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从2003年央行出台121号文件算起，针对房地产业的政策调控八年多就没有断过。要理解这其中的逻辑，就必须从整个国民经济发展和社会稳定的大局来思考问题。
八年多的调控，大致可分为三个大的阶段，2003年到2008年上半年是第一阶段，关键词是防经济过热；2008年下半年到2010年初是第二阶段，关键词是保经济增长；2010年初至今是第三阶段，关键词是维护社会稳定。
防过热也好，保增长也好，维护稳定也好，全国这么多行业，为什么每次宏观调控都是房地产业特别突出，因为房地产业在国民经济中权重最大，影响面最广，对稳定全局的作用也最大。
防过热
亚洲金融危机之后，从2003年开始，一直持续到2007年，中国经济进入了新一轮增长周期，这五年中国的经济增长出现了“高速度、高效益、低通胀”的良好发展态势，但又始终面临着资源环境压力过大的问题。
高增长是靠高投资拉动的，高投资造成了高污染、高消耗，全国油、电、煤、运全面紧张，粗放式发展模式加剧。2003年，CPI虽然涨幅不大，但PPI涨得很快，当时就提出要防止经济过热。2004年国务院开始宏观调控，主基调是“有保有压”。压的是固定资产投资增速高于全国平均速度的那些行业，压信贷占用过多的行业，压外资涌入过猛的行业。就是钢材、水泥、电解铝、房地产四大行业。怎么压？紧银根、紧地根。
紧银根、紧地根之后，房地产投资增速从2003年、2004年的30％左右，一下子降到了2005年的20％多，降到了全国固定资产投资平均增速之下。供给收缩，住房需求那几年却正在释放，所以，2005年、2006年、2007年房价连涨三年，越涨越猛。有人认为这恰恰是房地产调控的结果，站在房地产行业的角度讲，的确如此。
面对当时房价的上涨，政府也出台了控制房价的政策，但由于房地产行业在“压”的范围内，2005年的两个“国八条”，2006年的“国六条”，没有一条说要增加住房供给，只是说要增加保障房供应、控制拆迁规模、控制二手房的购买、提高房屋交易税费。那时控制房价的主导思路是调结构，而不是增加供给，所以，每一个政策都在强调调结构，调结构到极致，就是2006年6月出台的“90/70政策”，即凡是新建商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
调结构怎么能够控制房价呢？其逻辑是，在开发总面积不增加的情况下，建的户型越小，套数就越多，满足的家庭数量就多，这也是增加供给量。另外，就算单价控制不住，但房子都建成小户型，总价就会降低，有支付能力的家庭就会增多，这也是控制了房价。
理论而言，这既能使房地产投资不过快增长，又能多增加供给。但实际上，上有政策，下有对策。且不说有多少城市真正执行了“90/70政策”，就是执行了的，在销售环节也全变样了，两套变一套，三套变一套，最后也没有实现增加小户型供给的政策目标，总供给没有增加，在需求迅速增长的压力下，房价的上涨就不可避免了。
从政府的角度看，这一轮调控防止了经济增长由偏快转为过热的危险，虽然局部有得有失，但对房地产的调控确实是服从了国民经济发展的大局。
保增长
2008年下半年后，宏观经济形势发生了很大变化。中国的GDP增长从2007年二季度的高点13.2％，连续下滑七个季度，到2009年一季度跌至6.1％。财政收入也出现了多年未见的负增长。因此到2008年底，保增长成为中国经济发展全局的首要任务，于是出台了投资规模达4万亿元的一揽子刺激政策。
在十大保增长措施中，第一条就是房地产。因为没有一个行业有房地产业这样投资消费双向拉动的特点，只要开工盖房子，上游的建材、水泥、钢材、玻璃几十个行业就被带动起来，房子只要有人进去住，下游的装饰装修、家电家具、橱柜洁具等销售全部带动起来。
2008年底第五次降息之后，利率水平已至25年来最低，居民买房还可享受7折到8折的贷款利率优惠，首套房的首付也降到了两成。同时，二手房买卖的印花税取消了，个人所得税取消了，增值税取消了，营业税从五年改成了两年。对开发商，则取消了2004年来的贷款规模控制政策，并出台了可以提供兼并贷款的政策，普通商品房项目的资本金比例也从35％降回到20％。
2009年春天之后，房地产市场就开始回暖。但是供给有滞后性，需求却召之即来。2009年，全国商品住房销售面积增速达到了44％，而当年的商品住房竣工面积增速只有6.2％。直到2009年10月，房地产新开工面积增速才由负转正。从当年5月起，房价开始猛涨。
房价猛涨和货币发放也有关系，2010年新增贷款超过了10万亿元，再加上银行的理财产品，差不多达到12万亿元的规模，是正常年份的3倍，资产价格上涨不可避免。
如果只从房地产行业的角度看问题，这一轮的房价上涨又是政策调控的结果。但是站在整个国民经济发展的角度，这似乎又是没有办法的办法。
维护稳定
2010年1月，中央开始着手控制房价，当月国务院办公厅发了一个提示风险的文件，但是市场根本视而不见。4月15日，一季度的经济数据出来后，中国经济二次探底的担忧基本不存在了，国务院下发“国十条”，坚决扼制部分城市房地产价格上涨的势头。
此时，中国面临的最大问题是社会稳定问题，是在通胀压力下，贫富差距造成的心里积怨加剧问题。社会不满情绪正在酝酿，这种不满情绪又高度集中在房价问题上。所以，“国十条”的核心内容就是增加住房有效供给，控制住宅市场的投资性需求，大力建保障性住房。
控制投资性需求的办法是限购，有了两套房的人，就不能再买了；在当地没有一定工作年限，没有纳税证明，没有社保证明的不准再买了。控制投资性需求为什么重要？因为投资者对价格不敏感，只对未来的预期敏感。只要未来预期会涨，无论现在房价多高都会买。所以在投资需求高涨的市场情况下，不控制投资性需求怎么能控制房价？
房地产的投资性需求直接推动了家庭财富的两极分化，这造成了很大的社会问题。没有人做实体经济了，只要炒房就行了，原来家庭财富基本相当的两个家庭，仅仅因为买没买房或买房多与少，三五年后财富水平就不在一个等级上了，甚至后者可能永远都无法赶上前者，这种现象是非常危险的。
房价虽然不进入CPI统计，但是它会传导到CPI里面去。所以，“国十条”着力强调：第一，地方政府必须对房价上涨负总责；第二，加大土地供应规模，切实有效增加住房供应；第三，差别化信贷和限购等措施控制投资性需求；第四，大力建设保障性住房。
什么是合理的房价水平？这没有统一的衡量标准。但有一点我认为应当达成共识：当房价的增长曲线和居民收入的增长曲线越来越接近时，房价的变化方向就是合理的。居民收入与房价的差距，应当是越来越小，而不是越来越大。做到这一点，在不考虑收入下降的情况下，无非三种情况：要么房价不涨收入涨，要么收入不涨房价落，要么收入房价同时涨、但收入涨得更快。
外界对“国十条”批评较多的是，控制投资性需求为什么用行政手段不用经济手段？不能说我们一点经济手段没用，第三套房不贷款，大幅度提高第二套房首付和利率，提高五年内二手房转让的税费，今年1月开始试点的房产税等，这都是经济手段。但是要想见效快，行政手段的作用毕竟更大。
至于保障性住房，一些人担心：经济增长速度掉下来之后，保障房的政策目标还会不会坚持？这里面的逻辑是，经济增长的目的就是为了民生，保民生的政策本身也能促进经济增长。当初的4万亿元经济刺激计划里，有9000亿元就是用于保障房建设。
这一轮房地产调控，又一次服从了经济社会发展的大局，跳出房地产行业从全局来看，这个逻辑就会非常清晰。
房企调预期
“国十条”下发迄今已近20个月，房地产开发企业对政策的预期也在不断调整，但并非所有开发商都已调整到位。
首先，“限购”“限贷”等控制投资性需求的政策不会轻易转向，因为找不到能发挥同等效力的替代政策。其次，对房地产市场影响更大的是以升息和收紧存款准备金率为核心内容的货币政策。但货币政策本来就不是针对房地产的，它是针对CPI的，它的变化是以CPI的变化，以整个宏观经济的变化为基准的。第三，建设保障性住房的目标是不会动摇的。
中国的房地产行业是在非常态下发展起来的。十年间市场规模增长了10倍，这不全是企业的本事，而是宏观环境和制度红利给房地产企业创造了机会。
第一是住房制度改革，一夜之间创造出了一个大市场。第二是中国经济史上从未有过的连续高增长。过去十年里有六年GDP增速10％以上，只有一年在9％以下。第三，过去十年中有八年货币政策是比较宽松的，货币宽松推动了资产价格上涨。第四，过去十年城镇化的速度是最快的。
未来，这样的外部环境不会再有了。过去，开发商习惯了依靠政策调整来获得发展空间，现在他们应当回归到产业发展的自身规律中去：提升产品的品质，提升管理团队的能力，提升服务客户的能力。这方面企业做得远远不够。
政策变化创造出的发展机会以后不能说完全没有了，但这种机会是不牢固的。房地产企业应该多跟制造业企业比，看看他们关心的是什么问题。他们关心的是创新能力、研发能力、市场能力、团队建设、产品和服务等，这些才是房地产企业更应该关心的问题。
作者为住房和城乡建设部政策研究中心主任
八年多的调控，大致可分为三个大的阶段，2003年到2008年上半年是第一阶段，关键词是防经济过热；2008年下半年到2010年初是第二阶段，关键词是保经济增长；2010年初至今是第三阶段，关键词是维护社会稳定。
防过热也好，保增长也好，维护稳定也好，全国这么多行业，为什么每次宏观调控都是房地产业特别突出，因为房地产业在国民经济中权重最大，影响面最广，对稳定全局的作用也最大。
防过热
亚洲金融危机之后，从2003年开始，一直持续到2007年，中国经济进入了新一轮增长周期，这五年中国的经济增长出现了“高速度、高效益、低通胀”的良好发展态势，但又始终面临着资源环境压力过大的问题。
高增长是靠高投资拉动的，高投资造成了高污染、高消耗，全国油、电、煤、运全面紧张，粗放式发展模式加剧。2003年，CPI虽然涨幅不大，但PPI涨得很快，当时就提出要防止经济过热。2004年国务院开始宏观调控，主基调是“有保有压”。压的是固定资产投资增速高于全国平均速度的那些行业，压信贷占用过多的行业，压外资涌入过猛的行业。就是钢材、水泥、电解铝、房地产四大行业。怎么压？紧银根、紧地根。
紧银根、紧地根之后，房地产投资增速从2003年、2004年的30％左右，一下子降到了2005年的20％多，降到了全国固定资产投资平均增速之下。供给收缩，住房需求那几年却正在释放，所以，2005年、2006年、2007年房价连涨三年，越涨越猛。有人认为这恰恰是房地产调控的结果，站在房地产行业的角度讲，的确如此。
面对当时房价的上涨，政府也出台了控制房价的政策，但由于房地产行业在“压”的范围内，2005年的两个“国八条”，2006年的“国六条”，没有一条说要增加住房供给，只是说要增加保障房供应、控制拆迁规模、控制二手房的购买、提高房屋交易税费。那时控制房价的主导思路是调结构，而不是增加供给，所以，每一个政策都在强调调结构，调结构到极致，就是2006年6月出台的“90/70政策”，即凡是新建商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。
调结构怎么能够控制房价呢？其逻辑是，在开发总面积不增加的情况下，建的户型越小，套数就越多，满足的家庭数量就多，这也是增加供给量。另外，就算单价控制不住，但房子都建成小户型，总价就会降低，有支付能力的家庭就会增多，这也是控制了房价。
理论而言，这既能使房地产投资不过快增长，又能多增加供给。但实际上，上有政策，下有对策。且不说有多少城市真正执行了“90/70政策”，就是执行了的，在销售环节也全变样了，两套变一套，三套变一套，最后也没有实现增加小户型供给的政策目标，总供给没有增加，在需求迅速增长的压力下，房价的上涨就不可避免了。
从政府的角度看，这一轮调控防止了经济增长由偏快转为过热的危险，虽然局部有得有失，但对房地产的调控确实是服从了国民经济发展的大局。
保增长
2008年下半年后，宏观经济形势发生了很大变化。中国的GDP增长从2007年二季度的高点13.2％，连续下滑七个季度，到2009年一季度跌至6.1％。财政收入也出现了多年未见的负增长。因此到2008年底，保增长成为中国经济发展全局的首要任务，于是出台了投资规模达4万亿元的一揽子刺激政策。
在十大保增长措施中，第一条就是房地产。因为没有一个行业有房地产业这样投资消费双向拉动的特点，只要开工盖房子，上游的建材、水泥、钢材、玻璃几十个行业就被带动起来，房子只要有人进去住，下游的装饰装修、家电家具、橱柜洁具等销售全部带动起来。
2008年底第五次降息之后，利率水平已至25年来最低，居民买房还可享受7折到8折的贷款利率优惠，首套房的首付也降到了两成。同时，二手房买卖的印花税取消了，个人所得税取消了，增值税取消了，营业税从五年改成了两年。对开发商，则取消了2004年来的贷款规模控制政策，并出台了可以提供兼并贷款的政策，普通商品房项目的资本金比例也从35％降回到20％。
2009年春天之后，房地产市场就开始回暖。但是供给有滞后性，需求却召之即来。2009年，全国商品住房销售面积增速达到了44％，而当年的商品住房竣工面积增速只有6.2％。直到2009年10月，房地产新开工面积增速才由负转正。从当年5月起，房价开始猛涨。
房价猛涨和货币发放也有关系，2010年新增贷款超过了10万亿元，再加上银行的理财产品，差不多达到12万亿元的规模，是正常年份的3倍，资产价格上涨不可避免。
如果只从房地产行业的角度看问题，这一轮的房价上涨又是政策调控的结果。但是站在整个国民经济发展的角度，这似乎又是没有办法的办法。
维护稳定
2010年1月，中央开始着手控制房价，当月国务院办公厅发了一个提示风险的文件，但是市场根本视而不见。4月15日，一季度的经济数据出来后，中国经济二次探底的担忧基本不存在了，国务院下发“国十条”，坚决扼制部分城市房地产价格上涨的势头。
此时，中国面临的最大问题是社会稳定问题，是在通胀压力下，贫富差距造成的心里积怨加剧问题。社会不满情绪正在酝酿，这种不满情绪又高度集中在房价问题上。所以，“国十条”的核心内容就是增加住房有效供给，控制住宅市场的投资性需求，大力建保障性住房。
控制投资性需求的办法是限购，有了两套房的人，就不能再买了；在当地没有一定工作年限，没有纳税证明，没有社保证明的不准再买了。控制投资性需求为什么重要？因为投资者对价格不敏感，只对未来的预期敏感。只要未来预期会涨，无论现在房价多高都会买。所以在投资需求高涨的市场情况下，不控制投资性需求怎么能控制房价？
房地产的投资性需求直接推动了家庭财富的两极分化，这造成了很大的社会问题。没有人做实体经济了，只要炒房就行了，原来家庭财富基本相当的两个家庭，仅仅因为买没买房或买房多与少，三五年后财富水平就不在一个等级上了，甚至后者可能永远都无法赶上前者，这种现象是非常危险的。
房价虽然不进入CPI统计，但是它会传导到CPI里面去。所以，“国十条”着力强调：第一，地方政府必须对房价上涨负总责；第二，加大土地供应规模，切实有效增加住房供应；第三，差别化信贷和限购等措施控制投资性需求；第四，大力建设保障性住房。
什么是合理的房价水平？这没有统一的衡量标准。但有一点我认为应当达成共识：当房价的增长曲线和居民收入的增长曲线越来越接近时，房价的变化方向就是合理的。居民收入与房价的差距，应当是越来越小，而不是越来越大。做到这一点，在不考虑收入下降的情况下，无非三种情况：要么房价不涨收入涨，要么收入不涨房价落，要么收入房价同时涨、但收入涨得更快。
外界对“国十条”批评较多的是，控制投资性需求为什么用行政手段不用经济手段？不能说我们一点经济手段没用，第三套房不贷款，大幅度提高第二套房首付和利率，提高五年内二手房转让的税费，今年1月开始试点的房产税等，这都是经济手段。但是要想见效快，行政手段的作用毕竟更大。
至于保障性住房，一些人担心：经济增长速度掉下来之后，保障房的政策目标还会不会坚持？这里面的逻辑是，经济增长的目的就是为了民生，保民生的政策本身也能促进经济增长。当初的4万亿元经济刺激计划里，有9000亿元就是用于保障房建设。
这一轮房地产调控，又一次服从了经济社会发展的大局，跳出房地产行业从全局来看，这个逻辑就会非常清晰。
房企调预期
“国十条”下发迄今已近20个月，房地产开发企业对政策的预期也在不断调整，但并非所有开发商都已调整到位。
首先，“限购”“限贷”等控制投资性需求的政策不会轻易转向，因为找不到能发挥同等效力的替代政策。其次，对房地产市场影响更大的是以升息和收紧存款准备金率为核心内容的货币政策。但货币政策本来就不是针对房地产的，它是针对CPI的，它的变化是以CPI的变化，以整个宏观经济的变化为基准的。第三，建设保障性住房的目标是不会动摇的。
中国的房地产行业是在非常态下发展起来的。十年间市场规模增长了10倍，这不全是企业的本事，而是宏观环境和制度红利给房地产企业创造了机会。
第一是住房制度改革，一夜之间创造出了一个大市场。第二是中国经济史上从未有过的连续高增长。过去十年里有六年GDP增速10％以上，只有一年在9％以下。第三，过去十年中有八年货币政策是比较宽松的，货币宽松推动了资产价格上涨。第四，过去十年城镇化的速度是最快的。
未来，这样的外部环境不会再有了。过去，开发商习惯了依靠政策调整来获得发展空间，现在他们应当回归到产业发展的自身规律中去：提升产品的品质，提升管理团队的能力，提升服务客户的能力。这方面企业做得远远不够。
政策变化创造出的发展机会以后不能说完全没有了，但这种机会是不牢固的。房地产企业应该多跟制造业企业比，看看他们关心的是什么问题。他们关心的是创新能力、研发能力、市场能力、团队建设、产品和服务等，这些才是房地产企业更应该关心的问题。
作者为住房和城乡建设部政策研究中心主任