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第一次做生意，发现生意很简单
记者：请谈谈你的第一次生意，是成功还是失败？对后来的经商有何影响？
杜斌：那是1986年春天，我还在参加高考复习，想利用寒假打打工。我有个同学，家里开了个小服装店。她家长同意我到店里上班，月薪40元。第一天，是在马路上架了一张铁床，卖红纱巾，两角钱一条。因为是第一次，刚开始我感觉很窘迫，面对过来过去的人们，不好意思吆喝。但很快就进入了角色。我记不清卖了多少条，反正老板很满意。后来我在店里卖服装，也比较顺利。有的服装价钱并不比别的店便宜，可顾客还是高兴地买走了。同样的一套服装，有位顾客在别的地方140元没买，在我这里却花150元买走了，因为那家的服务员态度不好。我记得我还利用机会兼营了一些批发，帮一些外地商人进货，因为那个时候，服装批发店很不集中，不好找。
干了20多天，我的体会是，做生意其实很简单，需要诚恳、周到、殷勤。生意更多的是提供一种服务。
我另一个体会是，当时社会经济生活中的双轨制很明显，充分利用这个特点，有很多赚钱的机会。举个例子：当时国产名牌的羊毛开衫在市场上很走俏，个体户根本进不到货。而国营店的柜台上也看不到，因为国营店的定价很死，俏货不能随便加价，积压货不好卖又不能随便降价，所以他们更愿意用俏货搭配库存积压货搞批发，用这种方式解决问题。我们把开衫和搭配的套衫进回来后，套衫降价处理，开衫却能卖出好价钱。
重要的是敢于进行新的尝试
记者：你为何选择离开国营单位下海？是不是从前面的寒假打工认为自己有经商的天赋？
杜斌：1987年，我考上了电大，又同时考进了重庆百货大楼成为预备合同工。我就一边读书一边工作。我很努力，也因此学会了很多东西。比如对商品的管理经验，如何和厂家的销售人员打交道等等。但离开重百的直接原因并不是为了下海自己做生意。因为我又很看重电大的学习，学习和工作很难兼顾。特别是在期末考试前，这个矛盾我无法克服。像我这样的预备合同工，请上一个月假去复习课程，很难得到所有领导的理解。所以，在一次期末考前复习时，我自动放弃了重百这份工作。当然，这里面也有我对自己的自信。结果仅仅两个月后，我就回来同重百做生意了。
记者：下海后你是一帆风顺，还是遇到不少挫折？
杜斌：离开单位后，家里长辈借了我3000元，一个朋友投资1万元。我们合开了一家电器商行。在生意中，我们发现广州生产的一种单放随身听，因为是出口产品，外观和质量都和进口机很接近，价格自然低得多，很有市场潜力。当时，重百和其它国营百货商店一样，只做代销，不做经销，而且几乎不上门找厂家寻货。这种有潜力的产品因此很难进入重庆的国营百货商店。我们决定承担风险，自己进货，一部分在自己的电器商行卖，一部分交给重百设专柜代销，很快为这款单放机打开了重庆市场。随着这次尝试的成功，我们尽量把资金用来进货，逐步增加了品种和规模。我们的代销点也增加了。批发部还同时帮有合作关系的百货公司销货。这样做了3年多，可以说完成了最初的资金积累。
记者：既然经销电器这么顺利，为什么你会想到去海南去发展？你是从到海南时开始做房地产的吗？
杜斌：应该说这个转变有偶然的原因。本来我对自己经营电器还是基本满意的。但是，一些到沿海发展的朋友带回来很多信息。他们的事业似乎不是我们做电器生意的小打小闹所能比的。当时，海南热正在升温，引起了我的兴趣。我在1991年底的时候，利用去广州进货的机会，顺便去了趟海南。那次，刚好有个外省的建委系统的考察团也在海南，通过朋友介绍，我便随同这个团在海南考察了几天。我第一次看到了作为房地产商品开发出来的别墅。说实话，很受刺激。于是，我萌生了到海南参与开发房地产，使自己的事业上一个台阶的念头。回来后我就着手准备去海南，重庆方面的电器生意由合伙人继续经营，这算个退路吧。当时我就是这样想的，万一在海南失败了，大不了回到重庆继续做电器。
记者：很多人认为你在海南做得很成功，有了很大的积累。是不是这样？
杜斌：这不准确。像我当时的资金规模、个人能力、在海南的关系，其实都非常有限。不大可能有太大的发展。在海南，我参与的其实是炒楼花，谈不上真正的开发。对我来讲，最大的收获是在实践中形成了自己的房地产开发理念，掌握了运作技巧。我认为做房地产炒楼花不是方向，只有踏踏实实，一个项目一个项目地开发，才能做出点名堂来。既然在海南我不具备这个条件，不如干脆回重庆从头做起。所以，我在1993年初撤回重庆。很多人说我很幸运，提前意识到了海南热会降温才走的。其实也不准确。我走的时候，海南房产开发仍很热。当时人们普遍拿海南的房价与北京、上海比，认为还有很大的上升空间。要是随波逐流的话，我就被套牢了。
记者：如果在海南没有太大的资金积累，你回到重庆又如何能独资开发房地产呢？
杜斌：我只能说，我赶上了很好的时机。当时，整个重庆还没有别墅开发。我发现南泉附近的野营村（即现在的阳光温泉度假村）后面有一个桃园，比较适合做别墅。环境好，离市中心车程不过20多分钟。在与当地主管部门进行意向性接洽时，桃园所在地的重庆市九龙坡区政府对引资非常诚恳，给了许多优惠条件，因为我们是第一个向南泉风景区投资的外来企业。确实，他们的扶持政策对我极有吸引力。重庆没有别墅，我想当第一个吃螃蟹的人，为重庆人造出别墅来。尽管反对的声音不小，甚至有人说我是疯子，要在荒山上造房子，我还是决定倾其所有，大干一场，把几年挣下来的数百万全部投在桃园的荒坡上，开发桃都山庄。我说我赶上了很好的时机，房地产开发还不是很规范。要是按现在的房地产开发的规范管理，区区几百万，连预售许可证也拿不到。
记者：什么时候这个项目才得到大家的认可？
杜斌：1993年7月18日。因为这一天，是售别墅广告刊出来的日子。虽然我对自己的判断坚信不疑，既然全国的大城市都有一个别墅市场，重庆总不可能例外。但在前一天晚上，我还是一夜没睡着，这时，钱已投进去了，坡上也开始动工了，但我还不知道重庆的消费者对别墅究竟是什么态度？对远郊的桃都山庄别墅究竟是什么态度？第二天，广告出来了，售房电话铃声不断，仅这一天，就签下了11个合同。那一天我真想开香槟酒庆祝一番，好消息让我着实兴奋和惊喜。我们把预售收到的资金全部投到了工地上，顺利地完成了这个项目。桃都山庄从设计、规划、建设到管理，都是我们自己独立完成的，也是我们真正全程开发的第一个房地产项目。现在回头来看，“桃都山庄”作为一个项目，仍有许多不足。要是现在做，还可以做得更好。
记者：如果你没有改行做房地产，继续经营电器又如何？
杜斌：不好比较。事实上，90年代以来，电器经营的竞争，已经高度白热化，成了微利的经营产业。我从1994年完全退出了电器经营业。
住宅开发热中激流勇流，改走经营性长效房地产的路
记者：据我所知，你在开发桃都山庄后，并没有继续开发新的别墅区或者住宅区，而是转向了商场、酒店等的建设开发，这是为什么？
杜斌：我们谈到了比较重要的地方了。在开发了桃都山庄后，我对重庆的房地产开发和自己的实力都作了认真的研究和分析，当时我就认为，重庆的房地产会有两种做法。一是粗放型，即卖方市场型，房少人多，建出来的商品房都能卖掉。这一般是城市房地产开发的早期，供不应求的时代的情况。但是很多人理解不到这一点，所以空房越来越多。二是集约型，即精耕细作型，提供的不只是房子，是人性化的空间，像现在的龙湖花园、杨河小区等等。后者，需要的是规模，是巨量的资金投入。我觉得开发房地产应该走后面一条路，但我没有足够的资金实力。其实，这两种做法分别是房地产开发的两个阶段。这两条路，一条我不愿走，一条我无力走，所以，我给自己找了另一条路，房地产开发的第三条路。即经营型房地产开发，如商场、酒店等等，追求长效的经营效益。换句话说，这些房地产我开发出来是基本不卖的，只用来出租或自己经营。你看，我这几年独资或合作开发的桃都地下商场、桃都城市酒店、中嘉通讯城以及正在开发的九龙文化广场（配套有超大地下商场）都是这个方向。
记者：这些项目的成功是众所周知的。作为一个资产迅速达到7000多万的成功者，在走过了这些路以后，你认为在一个城市，要想在实业界获得大的发展，最重要的是什么？
杜斌：最最重要的是信用。有好的信用才能得到各方面的支持，才能寻找到有力的合作伙伴；其次是注重增加而不是削弱自己的商业影响力；第三是在生意或合作中，永远谋求双赢。□
记者：请谈谈你的第一次生意，是成功还是失败？对后来的经商有何影响？
杜斌：那是1986年春天，我还在参加高考复习，想利用寒假打打工。我有个同学，家里开了个小服装店。她家长同意我到店里上班，月薪40元。第一天，是在马路上架了一张铁床，卖红纱巾，两角钱一条。因为是第一次，刚开始我感觉很窘迫，面对过来过去的人们，不好意思吆喝。但很快就进入了角色。我记不清卖了多少条，反正老板很满意。后来我在店里卖服装，也比较顺利。有的服装价钱并不比别的店便宜，可顾客还是高兴地买走了。同样的一套服装，有位顾客在别的地方140元没买，在我这里却花150元买走了，因为那家的服务员态度不好。我记得我还利用机会兼营了一些批发，帮一些外地商人进货，因为那个时候，服装批发店很不集中，不好找。
干了20多天，我的体会是，做生意其实很简单，需要诚恳、周到、殷勤。生意更多的是提供一种服务。
我另一个体会是，当时社会经济生活中的双轨制很明显，充分利用这个特点，有很多赚钱的机会。举个例子：当时国产名牌的羊毛开衫在市场上很走俏，个体户根本进不到货。而国营店的柜台上也看不到，因为国营店的定价很死，俏货不能随便加价，积压货不好卖又不能随便降价，所以他们更愿意用俏货搭配库存积压货搞批发，用这种方式解决问题。我们把开衫和搭配的套衫进回来后，套衫降价处理，开衫却能卖出好价钱。
重要的是敢于进行新的尝试
记者：你为何选择离开国营单位下海？是不是从前面的寒假打工认为自己有经商的天赋？
杜斌：1987年，我考上了电大，又同时考进了重庆百货大楼成为预备合同工。我就一边读书一边工作。我很努力，也因此学会了很多东西。比如对商品的管理经验，如何和厂家的销售人员打交道等等。但离开重百的直接原因并不是为了下海自己做生意。因为我又很看重电大的学习，学习和工作很难兼顾。特别是在期末考试前，这个矛盾我无法克服。像我这样的预备合同工，请上一个月假去复习课程，很难得到所有领导的理解。所以，在一次期末考前复习时，我自动放弃了重百这份工作。当然，这里面也有我对自己的自信。结果仅仅两个月后，我就回来同重百做生意了。
记者：下海后你是一帆风顺，还是遇到不少挫折？
杜斌：离开单位后，家里长辈借了我3000元，一个朋友投资1万元。我们合开了一家电器商行。在生意中，我们发现广州生产的一种单放随身听，因为是出口产品，外观和质量都和进口机很接近，价格自然低得多，很有市场潜力。当时，重百和其它国营百货商店一样，只做代销，不做经销，而且几乎不上门找厂家寻货。这种有潜力的产品因此很难进入重庆的国营百货商店。我们决定承担风险，自己进货，一部分在自己的电器商行卖，一部分交给重百设专柜代销，很快为这款单放机打开了重庆市场。随着这次尝试的成功，我们尽量把资金用来进货，逐步增加了品种和规模。我们的代销点也增加了。批发部还同时帮有合作关系的百货公司销货。这样做了3年多，可以说完成了最初的资金积累。
记者：既然经销电器这么顺利，为什么你会想到去海南去发展？你是从到海南时开始做房地产的吗？
杜斌：应该说这个转变有偶然的原因。本来我对自己经营电器还是基本满意的。但是，一些到沿海发展的朋友带回来很多信息。他们的事业似乎不是我们做电器生意的小打小闹所能比的。当时，海南热正在升温，引起了我的兴趣。我在1991年底的时候，利用去广州进货的机会，顺便去了趟海南。那次，刚好有个外省的建委系统的考察团也在海南，通过朋友介绍，我便随同这个团在海南考察了几天。我第一次看到了作为房地产商品开发出来的别墅。说实话，很受刺激。于是，我萌生了到海南参与开发房地产，使自己的事业上一个台阶的念头。回来后我就着手准备去海南，重庆方面的电器生意由合伙人继续经营，这算个退路吧。当时我就是这样想的，万一在海南失败了，大不了回到重庆继续做电器。
记者：很多人认为你在海南做得很成功，有了很大的积累。是不是这样？
杜斌：这不准确。像我当时的资金规模、个人能力、在海南的关系，其实都非常有限。不大可能有太大的发展。在海南，我参与的其实是炒楼花，谈不上真正的开发。对我来讲，最大的收获是在实践中形成了自己的房地产开发理念，掌握了运作技巧。我认为做房地产炒楼花不是方向，只有踏踏实实，一个项目一个项目地开发，才能做出点名堂来。既然在海南我不具备这个条件，不如干脆回重庆从头做起。所以，我在1993年初撤回重庆。很多人说我很幸运，提前意识到了海南热会降温才走的。其实也不准确。我走的时候，海南房产开发仍很热。当时人们普遍拿海南的房价与北京、上海比，认为还有很大的上升空间。要是随波逐流的话，我就被套牢了。
记者：如果在海南没有太大的资金积累，你回到重庆又如何能独资开发房地产呢？
杜斌：我只能说，我赶上了很好的时机。当时，整个重庆还没有别墅开发。我发现南泉附近的野营村（即现在的阳光温泉度假村）后面有一个桃园，比较适合做别墅。环境好，离市中心车程不过20多分钟。在与当地主管部门进行意向性接洽时，桃园所在地的重庆市九龙坡区政府对引资非常诚恳，给了许多优惠条件，因为我们是第一个向南泉风景区投资的外来企业。确实，他们的扶持政策对我极有吸引力。重庆没有别墅，我想当第一个吃螃蟹的人，为重庆人造出别墅来。尽管反对的声音不小，甚至有人说我是疯子，要在荒山上造房子，我还是决定倾其所有，大干一场，把几年挣下来的数百万全部投在桃园的荒坡上，开发桃都山庄。我说我赶上了很好的时机，房地产开发还不是很规范。要是按现在的房地产开发的规范管理，区区几百万，连预售许可证也拿不到。
记者：什么时候这个项目才得到大家的认可？
杜斌：1993年7月18日。因为这一天，是售别墅广告刊出来的日子。虽然我对自己的判断坚信不疑，既然全国的大城市都有一个别墅市场，重庆总不可能例外。但在前一天晚上，我还是一夜没睡着，这时，钱已投进去了，坡上也开始动工了，但我还不知道重庆的消费者对别墅究竟是什么态度？对远郊的桃都山庄别墅究竟是什么态度？第二天，广告出来了，售房电话铃声不断，仅这一天，就签下了11个合同。那一天我真想开香槟酒庆祝一番，好消息让我着实兴奋和惊喜。我们把预售收到的资金全部投到了工地上，顺利地完成了这个项目。桃都山庄从设计、规划、建设到管理，都是我们自己独立完成的，也是我们真正全程开发的第一个房地产项目。现在回头来看，“桃都山庄”作为一个项目，仍有许多不足。要是现在做，还可以做得更好。
记者：如果你没有改行做房地产，继续经营电器又如何？
杜斌：不好比较。事实上，90年代以来，电器经营的竞争，已经高度白热化，成了微利的经营产业。我从1994年完全退出了电器经营业。
住宅开发热中激流勇流，改走经营性长效房地产的路
记者：据我所知，你在开发桃都山庄后，并没有继续开发新的别墅区或者住宅区，而是转向了商场、酒店等的建设开发，这是为什么？
杜斌：我们谈到了比较重要的地方了。在开发了桃都山庄后，我对重庆的房地产开发和自己的实力都作了认真的研究和分析，当时我就认为，重庆的房地产会有两种做法。一是粗放型，即卖方市场型，房少人多，建出来的商品房都能卖掉。这一般是城市房地产开发的早期，供不应求的时代的情况。但是很多人理解不到这一点，所以空房越来越多。二是集约型，即精耕细作型，提供的不只是房子，是人性化的空间，像现在的龙湖花园、杨河小区等等。后者，需要的是规模，是巨量的资金投入。我觉得开发房地产应该走后面一条路，但我没有足够的资金实力。其实，这两种做法分别是房地产开发的两个阶段。这两条路，一条我不愿走，一条我无力走，所以，我给自己找了另一条路，房地产开发的第三条路。即经营型房地产开发，如商场、酒店等等，追求长效的经营效益。换句话说，这些房地产我开发出来是基本不卖的，只用来出租或自己经营。你看，我这几年独资或合作开发的桃都地下商场、桃都城市酒店、中嘉通讯城以及正在开发的九龙文化广场（配套有超大地下商场）都是这个方向。
记者：这些项目的成功是众所周知的。作为一个资产迅速达到7000多万的成功者，在走过了这些路以后，你认为在一个城市，要想在实业界获得大的发展，最重要的是什么？
杜斌：最最重要的是信用。有好的信用才能得到各方面的支持，才能寻找到有力的合作伙伴；其次是注重增加而不是削弱自己的商业影响力；第三是在生意或合作中，永远谋求双赢。□