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【摘 要】随着社会经济的快速发展，房地产行业得以迅猛发展，房地产开发商要想在如此激烈的市场环境下生存下去，就必须加强自身的管理，尤其是房地产开发项目的工程管理。基于此，本文就房地产开发项目管理进行分析与研究。
【关键词】房地产开发；项目管理；控制措施
引言：
任何一个房地产开发商都希望通过增强开发项目的工程管理，以此将工程造价适当降低，并降低工程风险。然而，房地产开发项目具有投资多、开发的周期长、技术要求高以及风险大等特点，这也决定了其工程管理是一项十分复杂的系统性管理工作，工程管理与房地产工程的建设等各方面都有着极其密切的关系，贯穿于工程建设每一个阶段。若房地产开发项目工程管理所收到的成效较好，有利于提高整个房地产工程的质量。
一、房地产开发项目管理内涵
房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。房地产开发项目的建设过程涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、设备、交通等十几个部门，可以说，房地产项目开发项目建设是一项复杂的系统工程。
房地产开发项目管理是以房地产开发项目為对象，在既定的约束条件下，为最优地实现工程项目目标，根据工程项目的内在规律，对从房地产开发项目构思到项目完成的全过程进行的计划组织、协调和控制，以确保该项目在允许费用下按期按质完成。
二、当前房地产开发项目管理存在的问题
（一）项目可行性研究阶段缺乏科学决策
在当前商品房“短缺”的年代，由于“拿了地就赚钱”、“盖了房子就赚钱”，房地产投资分析、论证、策划经常受到冷遇。可行性研究是在工程项目决策前，进行财务与技术经济分析的方法，它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行，进行全面的分析论证。由于可行性研究工作得不到重视，导致了一系列的问题，如商品房空置面积上升商业用房空置问题突出；户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高；等等。因此，为避免投资的盲目性，地产商逐渐把对可行性研究作为投资决策的重要依据。
（二）建设项目监理缺乏独立性、公正性
因建设单位配备有齐全的管理队伍，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心，经常出现监理方对建设方、施工方的违法、违规行为未进行有效处置，对施工现场的事故隐患未及时报告等情况。由于监理人员资格不符合要求、质量监理工作不到位等问题，2009年，全国各地房地产建设从“楼脆脆”、“楼歪歪”再到“楼断断”，房屋建筑的质量令人担忧。
（三）工程发包多为邀请招标，公平性差
当前，房地产开发项目建设过程中，招标投标多为自行组织招标，很大程度上还流于形式，公开招标较少，招标方式大多采用“邀请招标”和“议标”方式。即使组织公开招标，串标、围标、陪标现象时有发生，由于缺乏真正意义上的公开招标。因此，选择施工单位缺乏建设经验，没有完整有效的管理制度，建筑水平较差。
（四）建成项目缺乏后期规范的物业管理
近年来，物业管理等有关纠纷开始逐渐成为房产方面消费者们投诉的重头戏。物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。但同时，物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。物业管理企业从业人员整体素质不高，物业管理企业资质普遍偏低，管理不规范，已经影响到物业管理企业的整体经济效益。
三、房地产开发项目管理控制措施
（一）标准化招标、提高建设项目合同管理的规范化水平
项目开发成本控制中，如何选择一个优质的合作单位尤为重要，优质的合作单位不但能有利于成本的控制，还能创造更优质的产品，所以在项目的招标阶段，应有一套标准的招标程序，公开、公平、公正的选取中标单位。在确定中标单位后工程项目各项工作的实施都是围绕合同整体目标来运行，针对建设工程项目合同而言，主要是指开发主体与设计、施工等单位，以建设工程任务为基准，从而签订的一种合同，具有经济属性，因此有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合同管理来实现的。同时，在建设工程项目合同中还规定了各自履行的义务及解决争议的方法。在房地产项目开发过程中，楼盘施工质量、成本、进度与企业产品生命周期及获利空间息息相关，而施工质量、成本与进度控制均由合同的履行来体现。由此可见，强化建设工程项目合同管理，正确处理合同纠纷及索赔等尤为重要。
（二）强化房地产开发项目成本管理
随着国家坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归的继续从紧的调控政策，限贷、限购、加息，使得土地成本、资金成本上升。由于持续的调控以及货币政策的收紧，多数开发商陷入了困境，房地产业的竞争日益激烈。成本管理作为提高整体经营效率的有效措施之一，必须要引起重视。在房地产开发商竞争过程中，价格竞争亦为关键诱导因素。在现阶段，房地产开发商必须要构建科学的项目成本管理方案，对开发项目成本进行有效控制。具体而言，必须要注意三个方面的内容：
1.在规划阶段，事实证明科学合理的规划设计可以降低10%的工程造价，所以必须要开展调研活动，对项目进行准确评估，合理把控成本以及利润，采用低成本获取高利润；
2.在项目施工阶段，必须要严格招标，把控施工成本；
3.在项目开发过程中，必须要构建奖惩制度，强化现场签证管理，控制成本，提高房地产开发商市场竞争力。
（三）强化房地产开发项目质量控制
强化质量控制，有助于及时发现施工问题，分析施工工艺与合同要求、设计要求是否相符，经由绘制动态过程控制图与施工作业流程图，可保证施工质量。针对房地产项目部而言，必须要构建全方位的现场管理模式，领导层要树立质量意识，以达合同质量控制目标。此外，必须要强化领导层的管理意识，定期开展工程部经理会议，对质量控制与安全管理进行综合部署，充分调动监理人员的工作积极性，强化现场质量验收。
（四）完善监理制度
1.完善监理制度，提高监理水平。
一是拓宽监理领域，发展全能监理，实施全方位、全过程监理；
二是加强对监理单位的资质管理，建立公平有序的监理市场；
三是适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；四是加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质。
2.明确监理单位与建设单位、承建单位的关系。建设单位与监理单位的关系是平等的合同约定关系，是委托与被委托的关系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中，监理委托合同一经确定，建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。
3.建设单位协调、监督与检查监理工作。为避免权责不明、责任不清、建设单位有意无意干涉监理工作的问题，房地产开发企业应将项目管理重点转向协调、监督与检查监理工作。
结束语
要想提高房地产开发项目的整体管理水平，必须要做好建设过程中合同、成本、质量等管理工作，在各个阶段优化物力、人力、财力配置，从而为房地产开发商获取更多的投资效益与社会效益，实现房地产业的可持续发展。
参考文献：
[1]邢广武.基于价值链的房地产开发项目质量控制研究[D].重庆大学，2013.
[2]李洋.“山水丽景广场”项目开发成本管理与控制研究[D].南京理工大学，2013.
[3]侯兆祥.C房地产项目开发成本管理现状分析和对策研究[D].吉林大学，2013.
[4]刘文涛.基于建设全过程的某房地产开发项目成本控制应用研究[D].河北工业大学，2013.
[5]宋甜甜.B市盛世一品房地产开发项目风险管理研究[D].中国海洋大学，2013.
【关键词】房地产开发；项目管理；控制措施
引言：
任何一个房地产开发商都希望通过增强开发项目的工程管理，以此将工程造价适当降低，并降低工程风险。然而，房地产开发项目具有投资多、开发的周期长、技术要求高以及风险大等特点，这也决定了其工程管理是一项十分复杂的系统性管理工作，工程管理与房地产工程的建设等各方面都有着极其密切的关系，贯穿于工程建设每一个阶段。若房地产开发项目工程管理所收到的成效较好，有利于提高整个房地产工程的质量。
一、房地产开发项目管理内涵
房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。房地产开发项目的建设过程涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、设备、交通等十几个部门，可以说，房地产项目开发项目建设是一项复杂的系统工程。
房地产开发项目管理是以房地产开发项目為对象，在既定的约束条件下，为最优地实现工程项目目标，根据工程项目的内在规律，对从房地产开发项目构思到项目完成的全过程进行的计划组织、协调和控制，以确保该项目在允许费用下按期按质完成。
二、当前房地产开发项目管理存在的问题
（一）项目可行性研究阶段缺乏科学决策
在当前商品房“短缺”的年代，由于“拿了地就赚钱”、“盖了房子就赚钱”，房地产投资分析、论证、策划经常受到冷遇。可行性研究是在工程项目决策前，进行财务与技术经济分析的方法，它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行，进行全面的分析论证。由于可行性研究工作得不到重视，导致了一系列的问题，如商品房空置面积上升商业用房空置问题突出；户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高；等等。因此，为避免投资的盲目性，地产商逐渐把对可行性研究作为投资决策的重要依据。
（二）建设项目监理缺乏独立性、公正性
因建设单位配备有齐全的管理队伍，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心，经常出现监理方对建设方、施工方的违法、违规行为未进行有效处置，对施工现场的事故隐患未及时报告等情况。由于监理人员资格不符合要求、质量监理工作不到位等问题，2009年，全国各地房地产建设从“楼脆脆”、“楼歪歪”再到“楼断断”，房屋建筑的质量令人担忧。
（三）工程发包多为邀请招标，公平性差
当前，房地产开发项目建设过程中，招标投标多为自行组织招标，很大程度上还流于形式，公开招标较少，招标方式大多采用“邀请招标”和“议标”方式。即使组织公开招标，串标、围标、陪标现象时有发生，由于缺乏真正意义上的公开招标。因此，选择施工单位缺乏建设经验，没有完整有效的管理制度，建筑水平较差。
（四）建成项目缺乏后期规范的物业管理
近年来，物业管理等有关纠纷开始逐渐成为房产方面消费者们投诉的重头戏。物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。但同时，物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。物业管理企业从业人员整体素质不高，物业管理企业资质普遍偏低，管理不规范，已经影响到物业管理企业的整体经济效益。
三、房地产开发项目管理控制措施
（一）标准化招标、提高建设项目合同管理的规范化水平
项目开发成本控制中，如何选择一个优质的合作单位尤为重要，优质的合作单位不但能有利于成本的控制，还能创造更优质的产品，所以在项目的招标阶段，应有一套标准的招标程序，公开、公平、公正的选取中标单位。在确定中标单位后工程项目各项工作的实施都是围绕合同整体目标来运行，针对建设工程项目合同而言，主要是指开发主体与设计、施工等单位，以建设工程任务为基准，从而签订的一种合同，具有经济属性，因此有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合同管理来实现的。同时，在建设工程项目合同中还规定了各自履行的义务及解决争议的方法。在房地产项目开发过程中，楼盘施工质量、成本、进度与企业产品生命周期及获利空间息息相关，而施工质量、成本与进度控制均由合同的履行来体现。由此可见，强化建设工程项目合同管理，正确处理合同纠纷及索赔等尤为重要。
（二）强化房地产开发项目成本管理
随着国家坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归的继续从紧的调控政策，限贷、限购、加息，使得土地成本、资金成本上升。由于持续的调控以及货币政策的收紧，多数开发商陷入了困境，房地产业的竞争日益激烈。成本管理作为提高整体经营效率的有效措施之一，必须要引起重视。在房地产开发商竞争过程中，价格竞争亦为关键诱导因素。在现阶段，房地产开发商必须要构建科学的项目成本管理方案，对开发项目成本进行有效控制。具体而言，必须要注意三个方面的内容：
1.在规划阶段，事实证明科学合理的规划设计可以降低10%的工程造价，所以必须要开展调研活动，对项目进行准确评估，合理把控成本以及利润，采用低成本获取高利润；
2.在项目施工阶段，必须要严格招标，把控施工成本；
3.在项目开发过程中，必须要构建奖惩制度，强化现场签证管理，控制成本，提高房地产开发商市场竞争力。
（三）强化房地产开发项目质量控制
强化质量控制，有助于及时发现施工问题，分析施工工艺与合同要求、设计要求是否相符，经由绘制动态过程控制图与施工作业流程图，可保证施工质量。针对房地产项目部而言，必须要构建全方位的现场管理模式，领导层要树立质量意识，以达合同质量控制目标。此外，必须要强化领导层的管理意识，定期开展工程部经理会议，对质量控制与安全管理进行综合部署，充分调动监理人员的工作积极性，强化现场质量验收。
（四）完善监理制度
1.完善监理制度，提高监理水平。
一是拓宽监理领域，发展全能监理，实施全方位、全过程监理；
二是加强对监理单位的资质管理，建立公平有序的监理市场；
三是适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；四是加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质。
2.明确监理单位与建设单位、承建单位的关系。建设单位与监理单位的关系是平等的合同约定关系，是委托与被委托的关系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中，监理委托合同一经确定，建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。
3.建设单位协调、监督与检查监理工作。为避免权责不明、责任不清、建设单位有意无意干涉监理工作的问题，房地产开发企业应将项目管理重点转向协调、监督与检查监理工作。
结束语
要想提高房地产开发项目的整体管理水平，必须要做好建设过程中合同、成本、质量等管理工作，在各个阶段优化物力、人力、财力配置，从而为房地产开发商获取更多的投资效益与社会效益，实现房地产业的可持续发展。
参考文献：
[1]邢广武.基于价值链的房地产开发项目质量控制研究[D].重庆大学，2013.
[2]李洋.“山水丽景广场”项目开发成本管理与控制研究[D].南京理工大学，2013.
[3]侯兆祥.C房地产项目开发成本管理现状分析和对策研究[D].吉林大学，2013.
[4]刘文涛.基于建设全过程的某房地产开发项目成本控制应用研究[D].河北工业大学，2013.
[5]宋甜甜.B市盛世一品房地产开发项目风险管理研究[D].中国海洋大学，2013.