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摘要：房地产行业由于与银行关联紧密，其短期借款受到银行贷款制度的限制，受国家政策影响极强，因此属于国家政策向导型行业。同时，房地产行业的应收账款流动性较差，不同于一般商品的特性，商品房有严格的地域划分，不能够随意流通，这也导致了房地产资金的流动性紧张。此外，房地产的投资所需资金总数庞大且短期内需求量大。由此可见对于房地产行业，其对营运资金的合理配置和应用有较高的要求，因为能否提高营运资金的使用水平将会导致其企业的经营成败。本文以房地产行业领域的特点为基础，深究企业资金来源与去向，从而讨论房地产行业的营运资金配置管理的方式方法。
关键词：房地产企业：企业融资：资金危机：营运资金管理
一、房地产行业自身特征与其营运资金管理的内在联系
（一）地产行业的自身特点
房地产行业作为新中国成立以来的新兴行业，以其开发经营、服务管理多重发展方向引领着我国经济主体的发展，因此也具有以下几点显著的特征。
1.项目初期投资成本高。从新中国土地改革之后，土地资源国有化导致土地资源的稀缺，而激烈的招标活动则更是无疑给房地产行业带来颇大的成本压力，加上人们日益对土地资源的需求增加，土地作为不可循环的有限资源导致地价的不断飙升，同时，房地产行业也是一项需要高技术且对建筑设备要求极高的产业，专项设备以及人工的成本不断加深投资的成本。
2.投资的风险较高。由于国家政策的不稳定性，一项以投产的房地产项目承受着多方的风险不确定性，一旦受到社会或是管理机构的政策变化，企业所需承担的巨额赔款或是材料人工成本都是不可小觑的。一旦企业遭受资金回笼的阻碍，就可能意味着投资的失败，企业非但无法如期获利还需要偿还银行以及同行的巨额贷款，这直接影响了地产行业的后续发展。
3.投资回收期不同定且普遍较长。对于一项新投入的地产项目，想要达到建成状态并获得资金的流入来偿付贷款、利息则需要长达三四年，而如需完全步入交房阶段完全步入盈利阶段则需更长的时问成本，更长的贷款时限对企业偿还银行贷款的财务费用造成巨大压力，从而直接影响企业的房屋建造成本。
4.营运资金管理效率低下。由于房地产行业是以盈利为目标的行业，因此为了避免推迟合约动工日期所带来的土地闲置费而增加成本，房地产行业往往在缺乏合理且完善的营运资金管理计划的条件下就着手开始准备施工建造。而到了施工工程的较后阶段，由于国家一些经济政策或是经济状况的变动会较大程度上影响地产的开发产品，若楼盘最终的空房率过高或是销售率低迷，都会导致房地产公司无法收回前期投入的资本，大量的固定资本被占用，营运资金无法正常的回流，最终影响整个楼盘的营运资金管理效率。同时，过高的应收账款最终变成坏账死账，大大降低了企业的盈利能力。
上述的四个普遍的房地产行业特征是房地产行业目前所面临的最大劣势，很大程度上导致了房地产行业资金周转率慢的结果，同时从侧面反映出了其行业与其营运资金管理的密切联系。
（二）房地产行业自身营运资金管理的重要性
第一，据可知营运资金的计算方法是由流动资产的总值减去流动负债的总值，营运资金的周转次数通常被用于反映一家企业其营运资本的经营效率以及短期负债的偿还能力的评定。由于房地产的投资成本所需较高，这导致企业对资金的需求量很大，同时由于企业资金回流的速度较慢，这两点都影响着企业的营运资金的周转率，因此领导者也十分重视这一指标。要加强一个房地产企业的营运资金管理的效率，就要致力于加快营运资金的周转次数从而达到营运资金的合理管制，促进其企业业务的可持续性发展。
第二，房地产行业的所有者权益比率较小，所能抵抗的风险范围有限，因此，极大程度上抑制了其项目规模的扩大，而资金回笼速度也会受此影响，延长了营运资金周转天数。与此同时，较低的自有资产率意味着有限的短期资产偿还能力。导致企业后续房地产项目无法正常进行。
第三，房地产行业要发展一个项目需要庞大的流动资金背景，而其本身有限的能力不得不迫使其接受与银行以及金融服务行业的较高利润的贷款政策，这所带来的巨额利息费用抑制了营运资金的流转，也大大削减了企业的经营灵活性。由此可见对营运资金的合理控制与管理成了房地产行业不断进行突破以及改善的目标。其重要性近乎等同于一个企业的经营。
二、当今中国房地产现状以及所面临的困境
截至2016年7月10日，大陆地区三大房地产上市企业财务摘要，如下图所示。
（一）房地产行业的营运资金的管理成功案例
2016年恒大中国的经营业务及投资业务整体现金流入净额为2114.44亿元，在收入方面虽不及万科的2289.16亿元，但其融资活动的吸收资本高达2730亿元，是其余两家国内领先地产企业的融资金额的八到九倍。且其现金及现金等价物的金额也逼近2000亿元，这充分地体现了目前恒大中国的营运资金充裕，因而具有充足的抵抗的风险能力，并且足以支持将来可见的业务增长。
（二）面临的相同问题一营运资金的管理效率
这三家中国领先的房地产代表性企业都面临一个相同的问题，且这个问题的严峻性会直接影响企业的营运资金管理效率，如图中可见，三家公司的流动性负债的数据都极为庞大，占到了其资产总值的近乎一半，而资产负债率这一数据更是集体性的高达近80%，而较为合适的比率数据则在50%左右，这也进一步论证了房地产行业的普遍特点，流动负债的比率较高，因此三家企业都面临着偿债能力的危机。尤其是融创中国，融创在2016年的表现不尽人意，收入仅为300多亿元，且图表所显示的其经营活动以及融资活动所得的现金金额也较其他两家公司的碾压，不充分的流动资金直接导致其公司本年度的营运资金金额较低，限制了其接下来年度的发展能力。
（三）房地产行业的应收账款周转率较慢
应收账款是房地产行业的流动资金的重要组成部分，房地产行业的顾客主要来自于普通群众，而大部分的购房居民都需要通过银行住房贷款的方式，分期付款购房，所以导致了房地产行业的开发商大都需要采用垫资的方式开发房地产项目。在这样的交易环节中存在的大量的应收账款往往需要很长的时问才能收回，且由于房地產行业的客户多为散客组成，人数较多，从而提高了管理的难度。再加上近年来银行住房贷款业务政策的缩紧以及客户自身的原因，应收账款的周转率较慢，资金的回笼需要更长的时问，严重地影响了房地产行业的流动资产的正常流通周转。 （四）房地产行业的存货周转率连续下滑
房地产行业的存货周转率在一定程度上反映了其营运资金使用效率，存货周转率的下降会进一步导致存货变现困难。在国家政策层面上，对房地产行业一直要紧不放松的“限购、限贷、限价”政策导致房地产行业的销售额增长速度受限，部分企业的房地产项目无法去化，使得其行业的供需关系无法平衡。有同花顺的统计数据指出，截至2018年底，全国近130家房地产企业的存货高达4.5万亿元之多，这意味着平均每一家企业将有344忆元的存货。而近两年在房地产招标的活动中拍出的多幅高价土地由于国家对地产行业的限价政策限制，尚未实现大量的变现，这会进一步降低房地产企业存货周转速度，同时其资产周转率也将受到影响。房地产行业的存货周转率的下降，表明其存货变现更加困难，企业的流动资金下降，最终导致营运资金的使用效率变弱。
三、对房地产企业的营运资金的管理模式的建议
（一）提高营运资金在房地产行业的使用效率。
由于许多中国的房地产企业的领导者是从改革开放创业至今，一些老旧的思想以及管理行为还在公司的高层延续，而这一批企业作为中国地产行业的众数也是中国地产行业必不可少的支持者，同样也是最易遭受现代化发展以及资金运营阻碍的一批企业，国家可以通过对这一批企业领导人数的统计与集中进行现代化的教育，以及培训工作，从而灌输最新的营运资金使用模式的思想，因为要想提升营运资金的使用效率就必须从根源的角度上进行优化，全面以及系统的调配一家企业资金的使用，做到预先的试算以及规划，从而避免一定程度上的资金运转危机。同时，房地产企业也需做到专款专用的方式调配与使用资金，例如可以将一部分资金投资于短期回报的项目从而规避一定的资金流通风险，保证一定程度上的资金充沛以应对预期的困境。
（二）减少不必要的政策屏障，拓宽房地产企业的融资渠道
由于管理机构对个人住房贷款的限制性依旧较强，个人购房的预收款项中极大一部分来自国有银行的贷款，这也导致房地产行业所收到的资金中大范围来自银行，企业与银行之间有着较强的纽带关系，房地产企业依附于银行对个人提供的贷款，这在一定程度上限制了企业的融资范围。因此，企业除了自筹资金以及银行贷款的筹资以外，还应进行更广泛的外部融资，这同时也需要国家对于房地产融资的政策上减少一些壁垒才能够顺利进行。比如企业可以通过上市进行股票的发售，如果在美国的各个交易所上市还能够融资到外国企业或是个人资本。债券、股票作为世界流通的融资渠道不光可以为企业融资到可观的资金，同时由于是所有者权益项目，这比起银行贷款来看大大降低了融资成本的偿付风险。有国际影响力的大型企业还能通过与外资银行的协作融资到外资银行的贷款，这同样也拓宽了企业融资的渠道。与此同时，有着较高知名度的房地产企业可以通过与外资企业的合作，吸引外资的直接投资，大大增强自身的资金实力。多方的融资渠道可以有效地帮助企业规避风险，解决企业资金短缺的问题。
（三）加强对企业的营运资金管理的监督与检查
通过内部与外部的联合双方监察，严格规范营运资金的流通去向与来源，在进行营运资金使用的规划中也可以提出意见，完善营运资金的管理模式。只有通过严格的监督才能够更透明的反映一个企业的资金管理，杜绝不必要的滥用行为。从而降低企业进行财务风险活动的可能性，在长久的发展过程中提升企业形象，更好的经营管理一家企业。
（四）采取预售制度增加现金流
通过预售的销售方式是房地产行业为了缓解其行业现金周转速度较慢所提倡并一贯采取的销售与筹资的手段。购房者通过先交付一定比例的定金或者是房款来提前购买还未建造完工的商品房，这笔预购款项流入房地产行业的银行账户中，既可以用于继续建设的房地产项目，也可以用于缓解债务压力。所以房地产行业应大力推广这一销售模式，获取无息、安全的资金。
四、结语
营运资金管理作为财务管理工作范围中不可或缺的一项工作，影响着整个房地产企业的发展与经营。重视对营运资金的管理才能够更好地应对各项财务风险。
参考文献：
[1]梅彦鑫.浅析房地产上市公司营运资金管理问题[C].云南：时代金融，2016：194-195.
[2]王春华.房地产企业营运资金管理的策略[C].上海：上海房地，2013：49.
[3]王曉琪.浅谈房地产行业营运资金管理[C].武汉：财会月刊，2011：74-76.
关键词：房地产企业：企业融资：资金危机：营运资金管理
一、房地产行业自身特征与其营运资金管理的内在联系
（一）地产行业的自身特点
房地产行业作为新中国成立以来的新兴行业，以其开发经营、服务管理多重发展方向引领着我国经济主体的发展，因此也具有以下几点显著的特征。
1.项目初期投资成本高。从新中国土地改革之后，土地资源国有化导致土地资源的稀缺，而激烈的招标活动则更是无疑给房地产行业带来颇大的成本压力，加上人们日益对土地资源的需求增加，土地作为不可循环的有限资源导致地价的不断飙升，同时，房地产行业也是一项需要高技术且对建筑设备要求极高的产业，专项设备以及人工的成本不断加深投资的成本。
2.投资的风险较高。由于国家政策的不稳定性，一项以投产的房地产项目承受着多方的风险不确定性，一旦受到社会或是管理机构的政策变化，企业所需承担的巨额赔款或是材料人工成本都是不可小觑的。一旦企业遭受资金回笼的阻碍，就可能意味着投资的失败，企业非但无法如期获利还需要偿还银行以及同行的巨额贷款，这直接影响了地产行业的后续发展。
3.投资回收期不同定且普遍较长。对于一项新投入的地产项目，想要达到建成状态并获得资金的流入来偿付贷款、利息则需要长达三四年，而如需完全步入交房阶段完全步入盈利阶段则需更长的时问成本，更长的贷款时限对企业偿还银行贷款的财务费用造成巨大压力，从而直接影响企业的房屋建造成本。
4.营运资金管理效率低下。由于房地产行业是以盈利为目标的行业，因此为了避免推迟合约动工日期所带来的土地闲置费而增加成本，房地产行业往往在缺乏合理且完善的营运资金管理计划的条件下就着手开始准备施工建造。而到了施工工程的较后阶段，由于国家一些经济政策或是经济状况的变动会较大程度上影响地产的开发产品，若楼盘最终的空房率过高或是销售率低迷，都会导致房地产公司无法收回前期投入的资本，大量的固定资本被占用，营运资金无法正常的回流，最终影响整个楼盘的营运资金管理效率。同时，过高的应收账款最终变成坏账死账，大大降低了企业的盈利能力。
上述的四个普遍的房地产行业特征是房地产行业目前所面临的最大劣势，很大程度上导致了房地产行业资金周转率慢的结果，同时从侧面反映出了其行业与其营运资金管理的密切联系。
（二）房地产行业自身营运资金管理的重要性
第一，据可知营运资金的计算方法是由流动资产的总值减去流动负债的总值，营运资金的周转次数通常被用于反映一家企业其营运资本的经营效率以及短期负债的偿还能力的评定。由于房地产的投资成本所需较高，这导致企业对资金的需求量很大，同时由于企业资金回流的速度较慢，这两点都影响着企业的营运资金的周转率，因此领导者也十分重视这一指标。要加强一个房地产企业的营运资金管理的效率，就要致力于加快营运资金的周转次数从而达到营运资金的合理管制，促进其企业业务的可持续性发展。
第二，房地产行业的所有者权益比率较小，所能抵抗的风险范围有限，因此，极大程度上抑制了其项目规模的扩大，而资金回笼速度也会受此影响，延长了营运资金周转天数。与此同时，较低的自有资产率意味着有限的短期资产偿还能力。导致企业后续房地产项目无法正常进行。
第三，房地产行业要发展一个项目需要庞大的流动资金背景，而其本身有限的能力不得不迫使其接受与银行以及金融服务行业的较高利润的贷款政策，这所带来的巨额利息费用抑制了营运资金的流转，也大大削减了企业的经营灵活性。由此可见对营运资金的合理控制与管理成了房地产行业不断进行突破以及改善的目标。其重要性近乎等同于一个企业的经营。
二、当今中国房地产现状以及所面临的困境
截至2016年7月10日，大陆地区三大房地产上市企业财务摘要，如下图所示。
（一）房地产行业的营运资金的管理成功案例
2016年恒大中国的经营业务及投资业务整体现金流入净额为2114.44亿元，在收入方面虽不及万科的2289.16亿元，但其融资活动的吸收资本高达2730亿元，是其余两家国内领先地产企业的融资金额的八到九倍。且其现金及现金等价物的金额也逼近2000亿元，这充分地体现了目前恒大中国的营运资金充裕，因而具有充足的抵抗的风险能力，并且足以支持将来可见的业务增长。
（二）面临的相同问题一营运资金的管理效率
这三家中国领先的房地产代表性企业都面临一个相同的问题，且这个问题的严峻性会直接影响企业的营运资金管理效率，如图中可见，三家公司的流动性负债的数据都极为庞大，占到了其资产总值的近乎一半，而资产负债率这一数据更是集体性的高达近80%，而较为合适的比率数据则在50%左右，这也进一步论证了房地产行业的普遍特点，流动负债的比率较高，因此三家企业都面临着偿债能力的危机。尤其是融创中国，融创在2016年的表现不尽人意，收入仅为300多亿元，且图表所显示的其经营活动以及融资活动所得的现金金额也较其他两家公司的碾压，不充分的流动资金直接导致其公司本年度的营运资金金额较低，限制了其接下来年度的发展能力。
（三）房地产行业的应收账款周转率较慢
应收账款是房地产行业的流动资金的重要组成部分，房地产行业的顾客主要来自于普通群众，而大部分的购房居民都需要通过银行住房贷款的方式，分期付款购房，所以导致了房地产行业的开发商大都需要采用垫资的方式开发房地产项目。在这样的交易环节中存在的大量的应收账款往往需要很长的时问才能收回，且由于房地產行业的客户多为散客组成，人数较多，从而提高了管理的难度。再加上近年来银行住房贷款业务政策的缩紧以及客户自身的原因，应收账款的周转率较慢，资金的回笼需要更长的时问，严重地影响了房地产行业的流动资产的正常流通周转。 （四）房地产行业的存货周转率连续下滑
房地产行业的存货周转率在一定程度上反映了其营运资金使用效率，存货周转率的下降会进一步导致存货变现困难。在国家政策层面上，对房地产行业一直要紧不放松的“限购、限贷、限价”政策导致房地产行业的销售额增长速度受限，部分企业的房地产项目无法去化，使得其行业的供需关系无法平衡。有同花顺的统计数据指出，截至2018年底，全国近130家房地产企业的存货高达4.5万亿元之多，这意味着平均每一家企业将有344忆元的存货。而近两年在房地产招标的活动中拍出的多幅高价土地由于国家对地产行业的限价政策限制，尚未实现大量的变现，这会进一步降低房地产企业存货周转速度，同时其资产周转率也将受到影响。房地产行业的存货周转率的下降，表明其存货变现更加困难，企业的流动资金下降，最终导致营运资金的使用效率变弱。
三、对房地产企业的营运资金的管理模式的建议
（一）提高营运资金在房地产行业的使用效率。
由于许多中国的房地产企业的领导者是从改革开放创业至今，一些老旧的思想以及管理行为还在公司的高层延续，而这一批企业作为中国地产行业的众数也是中国地产行业必不可少的支持者，同样也是最易遭受现代化发展以及资金运营阻碍的一批企业，国家可以通过对这一批企业领导人数的统计与集中进行现代化的教育，以及培训工作，从而灌输最新的营运资金使用模式的思想，因为要想提升营运资金的使用效率就必须从根源的角度上进行优化，全面以及系统的调配一家企业资金的使用，做到预先的试算以及规划，从而避免一定程度上的资金运转危机。同时，房地产企业也需做到专款专用的方式调配与使用资金，例如可以将一部分资金投资于短期回报的项目从而规避一定的资金流通风险，保证一定程度上的资金充沛以应对预期的困境。
（二）减少不必要的政策屏障，拓宽房地产企业的融资渠道
由于管理机构对个人住房贷款的限制性依旧较强，个人购房的预收款项中极大一部分来自国有银行的贷款，这也导致房地产行业所收到的资金中大范围来自银行，企业与银行之间有着较强的纽带关系，房地产企业依附于银行对个人提供的贷款，这在一定程度上限制了企业的融资范围。因此，企业除了自筹资金以及银行贷款的筹资以外，还应进行更广泛的外部融资，这同时也需要国家对于房地产融资的政策上减少一些壁垒才能够顺利进行。比如企业可以通过上市进行股票的发售，如果在美国的各个交易所上市还能够融资到外国企业或是个人资本。债券、股票作为世界流通的融资渠道不光可以为企业融资到可观的资金，同时由于是所有者权益项目，这比起银行贷款来看大大降低了融资成本的偿付风险。有国际影响力的大型企业还能通过与外资银行的协作融资到外资银行的贷款，这同样也拓宽了企业融资的渠道。与此同时，有着较高知名度的房地产企业可以通过与外资企业的合作，吸引外资的直接投资，大大增强自身的资金实力。多方的融资渠道可以有效地帮助企业规避风险，解决企业资金短缺的问题。
（三）加强对企业的营运资金管理的监督与检查
通过内部与外部的联合双方监察，严格规范营运资金的流通去向与来源，在进行营运资金使用的规划中也可以提出意见，完善营运资金的管理模式。只有通过严格的监督才能够更透明的反映一个企业的资金管理，杜绝不必要的滥用行为。从而降低企业进行财务风险活动的可能性，在长久的发展过程中提升企业形象，更好的经营管理一家企业。
（四）采取预售制度增加现金流
通过预售的销售方式是房地产行业为了缓解其行业现金周转速度较慢所提倡并一贯采取的销售与筹资的手段。购房者通过先交付一定比例的定金或者是房款来提前购买还未建造完工的商品房，这笔预购款项流入房地产行业的银行账户中，既可以用于继续建设的房地产项目，也可以用于缓解债务压力。所以房地产行业应大力推广这一销售模式，获取无息、安全的资金。
四、结语
营运资金管理作为财务管理工作范围中不可或缺的一项工作，影响着整个房地产企业的发展与经营。重视对营运资金的管理才能够更好地应对各项财务风险。
参考文献：
[1]梅彦鑫.浅析房地产上市公司营运资金管理问题[C].云南：时代金融，2016：194-195.
[2]王春华.房地产企业营运资金管理的策略[C].上海：上海房地，2013：49.
[3]王曉琪.浅谈房地产行业营运资金管理[C].武汉：财会月刊，2011：74-76.