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根据一般的经济理论，人民币升值通过两个方面对房地产市场产生影响：一方面，人民币升值意味着进口商品价格降低，人们会普遍感觉到剩余财富的增加，就会有更多钱投资于资本市场与房地产市场，而我国股票债券市场发展滞后，房地产就成为最佳的选择，这会推动房价上涨；另一方面，人民币升值预期明显，这必然吸引投机性外资的大量流入，为了实现保值增值，房地产成为较好的投资渠道，促使房价上涨。本文运用人民币对美元汇率和房地产销售价格指数的近期数据对其定量分析两者之间的关系。
实证分析
1、变量的选取和说明
本文选取2005年12月至2010年12月的月度数据作为样本，其中，汇率用直接标价法下人民币对美元的平均汇率，房价用房地产销售价格指数，以上数据都来自《中国经济景气月报》和新浪财经网站。为了消除时间序列中存在的异方差现象，有必要对汇率、房价指数进行自然对数变换，处理后汇率、房价指数分别用LNHL、LNPC表示。运用的计量软件为Eviews5.0。
2、单位根检验
在对时间系列数据进行计量分析检验时，首先要通过ADF检验来判断各数据的平稳性，以此来消除对非平稳性时间系列数据的回归造成的伪回归的问题。下面将运用ADF方法分别对LNPC，LNHL进行单位根检验，检验结果如表1。
从表1的检验结果中看出，两个变量经过一阶差分处理后，在5%的显著性水平下，都拒绝非平稳性的原假设，因此LNHL和LNPC都有一个单位根，是一阶段单整系列。即可以认为人民币汇率和房价之间可能存在协整关系。
3、协整检验
由于LNHL～I(1)，LNPC～I(1)，可以用Engle—Granger两步法来检验这两个变量之间是否存在协整关系。
第一步，建立长期均衡关系，其回归模型为LNCPt=€%Z+Qt+€%[LNHLt+€%et，通过多次回归剔除不满足显著性水平的因变量和消除自相关问题，最终的回归方程为：
第二步，对上式的残差实行单位根检验，由回归方程的估计结果，残差可表示为：对残差进行单位根检验的结果如表2，由于在1%的显著性水平下，ADF检验值大于1%的临界值，即可认为～I（0），为平稳性系列，这表明LNPC和LNHL之间存在协整关系，人民币汇率对房价有很强的解释力度，即人民币对美元汇率每下降一个百分点，也就是人民币每升值一个百分点，房地产价格指数将会下降0.068%。
4、误差修正模型
以上分析出人民币汇率与房地产价格之间存在长期的均衡关系，但是在短期内可能与这种关系背离，为了更真实的反应这种短期与长期的动态关系，有必要建立误差修正模型（ECM），其构建的定理可简单表述为：假如变量Y与X协整，那么两者的短期非均衡关系可以用误差修正模型表示，其结构为，其中为长期均衡偏离项，€%为短期调整参数，具有反馈机制的作用，其范围为€%＜0。
令ecmt=，残差系列为误差修正项，建立的误差修正模型为：
注：(c,t,p)为检验类型，其中c为常数项，t为时间趋势，p表示滞后阶数，其由AIC准则来确定，0表示不含有该项，△表示为差分。
注：符号及其意义同表1
第二步，对上式的残差实行单位根检验，由回归方程的估计结果，残差可表示为：对残差进行单位根检验的结果如表2，由于在1%的显著性水平下，ADF检验值大于1%的临界值，即可认为～I（0），为平稳性系列，这表明LNPC和LNHL之间存在协整关系，人民币汇率对房价有很强的解释力度，即人民币对美元汇率每下降一个百分点，也就是人民币每升值一个百分点，房地产价格指数将会下降0.068%。
4、误差修正模型
以上分析出人民币汇率与房地产价格之间存在长期的均衡关系，但是在短期内可能与这种关系背离，为了更真实的反应这种短期与长期的动态关系，有必要建立误差修正模型（ECM），其构建的定理可简单表述为：假如变量Y与X协整，那么两者的短期非均衡关系可以用误差修正模型表示，其结构为，其中为长期均衡偏离项，€%为短期调整参数，具有反馈机制的作用，其范围为€%＜0。
令ecmt=，残差系列为误差修正项，建立的误差修正模型为：
在10%的显著性水平下，上述误差修正模型基本能通过显著性检验，误差修正系数为-0.36，符合反向修正机制，表明房地产价格的变动与人民币汇率的长期均衡关系影响到房地产价格的变动。△LNHLt-1说明滞后一期的汇率的波动对房地产价格指数变动具有显著性影响，△LNPCt-1表明滞后一期房地产价格指数对当期的房地产价格指数影响显著。
表3 △LNPCt和△LNHLt的Granger因果检验结果
5、格兰杰因果检验
为了进一步分析房地产价格指数与人民币汇率长期均衡关系中双方的的因果关系，我们运用Granger因果检验方法对其进行检验，采取滞后一期、二期得到△LNPCt与△LNHLt因果关系的检验结果如表3。
由表3可知，在5%的显著性水平下，△LNHLt在滞后一期、二期都是△LNPCt的格兰杰原因，说明人民币汇率是影响房地产价格的原因，且两者之间是单向的因果关系。
结论与政策
从本文房地产价格与人民币汇率的实证分析中，可以看出两者之间具有同向的变化关系，与理论上所说的人民币汇率与房价的负向关系不符，这可能与我国的汇率制度有直接的关系。为了更有效地发挥人民币汇率对房地产价格的调节作用，本文提出以下几点政策建议。
第一，从实证分析中看出，人民币汇率与房地产价格有相同的变化趋势。在当前的汇率政策下，短期内人民币的小幅度的升值将有利于我国房地产价格的稳定。但是从长期看，随着人民币汇率改革更富有弹性，汇率对经济的传导机制将趋于理论化，保持人民币汇率的稳定将更有利于房价的稳定。
第二，由于汇率与房地产价格之间存在长期的均衡关系，即政府在制定稳定房价的一系列政策和措施中，要综合考虑各个方面的因素，不仅要运用货币政策、行政措施等，还需要把汇率政策考虑进去，把汇率看做是治理房价过快增长的一个重要变量。
第三，由于人民币升值而流入我国房地产行业的外资，一方面要充分利用外资对我国房地产建设中发挥积极作用，另一方面也要密切关注境外短期投机性资本对我国房地产市场带来的负面影响。因此，政府有必要对流入我国房地产的投机性资本进行专门的监控，通过调整金融、税收等政策来限制交易环节的过度投机，这将有利于我国房价的稳定。
（作者单位：安徽大学经济学院）
实证分析
1、变量的选取和说明
本文选取2005年12月至2010年12月的月度数据作为样本，其中，汇率用直接标价法下人民币对美元的平均汇率，房价用房地产销售价格指数，以上数据都来自《中国经济景气月报》和新浪财经网站。为了消除时间序列中存在的异方差现象，有必要对汇率、房价指数进行自然对数变换，处理后汇率、房价指数分别用LNHL、LNPC表示。运用的计量软件为Eviews5.0。
2、单位根检验
在对时间系列数据进行计量分析检验时，首先要通过ADF检验来判断各数据的平稳性，以此来消除对非平稳性时间系列数据的回归造成的伪回归的问题。下面将运用ADF方法分别对LNPC，LNHL进行单位根检验，检验结果如表1。
从表1的检验结果中看出，两个变量经过一阶差分处理后，在5%的显著性水平下，都拒绝非平稳性的原假设，因此LNHL和LNPC都有一个单位根，是一阶段单整系列。即可以认为人民币汇率和房价之间可能存在协整关系。
3、协整检验
由于LNHL～I(1)，LNPC～I(1)，可以用Engle—Granger两步法来检验这两个变量之间是否存在协整关系。
第一步，建立长期均衡关系，其回归模型为LNCPt=€%Z+Qt+€%[LNHLt+€%et，通过多次回归剔除不满足显著性水平的因变量和消除自相关问题，最终的回归方程为：
第二步，对上式的残差实行单位根检验，由回归方程的估计结果，残差可表示为：对残差进行单位根检验的结果如表2，由于在1%的显著性水平下，ADF检验值大于1%的临界值，即可认为～I（0），为平稳性系列，这表明LNPC和LNHL之间存在协整关系，人民币汇率对房价有很强的解释力度，即人民币对美元汇率每下降一个百分点，也就是人民币每升值一个百分点，房地产价格指数将会下降0.068%。
4、误差修正模型
以上分析出人民币汇率与房地产价格之间存在长期的均衡关系，但是在短期内可能与这种关系背离，为了更真实的反应这种短期与长期的动态关系，有必要建立误差修正模型（ECM），其构建的定理可简单表述为：假如变量Y与X协整，那么两者的短期非均衡关系可以用误差修正模型表示，其结构为，其中为长期均衡偏离项，€%为短期调整参数，具有反馈机制的作用，其范围为€%＜0。
令ecmt=，残差系列为误差修正项，建立的误差修正模型为：
注：(c,t,p)为检验类型，其中c为常数项，t为时间趋势，p表示滞后阶数，其由AIC准则来确定，0表示不含有该项，△表示为差分。
注：符号及其意义同表1
第二步，对上式的残差实行单位根检验，由回归方程的估计结果，残差可表示为：对残差进行单位根检验的结果如表2，由于在1%的显著性水平下，ADF检验值大于1%的临界值，即可认为～I（0），为平稳性系列，这表明LNPC和LNHL之间存在协整关系，人民币汇率对房价有很强的解释力度，即人民币对美元汇率每下降一个百分点，也就是人民币每升值一个百分点，房地产价格指数将会下降0.068%。
4、误差修正模型
以上分析出人民币汇率与房地产价格之间存在长期的均衡关系，但是在短期内可能与这种关系背离，为了更真实的反应这种短期与长期的动态关系，有必要建立误差修正模型（ECM），其构建的定理可简单表述为：假如变量Y与X协整，那么两者的短期非均衡关系可以用误差修正模型表示，其结构为，其中为长期均衡偏离项，€%为短期调整参数，具有反馈机制的作用，其范围为€%＜0。
令ecmt=，残差系列为误差修正项，建立的误差修正模型为：
在10%的显著性水平下，上述误差修正模型基本能通过显著性检验，误差修正系数为-0.36，符合反向修正机制，表明房地产价格的变动与人民币汇率的长期均衡关系影响到房地产价格的变动。△LNHLt-1说明滞后一期的汇率的波动对房地产价格指数变动具有显著性影响，△LNPCt-1表明滞后一期房地产价格指数对当期的房地产价格指数影响显著。
表3 △LNPCt和△LNHLt的Granger因果检验结果
5、格兰杰因果检验
为了进一步分析房地产价格指数与人民币汇率长期均衡关系中双方的的因果关系，我们运用Granger因果检验方法对其进行检验，采取滞后一期、二期得到△LNPCt与△LNHLt因果关系的检验结果如表3。
由表3可知，在5%的显著性水平下，△LNHLt在滞后一期、二期都是△LNPCt的格兰杰原因，说明人民币汇率是影响房地产价格的原因，且两者之间是单向的因果关系。
结论与政策
从本文房地产价格与人民币汇率的实证分析中，可以看出两者之间具有同向的变化关系，与理论上所说的人民币汇率与房价的负向关系不符，这可能与我国的汇率制度有直接的关系。为了更有效地发挥人民币汇率对房地产价格的调节作用，本文提出以下几点政策建议。
第一，从实证分析中看出，人民币汇率与房地产价格有相同的变化趋势。在当前的汇率政策下，短期内人民币的小幅度的升值将有利于我国房地产价格的稳定。但是从长期看，随着人民币汇率改革更富有弹性，汇率对经济的传导机制将趋于理论化，保持人民币汇率的稳定将更有利于房价的稳定。
第二，由于汇率与房地产价格之间存在长期的均衡关系，即政府在制定稳定房价的一系列政策和措施中，要综合考虑各个方面的因素，不仅要运用货币政策、行政措施等，还需要把汇率政策考虑进去，把汇率看做是治理房价过快增长的一个重要变量。
第三，由于人民币升值而流入我国房地产行业的外资，一方面要充分利用外资对我国房地产建设中发挥积极作用，另一方面也要密切关注境外短期投机性资本对我国房地产市场带来的负面影响。因此，政府有必要对流入我国房地产的投机性资本进行专门的监控，通过调整金融、税收等政策来限制交易环节的过度投机，这将有利于我国房价的稳定。
（作者单位：安徽大学经济学院）