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【摘要】随着我国经济的迅猛发展，建筑工程数量和规模都在大幅度增加，建筑工程项目众多、工序繁多、工期较长，是一项复杂的工作。其中建筑工程的前期管理作为重要的组成部分，其管理水平的高低对项目投资成本及开发效率都产生重要影响，为此，加强业主方在建筑工程的前期管理显得尤为重要。
【关键词】建筑工程；前期管理；业主方；措施
近年来，经济的发展带来人们生活质量的提升，建筑行业迎来了蓬勃发展的时期，建筑工程项目管理已经成为管理学中的重要组成部分，但是业主方往往过多重视施工过程中的管理而忽略了项目的前期管理，经常因项目前期做的不细致造成后期不必要的调整。因此，如何加强前期管理，提出切实有效的管理措施和对策，为今后的建筑工程前期管理提供必要的管理经验。
1、项目前期策划的管理措施
1.1项目前期论证
在进行工程策划的过程中，为了更加明确详细的将项目的用途、性质、建设内容等描述出来，业主方要详细的、全面的、深层次的对工程建设的实际情况进行分析和调查，进行不断的反复论证。按照项目构思、项目定义、项目研究、项目评估、项目确定等具体步骤进行贯彻实施。在项目定义工作完成后，要对其进行审核和确认，从而确保项目的合理性，然后根据项目定义编制项目可行性报告。
（1）要保证决策的正确性。项目一旦出现如选址错误、投资方案不合理等大
的决策失误，将会造成无法弥补的损失，后面的造价控制就失去了意义。
（2）要采用科学的方法，保证决策的深度，以提高投资估算精确度。在项目
建设的各阶段中，分别形成了投资估算、设计概算、施工图预算、承发包合同价、结算价及竣工决算，各种造价形式之间存在着前者控制后者，后者补充前者这样的相互作用关系，投资估算对后面的各种形式的造价起着制约作用。在编制投资估算时，常会出现由于项目的图纸还尚未完善，又缺乏类似工程的相关资料，导致估算的准确度不高，并且希望项目能够获批，而使投资估算偏小的现象。决策阶段一定积极应对这些困难，尽全力搜集相关资料，把投资估算打足，才能保证其他阶段造价被控制在合理范围，使投资控制目標实现。
1.2项目前期手续报批
建筑工程前期手续办理过程繁琐，时间较长，为此，在办理项目相关的前期手续之前，业主方要与相关的负责管理部门进行充分沟通，了解在办理手续过程中的注意事项，以及明确哪些方面最容易出现问题，并询问相关政策，在实际的后续办理中，使得一些手续可以灵活处理，提高办理效率，缩减办理时间。
前期手续办理质量和效率直接影响整个建筑工程的合法性，对建筑工程的质量、工程进度、以及工程施工中的管理、工程工期，建筑工程的验收都有着直观重要的作用，也是建筑工程的开端，更是业主方将自己的资金合法变为固资主要法律依据，基于此，业主方要将工程的前期管理工作放在重要位置，有序安排各项管理工作的进行。
2、项目设计阶段的管理措施
无论是哪个领域的建筑工程，工程的设计阶段管理都是工作中的重中之重，对业主方而言，设计阶段管理直接影响甚至是决定整个项目工程的施工进程和成本核算，因此，在对设计阶段进行管理时，可以将管理工作划分成为两个部分， 第一个部分是建筑工程的方案设计，第二个部分是施工图设计。
众所周知，对于建筑工程而言，方案设计是至关重要的，方案设计的好坏直接关系到工程质量的优劣，因此，业主方在方案选择时不可为标新立异而盲目追求新材料、新工艺，还是要结合自身工程的实际，进行全面的烤量，尽量平衡建筑工程功能需求与建筑成本两者的关系。自改革开放以来，建筑行业引进了竞争机制，实行了招投标制。采用设计招标，不但对设计方案的技术、安全、功能等进行考核，更重要的是对工程结构方案、工程造价和质量进行综合考核。实行工程设计招标，通过设计竞争让业主择优选用设计方案佳、工程造价低的工程设计方案，为投资控制创造有利条件。与此同时，做好设计前的投资估算控制，通过对社会同类开发项目价格、材料、设备、人工费用、 税收、管理费用、利润等的调查，对项目进行详细深入的投资估算分析，为初步设计的控制打好基础。
在建筑工程的施工图设计过程中推行限额设计，制订出限额目标，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计， 同时各专业在保证达到使用功能的前提下， 按分配的投资限额控制专业设计，严格控制施工图设计中的不合理变更， 保证总投资限额不被突破。另业主方应组织协调多方力量对图纸进行会审，会审不是简单地审查图纸差错，还要考虑是否有利于施工，有些设计虽符合规范，但现场实际施工困难，为保证施工质量，需对图纸进行适当的修改优化。业主方应全面熟悉设计图纸，努力并善于发现图纸中的不足和差错，把影响工程质量、使用功能等方面的问题尽量在会审时提出，以便设计单位对所提问题及时做出补充完善，形成会议纪要，防患于未然，事先将图纸中的质量隐患消灭在萌芽之中。
3、项目招标及合同的管理措施
若建筑工程的规模较大需要招标时，业主方则可以委托具有专业资质且经验丰富的招标代理单位或是代理公司进行操作，但是在招标的关键环节还是要进行参与和把控。在招标过程中，业主方需要立足建筑项目自身的实际特点，进行编制具有针对性的招标文件，从招标环节做到规避和转移风险，为自己减少不必要的经济损失。除此以外，编制的招标文件要尽可能的标准化，涉及的条款要严谨、准确和合理。然而当前实际工作中经常出现一些造价咨询部门由于承接项目多，时间紧，对标书编制不细，业主方往往也只粗略的审核单方造价是否在合理范围。后期在施工过程中才发现，由于存在清单特征描述不详、清单漏项等许多问题，为结算留下了一系列索赔隐患，不利于工程造价的控制。
建筑工程的管理和结算都是根据合同进行的，在招标过程中，尽管已经明确了相关条款和内容，但业主方和中标方在签订合同时，要对一些特殊内容和未尽事宜进行细化，避免在施工和竣工结算环节出现不必要的纠纷。
4、工程前期文件的管理措施
由于各种不确定因素的存在，工程前期工作往往周期长、机构不稳定、人员变动频繁，致使工程前期文件的收集、管理十分困难。做好工程前期文件的管理，要充分认识到工程前期文件的重要性，更要充分了解工程前期文件内容的构成，实施超前管理，紧紧抓住档案的形成积累与项目立项报批、阶段性工作要同步，并做到制度保证、程序保证、要素保证。
结语：
综上所述，工程前期管理工作复杂，必须慎重，如稍有不慎便会出现一系列问题，只有做好前期规划工作，事前避免质量问题的发生，重视事前控制，才能真正做到防患于未然，使施工过程更加顺利。
参考文献：
[1]丑凯.谈业主方在建筑装饰工程前期的管理[J].上海建设科技，2014，05：66-67.
[2] ]兰峰等编著.房地产开发与经营[M].北京：中国建筑工业出版社，2008.
[3]冯剑.业主基于BIM技术的项目管理成熟度模型研究[D].昆明理工大学，2014.
【关键词】建筑工程；前期管理；业主方；措施
近年来，经济的发展带来人们生活质量的提升，建筑行业迎来了蓬勃发展的时期，建筑工程项目管理已经成为管理学中的重要组成部分，但是业主方往往过多重视施工过程中的管理而忽略了项目的前期管理，经常因项目前期做的不细致造成后期不必要的调整。因此，如何加强前期管理，提出切实有效的管理措施和对策，为今后的建筑工程前期管理提供必要的管理经验。
1、项目前期策划的管理措施
1.1项目前期论证
在进行工程策划的过程中，为了更加明确详细的将项目的用途、性质、建设内容等描述出来，业主方要详细的、全面的、深层次的对工程建设的实际情况进行分析和调查，进行不断的反复论证。按照项目构思、项目定义、项目研究、项目评估、项目确定等具体步骤进行贯彻实施。在项目定义工作完成后，要对其进行审核和确认，从而确保项目的合理性，然后根据项目定义编制项目可行性报告。
（1）要保证决策的正确性。项目一旦出现如选址错误、投资方案不合理等大
的决策失误，将会造成无法弥补的损失，后面的造价控制就失去了意义。
（2）要采用科学的方法，保证决策的深度，以提高投资估算精确度。在项目
建设的各阶段中，分别形成了投资估算、设计概算、施工图预算、承发包合同价、结算价及竣工决算，各种造价形式之间存在着前者控制后者，后者补充前者这样的相互作用关系，投资估算对后面的各种形式的造价起着制约作用。在编制投资估算时，常会出现由于项目的图纸还尚未完善，又缺乏类似工程的相关资料，导致估算的准确度不高，并且希望项目能够获批，而使投资估算偏小的现象。决策阶段一定积极应对这些困难，尽全力搜集相关资料，把投资估算打足，才能保证其他阶段造价被控制在合理范围，使投资控制目標实现。
1.2项目前期手续报批
建筑工程前期手续办理过程繁琐，时间较长，为此，在办理项目相关的前期手续之前，业主方要与相关的负责管理部门进行充分沟通，了解在办理手续过程中的注意事项，以及明确哪些方面最容易出现问题，并询问相关政策，在实际的后续办理中，使得一些手续可以灵活处理，提高办理效率，缩减办理时间。
前期手续办理质量和效率直接影响整个建筑工程的合法性，对建筑工程的质量、工程进度、以及工程施工中的管理、工程工期，建筑工程的验收都有着直观重要的作用，也是建筑工程的开端，更是业主方将自己的资金合法变为固资主要法律依据，基于此，业主方要将工程的前期管理工作放在重要位置，有序安排各项管理工作的进行。
2、项目设计阶段的管理措施
无论是哪个领域的建筑工程，工程的设计阶段管理都是工作中的重中之重，对业主方而言，设计阶段管理直接影响甚至是决定整个项目工程的施工进程和成本核算，因此，在对设计阶段进行管理时，可以将管理工作划分成为两个部分， 第一个部分是建筑工程的方案设计，第二个部分是施工图设计。
众所周知，对于建筑工程而言，方案设计是至关重要的，方案设计的好坏直接关系到工程质量的优劣，因此，业主方在方案选择时不可为标新立异而盲目追求新材料、新工艺，还是要结合自身工程的实际，进行全面的烤量，尽量平衡建筑工程功能需求与建筑成本两者的关系。自改革开放以来，建筑行业引进了竞争机制，实行了招投标制。采用设计招标，不但对设计方案的技术、安全、功能等进行考核，更重要的是对工程结构方案、工程造价和质量进行综合考核。实行工程设计招标，通过设计竞争让业主择优选用设计方案佳、工程造价低的工程设计方案，为投资控制创造有利条件。与此同时，做好设计前的投资估算控制，通过对社会同类开发项目价格、材料、设备、人工费用、 税收、管理费用、利润等的调查，对项目进行详细深入的投资估算分析，为初步设计的控制打好基础。
在建筑工程的施工图设计过程中推行限额设计，制订出限额目标，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计， 同时各专业在保证达到使用功能的前提下， 按分配的投资限额控制专业设计，严格控制施工图设计中的不合理变更， 保证总投资限额不被突破。另业主方应组织协调多方力量对图纸进行会审，会审不是简单地审查图纸差错，还要考虑是否有利于施工，有些设计虽符合规范，但现场实际施工困难，为保证施工质量，需对图纸进行适当的修改优化。业主方应全面熟悉设计图纸，努力并善于发现图纸中的不足和差错，把影响工程质量、使用功能等方面的问题尽量在会审时提出，以便设计单位对所提问题及时做出补充完善，形成会议纪要，防患于未然，事先将图纸中的质量隐患消灭在萌芽之中。
3、项目招标及合同的管理措施
若建筑工程的规模较大需要招标时，业主方则可以委托具有专业资质且经验丰富的招标代理单位或是代理公司进行操作，但是在招标的关键环节还是要进行参与和把控。在招标过程中，业主方需要立足建筑项目自身的实际特点，进行编制具有针对性的招标文件，从招标环节做到规避和转移风险，为自己减少不必要的经济损失。除此以外，编制的招标文件要尽可能的标准化，涉及的条款要严谨、准确和合理。然而当前实际工作中经常出现一些造价咨询部门由于承接项目多，时间紧，对标书编制不细，业主方往往也只粗略的审核单方造价是否在合理范围。后期在施工过程中才发现，由于存在清单特征描述不详、清单漏项等许多问题，为结算留下了一系列索赔隐患，不利于工程造价的控制。
建筑工程的管理和结算都是根据合同进行的，在招标过程中，尽管已经明确了相关条款和内容，但业主方和中标方在签订合同时，要对一些特殊内容和未尽事宜进行细化，避免在施工和竣工结算环节出现不必要的纠纷。
4、工程前期文件的管理措施
由于各种不确定因素的存在，工程前期工作往往周期长、机构不稳定、人员变动频繁，致使工程前期文件的收集、管理十分困难。做好工程前期文件的管理，要充分认识到工程前期文件的重要性，更要充分了解工程前期文件内容的构成，实施超前管理，紧紧抓住档案的形成积累与项目立项报批、阶段性工作要同步，并做到制度保证、程序保证、要素保证。
结语：
综上所述，工程前期管理工作复杂，必须慎重，如稍有不慎便会出现一系列问题，只有做好前期规划工作，事前避免质量问题的发生，重视事前控制，才能真正做到防患于未然，使施工过程更加顺利。
参考文献：
[1]丑凯.谈业主方在建筑装饰工程前期的管理[J].上海建设科技，2014，05：66-67.
[2] ]兰峰等编著.房地产开发与经营[M].北京：中国建筑工业出版社，2008.
[3]冯剑.业主基于BIM技术的项目管理成熟度模型研究[D].昆明理工大学，2014.