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长沙房地产发轫于1997年，至2004年初具规模，这一阶段，开发主要集中在二环内与城东片区。
近两年，顺应城市规划“南拓北聚东提西进”的总战略，在市政配套逐渐完善的情况下，长沙市的房地产开发逐渐打破市区与郊区、河东与河西、南帝与北丐的心理距离，发展迅速。
本文试对长沙房地产的板块分布、户型及价格分布做一简略分析。
一、 物业分布特征
1、九大板块初步形成
目前，长沙房地产已经形成“芙蓉北路、金鹰月湖、经开星沙、中心、尚东、体育新城、南城、市府麓谷、麓南含浦”九大板块。
从城市发展的眼光来看，九大板块的快速形成，是开发商抓住各区发展机遇的必然结果：
2、高端物业竞争渐趋白热化
受国家宏观调控政策的影响，早年拿地的开发商现在大肆开发别墅、洋房、大户型产品，甚至市中心的楼盘也尽可能打造大户型豪宅，拔高楼盘形象，以期名利双收。
整体来看，中心片区以中、小户型高层普通住宅为主，楼盘规模小，容积率高；郊区则多以大规模品质大盘为主，物业形态丰富多样，别墅、洋房等高端产品云集。
据调查，目前长沙市场上含别墅物业的项目约30个，其中在售的约50%，2007年别墅推货量约1880套；含有多层洋房物业的项目共有24个，其中在售的约占到66%。
二、 产品结构特征
1、 户型特征
长沙房地产预警预报系统显示如下信息：
（1）、全年批准预售套均建筑面积及户型比例：2006年，长沙全年批准预售套均建筑面积109.77㎡。其中，120-144㎡区间户型是市场主力，占比30.99%；90㎡以下的户型供应占比为32.66%。这与国家90平米以下户型需占70%的政策相差甚远。
（2）、全年销售套均建筑面积及户型比例：从实际销售情况来看，2006全年销售套均建筑面积为106.61㎡。120-144㎡之间的户型销售量最大，占比28.95%；90㎡以下的户型销售占比29.54%。
结论：长沙市住宅供求基本均衡，144平米以下的户型供应量略大于销售量，可看出市场对于舒适大户型的需求比较旺盛。
尽管如此，面对2007年大户型产品的大肆推货，价格的迅速上涨，市场接受能力堪忧。
2、 户型亮点
从户型布局方面来看，好的户型最基本的评判标准是南北通透、户型方正、明厨明卧明卫、动静分区等。满足这些条件的经典户型，往往得到市场认可。
在市场竞争日益激烈、产品同质化日趋严重、市场购买力增长缓慢的情况下，产品的优化与创新成为各大开发商突围市场的重要手段之一。随着外来大品牌开发商的进入，长沙房地产市场整体产品品质提升迅速，创新产品频现市场。
（1）、复式小户型
购买30平米的小户型，即可享受近50平米的空间。要点是将层高做到4.9米，隔成两层，买一层送一层。此户型推出后销售火爆。开发商因销售良好将单价提升近1倍，性价比已不如周边楼盘；但受前期热售的影响，后续销售情况仍很不错。
（2）、情景洋房
万科的专利产品情景洋房，发挥出最佳宜居设计尺度，层层退台，独特入户，户户阳光充足的特征广受市场喜爱。此户型长沙市场早有效仿者。卓越?蔚蓝海岸、南山?苏迪亚诺、中城?丽景香山等均推出情景洋房，受到高端消费者喜爱。
（3）、“1+1”户型
为了应对“90/70”政策，在市场鼓吹大户型将成珍稀产品的情况下，市中心地段频出“豪宅”，一些楼盘设计为A、B两种相邻户型，以“A+B”形式出售。通常此种组合户型布局不够合理，面积大、总价高，市场接受度未必高。
（4）、“3+1”亲情户型
“3+1” 亲情户型，针对两代同堂的家庭，将父母房与主人房作分隔，分开入户。确保两代人之间有较大的独立空间，设计较为人性化。
（5）、阳台设计
270度大面积观景大阳台、露台、空中庭院等情趣空间受到消费者一致喜爱。而当开发商将露台与空中庭院等作为赠送面积时，大大提升产品附加值，对消费者吸引力很大。
长沙是一个开放性的高消费城市，对于新鲜、先进的东西接受度很高；同时由于消费超前，在购买大件物品时会很现实。因此，在创新的同时必须充分考虑性价比问题：若能增大房屋附加值，会吸引更多消费者。
三、 关于价格
长沙商品房价格连续几年保持5%-6%左右的增长率。2007年1-3月，长沙新建商品住宅价格同比涨幅超过10％，位居全国第三。
目前长沙房地产市场价格布局，呈现如下规律：
1、普通住宅：均价区间一般在3000-7000元/平米，而主力价格集中在3200-3900元/平米之间。
（1）、中心区域普通住宅价格明显高于其它区域，主要集中在3700-5500元/平米，个别江景盘达到7000元/平米；
（2）、南城价格排在中心城区之后，普通住宅均价大多已在3900-5000元/平米之间；
（3）、东、西、北城三区价格基本接近，大多集中在3200-3900元/平米之间。
2、多层洋房：根据品质、地段不同，均价落差很大：低者2800元/平米，高者可达6000元/平米。
多层洋房最多集中在东城。目前东城是品质与价格最为领先的区域，绿城?桂花城、万科?西街花园、长房?星城世家等都在此区域。
3、别墅：2007年，被称为长沙“别墅物业放量年”，两大高端纯独立别墅项目绿城?青竹园、保利·阆峰云墅均在积极蓄客，谨慎推货。
目前独立别墅价格基本在6500元/平米以上；豪华独立别墅价格达到10000-13000元/平米，每套总价达到500万—1000万以上；联排均价主要在3700-5600元/平米之间，个别楼盘达到7000元/平米。
2007年长沙住宅价格增速飞快，与高端物业大肆推出拉升房价有很大关系。
根据调查，目前大多数别墅与高档洋房项目的蓄客期很长，由于蓄客情况不乐观，延迟开盘的现象明显，价格偏高、位置偏远或产品本身不突出的楼盘更是如此。
全国政协委员郭松海在两会上建议：对存量独立别墅、连体别墅等高档房产开征物业税，对长期闲置的不动产开征不动产闲置税。
消费者购买低密度物业本身就有较大风险，倘若上述政策付诸实施，将会导致风险升级，市场形势将不容乐观：价格拔高，却遭遇需求抑制，高端产品需谨慎入市。
不过，尽管长沙住宅价格增长速度快，但整体价格水平大大低于沿海城市，正是这两大困素的存在，吸引深圳、广州、上海等高房价城市投资客的目光。
（本文作者系合富辉煌湖南分公司总经理）
近两年，顺应城市规划“南拓北聚东提西进”的总战略，在市政配套逐渐完善的情况下，长沙市的房地产开发逐渐打破市区与郊区、河东与河西、南帝与北丐的心理距离，发展迅速。
本文试对长沙房地产的板块分布、户型及价格分布做一简略分析。
一、 物业分布特征
1、九大板块初步形成
目前，长沙房地产已经形成“芙蓉北路、金鹰月湖、经开星沙、中心、尚东、体育新城、南城、市府麓谷、麓南含浦”九大板块。
从城市发展的眼光来看，九大板块的快速形成，是开发商抓住各区发展机遇的必然结果：
2、高端物业竞争渐趋白热化
受国家宏观调控政策的影响，早年拿地的开发商现在大肆开发别墅、洋房、大户型产品，甚至市中心的楼盘也尽可能打造大户型豪宅，拔高楼盘形象，以期名利双收。
整体来看，中心片区以中、小户型高层普通住宅为主，楼盘规模小，容积率高；郊区则多以大规模品质大盘为主，物业形态丰富多样，别墅、洋房等高端产品云集。
据调查，目前长沙市场上含别墅物业的项目约30个，其中在售的约50%，2007年别墅推货量约1880套；含有多层洋房物业的项目共有24个，其中在售的约占到66%。
二、 产品结构特征
1、 户型特征
长沙房地产预警预报系统显示如下信息：
（1）、全年批准预售套均建筑面积及户型比例：2006年，长沙全年批准预售套均建筑面积109.77㎡。其中，120-144㎡区间户型是市场主力，占比30.99%；90㎡以下的户型供应占比为32.66%。这与国家90平米以下户型需占70%的政策相差甚远。
（2）、全年销售套均建筑面积及户型比例：从实际销售情况来看，2006全年销售套均建筑面积为106.61㎡。120-144㎡之间的户型销售量最大，占比28.95%；90㎡以下的户型销售占比29.54%。
结论：长沙市住宅供求基本均衡，144平米以下的户型供应量略大于销售量，可看出市场对于舒适大户型的需求比较旺盛。
尽管如此，面对2007年大户型产品的大肆推货，价格的迅速上涨，市场接受能力堪忧。
2、 户型亮点
从户型布局方面来看，好的户型最基本的评判标准是南北通透、户型方正、明厨明卧明卫、动静分区等。满足这些条件的经典户型，往往得到市场认可。
在市场竞争日益激烈、产品同质化日趋严重、市场购买力增长缓慢的情况下，产品的优化与创新成为各大开发商突围市场的重要手段之一。随着外来大品牌开发商的进入，长沙房地产市场整体产品品质提升迅速，创新产品频现市场。
（1）、复式小户型
购买30平米的小户型，即可享受近50平米的空间。要点是将层高做到4.9米，隔成两层，买一层送一层。此户型推出后销售火爆。开发商因销售良好将单价提升近1倍，性价比已不如周边楼盘；但受前期热售的影响，后续销售情况仍很不错。
（2）、情景洋房
万科的专利产品情景洋房，发挥出最佳宜居设计尺度，层层退台，独特入户，户户阳光充足的特征广受市场喜爱。此户型长沙市场早有效仿者。卓越?蔚蓝海岸、南山?苏迪亚诺、中城?丽景香山等均推出情景洋房，受到高端消费者喜爱。
（3）、“1+1”户型
为了应对“90/70”政策，在市场鼓吹大户型将成珍稀产品的情况下，市中心地段频出“豪宅”，一些楼盘设计为A、B两种相邻户型，以“A+B”形式出售。通常此种组合户型布局不够合理，面积大、总价高，市场接受度未必高。
（4）、“3+1”亲情户型
“3+1” 亲情户型，针对两代同堂的家庭，将父母房与主人房作分隔，分开入户。确保两代人之间有较大的独立空间，设计较为人性化。
（5）、阳台设计
270度大面积观景大阳台、露台、空中庭院等情趣空间受到消费者一致喜爱。而当开发商将露台与空中庭院等作为赠送面积时，大大提升产品附加值，对消费者吸引力很大。
长沙是一个开放性的高消费城市，对于新鲜、先进的东西接受度很高；同时由于消费超前，在购买大件物品时会很现实。因此，在创新的同时必须充分考虑性价比问题：若能增大房屋附加值，会吸引更多消费者。
三、 关于价格
长沙商品房价格连续几年保持5%-6%左右的增长率。2007年1-3月，长沙新建商品住宅价格同比涨幅超过10％，位居全国第三。
目前长沙房地产市场价格布局，呈现如下规律：
1、普通住宅：均价区间一般在3000-7000元/平米，而主力价格集中在3200-3900元/平米之间。
（1）、中心区域普通住宅价格明显高于其它区域，主要集中在3700-5500元/平米，个别江景盘达到7000元/平米；
（2）、南城价格排在中心城区之后，普通住宅均价大多已在3900-5000元/平米之间；
（3）、东、西、北城三区价格基本接近，大多集中在3200-3900元/平米之间。
2、多层洋房：根据品质、地段不同，均价落差很大：低者2800元/平米，高者可达6000元/平米。
多层洋房最多集中在东城。目前东城是品质与价格最为领先的区域，绿城?桂花城、万科?西街花园、长房?星城世家等都在此区域。
3、别墅：2007年，被称为长沙“别墅物业放量年”，两大高端纯独立别墅项目绿城?青竹园、保利·阆峰云墅均在积极蓄客，谨慎推货。
目前独立别墅价格基本在6500元/平米以上；豪华独立别墅价格达到10000-13000元/平米，每套总价达到500万—1000万以上；联排均价主要在3700-5600元/平米之间，个别楼盘达到7000元/平米。
2007年长沙住宅价格增速飞快，与高端物业大肆推出拉升房价有很大关系。
根据调查，目前大多数别墅与高档洋房项目的蓄客期很长，由于蓄客情况不乐观，延迟开盘的现象明显，价格偏高、位置偏远或产品本身不突出的楼盘更是如此。
全国政协委员郭松海在两会上建议：对存量独立别墅、连体别墅等高档房产开征物业税，对长期闲置的不动产开征不动产闲置税。
消费者购买低密度物业本身就有较大风险，倘若上述政策付诸实施，将会导致风险升级，市场形势将不容乐观：价格拔高，却遭遇需求抑制，高端产品需谨慎入市。
不过，尽管长沙住宅价格增长速度快，但整体价格水平大大低于沿海城市，正是这两大困素的存在，吸引深圳、广州、上海等高房价城市投资客的目光。
（本文作者系合富辉煌湖南分公司总经理）