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目前,深圳地产界最惹人瞩目的就是深圳购房团。他们用深圳的速度和效益不断地开进其他城市,就像一次规模宏大的进军:惠州、东莞、广州、长沙、武汉、成都、贵阳、重庆……这些城市的地产城门被深圳人用资金的“重磅炮弹”一一轰开。
1、深圳人的视界:一小时到两小时
区域经济的一体化及交通状况的改善,为城市的发展带来了极大的机遇,同时也影响着城市居民生活方式和置业观念的转变。如今,房地产的地域性特征逐渐被冲淡,城市之间的联系也越来越紧密,开发商和购房者的目光不再局限于某一个特定的城市,他们在多个城市之间穿插,掀起一股异地开发、异地置业的浪潮。
随着深圳经济的快速发展,深圳购房团的异地置业步伐也在逐步加大。深圳购房团已经不满足于珠三角这个小小的舞台,借助媒体的推力,他们打上“投资中国”的旗号,一批又一批购房团大军进踞长沙、成都、重庆、武汉等二三线城市。原来的“一小时生活圈”不断地被突破,“两小时生活圈”、“两小时飞机圈”等新的概念不断出现,并且被开放的深圳人快速地接受。
所谓“两小时飞机圈”,是指地域上的一个圈,这个圈是以深圳为圆心,以飞机两小时所能飞行的距离为半径的一个圆。我们可以这样理解:只要是从深圳直航起飞的飞机两小时可以到达的城市,都属于我们所说的“两小时飞机圈”。有业内人士表示:“内地省会级城市中的大多数都被纳入这个圈”。
从“一小时生活圈”到“两小时生活圈”的转变,不仅仅是一种时间上的延长、地域范围的扩大,更重要的是深圳人在“投资半径”和“走出去”的动作方面有了新的突破。他们不再局限于珠三角这个地域范围,而是把视野扩展到了整个中国,走向了其他周边城市。这一方面是因为深圳人大多来自五湖四海,有湖南人、四川人、湖北人、江西人等等,从老家到深圳,他们的视野早已突破了地域的局限;另一方面是深圳人经过几年的市场历练,对中国城市的发展轨迹和资本市场的运作已有了他们自己的认识。
深圳作为中国城市中最早接触和进行现代化的城市,其步伐和进程比周边城市要快很多。在这个进程中,城市变迁给深圳人留下了宝贵的财富,这种财富是用金钱买不到的,甚至也是通过学习学不到的,只有置身于其中的深圳人才能深解其味。如今,中国正在大规模地进行城市化建设,某种程度上,深圳的今天就是其他城市的明天,内地城市正在经历的,深圳人早已走过,深圳人看其他城市的发展,就像回过头来看自己的足迹一样,对未来的发展走势,相对会有很准确的判断和预期。这种判断和预期的“修为”正是深圳购房团的“独门武功”。
市场的风云变幻,让许多人摸不清“晴雨”,而长期处于中国经济活动前沿的深圳人对市场的感觉却相当敏锐。深圳建立特区以后,我国政府就把深圳作为市场经济的试验地,可以这样说,整个中国市场经济的模式就是深圳建立起来的。深圳人具备了得天独厚的条件,在长期的耳濡目染下对市场的变化也是有独到的心得和体会,另外,他们对市场操作、投资创业等游戏规则早已了然于心。
此外,市场经济中,一切都围绕着资本在运行。深圳购房团具有的雄厚资金也是其显著的优势。据业内人士透露,深圳的民间资本起码在五千个亿以上。这些充足的资金也是深圳购房团能够转战各地的有力后盾。据《中国房地产报》一篇题为《深圳上百亿资金转投国内二三线城市》的文章介绍:有业内人士表示,在深圳近两年的楼市火热中,不少深圳投资客已经积累了大笔资金,今年6月以来,随着深圳开始打击炒房,深圳的炒楼资金又出现“外溢”现象。据当地一家地产机构估计,这批资金多达数百亿元。深圳投资客正在主动与被勾引下,集体“倾巢出动”……
深圳购房团的上述条件,成就了他们的置业梦想,也有力地支撑着深圳购房团不断地出走:从深圳本市到珠三角,到泛珠三角,再到整个中国……
随着珠三角城际轨道交通的完善,正给广州及珠三角房地产开发带来更多机遇,也带来居住观念的巨大改变。安居乐业从一个城市发展到一个圈或一个区域的概念,不仅局限于一城。
——广东省房地产行业协会会长蔡穗声
2、地产上的深圳标签
近几年来,深圳人频繁出手,在珠三角、泛珠三角等城市的地产上打上了一个个“深圳标签”。这里所指的“标签”既包括深圳地产公司在外地进行的地产开发,同时亦指深圳人在外地置业拿回的房产证书。
珠三角:惠州过半房主是深圳人
据统计,2005年下半年,惠阳房地产业主中的深圳人仅有35%,到了2006年一季度.就超过了45%,目前,深圳买房客的比例超过50%。而在大亚湾,深圳买房客更以75%的比例显出了绝对优势。
按照惠州惠阳本地的地产开发商中铭实业的统计,2002年开发的一处名为中铭豪园的楼盘,在当年已经有零星的深圳人身影,比例仅占了不到一成,到2004年,项目建二期的时候,很多龙岗、福田、南山的深圳人开始广泛关注,深圳购房者的比重竟然占到了八成。
2006年,惠州惠阳区房地产协会曾经专门进行过一次“深圳消费群体调查”,调查显示,去年在惠阳区购房的深圳人所占比例竟高达51%。这意味着,惠阳区超过一半的房子被深圳人买走了。
整个珠三角开始成为深圳人买楼的大市场。根据各地开发商的相关统计,目前,深圳人在惠州、东莞两地楼盘中的购房比例均超过了四成,很多楼盘甚至超过了半数。据统计,珠海今年上半年销售出去的商品房新房中,有四成被外地置业者买走,按照当地地产商的说法,深圳购房者数量占据了其中的绝大部分,超过了与珠海毗邻的澳门。
珠三角以外:出手阔绰、一掷千金
在珠三角之外,深圳购房团的“业绩”也非常显著。
据统计资料显示,自2000年以来,长沙商品房住宅均价一直呈5%-8%的幅度上涨,但到了2007年,销售均价一下子从2006年的2991元/M2升至3600元/M2(以今年7月资料为据)。据长沙雨花区上河国际商业广场营销策划部相关负责人透露,5月19日,上河国际商业广场均价开盘接待了一位豪客,出手便买下27套的两层公寓,总面积近2700平方米。“当时吓了我一跳,一看身份证号码是湖南的,但他留下的联系方式却是深圳的。”该楼盘负责人说。此后,一支50余名深圳客组成的深圳购房团考察长沙楼盘,考察三天内签约20多套,现场签约金额多达1800万元。
6月29日,近50人的深圳购房团登陆武汉,在为期两天的淘房之旅中,成交金额突破2000万元,创造了武汉异地置业的奇迹。武汉某别墅楼盘负责人介绍说,价值200万―500万元的别墅今年以来共出售100多栋,其中深圳人买走90多栋。
7月20日―22日,由深圳媒体组织的50人深圳炒房团空降蓉城,低调考察成都十余楼盘,短短数小时,这些人便在价格过万的壹号公馆下单买下20套房子。3天时间,这个购房团队总成交金额超过6000万元。
香港:地域不重要,升值是目的
除了上述地区,深圳人对毗邻的香港也青睐有加。
据《深圳商报》报道,深圳的民间资金选择香港边远地区的低价房进行投资,到香港买房的深圳人渐渐增多。豫丰花园位于香港新界西北部的屯门蓝地福亨村。该楼盘有12座楼,1576个单位,今年4月开盘卖现楼,均价已升为2.8万。深圳湾大桥7月1日通车后,买家剧增,特别是从深圳来的买家增长最快,7月以来已卖出的102套房中,超过40套被深圳人买走。
屯门、天水围、元朗“三区”过去在香港属于边远地区,西部铁路的开通,特别是深圳湾大桥通车后,使这个地方一下子有了巨大的商业前景。业主认为,豫丰花园未来两年约有60%的升值空间。
3.政府:攻守有别
对深圳购房团提高当地房价的质疑,部分城市网友发文炮轰购房团,而当地政府态度不一:有的城市对购房团持拒绝态度;有的地方政府则比较明确的表示欢迎;还有的则是隔岸观火,表现不作为。
珠三角:证据不足,政府没权管
与深圳距离最近的珠三角城市,在民众的抱怨与业内的担忧声中,地方政府顺其自然。广州市国土资源和房屋管理局的一位处长则坦言,对于现在究竟有多少深圳人在广州买了房,官方并没有统计,并且“统计起来难度很大”。而且,并没有相关法律规定不允许深圳人或者外地人在广州购房置业,所以这超出了政府行政作为的权力。广州市房协相关人士也表示,目前并无明显的证据说明,深圳购房团全面进入广州楼市,同时购房团买房是市场行为,不可能用行政手段干预。东莞相关部门同样认为,目前提到的“深圳炒房团大举进入东莞楼市”的说法,“还没有足够的证据”。惠州房产局的一位负责人也强调,在现行政策下,政府对于购房者的买房行为没有约束的权力。
成都:加大经济适用房放量
据《南方都市报》记者调查,成都市房管局并不欢迎“深圳炒房团”。该局相关负责人表示不希望有人以“炒作”为手段和目的,操纵成都的房价,而对于目前成都的楼市,成都市房管局的判断仍是“健康”。
据悉,成都市加大了经济适用房的放量。成都市房产管理局最近发布了《2007年成都房地产市场形势分析》。报告显示,从今年1-5月的统计数据看,五城区商品住房新增供应547.04万平方米,同比增长64.5%。这些措施似乎证明:成都房源供应充足,供求关系应该也会随之缓解。政府在有意发声:以后房地产投资回报将逐渐降低,因为随着供求关系的缓解,房价的涨幅将逐步回落。
武汉:保住市民住房
武汉对深圳购房团是持欢迎态度的。因为深圳人来了以后,武汉很多楼盘都卖得非常好,武汉房价也不断提升。这虽然一度在武汉市民中引起恐慌,但是武汉市政府并没有把房价的上升和深圳购房团联系起来,武汉市政府认为,武汉市的硬件设施正在进一步完善,房价可能还会上涨。同时,为了让武汉低收入市民也不为住房担忧,市政府将采取多种措施,让武汉市无钱买房的低收入人群的住房得到保障。
据了解,武汉市已经确定通过订购小户型经济适用住房的方式为主,多种方式为辅筹集房源,武汉市国土资源和房产管理局已草拟相关规范性文件,待广泛征求意见修改后,报武汉市政府审批。目前武汉市在建的经济适用房项目共28个,施工面积达348.01万平方米。
大理:创造机会,方便购房团
据了解,大理到深圳的航班是没有直航的,以前的直航班机被取消了。深圳有开发商到云南投资开发房地产,包括大理的一些高档物业,其中购买者不乏深圳人。地方政府方面鼓励深圳人过来买房,以促进“旅游地产”的发展,更好地拉动本地经济,据有关人士透露,为了鼓励购房团到云南去看房、置业,目前政府正在联合航空公司尽快恢复大理——深圳的直航航班,以加快、加强与深圳的对接。
贵阳:大张旗鼓,异地推广
贵阳属于西部经济区,交通较其他内地城市落后,城市发展也较慢,自然房价也低。政府当然希望有人来这里投资,带动房地产业的发展。据调查,贵州省旅游局和贵阳市政府曾联手对贵州房地产进行异地推广。
贵阳是个宜居城市,全年平均气温在20度左右。所以贵州政府和房地产开发商都在打贵州“宜居”这张牌。有些开发商和地方政府联合举行推介会的时候,只是以官方的形式,并不提开发商的名字,似乎不带商业性质,开发商都知道,只有这个区域被人接受了,区域内的房子才有可能被接受,才有可能卖得好。所以他们是“先推广城市,再推销房子”。贵阳在操作上就大张其鼓,极力打“宜居”这张城市名片。
长沙:深圳炒房团滚出去
自从长沙网友一篇《深圳炒房团滚回深圳去吧》后,长沙市政府就明确表示不欢迎购房团。有人认为,随着深圳炒房团的到来,长沙房地产市场的空置面积必将进一步攀升,看似“过剩”的住房面积将更加“过剩”,结果只有资源的闲置和浪费,普通百姓利益也会丧失。面对市民的激烈态度和政府的不欢迎,《深圳特区报》随后也就停止了组织购房团。“但是,虽然这种有‘大背景’的购房团没有了,代替它的是完全可以是民间形式组成的购房团。某个人也完全可以与开发商直接接触,然后再组团去考察。”一深圳购房团负责人介绍,“目前,赶赴长沙的深圳购房团为数不少,并且收获也颇丰。”
其实,地方政府,特别是一些内地二三线城市的政府,对购房团的心态是比较复杂的:一方面购房团的异地置业给当地的经济发展带来了机遇,房地产的发展带动了整个经济;另一方面政府要面对老百姓的责难。虽然有的地方政府迫于压力,对深圳购房团的购买行为表示出不欢迎的态度,但是他们也很清楚,这种深圳购房团带给当地的只是表面的房价上涨,一些隐性的积极作用被大多数人忽视了。
4、是魔鬼还是天使?
深圳人购房观念的改变,异地置业的选择是受到香港人影响的。早在上世纪90年代初,饱受高房价之苦的香港人,纷纷到楼价只及香港十分之一的深圳进行投资置业。后来,随着“深港一体化”步伐的加快和深圳地铁的开通,在深圳工作、生活的香港人日益增多,香港人纷纷调整了置业方向——从以投资为主的小户型向以自住为目的的中大户型转变;从集中在罗湖等口岸地区买房转为在全市各区分散置业;从购买总价五六十万元的普通住宅为主转向购买总价超过100万元的中高档住宅。深圳的房价也伴随这群香港人的到来而逐渐被抬高,深圳人也逐渐发现,买房是一种非常好的投资,对于住房的理解也逐渐由“单纯的住所”变成了“投资的手段”。
这种观念的改变无疑是深圳购房团形成的最初条件。观念的改变给深圳购房团带来了投资意识和资产意识,同时也成为深圳购房团“走出去”的必要条件。于是,随着深圳房价的高企和深圳人的可支配资金增长,深圳购房团开始学习香港人,进行异地置业。
深圳购房团有多个名称:有人叫他们“还乡团”,有人称之为“深圳炒房团”,也有的戏称为“置业候鸟群”。然而他们并不愿承认是“炒房团”,情愿被称作“投资者”或者“异地置业者”,他们认为自己不仅是为了“炒房”而购房,他们的置业行为是一种“投资”而不是“投机”。的确,与我们熟知的温州炒房团相比较,他们有着太多的不同。尽管如此,由于他们大规模的购房行为,致使当地房价不断上升,并且由于购房团的规模、影响不断扩大,势必催生出更多的购房团,向周边城市转移,从而引起整个中国的“地震”。事实上这种震动作用已经引起了社会的关注。
7月17日,在长沙红网上出现了一篇《长沙房价飙升,深圳炒房团滚回深圳去吧》的帖子,楼主是一个名叫“爱上长沙”网友,这个帖子不仅在论坛上引起强烈的反应,同时在国内也产生了不小的影响。“爱上长沙”呼吁长沙人和即将在长沙安家置业的人,联合起来抵制深圳炒房团:
“各大城市房价持续看涨,仅今年上半年,深圳房价就暴涨了50%以上!坊间则流传着‘8000个炒家控制了深圳将近30%的二手豪宅’的说法,更有网友爆料称深圳神秘炒房团一人购买上千套房。从北京、上海、广州到深圳等等,巨额的资金将一个又一个城市席卷而下,几乎攻无不克,下一个城池又会是哪一个?长沙是否已经在颤抖?
长沙房价飞速狂飙?
一个让人震惊的消息钻进了我的耳朵,近来动辄就有深圳的‘购房团’,有组织的来考察长沙的楼盘,而这些人无不号称是来投资的。然而,谁又能分得清投资与投机的根本区别?长沙的房子真的已过剩到要靠外地人来购买吗?显然不是!
正如某房地产商人所说,‘长沙与深圳的产品差距正在缩小,但是长沙与深圳的价格差仍然很大。’的确,长沙本周住宅(期房)均价为3593元/平方米,然而6月份的第一周(5.28-6.3),深圳市商品住宅的成交均价为14101元/平方米,月内就涨了589元/平方米。此前,深圳市土地和房产交易中心的统计表明,深圳商品房的成交均价在5月份就已达14223元/平方米。
一万多的差价,深圳炒房团来到长沙那才叫有利可图啊,你可以说这是市场规律导致资金流动的必然结果。然而,我们是否想过,更为广大的群众如何过日子,闲置出来的房子究竟是为何?暂且不考虑其他因素,深圳炒房团来到长沙后,势必新一轮的上涨热潮即将来临了!
为了抵制这种不良商人的侵袭给这个城市带来灾难性的后果,我呼吁长沙人以及即将要在长沙安家的人,坚决抵制深圳炒房团,看清他们是买的哪些楼盘,就不要再去买那里的楼,也不要租住他们的楼,看他们还能把长沙的房价拉高不能,我们不能左右他们,至少能左右我们自己,从我开始,拒绝深圳炒房团,深圳炒房团,请滚回深圳去!”
对于“抵制深圳炒房团”的倡议,很多网友表示赞成,称“是该抵制的时候了,要长沙的房地产商也要参与进来才会更有效,比如前些年就有温州炒房团来长沙炒房,由于当地房地产商的不配合,最终流产,希望这次大家能共同参与进来,深圳炒房团必将败北!”“思想有多远,深圳炒房团就应滚多远!”不过,也有网友认为,抵制炒房团的作用微乎其微:“目前深圳有组织炒房团已北上长沙、武汉等,西进成都、重庆等二线城市,房价不上涨才怪!”、“有房的人,都希望房价上涨,这房价如何降得下来?市场经济,市场说话,楼主说的不算数!”、“呵呵,本人乐观的估计,长沙房价2年内能控制在6500以下就不错啦!”
相对于长沙网友的痛骂,武汉市民则更为实际。武汉市民一方面惊呼“狼来了”,一面加速购房。只要有新楼盘开盘,他们就蜂拥而至开始“抢房”,武汉楼市出现空前火爆场面……
一方面是当地城市居民对购房团的这种恐惧,另一方面地方政府迫于压力对购房团表示了明确的不欢迎态度,比如长沙、成都;有的地方政府还向深圳购房团放出了某种信号:成都加大了经济适用房的投量,武汉则表示保证市民的住房需求。一时之间深圳购房团似乎成了中国版的“撒旦”,带来给我们的只是噩梦和无尽的烦忧。
当然也有比较理性的声音。深圳房地产信息网上一篇署名风林火的《金九银十,为深圳炒房团正名》的文章则针锋相对。文章认为,从理财角度看,购买物业与投资金融衍生品一样,只有“有与无”、“多与少”之分,而不应讲“对与错”之别,不应成为某些权威媒体大加渲染,转嫁社会责任的话题。他认为“深圳购房团”虽然近赴港、莞、惠、珠,远至京、沪、川、湘、鄂、黔各地买房置业,实际上不过是深圳金领或白领阶层,基理财于投资的目的。在目前国内流动性资金过剩的时候,深圳中产者为回避政策调控风险,在珠江两岸、贵阳、长沙、珠海、东莞等国内二线城市买房置业,“正是合理投资、未雨绸缪之举!何罪之有?!”长沙红网一位名叫“1068”的网友也认为:“房地产市场的发展同样遵循市场规律,供小于求,自然会涨价,再说现在的全国市场联系紧密,资本流动性也很大,不可能会存在独立的经济区构成一个与外界隔绝的市场,这在我们中学的课本上都有讲的,想靠主观的抵制来控制房价,显得有点一厢情愿。”
有业内人士表示,深圳购房团的异地置业,带来了大量的资本流动,资本永远是逐利的,这种资本的流向,体现了当地经济的发展潜力和空间。所以,深圳购房团也会为当地经济的发展带来促进作用,当地政府应该好好利用和把握这难得的机会,引导好深圳购房团在本地的置业行为,为深圳购房团的置业提供必要的支持,比如改善当地的交通环境、加快实现与周边城市的对接等。
专家表示,我们完全没有必要“妖魔化”深圳购房团,而应该以平常心态看待这个现象。深圳购房团是房价飞涨的直接或者唯一的原因吗?显然不是,某种程度上,房价上涨是一个必然,如果一定要加一个罪名,深圳购房团也只能成为某地房价上涨的“诱因”。并且,善于投资、善于把握政策走向的深圳投资者,对当地政府和市民来说,应该是良师益友,他们让越来越多的内地城市加强了对房地产市场的认识,对资本、对市场运作的了解,扮演着“思想启蒙者”的角色。漫骂和愤怒是不理智的行为,当地居民和政府应该冷静下来,思考从深圳购房团身上体现出来的东西,完成自身对市场、资本的觉醒。
深圳购房团到底是魔鬼还是天使?这其实不是一个问题。问题在于面对深圳购房团的时候我们选择的态度和采取的行动,这才是最为紧要的。这就和我们非常熟悉的半瓶水的故事一样,乐观的人看到的是“还有半瓶水”,悲观的人看到的是“只有半瓶水”,其实水的多少并没有变,变的是人们看待它的眼光,人的心态……看到“还有半瓶水”的人就会得到这“半瓶水”的好处,而只看到“上半部份空瓶”的人,会被这个“空”的部分缠住,抱怨,伤叹,“空”耗时间和精力。何况深圳购房团至少有“大半瓶的水”……无论如何,深圳购房团已经存在,并且他们的“战绩”非凡,是福是祸,就在于怎么看待它。
炒房无罪,炒房也就是一种普通的商业行为和投资行为。
——知名经济学家徐滇庆
我觉得这是很正常的,有人欢喜有人忧,很正常。但是发贴骂人这不是明智之举。
——王一
1、深圳人的视界:一小时到两小时
区域经济的一体化及交通状况的改善,为城市的发展带来了极大的机遇,同时也影响着城市居民生活方式和置业观念的转变。如今,房地产的地域性特征逐渐被冲淡,城市之间的联系也越来越紧密,开发商和购房者的目光不再局限于某一个特定的城市,他们在多个城市之间穿插,掀起一股异地开发、异地置业的浪潮。
随着深圳经济的快速发展,深圳购房团的异地置业步伐也在逐步加大。深圳购房团已经不满足于珠三角这个小小的舞台,借助媒体的推力,他们打上“投资中国”的旗号,一批又一批购房团大军进踞长沙、成都、重庆、武汉等二三线城市。原来的“一小时生活圈”不断地被突破,“两小时生活圈”、“两小时飞机圈”等新的概念不断出现,并且被开放的深圳人快速地接受。
所谓“两小时飞机圈”,是指地域上的一个圈,这个圈是以深圳为圆心,以飞机两小时所能飞行的距离为半径的一个圆。我们可以这样理解:只要是从深圳直航起飞的飞机两小时可以到达的城市,都属于我们所说的“两小时飞机圈”。有业内人士表示:“内地省会级城市中的大多数都被纳入这个圈”。
从“一小时生活圈”到“两小时生活圈”的转变,不仅仅是一种时间上的延长、地域范围的扩大,更重要的是深圳人在“投资半径”和“走出去”的动作方面有了新的突破。他们不再局限于珠三角这个地域范围,而是把视野扩展到了整个中国,走向了其他周边城市。这一方面是因为深圳人大多来自五湖四海,有湖南人、四川人、湖北人、江西人等等,从老家到深圳,他们的视野早已突破了地域的局限;另一方面是深圳人经过几年的市场历练,对中国城市的发展轨迹和资本市场的运作已有了他们自己的认识。
深圳作为中国城市中最早接触和进行现代化的城市,其步伐和进程比周边城市要快很多。在这个进程中,城市变迁给深圳人留下了宝贵的财富,这种财富是用金钱买不到的,甚至也是通过学习学不到的,只有置身于其中的深圳人才能深解其味。如今,中国正在大规模地进行城市化建设,某种程度上,深圳的今天就是其他城市的明天,内地城市正在经历的,深圳人早已走过,深圳人看其他城市的发展,就像回过头来看自己的足迹一样,对未来的发展走势,相对会有很准确的判断和预期。这种判断和预期的“修为”正是深圳购房团的“独门武功”。
市场的风云变幻,让许多人摸不清“晴雨”,而长期处于中国经济活动前沿的深圳人对市场的感觉却相当敏锐。深圳建立特区以后,我国政府就把深圳作为市场经济的试验地,可以这样说,整个中国市场经济的模式就是深圳建立起来的。深圳人具备了得天独厚的条件,在长期的耳濡目染下对市场的变化也是有独到的心得和体会,另外,他们对市场操作、投资创业等游戏规则早已了然于心。
此外,市场经济中,一切都围绕着资本在运行。深圳购房团具有的雄厚资金也是其显著的优势。据业内人士透露,深圳的民间资本起码在五千个亿以上。这些充足的资金也是深圳购房团能够转战各地的有力后盾。据《中国房地产报》一篇题为《深圳上百亿资金转投国内二三线城市》的文章介绍:有业内人士表示,在深圳近两年的楼市火热中,不少深圳投资客已经积累了大笔资金,今年6月以来,随着深圳开始打击炒房,深圳的炒楼资金又出现“外溢”现象。据当地一家地产机构估计,这批资金多达数百亿元。深圳投资客正在主动与被勾引下,集体“倾巢出动”……
深圳购房团的上述条件,成就了他们的置业梦想,也有力地支撑着深圳购房团不断地出走:从深圳本市到珠三角,到泛珠三角,再到整个中国……
随着珠三角城际轨道交通的完善,正给广州及珠三角房地产开发带来更多机遇,也带来居住观念的巨大改变。安居乐业从一个城市发展到一个圈或一个区域的概念,不仅局限于一城。
——广东省房地产行业协会会长蔡穗声
2、地产上的深圳标签
近几年来,深圳人频繁出手,在珠三角、泛珠三角等城市的地产上打上了一个个“深圳标签”。这里所指的“标签”既包括深圳地产公司在外地进行的地产开发,同时亦指深圳人在外地置业拿回的房产证书。
珠三角:惠州过半房主是深圳人
据统计,2005年下半年,惠阳房地产业主中的深圳人仅有35%,到了2006年一季度.就超过了45%,目前,深圳买房客的比例超过50%。而在大亚湾,深圳买房客更以75%的比例显出了绝对优势。
按照惠州惠阳本地的地产开发商中铭实业的统计,2002年开发的一处名为中铭豪园的楼盘,在当年已经有零星的深圳人身影,比例仅占了不到一成,到2004年,项目建二期的时候,很多龙岗、福田、南山的深圳人开始广泛关注,深圳购房者的比重竟然占到了八成。
2006年,惠州惠阳区房地产协会曾经专门进行过一次“深圳消费群体调查”,调查显示,去年在惠阳区购房的深圳人所占比例竟高达51%。这意味着,惠阳区超过一半的房子被深圳人买走了。
整个珠三角开始成为深圳人买楼的大市场。根据各地开发商的相关统计,目前,深圳人在惠州、东莞两地楼盘中的购房比例均超过了四成,很多楼盘甚至超过了半数。据统计,珠海今年上半年销售出去的商品房新房中,有四成被外地置业者买走,按照当地地产商的说法,深圳购房者数量占据了其中的绝大部分,超过了与珠海毗邻的澳门。
珠三角以外:出手阔绰、一掷千金
在珠三角之外,深圳购房团的“业绩”也非常显著。
据统计资料显示,自2000年以来,长沙商品房住宅均价一直呈5%-8%的幅度上涨,但到了2007年,销售均价一下子从2006年的2991元/M2升至3600元/M2(以今年7月资料为据)。据长沙雨花区上河国际商业广场营销策划部相关负责人透露,5月19日,上河国际商业广场均价开盘接待了一位豪客,出手便买下27套的两层公寓,总面积近2700平方米。“当时吓了我一跳,一看身份证号码是湖南的,但他留下的联系方式却是深圳的。”该楼盘负责人说。此后,一支50余名深圳客组成的深圳购房团考察长沙楼盘,考察三天内签约20多套,现场签约金额多达1800万元。
6月29日,近50人的深圳购房团登陆武汉,在为期两天的淘房之旅中,成交金额突破2000万元,创造了武汉异地置业的奇迹。武汉某别墅楼盘负责人介绍说,价值200万―500万元的别墅今年以来共出售100多栋,其中深圳人买走90多栋。
7月20日―22日,由深圳媒体组织的50人深圳炒房团空降蓉城,低调考察成都十余楼盘,短短数小时,这些人便在价格过万的壹号公馆下单买下20套房子。3天时间,这个购房团队总成交金额超过6000万元。
香港:地域不重要,升值是目的
除了上述地区,深圳人对毗邻的香港也青睐有加。
据《深圳商报》报道,深圳的民间资金选择香港边远地区的低价房进行投资,到香港买房的深圳人渐渐增多。豫丰花园位于香港新界西北部的屯门蓝地福亨村。该楼盘有12座楼,1576个单位,今年4月开盘卖现楼,均价已升为2.8万。深圳湾大桥7月1日通车后,买家剧增,特别是从深圳来的买家增长最快,7月以来已卖出的102套房中,超过40套被深圳人买走。
屯门、天水围、元朗“三区”过去在香港属于边远地区,西部铁路的开通,特别是深圳湾大桥通车后,使这个地方一下子有了巨大的商业前景。业主认为,豫丰花园未来两年约有60%的升值空间。
3.政府:攻守有别
对深圳购房团提高当地房价的质疑,部分城市网友发文炮轰购房团,而当地政府态度不一:有的城市对购房团持拒绝态度;有的地方政府则比较明确的表示欢迎;还有的则是隔岸观火,表现不作为。
珠三角:证据不足,政府没权管
与深圳距离最近的珠三角城市,在民众的抱怨与业内的担忧声中,地方政府顺其自然。广州市国土资源和房屋管理局的一位处长则坦言,对于现在究竟有多少深圳人在广州买了房,官方并没有统计,并且“统计起来难度很大”。而且,并没有相关法律规定不允许深圳人或者外地人在广州购房置业,所以这超出了政府行政作为的权力。广州市房协相关人士也表示,目前并无明显的证据说明,深圳购房团全面进入广州楼市,同时购房团买房是市场行为,不可能用行政手段干预。东莞相关部门同样认为,目前提到的“深圳炒房团大举进入东莞楼市”的说法,“还没有足够的证据”。惠州房产局的一位负责人也强调,在现行政策下,政府对于购房者的买房行为没有约束的权力。
成都:加大经济适用房放量
据《南方都市报》记者调查,成都市房管局并不欢迎“深圳炒房团”。该局相关负责人表示不希望有人以“炒作”为手段和目的,操纵成都的房价,而对于目前成都的楼市,成都市房管局的判断仍是“健康”。
据悉,成都市加大了经济适用房的放量。成都市房产管理局最近发布了《2007年成都房地产市场形势分析》。报告显示,从今年1-5月的统计数据看,五城区商品住房新增供应547.04万平方米,同比增长64.5%。这些措施似乎证明:成都房源供应充足,供求关系应该也会随之缓解。政府在有意发声:以后房地产投资回报将逐渐降低,因为随着供求关系的缓解,房价的涨幅将逐步回落。
武汉:保住市民住房
武汉对深圳购房团是持欢迎态度的。因为深圳人来了以后,武汉很多楼盘都卖得非常好,武汉房价也不断提升。这虽然一度在武汉市民中引起恐慌,但是武汉市政府并没有把房价的上升和深圳购房团联系起来,武汉市政府认为,武汉市的硬件设施正在进一步完善,房价可能还会上涨。同时,为了让武汉低收入市民也不为住房担忧,市政府将采取多种措施,让武汉市无钱买房的低收入人群的住房得到保障。
据了解,武汉市已经确定通过订购小户型经济适用住房的方式为主,多种方式为辅筹集房源,武汉市国土资源和房产管理局已草拟相关规范性文件,待广泛征求意见修改后,报武汉市政府审批。目前武汉市在建的经济适用房项目共28个,施工面积达348.01万平方米。
大理:创造机会,方便购房团
据了解,大理到深圳的航班是没有直航的,以前的直航班机被取消了。深圳有开发商到云南投资开发房地产,包括大理的一些高档物业,其中购买者不乏深圳人。地方政府方面鼓励深圳人过来买房,以促进“旅游地产”的发展,更好地拉动本地经济,据有关人士透露,为了鼓励购房团到云南去看房、置业,目前政府正在联合航空公司尽快恢复大理——深圳的直航航班,以加快、加强与深圳的对接。
贵阳:大张旗鼓,异地推广
贵阳属于西部经济区,交通较其他内地城市落后,城市发展也较慢,自然房价也低。政府当然希望有人来这里投资,带动房地产业的发展。据调查,贵州省旅游局和贵阳市政府曾联手对贵州房地产进行异地推广。
贵阳是个宜居城市,全年平均气温在20度左右。所以贵州政府和房地产开发商都在打贵州“宜居”这张牌。有些开发商和地方政府联合举行推介会的时候,只是以官方的形式,并不提开发商的名字,似乎不带商业性质,开发商都知道,只有这个区域被人接受了,区域内的房子才有可能被接受,才有可能卖得好。所以他们是“先推广城市,再推销房子”。贵阳在操作上就大张其鼓,极力打“宜居”这张城市名片。
长沙:深圳炒房团滚出去
自从长沙网友一篇《深圳炒房团滚回深圳去吧》后,长沙市政府就明确表示不欢迎购房团。有人认为,随着深圳炒房团的到来,长沙房地产市场的空置面积必将进一步攀升,看似“过剩”的住房面积将更加“过剩”,结果只有资源的闲置和浪费,普通百姓利益也会丧失。面对市民的激烈态度和政府的不欢迎,《深圳特区报》随后也就停止了组织购房团。“但是,虽然这种有‘大背景’的购房团没有了,代替它的是完全可以是民间形式组成的购房团。某个人也完全可以与开发商直接接触,然后再组团去考察。”一深圳购房团负责人介绍,“目前,赶赴长沙的深圳购房团为数不少,并且收获也颇丰。”
其实,地方政府,特别是一些内地二三线城市的政府,对购房团的心态是比较复杂的:一方面购房团的异地置业给当地的经济发展带来了机遇,房地产的发展带动了整个经济;另一方面政府要面对老百姓的责难。虽然有的地方政府迫于压力,对深圳购房团的购买行为表示出不欢迎的态度,但是他们也很清楚,这种深圳购房团带给当地的只是表面的房价上涨,一些隐性的积极作用被大多数人忽视了。
4、是魔鬼还是天使?
深圳人购房观念的改变,异地置业的选择是受到香港人影响的。早在上世纪90年代初,饱受高房价之苦的香港人,纷纷到楼价只及香港十分之一的深圳进行投资置业。后来,随着“深港一体化”步伐的加快和深圳地铁的开通,在深圳工作、生活的香港人日益增多,香港人纷纷调整了置业方向——从以投资为主的小户型向以自住为目的的中大户型转变;从集中在罗湖等口岸地区买房转为在全市各区分散置业;从购买总价五六十万元的普通住宅为主转向购买总价超过100万元的中高档住宅。深圳的房价也伴随这群香港人的到来而逐渐被抬高,深圳人也逐渐发现,买房是一种非常好的投资,对于住房的理解也逐渐由“单纯的住所”变成了“投资的手段”。
这种观念的改变无疑是深圳购房团形成的最初条件。观念的改变给深圳购房团带来了投资意识和资产意识,同时也成为深圳购房团“走出去”的必要条件。于是,随着深圳房价的高企和深圳人的可支配资金增长,深圳购房团开始学习香港人,进行异地置业。
深圳购房团有多个名称:有人叫他们“还乡团”,有人称之为“深圳炒房团”,也有的戏称为“置业候鸟群”。然而他们并不愿承认是“炒房团”,情愿被称作“投资者”或者“异地置业者”,他们认为自己不仅是为了“炒房”而购房,他们的置业行为是一种“投资”而不是“投机”。的确,与我们熟知的温州炒房团相比较,他们有着太多的不同。尽管如此,由于他们大规模的购房行为,致使当地房价不断上升,并且由于购房团的规模、影响不断扩大,势必催生出更多的购房团,向周边城市转移,从而引起整个中国的“地震”。事实上这种震动作用已经引起了社会的关注。
7月17日,在长沙红网上出现了一篇《长沙房价飙升,深圳炒房团滚回深圳去吧》的帖子,楼主是一个名叫“爱上长沙”网友,这个帖子不仅在论坛上引起强烈的反应,同时在国内也产生了不小的影响。“爱上长沙”呼吁长沙人和即将在长沙安家置业的人,联合起来抵制深圳炒房团:
“各大城市房价持续看涨,仅今年上半年,深圳房价就暴涨了50%以上!坊间则流传着‘8000个炒家控制了深圳将近30%的二手豪宅’的说法,更有网友爆料称深圳神秘炒房团一人购买上千套房。从北京、上海、广州到深圳等等,巨额的资金将一个又一个城市席卷而下,几乎攻无不克,下一个城池又会是哪一个?长沙是否已经在颤抖?
长沙房价飞速狂飙?
一个让人震惊的消息钻进了我的耳朵,近来动辄就有深圳的‘购房团’,有组织的来考察长沙的楼盘,而这些人无不号称是来投资的。然而,谁又能分得清投资与投机的根本区别?长沙的房子真的已过剩到要靠外地人来购买吗?显然不是!
正如某房地产商人所说,‘长沙与深圳的产品差距正在缩小,但是长沙与深圳的价格差仍然很大。’的确,长沙本周住宅(期房)均价为3593元/平方米,然而6月份的第一周(5.28-6.3),深圳市商品住宅的成交均价为14101元/平方米,月内就涨了589元/平方米。此前,深圳市土地和房产交易中心的统计表明,深圳商品房的成交均价在5月份就已达14223元/平方米。
一万多的差价,深圳炒房团来到长沙那才叫有利可图啊,你可以说这是市场规律导致资金流动的必然结果。然而,我们是否想过,更为广大的群众如何过日子,闲置出来的房子究竟是为何?暂且不考虑其他因素,深圳炒房团来到长沙后,势必新一轮的上涨热潮即将来临了!
为了抵制这种不良商人的侵袭给这个城市带来灾难性的后果,我呼吁长沙人以及即将要在长沙安家的人,坚决抵制深圳炒房团,看清他们是买的哪些楼盘,就不要再去买那里的楼,也不要租住他们的楼,看他们还能把长沙的房价拉高不能,我们不能左右他们,至少能左右我们自己,从我开始,拒绝深圳炒房团,深圳炒房团,请滚回深圳去!”
对于“抵制深圳炒房团”的倡议,很多网友表示赞成,称“是该抵制的时候了,要长沙的房地产商也要参与进来才会更有效,比如前些年就有温州炒房团来长沙炒房,由于当地房地产商的不配合,最终流产,希望这次大家能共同参与进来,深圳炒房团必将败北!”“思想有多远,深圳炒房团就应滚多远!”不过,也有网友认为,抵制炒房团的作用微乎其微:“目前深圳有组织炒房团已北上长沙、武汉等,西进成都、重庆等二线城市,房价不上涨才怪!”、“有房的人,都希望房价上涨,这房价如何降得下来?市场经济,市场说话,楼主说的不算数!”、“呵呵,本人乐观的估计,长沙房价2年内能控制在6500以下就不错啦!”
相对于长沙网友的痛骂,武汉市民则更为实际。武汉市民一方面惊呼“狼来了”,一面加速购房。只要有新楼盘开盘,他们就蜂拥而至开始“抢房”,武汉楼市出现空前火爆场面……
一方面是当地城市居民对购房团的这种恐惧,另一方面地方政府迫于压力对购房团表示了明确的不欢迎态度,比如长沙、成都;有的地方政府还向深圳购房团放出了某种信号:成都加大了经济适用房的投量,武汉则表示保证市民的住房需求。一时之间深圳购房团似乎成了中国版的“撒旦”,带来给我们的只是噩梦和无尽的烦忧。
当然也有比较理性的声音。深圳房地产信息网上一篇署名风林火的《金九银十,为深圳炒房团正名》的文章则针锋相对。文章认为,从理财角度看,购买物业与投资金融衍生品一样,只有“有与无”、“多与少”之分,而不应讲“对与错”之别,不应成为某些权威媒体大加渲染,转嫁社会责任的话题。他认为“深圳购房团”虽然近赴港、莞、惠、珠,远至京、沪、川、湘、鄂、黔各地买房置业,实际上不过是深圳金领或白领阶层,基理财于投资的目的。在目前国内流动性资金过剩的时候,深圳中产者为回避政策调控风险,在珠江两岸、贵阳、长沙、珠海、东莞等国内二线城市买房置业,“正是合理投资、未雨绸缪之举!何罪之有?!”长沙红网一位名叫“1068”的网友也认为:“房地产市场的发展同样遵循市场规律,供小于求,自然会涨价,再说现在的全国市场联系紧密,资本流动性也很大,不可能会存在独立的经济区构成一个与外界隔绝的市场,这在我们中学的课本上都有讲的,想靠主观的抵制来控制房价,显得有点一厢情愿。”
有业内人士表示,深圳购房团的异地置业,带来了大量的资本流动,资本永远是逐利的,这种资本的流向,体现了当地经济的发展潜力和空间。所以,深圳购房团也会为当地经济的发展带来促进作用,当地政府应该好好利用和把握这难得的机会,引导好深圳购房团在本地的置业行为,为深圳购房团的置业提供必要的支持,比如改善当地的交通环境、加快实现与周边城市的对接等。
专家表示,我们完全没有必要“妖魔化”深圳购房团,而应该以平常心态看待这个现象。深圳购房团是房价飞涨的直接或者唯一的原因吗?显然不是,某种程度上,房价上涨是一个必然,如果一定要加一个罪名,深圳购房团也只能成为某地房价上涨的“诱因”。并且,善于投资、善于把握政策走向的深圳投资者,对当地政府和市民来说,应该是良师益友,他们让越来越多的内地城市加强了对房地产市场的认识,对资本、对市场运作的了解,扮演着“思想启蒙者”的角色。漫骂和愤怒是不理智的行为,当地居民和政府应该冷静下来,思考从深圳购房团身上体现出来的东西,完成自身对市场、资本的觉醒。
深圳购房团到底是魔鬼还是天使?这其实不是一个问题。问题在于面对深圳购房团的时候我们选择的态度和采取的行动,这才是最为紧要的。这就和我们非常熟悉的半瓶水的故事一样,乐观的人看到的是“还有半瓶水”,悲观的人看到的是“只有半瓶水”,其实水的多少并没有变,变的是人们看待它的眼光,人的心态……看到“还有半瓶水”的人就会得到这“半瓶水”的好处,而只看到“上半部份空瓶”的人,会被这个“空”的部分缠住,抱怨,伤叹,“空”耗时间和精力。何况深圳购房团至少有“大半瓶的水”……无论如何,深圳购房团已经存在,并且他们的“战绩”非凡,是福是祸,就在于怎么看待它。
炒房无罪,炒房也就是一种普通的商业行为和投资行为。
——知名经济学家徐滇庆
我觉得这是很正常的,有人欢喜有人忧,很正常。但是发贴骂人这不是明智之举。
——王一