租户占比达到91%以上，通过对外籍租户以及X公司招商运营员工的访谈，进一步了解外籍人口对于社区文化和社会融入问题的分析探讨。
（一）研究对象来源情况
从外资公寓服务商X提供的承租人结构来看，来自欧美和日韩国籍的承租人占比相对较高，年龄区间在27岁至50岁间，男性占比达72%以上，因与跨国企业战略合作的关系，承租人多为企业高管或是传媒、艺术从业人员。
为了进一步分析外籍人士租房的情况，本文根据社会融合理论从经济、社会、文化三个方面对承租人进行访谈。经济方面主要侧重于外籍租户在住房财务支出上的承受能力，外籍租户在住房租赁过程中对于境内购房、租房政策的了解程度，以及自身租房权益的保障了解程度等。文化方面主要侧重于生活环境中能否适应本地语言、上海的风俗习惯以及价值观等人文方面引发的问题。
（二）租赁住房需求结构分析
本文将外籍个人租赁住房租户分别作为访谈研究对象，通过社会融合三个维度对访谈对象进行深入交流。本文选取了十余名外籍租赁住房人士进行访谈，这些外籍人口独立生活，融入本地的社会则不是其首要目标，而适应本地习惯以助力工作实业的发展才是其关心的重点。被访谈对象谈到的另一个现象则是租赁社区功能的问题。企业X塑造的社区更类似于酒店式公寓，其居住的硬件和软件上有着更高的标准，也更注重舒适性以及确保私密性。
（三）研究结果分析
基于当前国内租赁住房市场所惠及的外籍群体的视角，本次调研对象在经济维度的融合情况也一定程度上反映外籍人士在上海经济活动中的参与的程度较高，普遍承租人有稳定的、丰厚的收入来源，但是在购置房屋方面大部分调研对象仍反馈捉襟见肘。社会维度方面，外籍人口在租赁小区的社会网络关系相对简单，日常主要的时间仍然花在工作上。文化维度反映外籍人士与我国主流社会价值观、行为的互动关系，从大部分的访谈对象处可以了解到，外籍人士的一些价值观虽然与我国有很多方面的不同，但是他们愿意通过各类不同的社区活动，增进对国内文化的了解和交流。目前我国开展社区活动的过程中，内容形式还是较为单一，群众参与度也一般，如何加强公共机构的服务职能，以社区活动为载体，为外籍租户创造更多参与社会活动的机会，值得继续深入思考。
三、政策建议
针对当前外籍人口租赁住房过程中存在的社会融合问题，以优化租赁住房设施结构，提升政策对于社区文化的影响力为目的，给予以下建议：
（一）给予租赁住房设计及规划的配套政策支持。一方面，租赁住房的外观应尽可能和普通商品住宅保持一致，其次，开放式小区的规划有助于外籍租户和常住人口形成良好的互动，享受公共服务带来的便利性和公平性。
（二）其次是针对社区发展的方针政策给出指导意见。政府通过引导并实施社区精神文明建设的政策，来提升外籍人口租赁社区与周边社区居民的交往度，充分发挥居委、街道等组织单元提升社区内的凝聚力以及不同社会群体间的相互交流和认同，促进社会融合目的。
（三）第三是改善传统社区管理理念。当公共机构发现外籍租赁社区盲区后，应当根据该社区的特点属性，有针对性地与物业管理方一同谋划社区管理方式，为社区居们和不同的群体创造一个有效的交流平台。
综上所述，随着我国开放程度不断提高以及移民政策的逐步放开，预计病情过后将会有更多外籍人士在国内开展生活和工作，我们需要更多关注外籍人口流入国内后的社会融合问题。同时，在租赁并举政策推行的过程中，完善租赁住房社区“国际化”的转型，同步加强社区的硬实力和软实力，提升我国的国际形象。
参考文献：
[1]Milton M Gordon， Assimilation in American Life [D]， Oxford University Press. 1964
[2]杨黎源：政策嬗变：农民工的市民化进程考量[J]，理论与改革，2007（01），
[3]任远，王桂新：常住人口迁移与上海城市发展研究[J].中国人口科学，2003（05）：46-52.
[4]王春光：流动中的社会网络：温州人在巴黎和北京的行动方式[J].社会学研究，2000（03）：109-123，
[5]蔡昉.户籍制度改革与城乡社会福利制度统筹[J].经济学动态，2010（12）：4-10.
作者简介：
刘瑀（1990—），女，上海黄浦人，上海交通大学国际与公共事务学院2019级MPA研究生，研究方向：公共管理。